Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 июня 2014 г. N Ф08-3396/14 по делу N А32-22890/2013

г. Краснодар

06 июня 2014 г.

Дело N А32-22890/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ДСР" (ИНН 2308178181, ОГРН 1112308003720) - Гальцова В.В. (руководитель) и Бурдеева А.А. (доверенность от 09.01.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Крыловой В.В. (доверенность от 20.01.2014), от третьих лиц: Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года - Коротких Д.В. (доверенность от 10.01.2014), Федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" - Сибатова Ф.Р. (доверенность от 06.05.2014) и Климановой А.Г. (доверенность от 13.05.2014), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДСР" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А32-22890/2013 (судьи Ефимова О.Ю., Смотрова Н.Н., Сулименко О.А.), установил следующее.

ООО "ДСР" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- признать незаконными совершенные 22.05.2013 действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:134, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная;

- обязать Управление Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись регистрации N 23-23-50/077/2011-258 от 27.07.2011 о праве аренды общества на указанный земельный участок (требования уточнены; 2 минута аудиозаписи судебного заседания от 24.09.2013; т. 2, л. д. 31).

Требования мотивированы следующим. При погашении записи об обременении (в виде аренды в пользу общества) регистрирующий орган нарушил требования Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Указанные действия совершены с нарушением порядка государственной регистрации, по заявлению неправомочного лица (Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года; далее - департамент) и в отсутствие оснований. Поэтому запись регистрации N 23-23-50/077/2011-258 от 27.07.2011 о праве аренды общества на земельный участок должна быть восстановлена в ЕГРП.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация), департамент и ФКУ "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2013 (судья Тарасенко А.А.) требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:134. На регистрирующий орган возложена обязанность по восстановлению в ЕГРП записи о праве аренды общества на указанный земельный участок. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Суд установил, что по договору от 10.03.2006 N 4900003802 международному некоммерческому фонду "Вечная память солдатам" (далее - фонд) передан в долгосрочную аренду для размещения и эксплуатации ботанического сада земельный участок площадью 15 100 кв. м по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи. Права и обязанности арендатора по указанному договору фонд передал ЖСК "Память защитников отечества" (далее - кооператив), который на основании договора перенайма от 28.06.2011 передал свои права обществу. Договор аренды и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП. По сведениям ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:134 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. Участком владеет общество, которое несет бремя его содержания (обслуживания). Обществом 03.07.2013 получена выписка из ЕГРП от 28.06.2013 N 01/284/2013-364, в которой отсутствовали сведения о наличии обременения в виде аренды, что послужило основанием для обращения в суд. Суд квалифицировал договор аренды от 10.03.2006 N 4900003802 как недействительную (ничтожную) сделку, установив, что она заключена администрацией (неуполномоченным лицом) в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности (статьи 17 и 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 125, 168, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федеральные законы от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р). Довод Управления Росреестра о возможности аннулировать запись в ЕГРП в случае, если на ничтожность сделки указано в мотивировочной части судебного акта, суд отклонил. Судебными актами по делу N А32-1739/2013 в удовлетворении требования администрации о признании обременения отсутствующим отказано. Содержащаяся в мотивировочной части решения оценка договора аренды как ничтожной сделки с учетом правил пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Поэтому Управление Росреестра не вправе было аннулировать запись об обременении в виде аренды в пользу общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134. Кроме того, отказ в удовлетворении требований по настоящему делу приведет к правовой неопределенности и будет противоречить судебным актам по делу N А32-1739/2013. Поскольку законность оспариваемых действий регистрирующий орган не доказал, на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал Управление Росреестра восстановить в ЕГРП запись о праве аренды общества на участок. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса отнесены на регистрирующий орган (т. 2, л. д. 33).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 решение от 21.10.2013 отменено, в удовлетворении требований отказано.

Апелляционный суд установил, что основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:134 послужили вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-10848/2011. В рамках указанного дела суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды и договоров перенайма от 20.06.2006, от 28.06.2011. При оценке доводов общества о незаконности оспариваемых действий апелляционный суд исходил из того, что судебные акты по делу N А32-10848/2011, в резолютивной части которых не решены вопросы о наличии или отсутствии права (обременения), не могли служить основаниями для аннулирования государственной регистрации права аренды земельного участка по заявлению департамента (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.07.2009 N 132, пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому соответствующие действия регистрирующего органа обоснованно квалифицированы судом первой инстанции как незаконные. Вместе с тем, данное обстоятельство признано апелляционным судом недостаточным для удовлетворения требований общества, права которого не могут быть нарушены аннулированием регистрационной записи об аренде (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). К такому выводу апелляционный суд пришел исходя из того, что в силу ничтожности титульного основания (договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802 и договоров перенайма от 20.06.2006, от 28.06.2011) право аренды у общества не возникло (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Иными правоустанавливающими документами на участок общество не располагает. Доказательства возведения обществом на участке объектов недвижимости, ввода их в эксплуатацию и государственной регистрации прав на них, что свидетельствовало бы о нарушении права общества на приобретение участка в аренду не представлены. Поскольку законное владение земельным участком общество не подтвердило, требование об оспаривании действий Управления Росреестра не направлено на защиту прав заявителя. Ссылки суда первой инстанции на необходимость удовлетворения требований в целях недопущения правовой неопределенности апелляционный суд признал необоснованными. Отказ в удовлетворении требований администрации о признании отсутствующим обременения в виде аренды по договору от 10.03.2006 N 4900003802 (в связи с пропуском срока исковой давности и неправильно избранным способом защиты) не легализует арендную сделку. Выводов о ее действительности либо наличия у общества законных оснований для пользования участком судебные акты по делу N А32-1739/2013 не содержат. Апелляционный суд также учел, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 площадью 15 100 кв. м, права на который заявитель просит восстановить, прекратил свое существование (в том виде, в каком он был передан обществу) в связи с выделом части участка (площадью 269 кв. м.) под строительство олимпийского объекта, что подтверждается кадастровым паспортом от 13.12.2012 N 2343/12/12-894491, выпиской из ЕГРП от 30.01.2014 (т. 2, л. д. 214).

Общество обжаловало апелляционное постановление от 03.03.2014 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 21.10.2013 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд согласился с незаконностью оспариваемых действий Управления Росреестра по исключению записи из ЕГРП, однако не усмотрел нарушения субъективных прав общества. Вывод апелляционного суда об отсутствии подлежащего защите нарушенного права общества ошибочен. Как установлено при рассмотрении настоящего дела, также как и в рамках дел N А32-1739/2013 и N А32-32854/2013, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:134 находится во владении общества с момента его приобретения на основании договора от 28.06.2011. Собственнику участка (администрации) в истребовании участка отказано в связи с пропуском срока исковой давности (дело N А32-32854/2013). С момента приобретения права аренды и вступления во владение общество исполняло все обязательства арендатора, в том числе оплачивало арендную плату, несло бремя содержания земельного участка. Таким образом, общество открыто, добросовестно и непрерывно владеет земельным участком с 28.06.2011. Право аренды приобретено обществом на основании сделки, в которой обе стороны действовали добросовестно и открыто. На момент заключения договора от 28.06.2011 о передаче прав право аренды кооператива на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП, никем не оспорено, в связи с чем у общества не было оснований предполагать, что предыдущий арендатор является ненадлежащим. По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 лицо, фактически владеющее спорной вещью, не может быть лишено титула владения путем исключения (погашения) соответствующей записи в ЕГРП, даже если основанием для возникновения этого владения (титула) послужила сделка, признанная судом недействительной (без применения последствий ее недействительности). При ином подходе общество, являясь добросовестным владельцем земельного участка, в отсутствие титула владения не может осуществить его использование, а администрация не имеет правовой возможности истребовать участок и распорядиться им иным образом (в соответствующих исках отказано). Таким образом, незаконно исключив из ЕГРП запись о праве аренды, Управление Росреестра лишило общество возможности использовать земельный участок, находящийся в нашем владении, что существенно нарушает права и законные интересы заявителя. Апелляционный суд также не учел, что право аренды добросовестного владельца вещи, полученной на основании договора аренды, легитимность которого в последующем была поставлена под сомнение, подлежит защите по аналогии с нормами статей 223, 302 Гражданского кодекса (статья 6 Гражданского кодекса). В данном случае аналогия допустима, поскольку речь идет о фактическом владении вещью добросовестным приобретателем по договору и наличием у него права для такого владения (права собственности или права аренды) в ситуации, когда вещь передана неуполномоченным лицом. С учетом данных норм, а также разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления от 29.04.2010 N 10/22, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (у него возникает право собственности) с момента государственной регистрации права в ЕГРП (за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса). В таком же порядке должно признаваться законным и право аренды в отношении имущества, переданного по договору, правомерность которого поставлена впоследствии под сомнение, но при этом в истребовании арендованного имущества (применении последствий недействительности сделки, признании права отсутствующим) отказано. Вступившими в законную силу судебными актами в применении последствий недействительности сделок, в признании права аренды отсутствующим, истребовании имущества собственнику (администрации) отказано, то есть возможность истребования имущества собственником фактически утрачена, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности. Сделка, по которой приобреталось право (договор аренды) является возмездной, так как предусматривает уплату арендных платежей. При этом все приобретатели права аренды, в том числе и общество, действовали добросовестно. Таким образом, по аналогии с нормами статей 223, 302 Гражданского кодекса право аренды возникло у общества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП (27.07.2011) и является существующим (действующим). Иной подход к толкованию и применению норм права приводит к созданию правовой неопределенности в отношении спорного участка. Кроме того, администрация (первоначально превысившая свои полномочия), получая арендную плату, была заинтересована в сохранении договора аренды, как до, так и после возникновения права собственности муниципального образования на спорный участок. При этом третьи лица неоднократно подтверждали в суде, что земельный участок не занят в строительстве олимпийских объектов.

ФКУ "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 03.03.2014. Третье лицо ссылается на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А32-10848/2011, которыми подтверждена недействительность (ничтожность) договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802, а также договоров перенайма от 20.06.2006 и от 28.06.2011. Выводов о ее действительности либо наличия у общества законных оснований для пользования участком указанные судебные акты не содержат. В силу ничтожности титульного основания право аренды у общества не возникло (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Иными правоустанавливающими документами на спорный участок общество не располагает. Следовательно, общество не подтвердило законное владение земельным участком, поэтому требование об оспаривании действий Управления Росреестра не направлено на защиту (не влечет восстановления нарушенных) прав заявителя (статьи 198, 200 и 201 Кодекса). Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 площадью 15 100 кв. м, права на который заявитель просит восстановить, прекратил свое существование (в том виде, в каком он был передан обществу) в связи с выделом части участка (площадью 269 кв. м.) под строительство олимпийского объекта. Установив названные обстоятельства, апелляционный суд правомерно отменил решение от 21.10.2013 и отказал обществу в удовлетворении заявленных требований. Третье лицо также информировало суд о том, что приказом Федерального дорожного агентства от 31.03.2014 N 92 оно переименовано в федеральное казенное учреждение "Управление федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства" (далее - учреждение). Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается приложенными к отзыву документами.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили апелляционное постановление отменить, решение от 21.10.2013 оставить в силе.

Представители Управления Росреестра, учреждения и департамента возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на отсутствие оснований (совокупности условий), необходимых (достаточных) для вывода о незаконности оспариваемых действий.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечила.

В судебном заседании, состоявшемся 29.05.2014, объявлен перерыв до 05.06.2014, 16 часов 05 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей общества, учреждения и департамента. Представители общества дополнительно указали на то, что муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице администрации как арендодателя по договору от 10.03.2006 N 4900003802) в 2009 года стало собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134. Следовательно, администрация на момент заключения договора перенайма имела полномочия по распоряжению спорным земельным участком. Департамент имущественных отношений администрации в письме от 22.02.2013 N 3375/02-05-06 признал наличие с обществом арендных правоотношений. Следовательно, применительно к нормам статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления своими последующими действиями одобрил ранее заключенный договор аренды. Учитывая волю муниципального образования, добросовестное и открытое владение обществом земельным участком, а также обстоятельства исполнения договора, не нарушающего права третьих лиц, восстановление в ЕГРП записи об аренде сохранит сложившиеся правоотношения сторон.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Управления Росреестра, учреждения и департамента, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 10 марта 2006 года администрация (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор N 4900003802 о предоставлении фонду в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 площадью 15 100 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная (т. 1, л. д. 23 - 27). Согласно пунктам 1.1, 1.3 и 2.1 участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и предоставлен для размещения и эксплуатации ботанического сада сроком до 01.04.2055. В пункте 1.2 указано, что участок фактически передан арендатору с 01.04.2006 без каких-либо иных документов о передаче имущества.

Договор зарегистрирован в ЕГРП (запись N 23-23-50/035/2006-303 от 31.05.2006), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.04.2012 (т. 1, л. д. 32, 33).

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 площадью 15 100 кв. м с разрешенным использованием - для размещения и эксплуатации ботанического сада зарегистрировано в ЕГРП 04.12.2009 (выписка из ЕГРП от 26.04.2012).

На основании договора от 20.06.2006 (т. 1, л. д. 28, 29) права и обязанности арендатора по договору аренды N 4900003802 перешли к кооперативу.

28 июня 2011 года кооператив и общество заключили договор, по которому к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 4900003802 (т. 1, л. д. 30, 31). Земельный участок передан обществу по акту от 28.06.2011 (т. 1, л. д. 124).

Переход прав по договору аренды зарегистрирован в ЕГРП, что также следует из выписки от 26.04.2012 (т. 1, л. д. 32, 33).

В материалы дела представлена выписка из ЕГРП от 28.06.2013 N 01/284/2013-364, согласно которой в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 отсутствуют сведения о наличии обременений (т. 1, л. д. 39).

В ответ на обращение общества Управление Росреестра в письме от 06.08.2013 сообщило, что 22.05.2013 осуществлена государственная регистрация прекращения аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134. Основанием для проведения регистрации послужили заявление представителя Российской Федерации (департамента) и судебные акты по делу N А32-10848/2011, которыми установлена недействительность (ничтожность) договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802 и последующих сделок о передаче прав по нему (т. 1, л. д. 109, 110).

Полагая, что Управление Росреестра аннулировало запись в ЕГРП об обременении земельного участка в нарушение закона и прав общества, последнее обратилось в суд с требованиями в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 17 и пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" указано следующее. Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Согласно Пункту 17 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись ЕГРП погашается.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Основанием для внесения записи в ЕГРП являются решения, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебными актами по делу N А32-10848/2011 фонду отказано в удовлетворении требований о признании недействительными договоров от 20.06.2006, от 28.06.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 10.03.2006 земельного участка 23:49:0201016:0134, а также признании за фондом права пользования указанным участком на условиях договора аренды от 10.03.2006. Суды исходили из того, что использование такого способа защиты как признание права аренды земельного участка фактически направлено на констатацию права пользования землей, которое у фонда в установленном законом порядке не возникло, ввиду ничтожности договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802 (статьи 168, 608 Гражданского кодекса). Требование о признании за фондом права пользования земельным участком 23:49:0201016:0134 на условиях договора аренды от 10.03.2006 является ненадлежащим способом защиты прав.

Судебными актами по делу N А32-14620/2012 территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае отказано в удовлетворении требований о признании недействительными (ничтожными) договоров от 10.03.2006 N 4900003802 (аренды), от 20.06.2006 и от 28.06.2011 (о перенайме) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134, о применении последствий недействительности арендной сделки и признании отсутствующим зарегистрированного за обществом обременения (в виде аренды). Судебные инстанции признали, что территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае не доказан факт нарушения прав и законных интересов совершением оспариваемых сделок и возможность их восстановления посредством избранного способа защиты. Кроме того, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек, о чем ответчики заявили до принятия судом первой инстанции решения.

Судебными актами по делу N А32-1739/2013 администрации отказано в удовлетворении иска о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 10.03.2006 N 4900003802 отсутствующим. Суды указали на пропуск истцом давностного срока по заявленному требованию, а также доказанность нарушение законных прав и интересов администрации применительно к избранному способу защиты. При этом судебные инстанции констатировали, что на момент подписания договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802 администрация не имела полномочий на его заключение, поскольку не являлась собственником земельного участка.

Судебными актами по делу N А32-32854/2013 администрации отказано в удовлетворении иска о возврате обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134. Суды исходили из того, что правоотношения сторон спора основаны на недействительном (ничтожном) договоре аренды от 10.03.2006 N 4900003802 (статьи 168, 608 Гражданского кодекса). Однако администрация обратилась в арбитражный суд за защитой нарушенного права по истечении срока исковой давности, о чем было заявлено обществом (статьи 181, 199 Гражданского кодекса).

К выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802 (договоров о перенайме) на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса судебные инстанции пришли и при разрешении настоящего спора.

Проанализировав содержание приведенных судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что они не относятся к указанным в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 судебным актам, на основании которых может быть внесена (погашена) запись в ЕГРП. Поэтому судебные инстанции признали действия регистрирующего органа по погашению записи в ЕГРП об обременении участка с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 арендой в пользу общества не соответствующими положениям Закона о регистрации.

Вместе с тем, констатации незаконности действий Управления Росреестра недостаточно для удовлетворения требований, заявленных обществом в порядке главы 24 Кодекса. Для признания арбитражным судом незаконным действий органа, осуществляющего публичные полномочия необходимо установление не только несоответствия указанного действия закону (иным нормативным правовым актам), но и нарушение им прав заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В данном случае основание внесения регистрационной записи в ЕГРП является недействительным, что с очевидностью следует из содержания вступивших в законную силу судебных актов по делам N А32-10848/2011, N А32-14620/2012, N А32-1739/2013 и N А32-32854/2013 (констатировавших как ничтожность договора аренды от 10.03.2006 N 4900003802, так и заключенных впоследствии соглашений о перенайме). Запись в ЕГРП является актом признания государством права (обременения) и не может сохранять силу при недействительности оснований ее внесения. Следовательно, восстановление регистрационной записи (об аренде), опирающейся на недействительное основание (ввиду ничтожности договора), недопустимо. Сохранение такой записи в ЕГРП не только не повлечет восстановления прав общества (лица, не подтвердившего действительных оснований для признания за ним соответствующего права (обременения)), но и нарушит принцип публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРП. Признав, что у общества отсутствует подлежащее защите субъективное право, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы о необходимости применения к спорным отношениям (по аналогии) норм Гражданского кодекса о защите добросовестного приобретателя (статьи 223, 302 Гражданского кодекса). Данные доводы подлежат отклонению. Запись об обременении внесена регистрирующим органом в ЕГРП на основании договора аренды (соглашения о перенайме), недействительность которых констатирована судебными инстанциями (в том числе и при разрешении настоящего спора).

Поэтому положения приведенных заявителем норм Гражданского кодекса к разрешаемому спору применяться не могут. Кроме того, вещно-правовая защита может быть предоставлена законному арендатору имущества (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Общество таковым не является, поэтому его права погашением в ЕГРП регистрационной записи об обременении не могут быть признаны нарушенными.

Не может быть принят и довод представителей общества о сохранении между сторонами договорных обязательств (статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с тем, что после регистрации права муниципальной собственности на участок с кадастровым номером 23:49:0201016:0134 (2009 год) органами местного самоуправления совершены действия по одобрению арендной сделки. Указанный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и на момент заключения договора аренды (как и на момент передачи имущества) являлся федеральной собственностью. Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Последующее одобрение не может исцелить такую (ничтожную) сделку. Исцеление гражданско-правовой сделки путем ее последующего одобрения действующее законодательство допускает по отношению к определенным оспоримым сделкам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 03.03.2014 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 2 тыс. рублей пошлины (чек-ордер от 15.04.2014). Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции Информационного письма от 11.05.2010 N 139), государственная пошлина по данной категории споров для организаций составляет 1000 рублей. Поэтому излишне уплаченная при подаче жалобы государственная пошлина (в размере 1000 рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по делу N А32-22890/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДСР" (ИНН 2308178181, ОГРН 1112308003720) 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 15.04.2014.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова