Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2017 г. N Ф08-3674/17 по делу N А63-9805/2010

г. Краснодар

21 июня 2017 г.

Дело N А63-9805/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Денека И.М. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от кредиторов: Каюмовой М.Б., Касьяновой Л.А., Емелина В.Г., Солошенко Н.А., Демченко В.В., Топоркова Е.Н., Кваша И.Г., Микушиной Н.Г., Левкина И.О., Мануйло Д.А. - Кравченко О.А. (доверенности от 15.12.2016, 12.05.2017), кредиторов Солошенко Н.А., Мануйло Д.А., Мхитаряна Г.М., в отсутствие конкурсного управляющего должника - общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" (ИНН 2635085145, ОГРН 1052604294313) Рузова И.М., администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой" Рузова И.М. на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.01.2017 (судья Пекуш Т.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-9805/2010, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ИнтерСтрой" (далее - должник) конкурсный управляющий должника обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации г. Ставрополя заключать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010906:116, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а, с иным лицом, помимо должника; запрета государственной регистрации договора аренды, а также запрета на распоряжение названным земельным участком иным образом.

Определением суда от 18.01.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.04.2017, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе управляющий просит отменить судебные акты, ссылаясь на наличие оснований для принятия обеспечительных мер.

В отзыве кредиторы Каюмова М.Б., Алиев А.А., Богданова Н.В., Гадзиева Ф.Т., Григорьев А.Н., Деревенская Е.В., Деревянкина Г.Н., Дзанаева Н.Н., Дюдюн Д.Е., Емелин В.Г., Касьянова Л.А., Кваша И.Г., Кондратенко П.А., Крищенко А.Ю., Крутова А.А., Кликов П.А., Лавриненко Д.А., Левкин И.О., мануйло Д.А., Мхитарян Г.М., Привердиева Р.А., Попова Е.В., Прокопенко Э.Ю., Пульвердиева Э.Г., Ряполова Е.И., Сидаков Ш.А., Сенатова Л.М., Солошенко Н.А., Ткачук Т.А., Чернов А.В., Шептухина А.И., Ширинов А.Б., Эдилсултанов И.Х. просят судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании кредиторы и представитель кредиторов просили в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 40 минут 14.06.2017.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, определением от 06.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения; определением от 14.05.2012 при банкротстве должника суд применил правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве); решением от 12.08.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий должника обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации города Ставрополя заключать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010906:116, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а, с другим лицом, помимо должника; запрета государственной регистрации такого договора аренды, а также запрета на распоряжение указанным земельным участком иным образом.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления управляющего, сославшись на то, что он не представил доказательства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды указали, что на дату обращения управляющего с заявлением о принятии обеспечительных мер срок действия договора аренды земельного участка истек, должник не предпринимал действий к легализации объекта строительства и заключению нового договора аренды; доводы о возможных негативных последствиях носят предположительный характер; принятие обеспечительных мер будет противоречить смыслу института обеспечительных мер, имеющих своей целью защиту интересов заявителя, а не лишение других лиц возможности реализовать свои права, может привести к нарушению баланса интересов; заявленная мера фактически направлена на создание препятствий в исполнении решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 07.11.2016. Указанные выводы сделаны без учета следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Согласно пункту 3 статьи 201.3 Закона указанные в пункте 1 настоящей статьи обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом только при представлении лицом, обратившимся с соответствующим ходатайством, доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта.

Определением от 04.12.2015, принятым в рамках настоящего дела, суд отказал Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства - незавершенного строительством объекта наружными размерами 65 х 35 м, состоящего из 10 этажей, возведенного на земельном участке площадью 1 200 кв. м с кадастровым номером 26:12:010906:116 по ул. Шпаковской, 117а в городе Ставрополе и обязании должника за свой счет снести самовольное строение и привести земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Суд также отказал управляющему в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на указанный объект.

В рамках данного обособленного спора суд установил, что на основании договора купли-продажи от 23.06.2008 за должником зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торговый комплекс, 10% готовности, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а. Постановлением администрации города Ставрополя от 21.04.2010 N 880 вид разрешенного использования земельного участка изменен на использование под многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями; участок предоставлен в аренду должнику для проектирования и строительства многоквартирного жилого на основании договора от 17.06.2010 N 8226. Постановлением администрации города Ставрополя от 02.07.2013 N 2140 указанный земельный участок предоставлен должнику на новый срок - 364 дня и заключен договор аренды от 18.07.2013 N 2280 на срок до 30.06.2014. Должнику выданы два разрешения на строительство на земельном участке многоэтажного жилого дома с встроенными помещениями. По истечении срока действия разрешений на строительство должник обращался в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя с заявлениями о выдаче разрешений на строительство (продлении срока действия разрешений) многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. В выдаче разрешения на строительство отказано в связи с непредставлением откорректированной проектной документации и положительного заключения экспертизы проектных решений.

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя составил акт осмотра от 10.12.2014, согласно которому на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а, расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, количество этажей - 10.

Суд отказал в иске о сносе самовольной постройки, указав, что отсутствие в настоящее время у должника действующего разрешения на строительство, права на земельный участок и откорректированной проектной документации, сами по себе не означают, что объект незавершенного строительства безусловно создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательства, свидетельствующие о том, что сохранением постройки создается угроза жизни и здоровью граждан, не представлены. Конкурсный управляющий в обоснование отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан представил техническое освидетельствование объекта, согласно которому состояние здания оценивается как ограниченно-работоспособное, достройка здания, являющегося объектом незавершенного строительства, возможна по проекту, прошедшему государственную экспертизу, и на основании проектных решений с учетом результатов инструментального обследования, указанных в этом заключении.

Отказывая управляющему в удовлетворении заявления о признании права собственности на объект, суд исходил из того, что объект недвижимости уже возведен в 10 этажах, ранее для строительства объекта в установленном порядке выдавалось разрешение на строительство, предоставлялся для этих целей земельный участок, имеется возможность как привести объект в первоначальное состояние, соответствующее утвержденной проектной документации, так и легализовать объект в установленном законом административном порядке. Должник не доказал, что предпринял все зависящие от него меры для легализации спорного объекта. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, факт наличия объекта на земельном участке, строительство которого осуществлялось должником, установлен вступившим в законную силу судебным актом.

В материалы дела представлены протоколы совещания по вопросам завершения строительства проблемных объектов, в котором указано на проработку плана мероприятий, направленных на предоставление в аренду земельного участка ЖСК "Виктория-117а", и рекомендовано администрации города Ставрополя организовать проведение мероприятий по передаче объекта незавершенного строительства и предоставление земельного участка ЖСК "Виктория-117а".

Заявленные управляющим обеспечительные меры соответствуют положениям Закона о банкротстве в части, касающейся банкротства застройщиков, направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo), не нарушают права по владению и пользованию объектом, не препятствуют оформлению документов на объект. Напротив, возможная дальнейшая реализация земельного участка иному лицу может привести к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника. Заявленные меры не противоречат пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимы и достаточны для предотвращения ущерба должнику и его кредиторам. Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, с иным, кроме должника, лицом, а также распоряжение данным участком иным образом может повлечь нарушение прав и законных интересов участников строительства (кредиторов должника) на погашение их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании статьи 201.10. Закона о банкротстве. В случае изъятия земельного участка у застройщика, сноса начатых построек с целью дальнейшего распоряжения земельным участком по своему усмотрению, погашение требований участников строительства в установленном Законом о банкротстве порядке станет невозможным.

Вывод судов о том, что заявленная мера направлена на лишение другого лица возможности реализовать свои права и создание препятствий в исполнении решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 07.11.2016, является неверным. Как видно из материалов дела, решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 03.07.2014 за Голоскоковым Д.Ю. признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру площадью 61,8 кв. м в жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а. Сведения о признании права собственности на весь незавершенный строительством объект за указанным лицом отсутствуют. Принимая во внимание, что за Голоскоковым Д.Ю. признано право собственности на часть незавершенного строительством объекта, суды не указали, на каком основании у данного лица возникло право претендовать на весь земельный участок, изначально выделенный должнику под строительство многоквартирного жилого дома, 10 этажей которого он возвел с привлечением денежных средств граждан. Также решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 07.11.2016 Голоскокову Д.Ю. отказано в удовлетворении иска в части обязания администрации города Ставрополя принять решение о предоставлении ему в аренду без проведения торгов всего земельного участка для завершения строительства объекта. Кроме того, Закон о банкротстве не предусматривает возможность передачи одному из участников строительства всего объекта незавершенного строительства. Статьей 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено погашение требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу; статьей 201.15-1 Закона предусмотрена возможность возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем и исполнит за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение судами норм материального и процессуального права является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Для разрешения вопроса по существу кассационной инстанции не требуется установления новых обстоятельств и исследования новых доказательств, поэтому согласно пункту 2 статьи 287 Кодекса суд вправе, не передавая дела на новое рассмотрение, принять решение об удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника о принятии обеспечительных мер.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по делу N А63-9805/2010 отменить, принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в виде запрета администрации г. Ставрополя на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010906:116, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 117а, с другим лицом, помимо ООО "ИнтерСтрой", запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, запрета на распоряжение названным земельным участком иным образом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

И.М. Денека С.М. Илюшников