Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 г. N 11АП-14530/2010.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 г. N 11АП-14530/2010

г. Самара

10 марта 2011 г.

Дело N А55-35890/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Апаркина В.Н., Бажана П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шараповой Л.А.,

с участием:

от истца - Шабалта А.Н., доверенность от 23.08.2010 г. N 3-49/18,

от ответчика - Курникова М.А., доверенность от 11.01.2011 г. N 1/А,

от третьих лиц:

Государственного унитарного предприятия Самарской области "Центр технической инвентаризации" - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "АБП Блокпост" - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "Базис" - не явился, извещен,

Министерства имущественных отношений - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 марта 2011 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Электрон-авто", Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 декабря 2010 года

по делу N А55-35890/2009 (судья Чайников В.А.)

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к закрытому акционерному обществу "Электрон-авто", г. Самара,

третьи лица:

Государственное унитарное предприятие Самарской области "Центр технической инвентаризации", г. Самара,

общество с ограниченной ответственностью "АБП Блокпост", г. Самара,

общество с ограниченной ответственностью "Базис", г. Самара,

Министерство имущественных отношений, г. Самара,

о взыскании 44 789 728,54 руб. и об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Электрон-авто" (далее - ответчик, ЗАО "Электрон-авто"), с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 44 789 728,54 руб., из них 19 788 015,20 руб. - сумма основной задолженности, 25 001 713,34 руб. - сумма пени; а также об обязании ЗАО "Электрон-авто" освободить земельный участок площадью 8 590 кв.м., находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр. Карла Маркса, от незавершенного строительством объекта, расположенного на нем, и передать его Министерству в освобожденном виде в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу по акту приёма-передачи.

Решением суда первой инстанции от 05 декабря 2010 года иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ЗАО "Электрон-авто" в пользу Министерства 14 272 533,42 руб., в том числе 11 272 533,42 задолженности, 3 000 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Министерства в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в процессе осуществления полномочий по распоряжению земельными участками Министерством было установлено, что Комитетом по управлению имуществом г. Самары при расчете размера арендной платы неверно применялся один из коэффициентов формулы расчета, а именно - Скад (удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель), утвержденный постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254.

Министерством при расчете арендной платы за конкретный земельный участок правомерно использован удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий виду строительства: "Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса". За счет правильного применения Скад арендная плата за земельный участок возросла в ноябре 2006 г., о чем арендаторы были уведомлены в официальном печатном издании "Самарская газета" от 28.11.2006 г. Изменения вида функционального использования земельного участка не было. Указанные обстоятельства не учтены судом первой инстанции.

Ответчиком не доказан факт существования и использования земельного участка площадью 6295 кв.м. Согласно п. 4.10 договора аренды неиспользование земельного участка арендатором не является основанием невнесения арендной платы. В связи с чем Министерством правомерно проводились начисления арендной платы исходя из площади земельного участка 8 590 кв.м. Доказательств того, что земельный участок, на котором находятся введенные в эксплуатацию строения, сформирован, ответчиком не представлено. До этого момента либо до момента расторжения договора аренды ответчик обязан производить оплату в соответствии с договором аренды с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Самарской области.

ЗАО "Электрон-авто" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит, с учетом уточнения, решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 11 272 533,42 руб. и пени в размере 3 000 000 руб., принять по делу новый судебный акт в указанной части об отказе истцу в иске. Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца об обязании освободить земельный участок оставить без изменения.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что, как следует из приложения к договору аренды, размер ежемесячной арендной платы с 2006-2009 г.г. составляет 36 870,14 руб. и произведен согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988.

В печатном издании за 28.11.2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, а также указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей, с просьбой обратиться в Министерство для перерасчета.

Вышеуказанная публикация не может свидетельствовать об исполнении Министерством обязанности, предусмотренной договором, поскольку в сообщении не определен новый размер арендной платы, а лишь имеется обращение к арендодателям о необходимости явки в Министерство для пересчета арендной платы. При данных обстоятельствах нельзя признать состоявшимся одностороннее изменение условий договора путем опубликования соответствующей информации в определенной договором газете.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, с учетом положений гражданского законодательства, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

При расчете арендной платы за земельный участок, предоставляемый для строительства, Министерство внесло корректировки в расчет арендной платы, применив удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель.

Применение Министерством иного коэффициента является неправомерным. В соответствии с договором земельный участок предоставлен под строительство объектов, которые не завершены строительством. До момента введения объектов в эксплуатацию применение другого коэффициента не может быть признано правомерным.

Считает, что взысканный судом размер пени явно несоразмерен с действовавшей в период с 11.11.2006 г. по 18.04.2009 г. законной неустойкой, определенной ст. 395 Гражданского кодекса РФ в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Кроме того, истцом не представлены доказательства возникновения у него реальных убытков как следствия нарушения покупателем договорных обязательств.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы Министерства, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Электрон-авто".

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы ЗАО "Электрон-авто", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Министерства.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Самары от 22.01.2003 г. N 08, соглашения о прекращении действия договора аренды от 10.04.2000 г. N 0048 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ЗАО "Электрон-авто" (арендатор) 20.08.2003 г. заключен договор N 002633з аренды земельного участка площадью 12991,30 кв.м. с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0002, находящегося по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, угл. Проспекта Карла Маркса, под строительство многоэтажного паркинга с гаражами, станцией технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла (т. 1 л.д. 6-18)

Срок действия договора установлен до 31.07.2006 г. Согласно п. 3.1 договора его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.08.2003 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3).

Приложением N 3 к договору стороны предусмотрели механизм расчета размера арендной платы, размер которой на период с 2003 г. по 2006 г. составил 30 867,33 руб. в месяц (т. 1 л.д. 15-16).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2003 г. (т. 1 л.д. 18).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 20.08.2003 г. N 002633з уменьшена площадь переданного в аренду земельного участка до 8590 кв.м. (кадастровый номер 63:01:06 43 005:0002), согласован размер арендной платы 24 695,91 руб. в месяц (т. 1 л.д. 19-22).

Дополнительным соглашением от 29.05.2006 г. стороны продлили срок действия договора до 17.04.2009 г., согласовали размер арендной платы на период с 2006 г. до 2009 г. в размере 36 870,14 руб. в месяц (т. 1 л.д. 23-24).

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с 01.06.2006 г. полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара для целей строительства переданы Министерству.

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

Полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании основной задолженности в размере 19 788 015,20 руб. и пени в размере 25 001 713,34 руб.

Пунктом 4.3 договора аренды определено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей; новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Согласно п. 5.1.2 договора арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении ставок арендной платы за землю путем направления ему уведомления заказным почтовым отправлением либо опубликованием в газете "Самарская газета".

По мнению ответчика, поскольку сторонами согласован размер ежемесячной арендной платы на период с 2006 г. по 2009 г. в сумме 36 870,14 руб., который определен согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988, применение иного порядка расчета арендной платы является необоснованным. В соответствии с прилагаемым расчетом задолженность арендатора составляет 377 031,61 руб. (т. 1 л.д. 127).

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09.

В соответствии с абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара.

Постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету исковых требований и пояснений к нему (т. 1 л.д. 86-90) расчет задолженности произведен за период с 01.12.2006 г. по 18.04.2009 г.

При этом за период по 14.05.2007 г. расчет произведен на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, а за период по 18.04.2009 г. на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства от 25.04.2007 г. N 59.

Как следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы с 01.12.2006 г. по 14.05.2007 г. произошло в связи с правильным, по мнению Министерства, применением значения коэффициента Скад, соответствующего виду функционального использования земельного участка: под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, вместо примененного Комитетом: прочие земли поселения.

Поскольку применение иного значения вышеуказанного коэффициента произведено Министерством не на основании нового нормативного правового акта, а вследствие иного толкования и применения действующих нормативных правовых актов, суд первой инстанции правомерно произвел расчет арендной платы за указанный период исходя из согласованного сторонами ежемесячного размера в сумме 36 870,14 руб.

Кроме того, из расчета истца следует, что арендная плата рассчитана исходя из площади земельного участка 8 590 кв.м., тогда как на указанном земельном участке построены и введены в эксплуатацию два отдельных здания (строение 1 и 3), что подтверждается представленными в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2006 г. N 18э. При этом согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права помещения в указанных строениях, расположенных на спорном земельном участке, принадлежат различным собственникам, которые в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Как следует из представленной в материалы дела схемы расположения земельного участка в кадастровом квартале 63:01:0643005, изготовленной ГУП СО "Центр технической инвентаризации", общая площадь земельных участков, занимаемых строениями 1 и 3 и необходимая для их использования, составляет 2 295 кв.м.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции произвел расчет арендной платы исходя из фактического размера используемого ответчиком для строительства земельного участка, то есть из 6 295 кв.м.

С учетом изложенного судом первой инстанции установлено, что за период с 01.12.2006 г. по 18.04.2009 г. ответчику подлежит начислению арендная плата в размере 12 349 565,03 руб. Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения о частичной оплате задолженности в размере 1 077 031,61 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 11 272 533,42 руб. и отказал в остальной части требования.

Истец также просил взыскать с ответчика 25 001 713, 34 руб. пени за период просрочки с 11.11.2006 г. по 18.04.2009 г.

Пунктом 7.2. договора стороны установили, что за просрочку арендных платежей начисляется пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендной платы, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 330, 614 Гражданского кодекса РФ, правомерно признал требование истца о взыскании пени обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Воспользовавшись предоставленным ст. 333 Гражданского кодекса РФ правом на уменьшение неустойки, исходя из конкретных обстоятельств дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для уменьшения размера заявленной ко взысканию неустойки в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства до суммы в 3 000 000 руб.

Кроме того, истец также просил обязать ЗАО "Электрон-авто" освободить земельный участок площадью 8 590 кв.м., находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр. Карла Маркса, от незавершенного строительством объекта, расположенного на нем, и передать его Министерству в освобожденном виде в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу по акту приёма-передачи.

Принимая во внимание, что на истребуемом земельном участке площадью 8590 кв.м., расположенном по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр. Карла Маркса, в установленном порядке введены в эксплуатацию два строения N 1 и N 3, возврат ответчиком земельного участка площадью 8590 кв.м. в заявленном порядке невозможен, поскольку будут нарушены права иных собственников объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении названного требования истца.

Доводы, приведенные Министерством и ЗАО "Электрон-авто" в апелляционных жалобах, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 декабря 2010 года по делу N А55-35890/2009 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

В.Н. Апаркин П.В. Бажан