Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 г. N 11АП-14530/2010
|
10 марта 2011 г.
|
Дело N А55-35890/2009
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2011 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Апаркина В.Н., Бажана П.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шараповой Л.А.,
с участием:
от истца - Шабалта А.Н., доверенность от 23.08.2010 г. N 3-49/18,
от ответчика - Курникова М.А., доверенность от 11.01.2011 г. N 1/А,
от третьих лиц:
Государственного унитарного предприятия Самарской области "Центр технической инвентаризации" - не явился, извещен,
общества с ограниченной ответственностью "АБП Блокпост" - не явился, извещен,
общества с ограниченной ответственностью "Базис" - не явился, извещен,
Министерства имущественных отношений - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 марта 2011 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Электрон-авто", Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 декабря 2010 года
по делу N А55-35890/2009 (судья Чайников В.А.)
по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,
к закрытому акционерному обществу "Электрон-авто", г. Самара,
третьи лица:
Государственное унитарное предприятие Самарской области "Центр технической инвентаризации", г. Самара,
общество с ограниченной ответственностью "АБП Блокпост", г. Самара,
общество с ограниченной ответственностью "Базис", г. Самара,
Министерство имущественных отношений, г. Самара,
о взыскании 44 789 728,54 руб. и об обязании освободить земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Электрон-авто" (далее - ответчик, ЗАО "Электрон-авто"), с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 44 789 728,54 руб., из них 19 788 015,20 руб. - сумма основной задолженности, 25 001 713,34 руб. - сумма пени; а также об обязании ЗАО "Электрон-авто" освободить земельный участок площадью 8 590 кв.м., находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр. Карла Маркса, от незавершенного строительством объекта, расположенного на нем, и передать его Министерству в освобожденном виде в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу по акту приёма-передачи.
Решением суда первой инстанции от 05 декабря 2010 года иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ЗАО "Электрон-авто" в пользу Министерства 14 272 533,42 руб., в том числе 11 272 533,42 задолженности, 3 000 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Министерства в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в процессе осуществления полномочий по распоряжению земельными участками Министерством было установлено, что Комитетом по управлению имуществом г. Самары при расчете размера арендной платы неверно применялся один из коэффициентов формулы расчета, а именно - Скад (удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель), утвержденный постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254.
Министерством при расчете арендной платы за конкретный земельный участок правомерно использован удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий виду строительства: "Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса". За счет правильного применения Скад арендная плата за земельный участок возросла в ноябре 2006 г., о чем арендаторы были уведомлены в официальном печатном издании "Самарская газета" от 28.11.2006 г. Изменения вида функционального использования земельного участка не было. Указанные обстоятельства не учтены судом первой инстанции.
Ответчиком не доказан факт существования и использования земельного участка площадью 6295 кв.м. Согласно п. 4.10 договора аренды неиспользование земельного участка арендатором не является основанием невнесения арендной платы. В связи с чем Министерством правомерно проводились начисления арендной платы исходя из площади земельного участка 8 590 кв.м. Доказательств того, что земельный участок, на котором находятся введенные в эксплуатацию строения, сформирован, ответчиком не представлено. До этого момента либо до момента расторжения договора аренды ответчик обязан производить оплату в соответствии с договором аренды с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Самарской области.
ЗАО "Электрон-авто" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит, с учетом уточнения, решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 11 272 533,42 руб. и пени в размере 3 000 000 руб., принять по делу новый судебный акт в указанной части об отказе истцу в иске. Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца об обязании освободить земельный участок оставить без изменения.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что, как следует из приложения к договору аренды, размер ежемесячной арендной платы с 2006-2009 г.г. составляет 36 870,14 руб. и произведен согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988.
В печатном издании за 28.11.2006 г. опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, а также указаны банковские реквизиты, на которые следует производить оплату арендных платежей, с просьбой обратиться в Министерство для перерасчета.
Вышеуказанная публикация не может свидетельствовать об исполнении Министерством обязанности, предусмотренной договором, поскольку в сообщении не определен новый размер арендной платы, а лишь имеется обращение к арендодателям о необходимости явки в Министерство для пересчета арендной платы. При данных обстоятельствах нельзя признать состоявшимся одностороннее изменение условий договора путем опубликования соответствующей информации в определенной договором газете.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Таким образом, с учетом положений гражданского законодательства, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.
При расчете арендной платы за земельный участок, предоставляемый для строительства, Министерство внесло корректировки в расчет арендной платы, применив удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель.
Применение Министерством иного коэффициента является неправомерным. В соответствии с договором земельный участок предоставлен под строительство объектов, которые не завершены строительством. До момента введения объектов в эксплуатацию применение другого коэффициента не может быть признано правомерным.
Считает, что взысканный судом размер пени явно несоразмерен с действовавшей в период с 11.11.2006 г. по 18.04.2009 г. законной неустойкой, определенной ст. 395 Гражданского кодекса РФ в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Кроме того, истцом не представлены доказательства возникновения у него реальных убытков как следствия нарушения покупателем договорных обязательств.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы Министерства, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ЗАО "Электрон-авто".
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы ЗАО "Электрон-авто", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Министерства.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Самары от 22.01.2003 г. N 08, соглашения о прекращении действия договора аренды от 10.04.2000 г. N 0048 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ЗАО "Электрон-авто" (арендатор) 20.08.2003 г. заключен договор N 002633з аренды земельного участка площадью 12991,30 кв.м. с кадастровым номером 63:01:06 43 005:0002, находящегося по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, угл. Проспекта Карла Маркса, под строительство многоэтажного паркинга с гаражами, станцией технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла (т. 1 л.д. 6-18)
Срок действия договора установлен до 31.07.2006 г. Согласно п. 3.1 договора его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.08.2003 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3).
Приложением N 3 к договору стороны предусмотрели механизм расчета размера арендной платы, размер которой на период с 2003 г. по 2006 г. составил 30 867,33 руб. в месяц (т. 1 л.д. 15-16).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2003 г. (т. 1 л.д. 18).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 20.08.2003 г. N 002633з уменьшена площадь переданного в аренду земельного участка до 8590 кв.м. (кадастровый номер 63:01:06 43 005:0002), согласован размер арендной платы 24 695,91 руб. в месяц (т. 1 л.д. 19-22).
Дополнительным соглашением от 29.05.2006 г. стороны продлили срок действия договора до 17.04.2009 г., согласовали размер арендной платы на период с 2006 г. до 2009 г. в размере 36 870,14 руб. в месяц (т. 1 л.д. 23-24).
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" с 01.06.2006 г. полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара для целей строительства переданы Министерству.
Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.
Полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании основной задолженности в размере 19 788 015,20 руб. и пени в размере 25 001 713,34 руб.
Пунктом 4.3 договора аренды определено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей; новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Согласно п. 5.1.2 договора арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении ставок арендной платы за землю путем направления ему уведомления заказным почтовым отправлением либо опубликованием в газете "Самарская газета".
По мнению ответчика, поскольку сторонами согласован размер ежемесячной арендной платы на период с 2006 г. по 2009 г. в сумме 36 870,14 руб., который определен согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988, применение иного порядка расчета арендной платы является необоснованным. В соответствии с прилагаемым расчетом задолженность арендатора составляет 377 031,61 руб. (т. 1 л.д. 127).
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.
Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09.
В соответствии с абзацем 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара.
Постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность
