Увеличение платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы (Б.В. Ильин, "Право и экономика", N 8, август 2007 г.)

Увеличение платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в
собственности города Москвы

Важнейшим источником поступления денег в бюджет столицы являются доходы от сдачи в аренду городского имущества. Так было в 90-х годах*(1), так обстоит дело и сейчас. Причем это относится как к имеющейся, старой, собственности города, так и к строящейся, новой, недвижимости*(2). Именно доходы от сдачи городского имущества в аренду и от торгов на право заключения договоров аренды этого имущества являются первопричиной того, что власть не заинтересована в передаче столичной земли в собственность владельцев зданий, расположенных на этой земле, т.е. в приватизации земель столицы*(3).

Однако в этой статье речь пойдет не о приватизации недвижимости, а о найденном властью способе увеличить и без того немалые доходы, получаемые от сдачи в аренду объектов нежилого фонда города, и об уловке, с помощью которой власть старается увеличить арендную плату даже тем арендаторам, кто с этим не согласен.

Как известно, власти Москвы поставили перед собой цель перейти к рыночным ставкам арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Данный переход к рыночным ставкам (по договорам аренды, заключенным на общих основаниях) должен быть завершен в 2008 г. (см. п. 1 Основных направлений политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда на 2006-2008 годы*(4).

Теперь, согласно п. 2 Приложения 5 к постановлению Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" (далее - постановление N 520-ПП), расчет "арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона", должен производиться "исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, установленных Правительством Москвы".

Что касается арендаторов, с которыми договоры аренды были заключены до принятия постановления N 520-ПП, то таким арендаторам Департамент имущества города Москвы (далее - департамент) направляет "произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы" расчет новой ставки арендной платы (дополнительное соглашение об изменении арендной платы). Если арендатор не подписывает указанный расчет ставки арендной платы в двухнедельный срок, то департамент обращается к независимому оценщику, который определяет рыночную величину годовой арендной платы за переданное данному арендатору помещение, а затем устанавливает арендатору эту (определенную оценщиком) рыночную ставку арендной платы*(5). Установление арендатору рыночной ставки арендной платы (указанной оценщиком) департамент производит в судебном или во внесудебном порядке.

Описанный порядок действий по расчету арендной платы для арендаторов, не подписавших предложенный департаментом расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, в соответствии с п. 2.1. Приложения 5 к постановлению N 520-ПП следует применять...

"с 1 января 2007 г. - к арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, в 2006 году;

с 1 января 2008 г. - к арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, в 2007 году".

Вот таким интересным способом Правительство Москвы решило вопрос с арендаторами, которые до принятия постановления N 520-ПП заключили договоры аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города и которые отказались (или могут отказаться) от подписания предложенного департаментом расчета (дополнительного соглашения) об изменении ставки арендной платы (далее - арендаторы-отказники).

Ввиду того что далеко не все арендаторы согласны подписывать предлагаемые департаментом расчеты (дополнительные соглашения), поскольку в этом случае арендная плата зачастую возрастает сразу на порядок, а при рассмотрении соответствующих споров департамента с арендаторами-отказниками суды различного уровня допускают довольно много ошибок, проанализируем, насколько решение столичных властей (с помощью которой власти увеличивают арендную плату арендаторам-отказникам) соответствует Закону. А так как выяснение отношений между департаментом и арендаторами-отказниками почти всегда происходит в судебном порядке, то и в нашем анализе судебная практика не будет оставлена без внимания.

Юридический анализ

1. Решение вопроса о правомерности удовлетворения судом иска департамента, в котором департамент просит суд изменить условия договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы (далее- д"оговор аренды"), зависит от текста заключенного договора аренды. В частности, если арендатор-отказник заключил договор аренды в период с 1996 -2004 гг., то текст договора аренды будет соответствовать тексту договора "на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы", приведенного в Приложении 7 к постановлению Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. N 689 "О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 г. от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования"*(6) (далее - постановление N 689).

Если же арендатор-отказник заключил договор аренды в период с 2004 г. по настоящее время, то текст договора аренды будет соответствовать тексту договора аренды, изложенного в Приложении к постановлению Правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. N 251-ПП "Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы"*(7) (далее - постановление N 251-ПП).

Каковы же особенности регулирования отношений арендатора-отказника и департамента, заключивших договор аренды в соответствии с постановлением N 689?

Прежде чем ответить на этот вопрос, ознакомимся с примером из судебной практики.

Департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному учреждению Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ (далее - ГУ РФЦСЭ) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 200 000 руб. 62 коп. за период с 1 января 2005 г. по 30 сентября 2005 г.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по своевременному перечислению арендной платы по договору N 06-00488/2001 от 5 ноября 2001 г.

Решением от 5 декабря 2005 г. Арбитражного суда города Москвы в иске отказано.

Постановлением от 27 марта 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, с ГУ РФЦСЭ в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 200 000 руб. 62 коп.

Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из установленного п. 8.11 договора права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в размере и порядке, предусмотренном нормативными актами правительства Москвы.

На принятое постановление ГУ РФЦСЭ подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции установил следующее. Как видно из материалов дела и установлено судом, между департаментом и ответчиком заключен договор от 5 ноября 2001 г. N 06-00488/2001 на аренду нежилого помещения.

Пунктом 5.1 договора установлена обязанность арендатора ежеквартально вносить в бюджет города арендную плату в размере, установленном в расчете годовой арендной платы.

В соответствии с п. 5.4 договора арендная плата подлежит ежегодному перерасчету по постановлению Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м. строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.

При этом согласно п. 8.11 изменение годовой (квартальной) суммы арендной платы производится на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора. Департамент вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренном нормативными актами Правительства Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.

Пунктом 4.2.10 договора установлено, что перерасчет и начисление арендной платы производится с даты изменения базовой ставки 1 кв. м строительства и изменения методики расчета, устанавливаемых постановлением Правительства Москвы.

Судом установлено, что постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП изменена методика расчета арендной платы.

В соответствии с названным постановлением размер арендной платы при сдаче в аренду федеральным учреждениям и организациям городских нежилых помещений подлежит установлению в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта аренды.

Уведомлением от 8 апреля 2005 г. N 06-00488/01/05/и истец сообщил арендатору об установлении на 2005 г. арендной платы в соответствии с названным постановлением Правительства Москвы и направил расчет арендной платы на 2005 г., которым установлена годовая арендная плата в размере 1 665 218,88 руб., квартальная - в размере 416 304 руб. 72 коп.

Установив, что в нарушение условий договора и требований Закона ответчик не исполнил обязанность по перечислению арендной платы в установленном размере, что привело к образованию задолженности в размере 1 200 000 руб. 62 коп., апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Довод заявителя об отсутствии у арендодателя права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы подлежит отклонению как несоответствующий условиям договора аренды от 5 ноября 2001 г. N 06-00488/2001

Суд кассационной инстанции постановил: постановление от 27 марта 2006 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа 25 июля 2006 г. по делу N КГ-А40/6495-06*(8).

Теперь перейдем к вопросу регулирования отношений арендатора-отказника и департамента, заключивших договор аренды, соответствующий постановлению N 689.

Во-первых, в п. 5.4 договора аренды сказано: "арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета".

В соответствии со ст. 65 АПК "каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений". Поэтому при рассмотрении спора в суде департамент должен доказать суду наличие хотя бы одного из указанных в п. 5.4. договора обстоятельств, т.е. доказать, что изменилась базовая стоимость 1 кв. м строительства, изменился размер минимальной ставки арендной платы или изменилась методика расчета.

Как правило, департамент не доказывает указанные обстоятельства, за исключение изменения методики расчета арендной платы.

Дело в том, что методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (далее - Методика расчета), была утверждена постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы"*(9) (далее - постановление N 861-ПП), которая введена в действие:

"с 1 декабря 2003 г.- для вновь заключаемых договоров аренды;

с 1 января 2004 г. - для перерасчета арендной платы по действующим договорам аренды".

Как видно, в зависимости от даты заключения договора аренды департамента с арендатором-отказником можно судить о том, изменилась ли Методика расчета по данному договору или нет.

Следует отметить, что в текст Методики расчета изменения вносились только один раз - постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП "О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году"*(10) (далее - постановление N 838-ПП). К тому же эти изменения носили незначительный характер, поскольку из Методики расчета был исключен "коэффициент вида деятельности арендатора (Квд)".

Вместе с тем Правительство Москвы приняло ряд актов, которые фактически повлияли на расчет арендной платы, проводимый согласно Методике расчета. Так, пунктом 18.1 постановления N 520-ПП был введен повышающий коэффициент: "Производить в 2006-2008 годах расчет ставки арендной платы... по методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП: с применением повышающего коэффициента (пункт 3 приложения 5)".

На практике департаменту не составляет труда доказать суду факт изменения Методики расчета. Он просто указывает суду на акт Правительства Москвы, которым, по мнению департамента, была изменена Методика расчета. Что же касается судей, то они, к сожалению, нередко ошибаются при оценке подобных доказательств, что в свою очередь влияет на выносимые судебные акты.

Например, в решении арбитражного суда города Москвы от 2 февраля 2007 г. по делу N А40-69076/06-64-456 указано: "Постановлением Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП утверждена и введена в действие с 1 января 2006 г. новая методика расчета арендной платы. " Не понятно, о какой новой методике расчета говорит суд, поскольку постановлением N 520-ПП никакой "новой методики" не утверждено. Так как в данном споре департамент требовал от суда изменить условия договора аренды с арендатором-ответчиком и установить арендную плату в размере, определенном независимым оценщиком, то становится очевидным: под новой методикой расчета арендной платы суд подразумевал п. 2 Приложения 5 к постановлению N 520-ПП (в ред. постановления Правительства Москвы от 29 ноября 2005 г. N 964-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП"*(11), в котором сказано: "Устанавливать с 1 января 2006 г. ставку арендной платы арендаторам, не подписавшим расчет (дополнительное соглашение) об изменении ставки арендной платы на 2005 год, произведенный в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы, - на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, указанной при определении рыночной стоимости объекта".

Суд неверно истолковал содержание пункта 2 Приложения 5 к постановлению N 520-ПП,расценив его как новую методику расчета арендной платы, а в действительности этот пункт лишь установил негативные последствия для арендаторов-отказников, заключающиеся в том, что с этих арендаторов будут требовать уплату арендной платы по рыночным ставкам.

При этом судья почему-то не учел того, что, издав постановление от 29 ноября 2005 г. N 964-ПП (в части изменения пункта 2 Приложения 5 к постановлению N 520-ПП), столичные власти вышли за пределы своих полномочий. Ведь в части требования с арендаторов-отказников уплаты арендной платы по рыночным ставкам (что не предусмотрено ни договором аренды между департаментом и арендатором-отказником, ни федеральным законом) указанное постановление направлено на регулирование гражданских правоотношений сторон договора аренды, а принятие норм гражданского права находится вне компетенции московских властей. Согласно ст. 71 Конституции РФ в ведении Российской Федерации находятся:

"о) судоустройство: гражданское, гражданско-процессуальное и арбитражно-процессуальное законодательство".

Возвращаясь к тому что департамент должен доказывать суду обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований (в частности, доказывать факт изменения Методики расчета), добавим следующее.

Поскольку повышение арендной платы (по договорам аренды объектов нежилого фонда города Москвы) превратилось для арендаторов в настоящее бедствие (ведь оно осуществляет истинный "отсев" тех, кто не может платить высокую арендную плату), то не только сами арендаторы, но даже юридические лица, оказывающие юридические услуги, ищут пути решения данной проблемы. К примеру, на рынке юридических услуг появились организации, предлагающие арендаторам помощь в понижении расходов на арендную плату (с помощью тщательной проверки предлагаемых арендаторам расчетов, в которых департамент нередко допускает ошибки).

Стремясь доказать, что "уловка" столичных властей не соответствует Закону, предлагаем вам не концентрировать ваше внимание на Методике расчета, так как даже изменение методики расчета арендной платы не является основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды. Почему? Да потому, что, во-вторых, порядок изменения арендной платы установлен п. 8.11 договора: "Изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменена арендная плата, даты подписи и заверенных печатями сторон.

Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор".

Этот пункт договора суды почему-то расценивают как дающий департаменту право в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы. Но подобное толкование условий договора не соответствует его смыслу. Пункт 8.11 должен толковаться следующим образом: изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы не могут оформляться иначе, как на основании расчетов, которые будут являться неотъемлемой частью договора после подписания арендодателем и арендатором. Что касается других изменений в договоре аренды, то они оформляются не расчетами, а дополнительными соглашениями сторон, которые вступают в силу с момента их подписания сторонами договора аренды.

Внимательное прочтение п. 5.4 и 8.11 показывает: они противоречат друг другу. Ведь в п. 5.4 говорится о ежегодном пересмотре и перерасчете арендной платы без специального согласия арендатора, а абзац первый п. 8.11, наоборот, говорит об изменении суммы арендной платы подписываемыми арендодателем и арендатором расчетами. Ввиду указанного противоречия, при разрешении споров департамента с арендаторами-отказниками, следует руководствоваться нормами права*(12), в частности, п. 1 ст. 450 ГК РФ: "Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором".

Кроме того, поскольку нигде в договоре прямо не установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменить арендную плату (как не установлена договором и обязанность арендатора подписывать "расчеты"), становится очевидно: пока арендатор не подписал соответствующий документ ("расчет" или дополнительное соглашение), арендная плата по договору не должна изменяться.

В судебной практике, однако, суды не всегда правильно толкуют условия договора аренды.

"Судом установлено, что между истцом-арендодателем и ответчиком-арендатором... заключен договор аренды от 3 августа 1999 г. N 06-00441/99 на аренду нежилого помещения... со сроком действия от 1 апреля 1999 г. по 5 августа 1999 г...

В частности, в п. 8.11, предусмотрев, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами г. Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора" (постановление ФАС Московского округа от 23 января 2002 г. N КГ-А40/8366-01*(13).

Теперь перейдем к особенностям регулирования отношений арендатора-отказника и департамента, заключивших договор аренды, соответствующий постановлению N 251-ПП. Рассмотрим два варианта договора аренды:

текст договора аренды в редакции постановления N 251;

текст договора аренды в редакции постановления Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП "О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона"*(14) (далее - постановление N 648-ПП).

В отношении первого варианта текста договора аренды (в редакции постановления N 251) неясностей нет. На основании п. 5.1.4 договора аренды (и в соответствии со ст. 65 АПК РФ), в ходе судебного спора департамент должен доказать суду, что произошло изменение:

официально установленного уровеня инфляции;

рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды;

методики расчета арендной платы;

базовой стоимости 1 кв. м строительства;

коэффициента доходности;

коэффициента реновации;

инвентаризационной стоимости объекта аренды;

стороны в договоре ("при переуступке прав и обязанностей по договору аренды").

Помимо этого (так же, как и в тексте договора аренды, соответствующем постановлению N 689), нигде в договоре прямо не установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату и не установлена обязанность арендатора подписывать "расчеты". Ведь пункт 6.4 текста договора аренды (в ред. постановления N 251) гласит: "В случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему Договору оформляется Дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью".

Здесь уместно вспомнить ст. 425 ГК РФ, согласно которой договор (в данном случае Дополнительное соглашение) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. с момента подписания арендатором).

Если же арендатор-отказник заключил с департаментом второй вариант текста договора аренды (в редакции постановления N 648-ПП), то здесь арендатору-отказнику следует обратить внимание, что в п. 5.1.3 указано право департамента корректировать арендную плату ("Арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы"), а в п. 5.4.2 установлена обязанность арендатора платить аренду в соответствии с уведомлениями арендодателя ("Арендатор обязан вносить арендную плату за Объект аренды в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором. При получении уведомления о корректировке арендной платы Арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении").

Однако все эти "плюсы" для департамента перечеркивает п. 6.6 договора: "В случае изменения условий оплаты аренды Объекта к настоящему Договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью".

Фактически, в п. 5.1.3 и 5.4.2, с одной стороны, и в п. 6.6, с другой стороны, изначально заложено противоречие. Первые (п. 5.1.3. и п. 5.4.2.) говорят о праве департамента проводить корректировку размера арендной платы, а второй (п. 6.6.) определяет, что изменение условий оплаты (включая размер арендной платы) обязательно должно оформляться дополнительным соглашением сторон договора аренды. А так как эти пункты противоречат друг другу, то (как и в случае вышеуказанного противоречия п. 5.4 и 8.11 текста договора аренды, соответствующего постановлению N 689) нужно руководствоваться нормами федерального закона.

2. Удовлетворение судом требования департамента об изменении условий договора аренды нежилого фонда зависит также от того, какими доказательствами он подтверждает размер арендной платы.

Если обратиться к судебной практике, то мы увидим, что в качестве доказательства размера арендной платы судьи принимают от департамента два вида документов, составленных оценщиком:

заключение об оценке;

отчет об оценке объекта.

"В этой связи истцом на основании заключения об оценке ООО "Консалтинговая группа "Эксперт" был произведен расчет арендной платы занимаемых ответчиком нежилых помещений..." (постановление ФАС Московского округа от 15 июня 2006 г. N КГ-А40/5335-06*(15).

"При принятии обжалованного постановления суд рассмотрел спор повторно и установил, что предложенное истцом изменение договора соответствует нормативным актам Правительства Москвы и составлено с учетом заключения компетентных оценщиков" (постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2140-06*(16).

Соответствуют ли действующему Закону такой подход судей?

Статья 68 АПК установила правило, в соответствии с которым "обстоятельства дела, которые согласно Закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами". Следовательно, размер арендной платы, определенный оценщиком, должен подтверждаться документом, составленным оценщиком. А какой документ обязан выдать оценщик по результатам оценки объекта оценки?

Оценщик в своей деятельности должен руководствоваться законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон N 135-ФЗ). Статьей 11 данного Закона определено, что в результате проведения оценки оценщик составляет "отчет". Составление оценщиком других документов в результате оценки объекта оценки (например, заключения об оценке), Законом N 135 не предусмотрено.

Таким образом, размер арендной платы, определенный оценщиком, должен подтверждаться только отчетом оценщика и никакими другими документами. В пользу сказанного можно привести информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"*(17), в п. 2 которого сказано: "...судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации...)".

Обращаем внимание еще на одно важное обстоятельство: отчет оценщика должен быть отчетом не только по названию, но и по содержанию. Статьей 11 Закона N 135-ФЗ определено, что в результате проведения оценки оценщик составляет отчет, в котором "должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки".

Если же представленный департаментом документ оценщика не содержит данных, предусмотренных ст. 11 Закона N 135-ФЗ (например, в нем не указан порядковый номер отчета, или в нем нет перечня "использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения"), то такой документ (независимо от его названия) не является надлежащим доказательством по делу.

Кроме того, ст. 11 Закона N 135-ФЗ определила: "отчет... не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке... приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете". В нарушение данной нормы права в отчетах оценщиков, представляемых в суд департаментом, на разных страницах отчета может быть указана разная цена (стоимость).

Подводя итоги сказанному о доказывании департаментом размера арендной платы, можно утверждать: если представленный департаментом документ оценщика не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ (не содержит данных, предусмотренных ст. 11 Закона, допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение), то такой документ (независимо от его названия) не может быть доказательством по делу. Соответственно, такой документ не должен быть положен в основу решения суда, которое в силу п. 3 ст. 15 АПК РФ должно быть не только законным, но и обоснованным.

Примером законного и обоснованного судебного акта может служить постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 октября 2004 г. N А10-1147/04-19-Ф02-4066/04-С2*(18).

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Барлуков М.А., который производил оценку... действует как профессиональный оценщик на основании лицензии на право оценочной деятельности N 4113 от 15 апреля 2002 г. и должен руководствоваться в своей деятельности законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки... стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки... перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения...

Судом апелляционной инстанции установлено, что представленный в материалы дела отчет об оценке не содержит сведений об использованных стандартах оценки, результаты проведения оценки... об основании для проведения оценщиком оценки, точное описание объектов оценки, стандарты оценки для определения стоимости списанного товара, перечень использованных данных с указанием источников их получения.

Таким образом, суд установил, что отчет об оценке не может быть принят во внимание как доказательство... потому что он не соответствует требованиям... Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Правомерность удовлетворения судом иска департамента (об изменении условий договора аренды нежилого фонда) зависит от определения размера арендной платы.

Выше было упомянуто об установлении арендатору рыночной ставки арендной платы, определенной оценщиком. Правомерно ли проведение оценки размера арендной платы оценщиком?

Статьей 8 Закона N 135-ФЗ предусмотрено следующее:

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду".

Данная норма Закона говорит об обязательности проведения оценки объектов оценки, но не дает ответа на два вопроса: какая стоимость подлежит оценке оценщиком при передаче в аренду имущества, принадлежащего субъекту Российской Федерации (в нашем случае - Москве), и что конкретно является в этом случае объектом оценки?

Ответ на первый вопрос содержится в п. 1 ст. 7 Закона N 135-ФЗ: "В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки... либо в договоре об оценке объекта оценки... не определен конкретный вид стоимости... установлению подлежит рыночная стоимость..." Следовательно, при передаче в аренду имущества, принадлежащего Москве, оценщик должен определять рыночную стоимость объекта.

Ответить на второй вопрос (т.е. рыночную стоимость чего именно, какого объекта должен оценить оценщик) можно только с помощью ст. 5 и абз. 2 ст. 3 Закона N 135-ФЗ:

"К объектам оценки относятся: ...отдельные материальные объекты (вещи)... права требования, обязательства (долги)... объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте" (ст. 5);

"...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден..." (абз. 2 ст. 3).

Из сказанного можно сделать вывод: поскольку размер арендной платы не является объектом гражданских прав, для размера арендной платы не установлена возможность ее участия в гражданском обороте и размер арендной платы не может быть отчужден, то размер арендной платы не может быть объектом оценки оценщика*(19). Другими словами, при передаче в аренду имущества города Москве объектом оценки может быть передаваемое в аренду имущество и/или обязательства (долги) арендатора, но никак не размер арендной платы.

Иногда при разрешении в суде спора рассматриваемой категории департамент доказывает возможность проведения оценщиком оценки размера арендной платы, ссылаясь на письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/У3-693 "О Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(20). Ссылаясь на п. 1 названного письма, где сказано, что в Законе об оценочной деятельности приводится "неисчерпывающий перечень объектов оценки (ст. 5)", департамент утверждает: размер арендной платы также может быть объектом оценки оценщика.

В статье 5 Закона N 135-ФЗ действительно дается "неисчерпывающий" перечень объектов оценки, но мы говорим о невозможности оценки оценщиком рыночного размера арендной платы исключительно потому, что определенные ст. 5 и абз. 2 ст. 3 Закона N 135-ФЗ критерии не позволяют отнести размер арендной платы к объектам оценки оценщика. Именно в этом состоит ошибочность приведенного утверждения департамента.

Косвенным подтверждением сказанного является тот факт, что оценщики, видимо осознавая неправомерность или необоснованность оценки размера арендной платы, в своих отчетах об оценке (которые, как правило, достаточно объемны) отводят оценке размера арендной платы не более 1-2 страниц.

Что касается судебной практики, то мы вынуждены констатировать: судьи не вникают в вопрос правомерности проведения оценки размера арендной платы оценщиком.

Например: "В соответствии с п. 4.1 постановления Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП Департаменту с 1 января 2005 г. было постановлено обеспечить соблюдение единства подходов... в установлении ставок арендной платы... руководствуясь рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

В связи с этим Департаментом на основании заключения об оценке ООО "Экспертиза и оценка собственности" от 6 ноября 2004 г. был произведен расчет арендной платы...

При таких обстоятельствах удовлетворение иска об изменении условий договора аренды не противоречит Закону и договору" (постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2006 г. N КГ-А40/4117-06*(21).

Вместо заключения

Обобщая изложенный в настоящей статье материал, можно сделать три наиболее важных вывода:

утвержденные правительством Москвы типовые договоры аренды не давали и не дают арендодателю (департаменту) право в одностороннем порядке изменять условия о размере арендной платы;

если документ оценщика, представленный департаментом в суд, не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ (не содержит данных, предусмотренных ст. 11 Закона, допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение), то такой документ (независимо от его названия) не может быть доказательством по делу;

размер арендной платы не может быть объектом оценки оценщика.

При разрешении споров департамента с арендаторами-отказниками судами допускается довольно много... погрешностей как в отношении норм материального, так и в отношении норм процессуального права. Возможно, сказывается специфика, касающаяся оценочной деятельности, возможно, этому есть какое-то иное объяснение.

Подводя итог сказанному, приходится констатировать: сегодня судебная практика складывается не в пользу арендаторов-отказников, однако хочется надеяться, что ситуацию удастся переломить и нарушаемые имущественные интересы арендаторов будут защищены.

Б.В. Ильин,

юрисконсульт филиала N 66 Московской областной коллегии

адвокатов, специалист в области гражданского, жилищного,

предпринимательского, коммерческого, торгового, корпоративного,

акционерного и процессуального права

"Право и экономика", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) "Одной из основных задач... является обеспечение финансирования городских программ на основе повышения эффективности использования городской собственности. Среди источников поступлений следует выделить важнейшие: доходы от сдачи в аренду городского имущества... поступления от работы с земельными участками (налог и аренда, продажа прав аренды)" (абз. 2 постановления Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. N 689).

*(2) "...Основной целью проводимых работ по реновации является увеличение размеров арендной базы, повышение ее качества и обеспечение на этой основе увеличения доходов города Москвы от сдачи в аренду обновленного нежилого фонда" (абз. 2 п. 1 постановления Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 196-ПП "О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004-2006 годы"// Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 25).

*(3) См., напр.: Демьянченко Н. Нереальные права // Ведомости. Недвижимость. 2005. N 8 (22).

*(4) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 46.

*(5) Пункт 2.1. Постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2006 г. N 926-ПП "Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007 год за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. N 1.

*(6) Вестник мэрии Москвы. 1996. N 20, 21.

*(7) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 24.

*(8) Считаем необходимым предупредить читателей, что перед вами не извлечение, а обработанный текст постановления.

*(9) См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 61.

*(10) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 70.

*(11) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 71.

*(12) Это подтверждается и позицией Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 7 апреля 1998 г. N 5791/97 сказано: "...апелляционная инстанция суда правильно указала на противоречивость пунктов 3, 4 и 5 договора от 25 августа 1995 г., в связи с чем следует руководствоваться" статьей Гражданского кодекса Российской Федерации"// Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.

*(13) Официально не опубликовано.

*(14) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 51.

*(15) Официально не опубликовано.

*(16) То же.

*(17) Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

*(18) Официально не опубликовано.

*(19) Справедливости ради отметим, что в литературе уже высказывалась мысль о том, что размер арендной платы не может быть объектом оценки в случае передачи государственного или муниципального имущества в аренду (см.: Александров А.Ю. Некоторые проблемы правового регулирования определения размера арендной платы при предоставлении в аренду государственных и муниципальных земель // Правосудие в Поволжье. 2005. N 6).

*(20) Вестник ВАС РФ. 1998. N 11.

*(21) Официально не опубликовано.