Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 08АП-1819/12

город Омск

19 апреля 2012 г.

Дело N А46-1428/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей Веревкина А.В., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1819/2012) Симоненко Александра Анатольевича на определение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2012 года по делу N А46-1428/2010 (судья Ухова Л.Д.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (ИНН 5503053086, ОГРН 1035500000887) об установлении требований к должнику о передаче жилых помещений и включении в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "ДомоСтроительная компания "Конто" (ИНН5507082088, ОГРН1065507039047),

при участии в судебном заседании представителей:

от Симоненко Александра Анатольевича - Каребо А.С. по доверенности от 19.01.2012,

от Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий - Житин В.М. по доверенности от 26.12.2011, Ищенко М.А. по доверенности от 01.12.2011,

установил:

решением Арбитражного суда Омской области от 05.10.2010 закрытое акционерное общество "ДомоСтроительная компания "КОНТО" (далее - ЗАО "ДСК "КОНТО", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство,

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.11.2011 конкурсное производство в отношении ЗАО "ДСК "КОНТО" прекращено, в отношении должника введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим утверждена Попелышева А.Д.

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.09.2011 при банкротстве ЗАО "ДСК "КОНТО" суд перешел к рассмотрению настоящего дела о банкротстве по правилам банкротства застройщиков, предусмотренным параграфом 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (далее - Ассоциация, заявитель, кредитор,) 07.10.2011 в порядке статьи 201.6 Закон о банкротстве передала на рассмотрение Арбитражного суда Омской области требование о передаче заявителю и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "ДСК "КОНТО" жилых помещений, поименованных в заявлении.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.02.2012 по делу N А46-1428/2010 требования ОГАООИ и ВБД о передаче жилых помещений признаны обоснованными, в реестр требований ЗАО "ДСК "КОНТО" о передаче жилых помещений включены:

квартира N 1, общей площадью 63, 07 кв.м, расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 67, общей площадь.123,82 кв.м, расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 68, общей площадью 118,28 кв.м, расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 72, общей площадью 116,20 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 73, общей площадью 123,82 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома N 1по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 74, общей площадью 118,28 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 75, общей площадью 152,73 кв.м, расположенная на 13 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 76, общей площадью 64,80 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 79, общей площадью 122,62 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 80, общей площадью 117,08 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь);

квартира N 81, общей площадью 152,73 кв.м, расположенная на 14 этаже многоквартирного жилого дома N 1 по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (первая очередь), суммарной площадью жилых помещений 1273,43 кв.м, общей стоимостью жилых помещений 35 656 040 руб., определяемой по предварительному договору участия в долевом строительстве от 24.11.2006, из расчета 28 000 руб. за 1 кв.м.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Симоненко Александр Анатольевич (далее - Симоненко А.А., податель жалобы) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Омской области от 10.02.2012 по делу N А46-1428/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора.

В обоснование апелляционной жалобы Симоненко А.А. ссылается на незаключенность предварительного договора участия в долевом строительстве от 24.11.2006 между ОАО "ТПИ "Омскгражданпроект", ЗАО "ДСК "КОНТО" и Ассоциацией, поскольку договор не содержит в себе обязательных для такого договора элементов: не указаны конкретный объект строительства, срок передачи объекта, цена договора, срок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Кроме того, податель жалобы считает, что обязательства по предварительному договору прекращены, поскольку основной договор не заключен, сведения о направлении сторонами друг другу предложений заключить основной договор отсутствуют.

Ассоциация письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Симоненко А.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Ассоциации просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей Симоненко А.А., Ассоциации, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения в порядке статей 268, 272 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

При этом в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

С учетом приведенного определения застройщиком является ЗАО "ДСК "КОНТО", как юридическое лицо, привлекавшее имущество участников строительства для строительства жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения транспорта по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе города Омска по адресу: г. Тюмень, ул. Камчатская, на основании предварительного договора от 24.11.2006.

Доводы подателя жалобы о незаключенности договора долевого участия от 24.11.2006 (24.11.2006 года) по причине того, что договор является предварительным, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Предварительный договор не должен содержать требований об исполнении обязательств, поскольку исключительным и единственным обязательством по предварительному договору является заключение основного договора (см., например, пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583).

Если же в договоре содержится требование об исполнении отдельных обязательств до заключения основного договора, то обязанность заключить основной договор является лишь одной из обязанностей такого договора и наличие такого обязательства не делает этот договор исключительно предварительным. Он в таком случае является смешанным.

Так, например, как следует из пункта 2.2. договора стороны договорились, что основной договор заключается после исполнения стороной 2 условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 214-ФЗ.

В свою очередь исполнение этих условий вменялось в обязанность стороне 2 в разделе, где содержатся действия, которые должны совершить стороны.

То есть обязательства сторон, в том числе обязательство Ассоциации по заключению договора субаренды (договора уступки права аренды) не являлось обязательством, относящимся к заключению основного договора, а подлежало исполнению, в том числе, и непосредственно на основании договора от 24.11.2006 года.

Это подтверждается, в частности фактом заключения договора субаренды N 28 ДК от 16.09.2006 года, который был заключен 17.02.2007 года, то есть до истечения сроков заключения договора долевого участия в строительстве, предусмотренных договоров и вне зависимости от такого заключения.

Ассоциация, передавая земельный участок под строительство в субаренду, действовала в полном соответствии с требованиями договора от 24.11.2006 года и во исполнение своего действующего обязательства по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений статьей 71, 100 Закона о банкротстве, арбитражный суд при наличии возражений относительного заявленного требования проверяет обоснованность требований и наличие оснований для их включения в реестр требований кредиторов.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Денежным требованием является требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

В данном случае оба эти условия имеются.

Договор от 24.11.2006 года является возмездной сделкой, согласно которой Ассоциация была обязана передать имущественное право на земельный участок в целях строительства жилого дома по ул. 70 Лет Октября в Кировском административном округе города Омска и получить взамен 15% общей площади жилых помещений в многоквартирном доме.

Отсутствие перечня конкретных квартир в самом договоре было восполнено ведомостью распределения квартир в жилом доме N 1 (том 1 лист дела 14), которая была согласована сторонами отдельным приложением.

Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Право субаренды недвижимости (земельного участка) следует рассматривать в качестве имущественного права пользования земельным участком, позволившего застройщику приступить к строительству дома.

Как уже было сказано, это право является одной из разновидностей имущества.

Внесение имущества участником строительства застройщику для строительства многоквартирного дома в целях получения статуса участника строительства в деле о банкротстве нормами о банкротстве застройщиков приравнивается к его оплате.

Факт исполнения Ассоциацией своих обязательств как участником строительства подтверждается.

Оплата по предварительному договору участия осуществлена Ассоциацией путем передачи ЗАО "ДСК "КОНТО" права пользования земельными участками на основании договоров субаренды в N 23ДК от 16.09.2006, N 28ДК от 16.09.2006, N 30ДК от 16.09.2006 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель), Ассоциацией (арендатор) и ЗАО "ДСК "КОНТО" (субарендатор) предметом которых является предоставление арендатором в субаренду субарендатору земельных участков:

с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0314, общей площадью 20663, 00 кв.м, с месторасположением в 103 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября, дом 6;

с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0317, общей площадью 1234,00 кв.м, с месторасположением в 285 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября, дом 6;

с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0321, общей площадью 436,00 кв.м, с месторасположением в 99 м южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября, дом 6, под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местам для хранения автотранспорта.

Передача земельных участков в субаренду была вызвана необходимостью получения ЗАО "ДСК "КОНТО" разрешения на строительство. Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Из материалов дела следует, что договоры субаренды земельных участков от 16.09.2006 прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 17.02.2007, разрешение на строительство N 55-655 - жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября выдано застройщику 26.12.2008. То есть цель, для которой были заключены договоры субаренды земельных участков, достигнута, следовательно, внесение права аренды земельного участка в качестве оплаты по договору долевого участия состоялось.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно условиям договоров субаренды, арендная плата субарендатором вносилась непосредственно арендодателю - Главному управлению по земельным ресурсам Омской области.

Таким образом, коль скоро обязательство Ассоциации не являлось предварительным, а подлежало исполнению в соответствии с договором до заключения основного договора, следует считать, что и встречное обязательство застройщика по передаче квартир не является предварительным, а возникло непосредственно на основании данного договора.

К тому же, в любом случае, наличие необходимых условий для удовлетворения требования Ассоциации о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подтверждено.

При таких обстоятельствах требование Ассоциации удовлетворено судом первой инстанции правомерно.

В связи с изложенным, определение Арбитражного суда Омской области от 10.02.2012 по делу N А46-1428/2010 отмене или изменению не подлежит, апелляционную жалобу суд оставляет без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Омской области от 10 февраля 2012 года по делу N А46-1428/2010 (судья Ухова Л.Д.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий об установлении требований к должнику о передаче жилых помещений и включении в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "ДомоСтроительная компания "Конто" города Омска (ИНН5507082088, ОГРН1065507039047) оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1819/2012) Симоненко Александра Анатольевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

А.В. Веревкин М.В. Смольникова