Энциклопедия судебной практики. Аренда. Срок договора аренды (Ст. 610 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Срок договора аренды
(Ст. 610 ГК)

1. Общие правила исчисления срока аренды

1.1. Срок аренды - это период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться имуществом; этот срок может не совпадать со сроком действия договора

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А57-9080/2011

Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (статья 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды".

Срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.

1.2. Если стороны указали, что договор аренды действует до определенной даты, это означает, что предлог "до" используется в значении "не включая дату, следующую после этого предлога"

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02

Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.

1.3. Срок аренды здания в целях определения необходимости государственной регистрации договора аренды исчисляется без учета того периода времени до его заключения, на который, по соглашению сторон, распространяются его условия

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 8)

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 июля 2016 г. N Ф09-6548/16 по делу N А60-38563/2015

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2016 г. N Ф06-8994/16 по делу N А65-23192/2015

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

1.4. Доверительный управляющий не вправе без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11

Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.

Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными.

1.5. Если стороны одновременно заключили несколько договоров аренды одного и того же имущества, сроки которых исчисляются последовательно один за другим и в общей сложности превышают один год, эти договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более года

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009

Арендодатель и арендатор подписали пять договоров о передаче в аренду одних и тех же нежилых помещений. Срок действия договоров составил: с 01.06.2009 по 30.04.2010; с 01.05.2010 по 31.03.2011; с 01.04.2011 по 29.02.2012; с 01.03.2012 по 31.01.2013; с 01.02.2013 по 31.07.2013.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года.

2. Изменение срока аренды

2.1. При наличии между публичным образованием (арендодателем) и арендатором договора аренды государственного или муниципального имущества принятие арендодателем ненормативного акта, направленного на изменение срока аренды, само по себе не влечет изменения договора

Обобщение судебной практики ФАС Северо-Кавказского округа по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2007 года (пункт 4.3)

Общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановления главы муниципального образования "О признании утратившим силу постановления главы города", которым продлен срок аренды земельного участка, ранее предоставленного обществу.

Суд кассационной инстанции сделал вывод о недействительности оспариваемого постановления, сославшись на то, что договор аренды земельного участка имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления - постановление, и соглашение сторон - договор, заключенный на основании этого акта. При наличии между администрацией и обществом договора аренды земельного участка глава муниципального образования в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации не вправе во внесудебном порядке признать утратившим силу постановление, явившееся основанием для заключения такого договора. Объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. В соответствии с главой 9 Земельного кодекса Российской Федерации признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке. Признание утратившим силу ненормативного акта, являющегося основанием для заключения договора аренды и одним из элементов юридического состава права аренды на земельный участок, до истечения срока действия договора нарушает права и законные интересы общества.

2.2. Поскольку незаключенный договор не может быть изменен, дополнительное соглашение к незаключенному договору аренды об изменении срока его действия не имеет юридической силы

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2006 N Ф08-4624/2006

Согласно пункту договора аренды нежилого помещения срок его действия составляет 1 год. Поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он в силу пункта 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан заключенным и порождающим юридические последствия для сторон.

По смыслу положений главы 29 названного Кодекса незаключенный договор не может быть изменен. Поэтому стороны не могли дополнительным соглашением изменить срок действия незаключенного договора аренды.

3. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок

3.1. Если дополнительное соглашение не зарегистрировано и по окончании срока, предусмотренного первоначальным договором, стороны продолжают арендные отношения, договор считается продленным на неопределенный срок

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды заключен на срок менее года и после его окончания ИП продолжал занимать спорные помещения, то есть действие данного договора продлено соглашением сторон.

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, выводы суда о том, что правоотношения сторон сложились на основании договора аренды, а не на основании дополнительного соглашения являются обоснованными.

Кроме того, недействительными в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть признаны сделки, а незаключенное дополнительное соглашение таковой не является.

Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

3.2. Поскольку ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам право на расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, расторжения такого договора в судебном порядке не требуется

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2013 по делу N А76-20879/2011

Признавая подлежащими удовлетворению требования комитета о расторжении договора аренды от 04.07.2003 N 86-03, суд первой инстанции исходил из того, что арендуемые помещения использовались обществом с нарушением условий договора путем передачи в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, а также в связи с несвоевременной оплатой арендной платы. Суд, указав на направление комитетом в адрес общества уведомлений о расторжении договора аренды от 22.03.2011 N 620, от 12.05.2011, составление акта о передаче арендуемых помещений в субаренду с нарушением условий договора аренды от 01.03.2011, пришел к выводу о соблюдении комитетом досудебного порядка урегулирования спора и, руководствуясь подп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторг договор и обязал ответчика освободить занимаемые помещения.

Между тем судом первой инстанции при рассмотрении названного требования не приняты во внимание положения ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок.

Суд первой инстанции, установив, что после окончании срока действия спорного договора аренды общество продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно признал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.3. При наличии спора о том, является ли договор аренды возобновленным на неопределенный срок, бремя доказывания наличия возражений со стороны арендодателя о продолжении договора лежит на арендодателе

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2013 по делу N А50-7372/2010

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая данные нормы законодательства, по умолчанию сторон при окончании срока договора аренды он является возобновленным на неопределенный срок. При этом инициатива расторжения договора должна исходить от арендодателя при продолжении пользования арендованным имуществом арендатором. Таким образом, при наличии между сторонами спора о том, является ли договор аренды возобновленным, бремя доказывания наличия возражений со стороны арендодателя о продолжении договора лежит на арендодателе. Отсюда следует, что уведомление о расторжении договора должно быть оформлено арендодателем соответствующим образом и донесено до арендатора.

3.4. Отказ от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ не препятствует сторонам в дальнейшем совершить юридически значимые действия, направленные на сохранение арендных правоотношений

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10

Согласно пункту 1.2 договора аренды срок его действия устанавливался с 01.05.2005 по 29.04.2006, но на основании пункта 2.2.14 данного договора и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлялся на неопределенный срок в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым объектом недвижимого имущества после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Комитет (арендодатель) 17.04.2008 направил предпринимателю (арендатору) письмо о расторжении указанного договора аренды, и это письмо было получено арендатором 23.04.2008. Однако договорные отношения по аренде занимаемого предпринимателем помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 23.07.2008 и от 05.11.2008, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды.

Из материалов дела также усматривается, что арендатор непрерывно в течение более трех лет использует спорное помещение в своей деятельности, не имеет задолженности по арендной плате, из данного помещения не выселялся и фактически спорное помещение в установленном порядке учреждению не передавалось.

3.5. Какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеет значения, арендодатель вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив арендатора

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 N 1064/09

Поскольку договор аренды был продлен на неопределенный срок, управление как арендодатель на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса могло в любое время отказаться от него, предупредив предприятие (арендатора) за три месяца.

Так как управление направляло предприятию предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение управления отказаться от договора.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 июня 2016 г. N Ф10-2070/16 по делу N А68-6213/2015

Отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2016 г. N Ф08-3241/16 по делу N А32-29555/2014

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 января 2015 г. N Ф06-19342/13 по делу N А55-7456/2014

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3.6. Арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если это запрещено законом

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что Обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства группы малоэтажных жилых домов, также у него имеется разрешение на строительство сроком действия до 30.03.2010. Общество приступило к освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на объект, не завершенный строительством (жилой дом степенью готовности 8 процентов), и имеются кадастровые паспорта еще на три объекта, не завершенных строительством, расположенные на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у Управления отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.7. Отказ арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК является злоупотреблением правом, если до такого отказа арендатор заявил о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на выкуп арендованного имущества

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10

Согласно пункту 1.2 договора аренды срок его действия устанавливался с 01.05.2005 по 29.04.2006, но на основании пункта 2.2.14 данного договора и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлялся на неопределенный срок в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым объектом недвижимого имущества после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Комитет (арендодатель) 17.04.2008 направил предпринимателю (арендатору) письмо о расторжении указанного договора аренды, и это письмо было получено арендатором 23.04.2008. Однако договорные отношения по аренде занимаемого предпринимателем помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 23.07.2008 и от 05.11.2008, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды.

Из материалов дела также усматривается, что арендатор непрерывно в течение более трех лет использует спорное помещение в своей деятельности, не имеет задолженности по арендной плате, из данного помещения не выселялся и фактически спорное помещение в установленном порядке учреждению не передавалось.

Поскольку договор был заключен после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и подачи предпринимателем в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, эта сделка не может быть признана законной, так как она совершена в нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающего злоупотребления правом в любых формах, и направлена на то, чтобы воспрепятствовать предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

3.8. Договор аренды, действующий до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, считается заключенным на неопределенный срок, и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 4)

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок, и его прекращение осуществляется по правилам абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК.

3.9. Моментом прекращения договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, считается дата окончания трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10

Моментом прекращения действия договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Кодекса.

3.10. Если арендатор вернул, а арендодатель принял имущество до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, прекращается

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 2)

Возврат арендатором договорного имущества и принятие его арендодателем без оговорки о сохранении договора до момента истечения срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата имущества, так как указанные действия контрагентов означают согласование иного срока прекращения обязательства.

3.11. Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права расторгнуть такой договор при существенном нарушении его условий арендатором

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 5)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК, поскольку сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права расторгнуть такой договор при существенном нарушении его условий арендатором.

3.12. В течение трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор сохраняет силу для обеих сторон, даже если помещение освобождено арендатором досрочно

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 13)

Согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В течение указанного срока договор сохраняет силу для обеих сторон даже в том случае, когда помещение освобождено арендатором досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

3.13. Предусмотренное ст. 610 ГК право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, распространяется на договоры аренды земельных участков

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2014 г. N Ф09-5479/14 по делу N А60-39337/2013

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем вывод судов о том, что спорный договор аренды земельного участка в результате его продления дополнительным соглашением является заключенным на срок более пяти лет, сделан с неправильным применением норм материального права.

Как установлено судами, срок аренды земельного участка - с 30.12.2005 по 30.12.2008, т.е. на три года. Дополнительное соглашение к указанному договору, которым стороны согласовали срок действия договора, подписано сторонами только 30.06.2011, т.е. спустя более чем 2 года с момента окончания срока действия договора.

Фактическое продолжение пользования арендованным имуществом после истечения 30.12.2008 г. срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя свидетельствует о возобновлении указанного договора аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.

3.14. Предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ право каждой стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора не может быть исключено соглашением сторон (несмотря на отсутствие явного запрета), поскольку это противоречит существу арендных отношений

Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" (пункт 3)

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф08-397/16 по делу N А53-17769/2015

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 января 2015 г. N Ф05-13439/14 по делу N А41-1585/2014

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Согласно разъяснению, изложенному в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16, правила п. 2 ст. 610 ГК РФ являются императивными, и стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. Законодатель, устанавливая указанное правило, исходил из необходимости соблюдения принципов свободы договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и равенства его участников. Положения ст. 610 ГК РФ и договора не предусматривают обязанности стороны договора совершить иные действия, направленные на отказ от договора. В предусмотренных законом случаях, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении.

Пункт 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ предусматривает право каждой из сторон отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Указанная норма, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах, не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашения сторон.

3.15. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 4)

Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 сентября 2014 г. N Ф02-3179/14 по делу N А69-2539/2013

Руководствуясь нормами действующего законодательства, суды при рассмотрении данного спора правильно применили нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии между сторонами арендных отношений, заключенных на неопределенный срок с учетом толкования условий соглашения, поскольку условие о действии договора до начала сноса здания, в котором расположено сдаваемое в наем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В связи с чем правильно указали о заключении спорного договора на неопределенный срок, который был расторгнут в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Уведомление о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок

4.1. Статья 610 ГК не устанавливает требований к буквальному содержанию и форме уведомления о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, однако отказ от договора должен быть четко выражен и не должен допускать двусмысленного толкования

Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2012 по делу N А40-20580/11-7-170

Суды установили, что арендатор продолжал пользоваться являющимся объектом аренды земельным участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор в одностороннем установленном ст. 610 ГК РФ порядке от его исполнения также не отказывался, учитывая, что в силу требований ст. 610 ГК РФ такой отказ должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от ответчика и доставленных истцу уведомлений суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, соответствуют материалам дела и являются правильными.

Суды правомерно отклонили ссылку заявителя на заключение между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды о его расторжении, поскольку в материалах дела такое дополнительное соглашение отсутствует, истец наличие такого соглашения отрицает, при этом факт отсутствия такого соглашения не оспаривается и ответчиком.

При этом суд обоснованно исходил из требований ст. ст. 610 ГК РФ, согласно которым отказ от договора должен быть четко выражен и должен не допускать двусмысленного толкования.

4.2. Направление арендатору проекта соглашения о расторжении договора не считается уведомлением об отказе от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.04.2012 по делу N А51-8799/2011

Установив факт направления истцом ответчику соглашения о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом пункта 2 статьи 610 ГК РФ и на этом основании признал исковые требования правомерными.

Оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по своему содержанию письмо УМС не является предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и поэтому не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды. Иных доказательств соблюдения истцом определенных законом условий одностороннего отказа от договора аренды судом апелляционной инстанции не установлено.

4.3. Ненаправление арендодателем арендатору вторичного предупреждения о прекращении договора аренды после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением в суд, не является основанием для отказа в иске о выселении арендатора

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 7)

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением в суд. Оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 ст. 610 ГК.

4.4. При отсутствии уведомления, содержащего волеизъявление арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4618/2005

В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, также может быть расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Оценив письмо по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу, что оно является уведомлением о необходимости погасить задолженность, в противном случае договор аренды будет расторгнут. Письмо не содержит волеизъявления арендодателя на отказ от договора в соответствии с требованиями статьи 610 Кодекса. При отсутствии уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, иск арендодателя о выселении арендатора удовлетворению не подлежит. При таких обстоятельствах довод комитета о том, что суды неправильно оценили письмо, подлежит отклонению.

4.5. Если лицо сообщило другой стороне об изменении своего местонахождения, направление ему уведомления по прежнему адресу не считается надлежащим

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012

Судом первой инстанции установлено, что вышеуказанные письма истец не получал, так как они были направлены по адресу: г. Красноярск, 80, в то время как истец сообщил администрации письмом о смене местонахождения на адрес: г. Красноярск, 40; в материалах дела имеются доказательства осведомленности Администрации о новом адресе истца; письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды направлено после заключения оспариваемого договора.

4.6. Уведомление, направленное по адресу, указанному в действующем договоре аренды, считается надлежащим уведомлением

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.2011 по делу N А59-2576/2010

В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме, соответствует положениям части 2 статьи 610 ГК РФ.

При этом суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате арендованного имущества обоснованно направлено предприятием предпринимателю по единственно известному ему адресу, указанному в договоре аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статей 610, 622 ГК РФ материалами дела не подтверждаются, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Его же доводы о несоблюдении предприятием порядка расторжения договора аренды и об отсутствии доказательств получения ответчиком уведомления об освобождении помещения рассматривались судами обеих инстанций и им дана должная правовая оценка. Как правильно указано арбитражными судами в обжалуемых судебных актах, предприниматель достоверно знал о намерении предприятия расторгнуть договор аренды и не представил судам доказательств извещения истца о смене своего места жительства.

4.7. Факт направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть подтвержден актом об уклонении арендатора от получения указанного уведомления

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2013 по делу N А76-20879/2011

Судом также установлено и материалами дела подтверждено, что комитетом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора (письмо). Как следует из названного уведомления, комитет, ссылаясь на наличие у него права в любое время отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, сообщает обществу об отказе от договора с 15.08.2011. Факт направления, данного уведомления обществу, подтвержден актом от 19.05.2011, в котором зафиксировано уклонение директора общества от получения письма об отказе от договора.

При таких обстоятельствах спорный договор аренды следует считать прекращенным с 15.08.2011 в связи с отказом арендодателя от его исполнения (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для расторжения названного договора в судебном порядке не имеется.

4.8. Уведомление о расторжении договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ может быть направлено арендатору третьим лицом на основании надлежащей доверенности арендодателя

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12470/08

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал на то, что выводы судов нижестоящих инстанций о прекращении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности возвратить нежилые помещения основаны на неправильной оценке имеющихся доказательств.

По мнению суда кассационной инстанции, уведомление, принятое судами нижестоящих инстанций в качестве надлежащего доказательства выражения воли общества [истца] на прекращение договора аренды, таковым не является, поскольку агентский договор, на основании которого действовало общество [третье лицо], им не подписан, следовательно, в силу п. 2 ст. 307 Кодекса и обязательств из данного договора не возникло. Кроме того, направляя уведомление о прекращении договора аренды от имени общества [истца], общество [третье лицо] не представило арендатору доказательств наличия соответствующих полномочий.

Кроме того, поскольку уведомление о расторжении договора аренды общество [третье лицо] направило обществу [ответчику] по поручению общества (истца) согласно выданной последним доверенности, факт наличия либо отсутствия агентского договора, заключенного между обществами [истцом] и [третьем лицом], не имеет значения для настоящего дела. При возникновении у арендатора сомнений в наличии у общества [третьего лица] соответствующих полномочий арендатор был вправе их проверить.

Примечание

По мнению автора комментария, третье лицо вправе направить арендатору уведомление о расторжении договора от имени арендодателя только с обязательным представлением арендатору доказательств соответствующих полномочий.

4.9. Предъявление иска о выселении арендатора не считается его уведомлением о расторжении договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2013 по делу N А40-17174/12-7-161

Довод кассационной жалобы о том, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции ответчику стало известно об отсутствии волеизъявления арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка, в связи с чем у арендатора полностью отсутствуют основания возникновения права на пользование спорным земельным участком, является несостоятельным, поскольку порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлен пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем какие-либо доказательства, свидетельствующие о вручении ответчику уведомления об отказе от договора аренды либо принятие арендодателем всех мер для доведения до сведения стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора после возврата уведомления отделением почтовой связи, в том числе повторное направление уведомления, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

4.10. Предъявление арендодателем иска о выселении арендатора до истечения срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК, не считается основанием для отказа в иске, если к моменту вынесения решения этот срок истек

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-6634/2012

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Поскольку на момент принятия решения три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суды верно констатировали, что отношения сторон по договору аренды прекращены, необходимость его расторжения в судебном порядке отсутствует.

4.11. Уведомление контрагента об одностороннем расторжении договора может быть подтверждено актом об уклонении его от получения уведомления

Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2013 г. N Ф09-1857/13 по делу N А76-20879/2011

Судом также установлено и материалами дела подтверждено, что комитетом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора. Как следует из названного уведомления, комитет, ссылаясь на наличие у него права в любое время отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, сообщает обществу об отказе от договора. Факт направления данного уведомления обществу подтвержден актом, в котором зафиксировано уклонение директора общества от получения письма об отказе от договора.

При таких обстоятельствах спорный договор аренды следует считать прекращенным в связи с отказом арендодателя от его исполнения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

5. Установление законом максимальных сроков аренды

5.1. Органы местного самоуправления не вправе принимать нормативно-правовые акты, устанавливающие максимальные сроки аренды имущества

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2011 по делу N А57-16664/2010

Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержатся в ГК РФ, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.

При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты, принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений, должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение.

6. Иные вопросы

6.1. Одностороннее расторжение договора арендодателем на основании п. 2 ст. 610 ГК считается злоупотреблением правом, если до этого арендатор заявил о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на выкуп арендованного имущества

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 октября 2010 г. N 5153/10

Поскольку договор был заключен после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и подачи предпринимателем в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, эта сделка не может быть признана законной, так как она совершена в нарушение п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускающего злоупотребления правом в любых формах, и направлена на то, чтобы воспрепятствовать предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

6.2. Воля на одностороннее расторжение договора должна быть выражена в форме, не допускающей двусмысленного толкования

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 6 апреля 2012 г. N Ф03-1116/12 по делу N А51-8799/2011

Оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд установил, что по своему содержанию письмо не является предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, и поэтому не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды. Иных доказательств соблюдения истцом определенных законом условий одностороннего отказа от договора аренды судом апелляционной инстанции не установлено.

6.3. Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года вступает в силу с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении, а для третьих лиц - с момента регистрации в ЕГРП

Рекомендации научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа от 2 июня 2011 г. "О практике применения норм гражданского законодательства"

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации.

При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.4. Оставление первоначального иска о расторжении договора без рассмотрения в связи с его предъявлением до истечения установленного срока досудебного урегулирования не лишает юридической силы сделанное предупреждение и не требует направления нового предупреждения для предъявления второго иска

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 7)

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

6.5. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 марта 2016 г. N Ф05-2915/16 по делу N А41-53452/2015

Cуды правильно руководствовались разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 31 информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 сентября 2014 г. N Ф10-3236/14 по делу N А54-3867/2013

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июля 2014 г. N Ф06-11968/13 по делу N А55-12025/2013

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 19 июня 2015 г. по делу N 33-6472/2015

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

6.6. Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора аренды в связи с отказом арендодателя достаточно факта наличия воли арендодателя и информированность арендатора о наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июня 2013 г. N Ф08-2725/13 по делу N А53-22442/2012

Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора.

6.7. Включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной права в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону, не допускается

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (пункт 15)

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).