Энциклопедия судебной практики. Момент заключения договора (Ст. 433 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Момент заключения договора
(Ст. 433 ГК)

1. Консенсуальные договоры

1.1. Договор поручительства считается консенсуальной сделкой

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 октября 2014 г. N Ф02-4778/14 по делу N А19-14730/2013

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания изложенных норм следует, что в силу своей правовой природы договор поручительства является консенсуальной сделкой, сторонами которой являются поручитель и кредитор.

2. Заключение реального договора

2.1. Реальный договор считается заключенным с момента передачи имущества, и кредитор не вправе понудить должника к передаче имущества, с которой связан момент заключения договора

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 мая 2005 г. N Ф08-1884/05

Доводы завода о том, что в силу статьи 328 ГК РФ у него имеется право не производить исполнение по договору, пока общество не перечислит всю сумму займа, отклоняются судом как незаконные. Согласно ст. 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег (т.е. у заемщика отсутствует право понудить заимодавца к передаче оговоренной суммы).

2.2. Договор банковского вклада является реальным договором, поскольку считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 45-КГ16-2

Договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк, что следует из нормативных положений статей 433 и 834 Гражданского кодекса Российской Федерации. Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, договор не заключен.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2015 г. N Ф05-3861/14 по делу N А40-172055/2013

Договор банковского вклада считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в кассу банка, то есть договор банковского вклада является реальным.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 ноября 2014 г. N Ф08-8313/14 по делу N А32-35975/2013

Договор банковского вклада является реальным договором, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 апреля 2016 г. N 33-14197/16

Договор банковского вклада является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств. Соответственно, невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-6640/2016

Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-4223/2016

Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 05 апреля 2016 г. по делу N 33-2172/2016

Договор банковского вклада, исходя из смысла действующего законодательства, является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств.

Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2734/2014

Договор банковского вклада исходя из положений ст. 433 и ст. 834 ГК РФ является реальным, то есть считается заключенным с момента внесения вкладчиком денежных средств в банк. Невнесение вкладчиком денежных средств по договору банковского вклада свидетельствует о том, что договор не заключен.

3. Момент заключения договора купли-продажи

3.1. Момент заключения договора розничной купли-продажи может быть определен получением продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар

Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 8 декабря 2011 г. N КАС11-675

Момент заключения договора розничной купли-продажи может быть и иным, чем предусмотрено в статье 493 ГК РФ - с момента получения продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар (статья 433 ГК РФ).

Решение Московского городского суда от 20 октября 2014 г. N 7-4133/14

Момент заключения договора розничной купли-продажи может быть и иным, чем предусмотрено в статье 493 Гражданского кодекса Российской Федерации - с момента получения продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.2. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (пункт 3)

Договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 03 апреля 2015 г. по делу N 33-1028/2015

Договор купли - продажи здания (нежилого) следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

3.3. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества

Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 6343/08

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

4. Общая характеристика государственной регистрации договора

4.1. Государственная регистрация договора не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность

Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О

Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 мая 2016 г. N Ф05-6298/16 по делу N А41-59488/2015

Действующим законодательством не предусмотрен механизм защиты прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Государственной регистрации подлежит только существующее право, то есть возникшее на законных основаниях.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1822/16 по делу N А15-933/2012

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2001 N 132-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2016 г. N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015

Данная правовая позиция находится в соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, в котором суд указал, что государственная регистрация не может подменять собой гражданско-правовой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора. Суд определил государственную регистрацию - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванную лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 августа 2014 г. N Ф06-12999/13 по делу N А55-22014/2013

Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 марта 2016 г. по делу N 33-5736/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 11-6194/2016

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-3702/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-2330/2016

Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 августа 2014 г. по делу N 33-11383/14

Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-437/2014

Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

4.2. Предназначение государственной регистрации договора заключается в удостоверении государством юридической силы правоустанавливающих документов

Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2016 г. N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015

Суд определил государственную регистрацию - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванную лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2016 г. N Ф08-1637/16 по делу N А63-6671/2015

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2016 г. N Ф05-18950/15 по делу N А41-23320/2015

Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О).

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 августа 2014 г. N Ф06-12999/13 по делу N А55-22014/2013

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 марта 2016 г. по делу N 33-5736/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 11-6194/2016

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-3702/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-2330/2016

Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 30 марта 2016 г. по делу N 33-1334/2016

Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

4.3. Регистрацию договора следует отличать от регистрации перехода права собственности

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (пункт 3)

Регистрация перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2014 г. N Ф07-8172/12 по делу N А56-58340/2011

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество согласно положениям статьи 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2014 г. N Ф09-3004/14 по делу N А60-5059/2013

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 17 марта 2016 г. по делу N 33-1536/2016

Регистрация перехода права собственности согласно статье 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 16 апреля 2015 г. по делу N 33-1709/2015

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 03 апреля 2015 г. по делу N 33-1028/2015

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

4.4. Государственная регистрация договоров осуществляется только в случаях, установленных законом

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 5)

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2014 г. N Ф05-4560/14 по делу N А40-54152/2013

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статьей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 14 апреля 2016 г. по делу N 33-2575/2016

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 03 апреля 2015 г. по делу N 33-1028/2015

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-7169/2015

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 02 июля 2014 г. по делу N 33-2247/2014

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статьей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

4.5. Поскольку договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения, договор, подлежащий госрегистрации, должен соответствовать законодательству, действующему в период его регистрации, а не на момент подписания

Постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 4904/11

Суды полагали, что по смыслу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна соответствовать нормам законодательства, действовавшего на момент ее совершения, то есть на момент выражения сторонами воли на заключение сделки, а не на момент ее государственной регистрации.

Между тем суды неправильно истолковали и применили нормы материального права.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

4.6. Права и обязанности по незарегистрированному договору, подлежащему госрегистрации, не могут перейти в порядке правопреемства

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 февраля 2002 г. N 6810/01

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 617 ГК РФ, перейти не могли.

4.7. Включение в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит госрегистрации и вступает в силу с момента регистрации, противоречит ГК РФ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 5)

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ.

4.8. Истечение срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, прекращает возможность государственной регистрации этого договора

Постановление ФАС Уральского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф09-2022/13 по делу N А07-12536/2012

Суд правильно указал, что истечение указанного в долгосрочном договоре срока, на период которого имущество передавалось в аренду, прекращает возможность государственной регистрации данного договора.

4.9. Подлежащий государственной регистрации договор, не прошедший регистрации, не может быть изменен

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2006 г. N Ф08-4624/06

Согласно договору аренды нежилого помещения срок его действия составляет 1 год. Поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, 651 ГК РФ не может быть признан заключенным и порождающим юридические последствия для сторон.

По смыслу положений главы 29 названного Кодекса незаключенный договор не может быть изменен. Поэтому стороны не могли дополнительным соглашением изменить срок действия незаключенного договора аренды.

4.10. Регистрация договоров аренды не считается государственной регистрацией по смыслу ГК РФ, если ее осуществляли в субъекте РФ до вступления в силу Закона о госрегистрации, в связи с этим ее отсутствие не порождает последствий, установленных п. 3 ст. 433 ГК РФ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 2)

Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не считалась государственной регистрацией по смыслу ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 ст. 433 ГК РФ.

4.11. Договор о предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 15)

Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10 июня 2015 г. по делу N 33-13559/2015

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 28 мая 2015 г. по делу N 33-2515/2015

Поскольку статья 409 ГК не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

4.12. Договор простого товарищества, по которому сторона в качестве вклада передает недвижимое имущество, не подлежит госрегистрации

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 18)

Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

4.13. Поскольку договор аренды, подлежащий госрегистрации, считается заключенным в момент регистрации, а не подписания, он не может быть признан недействительным на том основании, что подписан до возникновения у арендодателя права собственности на имущество

Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2010 г. N 4037/10

Суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.

Однако согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование - подлежащим удовлетворению.

5. Государственная регистрация изменения договора

5.1. Соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 9)

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия порождаемого им обременения.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф06-6130/16 по делу N А65-15906/2015

На основании пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 9 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф05-17819/15 по делу N А41-81082/2014

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2015 г. N Ф08-5515/15 по делу N А53-28206/2014

Удовлетворяя иск, суды не учли положения статьи 433 Гражданского кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"". В нем указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф01-6155/14 по делу N А82-4373/2013

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

5.2. Дополнительное соглашение к договору аренды здания, устанавливающее срок аренды не менее года, подлежит регистрации независимо от того, что сам договор не подлежал таковой

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 января 2010 г. по делу N А78-4735/2009

Дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды на один год.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

5.3. Соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, считается незаключенным до регистрации в установленном порядке

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 9)

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

5.4. Регистрация дополнительного соглашения к договору, подлежащему государственной регистрации, означает и регистрацию самого договора со всеми дополнительными соглашениями

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. N 11241/12

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Законом о регистрации порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф06-19770/13 по делу N А55-8515/2014

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды в установленном порядке означает, что и договор аренды со всеми соглашениями в этом случае прошел государственную регистрацию.

5.5. Дополнительное соглашение, подписанное после истечения срока договора, не имеет юридической силы и, соответственно, не подлежит государственной регистрации

Постановление ФАС Уральского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф09-2022/13 по делу N А07-12536/2012

Не подлежит государственной регистрации и подписанное после истечения срока договора дополнительное соглашение к нему, поскольку законом возможность продления незаключенного договора не предусмотрена.

5.6. Если дополнительное соглашение к договору аренды здания, заключенному до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", подписано после введения в действие Закона, оно подлежит государственной регистрации

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. N 11241/12

В силу п. 6 ст. 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф06-19770/13 по делу N А55-8515/2014

В силу пункта 6 статьи 33 Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

6. Государственная регистрация смешанного договора

6.1. Не прошедший госрегистрации смешанный договор, один из элементов которого подлежит государственной регистрации, считается незаключенным в целом, а не в части обязательства, для которого установлена государственная регистрация

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 13)

Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.

6.2. Изменение подлежащего государственной регистрации договора аренды, заключающееся во включение в него условия о выкупе, подлежит государственной регистрации

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. N 11680/08

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 ГК РФ, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.

7. Последствия невыполнения требования о государственной регистрации договора

7.1. Отсутствие госрегистрации договора, подлежащего такой регистрации, не освобождает стороны при достижении согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения обязанностей на основании договора

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 сентября 2014 г. N Ф04-6141/14 по делу N А75-6299/2013

Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований Федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

7.2. Наличие незарегистрированного договора аренды, подлежащего госрегистрации, не препятствует заключению договора аренды того же имущества с другим арендатором и не влечет его недействительности

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07

Отказывая в иске, суды исходили из того, что на момент подписания договора с новым арендатором договор с предыдущим арендатором не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с новым арендатором ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

8. Последствия уклонения от государственной регистрации договора

8.1. Иск о государственной регистрации договора не считается иском о понуждении заключить договор

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 7)

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ОО (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Арендодатель заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

8.2. При рассмотрении требования о госрегистрации договора, предъявленного в связи с уклонением другой стороны от регистрации, бремя доказывания уклонения ответчика от регистрации договора лежит на истце

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2012 г. N Ф08-3615/12 по делу N А32-9438/2011

Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10).

Часть 1 ст. 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, на истце (арендаторе имущества) лежит обязанность доказать, что ответчик (арендодатель) уклоняется от регистрации договора аренды.

9. Государственная регистрация договора аренды

9.1. Если стороны одновременно заключили несколько договоров аренды одного и того же имущества, сроки которых исчисляются последовательно один за другим и в общей сложности превышают один год, эти договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более года

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009

Арендодатель и арендатор подписали пять договоров о передаче в аренду одних и тех же нежилых помещений. Сроки действия договоров составили: с 01.06.2009 по 30.04.2010; с 01.05.2010 по 31.03.2011; с 01.04.2011 по 29.02.2012; с 01.03.2012 по 31.01.2013; с 01.02.2013 по 31.07.2013.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).

9.2. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент передачи в аренду имущества

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (пункт 2)

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-4073/2016

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-2883/2015

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2015 г. по делу N 33-270/2015

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

9.3. Законодательство не предусматривает государственной регистрации договоров аренды воздушных судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 3 июля 2012 г. N 1218/12

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение из данного правила в отношении договоров аренды транспортного средства без экипажа предусмотрено ст. 643 ГК РФ, согласно которой к таким договорам не применяются положения о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 названного Кодекса.

Статьей 33 Воздушного кодекса РФ, в том числе пунктом 9 этой статьи, во взаимосвязи со ст. 131 ГК РФ также не предусмотрена обязательная регистрация ни договоров аренды воздушного судна без экипажа, ни порождаемых подобными договорами обременений.

При разрешении спора следовало руководствоваться общими правилами пункта 1 статьи 425, 433 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми договор аренды воздушного судна вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его подписания.

10. Момент заключения договора аренды, для которого установлен максимальный срок

10.1. Максимальный срок, установленный законодательством РФ, на который может быть заключен договор аренды, исчисляется с даты заключения договора на торгах

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.1)

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 августа 2014 г. N Ф09-5067/14 по делу N А76-21712/2013

Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах.