Договор аренды: курс на максимальную свободу (Д. Смирнов, Б. Татлыбаев, "Актуальная бухгалтерия", N 9, сентябрь 2013 г.)

Договор аренды: курс на максимальную свободу

ВАС РФ разрешил организациям заключать договоры аренды части вещи. Ранее в судебной практике не существовало однозначного мнения о действительности такой сделки, и контрагенты не были уверены в том, будет ли договор аренды части имущества признаваться заключенным. Также высшие судьи разрешили вопрос об аренде будущей вещи.

В начале 2013 года Пленум ВАС РФ принял постановление от 25 января 2013 года N 13 (далее - Постановление N 13). Оно дополнило уже ранее принятое*(1), касающееся практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды.

Общей целью рассматриваемых дополнений является обеспечение единообразия правоприменительной практики судов и стабильности гражданского оборота в области арендных отношений. Разъяснения высших судей призваны обеспечить как стабильность и действительность самих заключенных договоров аренды, так и арендной платы по данным договорам. Правоприменительная практика в области арендных отношений всегда была достаточно противоречивой. Это вызвано тем, что многообразие экономических отношений в области аренды неизбежно порождало большое количество спорных ситуаций, которые зачастую решались судами по-разному.

Следует отметить, что многие положения Постановления N 13 разрешают достаточно специфические проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы. Прежде всего это относится к арендаторам торговых площадей в строящихся торговых центрах. Они, для того чтобы, например, приурочить открытие магазина к открытию торгового центра, очень часто заключают договоры аренды и начинают ремонт помещений тогда, когда право собственности на объект недвижимости еще не зарегистрировано за арендодателем, а сам объект не введен в эксплуатацию. В своем Постановлении N 13 судьи делают попытку разрешить правовые проблемы, складывающиеся на практике в подобных ситуациях.

Аренда части объекта недвижимости

Постановление N 13 закрепляет возможность заключения договоров аренды в отношении части земельного участка, здания, сооружения или помещения. Ранее судебная практика в отношении возможности аренды части объекта недвижимости не была единообразной. Большинство судов придерживалось правовой позиции, согласно которой передача в аренду лишь части объекта недвижимости была вообще невозможной без проведения кадастрового учета такой части имущества. Суды признавали такие договоры аренды незаключенными*(2).

На практике подобная правовая позиция судов приводила к сложностям. Прежде всего, они были связаны с неуверенностью контрагентов в том, будет ли договор аренды части вещи признаваться заключенным и действительным. Например, арендодатели, владеющие крупными земельными участками и желающие сдать в аренду только часть земли, вынуждены были стоять перед выбором:

- либо сдавать часть участка в аренду без проведения какого-либо кадастрового учета (и тем самым подвергаться риску, что в случае возникновения какого-либо спора с арендатором суд просто может признать такой договор аренды незаключенным);

- либо проводить кадастровый учет части участка, осуществляя дополнительные расходы (т.е. повышая впоследствии арендную плату и отпугивая потенциальных арендаторов). Но и в таком случае не было гарантий, что суд не признает такой договор незаключенным.

Однако все же следует отметить, что в практике встречались решения, в которых суды признавали действительными договоры аренды, заключенные в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет*(3).

Постановление N 13 призвано устранить противоречивость судебной практики по указанному вопросу. В нем закреплено правило, что договор аренды части объекта недвижимого имущества признается действительным без каких-либо дополнительных оснований.

Единственное общее требование, применяемое ко всем договорам аренды части недвижимого имущества, заключенным на срок более года, - это обязательная государственная регистрация таких договоров*(4). Арбитры разъяснили, что если права на указанное имущество (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. В том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи. Если из указанного описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным*(5).

Отметим, что Постановление N 13 частично сохранило правило о необходимости кадастрового учета арендуемой части объекта. Но это относится к аренде части имущества, находящегося в государственной либо муниципальной собственности*(6).

Заметки на полях. ВАС РФ установил, что договор аренды части объекта недвижимого имущества признается действительным без каких-либо дополнительных оснований. При этом существует главное требование, применяемое ко всем договорам аренды части вещи, заключенным на срок более года, - это обязательная государственная регистрация таких договоров.

Можно сделать вывод: высший суд фактически признал, что для целей индивидуализации объекта недвижимости при сдаче его в аренду первостепенное значение имеет не кадастровый учет такого имущества, а фактическая возможность сторон договора аренды выделить и индивидуализировать данный объект на местности. То есть, при фактическом исполнении сторонами договора аренды в отношении определенной вещи (или части вещи) договор является действительным и заключенным даже при отсутствии в нем описания арендуемой вещи. При этом стороны не вправе ссылаться на его недействительность либо незаключенность по основанию неопределенности предмета договора*(7).

Таким образом, Пленум ВАС РФ при решении вопроса о действительности договора аренды и определенности предмета договора отдает предпочтение не описанию арендуемого объекта (части объекта) недвижимости в документе, а возможности сторон на практике индивидуализировать и передать в аренду определенный объект.

По мнению авторов, это свидетельствует о тенденции перехода судов на более "либеральные" позиции в отношении договоров аренды, заключаемых по имуществу (его части), находящемуся в частной собственности, и признания судами приоритета фактически складывающихся арендных отношений над некоторыми формальными требованиями, предъявляемыми к договорам аренды. К последним можно отнести кадастровый учет части объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, или подробное описание предмета договора аренды в тексте самого договора.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

Обязательная регистрация договоров аренды, заключенных на срок более года

Либеральная позиция арбитров в части определения и индивидуализации предмета договора аренды ни в коей мере не относится к императивным требованиям законодательства о регистрации договоров аренды, заключенных на срок более года.

Постановление N 13 устанавливает правило, согласно которому несоблюдение требования по регистрации договора аренды не влияет на действительность договора. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- стороны согласовали его существенные и иные условия;

- была соблюдена форма договора;

- собственник (арендодатель) передал имущество в пользование, а другое лицо (арендатор) приняло его без каких-либо замечаний, и договор исполнялся сторонами.

Однако наряду с этим нарушение обязательных требований по регистрации договора влечет за собой существенное ограничение прав арендатора по сравнению с тем объемом прав, которые предоставляются ему по зарегистрированному договору аренды*(8).

Указанные ограничения прав заключаются в следующем:

- права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам;

- арендатор по незарегистрированному договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок*(9);

- арендатор по незарегистрированному договору не имеет права на сохранение аренды при смене собственника арендуемого имущества*(10).

Таким образом, высший суд разъяснил, что арендатор, заключающий договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном законом порядке, добровольно принимает на себя существенные риски. А именно отсутствие определенных гарантий защиты его прав в случае изменения внешних обстоятельств, например, смена собственника арендуемого имущества, истечение срока договора аренды и т.п.

Правомерность и действительность договора аренды будущей вещи

Судом разъясняется, что договор аренды, заключенный лицом, которое в момент заключения договора не являлось собственником арендуемого имущества, но в момент передачи имущества арендатору обладает правом собственности на него, является действительным*(11). Ранее практика судов по данному вопросу не была единообразной. Встречались правовые позиции судов, согласно которым договоры аренды будущей вещи признавались ничтожными на основании отсутствия на момент заключения договора права собственности у арендодателя*(12). Но были и решения, в которых такие договоры признавались действительными*(13).

Постановление N 13 вносит ясность в указанный вопрос. Установлено, что необходимым условием действительности договора аренды является наличие у арендодателя права собственности на сдаваемый в аренду объект в момент фактической передачи данного объекта арендатору. Санкцией за нарушение арендодателем данного положения является взыскание убытков, причиненных арендатору.

Позиция Пленума ВАС РФ в отношении аренды будущей вещи, изложенная в Постановлении N 13, фактически копирует тот подход, которого он придерживался в отношении купли-продажи будущей вещи*(14). Данное нововведение, например, позволит потенциальным арендаторам торговых площадей в строящихся торговых центрах, не опасаясь за действительность договора, без особых рисков закрепить за собой право аренды торговых помещений еще до того, как имущество будет введено в эксплуатацию.

Постановление N 13 дополнительно гарантирует права арендаторов в вопросе действительности договора и частично снижает риск недобросовестности собственника будущей вещи (арендодателя), поскольку существенно ограничивается возможность арендодателя заключать договоры с несколькими лицами в отношении одного и того же имущества, а затем ссылаться на ничтожность таких договоров. Хотя такой риск полностью не исчезает.

Существует много случаев, когда одно и то же имущество сдается недобросовестными арендодателями в аренду разным лицам. В связи с этим судьи установили, что арендаторы, которым не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты неустойки*(15).

Гражданский кодекс Российской Федерации

В Постановлении N 13 указано, что использование арендаторами помещений и арендуемых площадей в объектах, не введенных в эксплуатацию, не повлечет недействительность договора аренды. Это является одной гарантией прав потенциальных арендаторов площадей в строящемся торговом центре, в случае если они начали ремонт их будущих помещений еще до ввода здания в эксплуатацию.

Однако Пленум ВАС РФ одновременно разъясняет, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь привлечение как арендодателя, так и арендатора к административной ответственности*(16) за использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию*(17).

Высший суд таким образом четко разграничил гражданско-правовые и административно-правовые отношения, возникающие при аренде. Одновременно арбитры также существенно ограничили и возможность злоупотребления правом недобросовестных арендаторов. В частности, арендатор, пользовавшийся арендуемым имуществом и не оплативший такое пользование, не имеет права заявлять о недействительности сделки на основании того, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам*(18). Тем самым высший суд ограничил возможности злоупотребления правом со стороны обеих сторон договора аренды. А значит, обеспечил необходимый баланс интересов сторон арендных правоотношений.

Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации

Разъяснения об арендной плате

Указанным постановлением установлен порядок определения размера и вида арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Сразу уточним, что существует два вида арендной платы: регулируемая и нерегулируемая. Регулируемой является арендная плата, устанавливаемая нормативным актом компетентного государственного ведомства в соответствии с федеральным законодательством. Нерегулируемой называется та арендная плата, которая устанавливается сторонами договора аренды самостоятельно, по договоренности между собой.

Размер и вид арендной платы зависит от момента заключения договора аренды. Если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы*(19), то условия договора об арендной плате сохраняют силу, если стороны прямо не договорятся об ином.

В случае же если договор подписан после вступления в силу такого закона, то применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с указанным законом*(20).

Также в Постановлении N 13 закреплено право арендодателя по аренде государственного и муниципального имущества требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующими службами, без дополнительного изменения договора аренды. Пленум ВАС РФ разъяснил, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Тем самым арбитры фактически подтвердили ту правовую позицию судов по данному вопросу, которая преимущественно складывалась в последние годы в судебной практике, в том числе в практике высших судов на уровне Президиума ВАС РФ*(21).

Кроме того, установлен порядок определения размера арендной платы при переходе арендованной вещи из частной собственности в государственную и наоборот.

При переходе арендуемого земельного участка из частной в публичную собственность арендная плата по заключенному ранее договору автоматически не становится регулируемой. Аналогично переход арендуемого земельного участка (предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой) из публичной в частную собственность сам по себе не означает, что условие об арендной плате изменяется (арендная плата из регулируемой становится нерегулируемой) только в силу самого факта перехода. Однако это не лишает стороны договора права в обоих описанных случаях изменить условие об арендной плате*(22).

Постановлением N 13 закреплен принцип периодичности и адекватности изменения размера арендной платы ввиду недопустимости злоупотребления правом*(23).

Суд подтвердил, что изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке (в случае если такое право предоставлено арендодателю договором) не может происходить чаще одного раза в год. При этом в случаях когда такое является непропорциональным и не соответствующим рыночным ставкам арендной платы, то суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки*(24).

В Постановлении N 13 затрагиваются и вопросы злоупотребления правом, связанные с расторжением договора аренды арендодателем в случае нарушения арендатором условия по своевременному внесению арендной платы.

Разъяснено, что если после указанного нарушения арендатора и последующей оплаты задолженности по арендной плате арендодатель в разумный срок не обращается в суд с соответствующим иском о расторжении договора, то в дальнейшем он лишается права расторгнуть договор по указанному основанию*(25).

Данное разъяснение высших судей, очевидно, направлено на пресечение недобросовестной практики, когда арендодатель не расторгает договор сразу после нарушения арендатором условия о внесении арендной платы, а выжидает какое-то время, и затем, в случае, например, возникновения конфликтной ситуации с арендатором, "достает козырь из рукава" и в целях давления на арендатора объявляет последнему, что может вообще расторгнуть договор с ним в любой момент по указанному основанию.

Арендная плата, устанавливаемая нормативным актом компетентного государственного ведомства в соответствии с федеральным законодательством

                                    |

                              Регулируемая

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

                             Нерегулируемая

                                    |

Арендная плата, которая устанавливается сторонами договора аренды самостоятельно, по договоренности между собой

Иные вопросы в области регулирования арендных отношений

Пленум ВАС РФ также дал разъяснения по правилам, подлежащим применению при заключении договоров аренды на торгах. В частности:

- уточнены условия и порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов в соответствии с требованиями законодательства о защите конкуренции*(26);

- признаны ничтожными условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительной платы за право на заключение договора аренды, в случае если торги на право заключения последнего не проводились*(27);

- установлено правило*(28), согласно которому регулируемая арендная плата не применяется к случаям, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы);

- определены правила, применяемые в ситуации, когда договор аренды заключен неуполномоченным лицом, а законный собственник истребует данное имущество из чужого незаконного владения*(29).

Общей целью указанных разъяснений Пленума ВАС РФ также является обеспечение стабильности прав арендаторов, заключивших договор аренды на торгах, а также прав законных собственников, чье имущество было сдано в аренду неуполномоченным лицом.

Постановление N 13: решенные и нерешенные проблемы

Подводя итог вышесказанного, можно прийти к выводу, что Постановление N 13:

- вводит существенно более "либеральный" подход в отношении действительности договоров аренды (поскольку разъяснения направлены главным образом на сохранение договора аренды и арендных обязательств в том или ином виде во всех случаях, когда это возможно), а также создает дополнительные условия для сохранения стабильности гражданского оборота в области арендных отношений;

- устанавливает правила по определению и изменению арендной платы (в т.ч. и в случаях, когда такая плата является регулируемой);

- стимулирует участников арендных отношений соблюдать императивные требования законодательства, предъявляемые к договору аренды;

- закрепляет принцип недопустимости злоупотребления правом в области арендных отношений как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, что направлено на баланс интересов сторон договора (арендатора, арендодателя) и третьих лиц.

Заметки на полях. Постановление ВАС РФ направлено на пресечение злоупотребления правом. Так, если после нарушения арендатором условия по своевременному внесению арендной платы и последующей оплаты образовавшейся задолженности арендодатель в разумный срок не обращается в суд с требованием о расторжении договора, то в дальнейшем он не имеет права расторгнуть договор по указанному основанию.

Однако стоит отметить, что с принятием Постановления N 13 могут возникнуть и новые проблемы в правоприменительной практике.

Во-первых, Постановление N 73 фактически разрешило предоставление в аренду объектов недвижимости (например части земельного участка), не прошедших кадастровый учет. Из этого можно сделать вывод, что дальнейшая судебная практика может привести к ситуации, когда суды в принципе не будут видеть необходимости в кадастровом учете арендуемых объектов недвижимости (вне зависимости от того, насколько большим может оказаться такое имущество). То есть, кадастровый учет частей объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, в целом может быть остановлен. Приведет ли Постановление N 13 к отказу от необходимости проводить кадастровый учет частей объектов недвижимости при сдаче последних в аренду? Вопрос остается открытым.

Во-вторых, как уже указывалось выше, Постановление N 13 одновременно допускает как аренду будущей вещи*(30), так и заключение договора аренды в отношении части вещи без проведения кадастрового учета в отношении указанной части имущества*(31). Из системного анализа указанных пунктов Постановления N 13 следует, что фактически отныне допускается заключение договора аренды части будущей вещи, т.е. предметом договора будет являться невыделенная и неиндивидуализированная часть вещи, которая возникнет в будущем.

Насколько такое "размывание" предмета договора аренды будет способствовать стабильности гражданского оборота? Не приведет ли "размывание" предмета договора к злоупотреблениям со стороны арендодателей? Вопрос этот пока также остается открытым.

В-третьих, существует вероятность, что разъяснение Пленума ВАС РФ касательно права арендодателя "в разумный срок" обратиться с иском о расторжении договора аренды в случае систематического нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы на практике может вызвать неоднозначную реакцию судов и правоприменителей. Возможно, что в случае возникновения споров из-за расторжения договора аренды продолжительность этого разумного срока будет определяться сторонами спора совершенно по-разному. Поэтому судам наверняка придется при разрешении подобных споров вырабатывать подробные критерии, определяющие более точную продолжительность "разумного срока" для подачи иска о расторжении договора аренды при конкретных фактических обстоятельствах. Должен ли такой разумный срок устанавливаться в соответствии с правилами Гражданского кодекса *(32) или суды изберут иной подход к определению разумности срока предъявления иска? Эти вопросы, как и предыдущие, не имеют на настоящий момент однозначных ответов.

Полагаем, что практика применения судами рассмотренных разъяснений Пленума ВАС РФ со временем даст ответы на эти вопросы и позволит более точно оценить, удалось ли арбитрам с помощью принятия Постановления N 13 добиться целей по стабилизации гражданского оборота в области арендных отношений.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Д. Смирнов,

старший юрист Коллегии адвокатов

"Муранов, Черняков и партнеры", магистр права

Б. Татлыбаев,

младший юрист Коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры"

"Актуальная бухгалтерия", N 9, сентябрь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73)

*(2) определения ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16653/12, от 16.01.2012 N ВАС-17189/11; пост. ФАС УО от 29.12.2012 N Ф09-12702/12, ФАС ВСО от 23.04.2012 N А10-1961/2011, ФАС ДО от 21.06.2011 N Ф03-2466/2011, ФАС ВВО от 02.06.2011 N А11-13254/2009

*(3) пост. ФАС МО от 28.12.2011 N Ф05-13423/11, ФАС ЗСО от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009 (1135-А75-9)

*(4) п. 2 ст. 651 ГК РФ

*(5) абз. 5 п. 9 Постановления N 73

*(6) абз. 6 п. 9 Постановления N 73

*(7) п. 15 Постановления N 73

*(8) п. 14 Постановления N 73

*(9) п. 1 ст. 621 ГК РФ

*(10) п. 1 ст. 617 ГК РФ

*(11) п. 10 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(12) определения ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12, ФАС ДО от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012; пост. ФАС МО от 24.02.2012 N Ф05-15208/11, ФАС УО от 05.12.2011 N Ф09-7700/11, ФАС ВСО от 07.06.2011 N Ф02-2184/11, ФАС СЗО от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС ВВО от 22.03.2010 N А43-16475/2009

*(13) пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10; определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10

*(14) пост. Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

*(15) ст. 398 ГК РФ

*(16) ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ

*(17) п. 11 Постановления N 73

*(18) п. 12 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(19) ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ, ч. 3 ст. 39 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ, ч. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ

*(20) п. 16 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(21) пост. ФАС ВВО от 18.05.2011 N Ф01-1735/11, ФАС МО от 13.05.2011 N Ф05-3391/11, ФАС ДО от 03.05.2011 N Ф03-1044/11, Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09

*(22) п. 1 ст. 450 ГК РФ

*(23) ст. 10 ГК РФ

*(24) п. 2 ст. 10 ГК РФ

*(25) п. 23 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(26) пп. 4.1-4.5 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(27) п. 18 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(28) п. 18 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(29) п. 12 Постановления N 73 в редакции Постановления N 13

*(30) п. 10 Постановления N 73

*(31) п. 9 Постановления N 73

*(32) ст. 314 ГК РФ