Аренда нежилого помещения в многоквартирном доме (Е.В. Емельянова, "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2012 г.)

Аренда нежилого помещения в многоквартирном доме

Предлагаемая вниманию читателей статья актуальна для заведений общепита, располагающихся в арендованных нежилых помещениях в многоквартирных домах (далее - МКД). Главный вопрос, который в ней рассмотрен, - расчеты за жилищно-коммунальные услуги при условии, что дом находится в управлении специализированной коммерческой управляющей компании (далее - УК). Кто несет обязанность по внесению платежей? Как учесть расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг при исчислении налога на прибыль арендатора? Можно ли принять к вычету НДС? Каковы особенности исчисления налогов в ситуации, когда помещение находится в государственной или муниципальной собственности?

Прежде чем переходить к изучению озвученной проблемы, необходимо дать некоторые вводные. Так, МКД - особый объект, правоотношения, связанные с пользованием помещениями в нем, урегулированы Жилищным кодексом. Во-первых, особенность МКД состоит в том, что им должен кто-то управлять (управлять имеется в виду обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества, предоставление коммунальных услуг). Способ управления выбирают собственники помещений на общем собрании. В настоящее время реалии таковы, что подавляющее число МКД находится в управлении коммерческих УК, которые действуют на основании договора управления МКД, заключаемого с собственниками помещений. Во-вторых, в силу закона собственники помещений (и жилых, и нежилых) обязаны не только оплачивать потребленные в помещении коммунальные услуги, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД*(1). При условии, что для управления домом привлечена УК, в общем случае собственники вносят платежи именно ей. Обо всем этом написано в разд. VIII ЖК РФ.

Если собственник нежилого помещения передает его в аренду, он по-прежнему остается обязанным вносить УК плату за содержание и ремонт общего имущества (п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10), а также плату за коммунальные услуги (см. п. 7 ст. 155 ЖК РФ). Добавим, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (вступят в силу 01.09.2012), устанавливают, что собственники нежилых помещений вправе заключить договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Но плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, в этом случае по-прежнему следует вносить УК (см. п. 18 указанных правил).

Жилищный кодекс не предусматривает обязанности арендатора нежилого помещения вести расчеты с УК. Но на практике очень часто арендодатели самоустраняются от каких-либо отношений с УК, включая в договор аренды условия о том, что арендатор обязан заключить договор с УК и нести расходы на содержание общего имущества в МКД, а также оплачивать коммунальные услуги. Арбитражная практика по спорам, инициированным УК, о взыскании с арендаторов задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества в МКД, а также коммунальных услуг, потребленных в нежилых помещениях, переданных в аренду, свидетельствует о том, что арендаторы часто избегают подписывать договоры с УК и вносить платежи, даже если договор заключен.

Может ли УК взыскать платежи с арендатора?

Чтобы ответить на этот вопрос, проанализируем судебные постановления, большинство из которых принято по искам УК к арендаторам муниципальных помещений в МКД (условие об обязанности арендатора заключить договор с УК и вносить ей платежи включено в договор аренды). Первое, что необходимо отметить, это отсутствие у арбитров единого подхода к решению озвученного вопроса. Одни суды отклоняют иски УК к арендаторам: условие в договоре аренды не создает обязанностей для третьих лиц, а связывает только стороны договора аренды; по закону оплачивать жилищно-коммунальные услуги обязан собственник помещения в МКД (см. постановления ФАС СЗО от 28.04.2011 N А26-4291/2010, ФАС ДВО от 29.04.2011 N Ф03-1611/2011, ФАС ВВО от 11.04.2011 N А82-3348/2010, ФАС ПО от 04.03.2009 N А72-2395/2008). Другие решения противоположны: поскольку собственник наделил арендатора полномочиями по заключению договора с УК и обязал его нести расходы на содержание общего имущества самостоятельно, платежи должен вносить на счет УК фактический пользователь помещений даже в отсутствие заключенного с УК договора (постановления ФАС ДВО от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010, ФАС УО от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5, ФАС МО от 06.04.2011 N КГ-А41/2364-11). Постановление ФАС ПО от 16.08.2010 N А55-11329/2009, содержащее аналогичные выводы, было пересмотрено в порядке надзора и отменено Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10, которое, казалось бы, должно было способствовать формированию единообразной практики.

Так, Президиум ВАС отказал УК во взыскании стоимости содержания и ремонта общего имущества в МКД с арендатора нежилого помещения, несмотря на то что договором аренды была установлена обязанность арендатора участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания. При этом договор между арендатором и УК не был заключен. Президиум ВАС пришел к выводу, что непосредственно на арендатора помещения согласно ст. 161, 162 ЖК РФ не могли быть возложены обязанности по заключению от его имени договора с управляющей организацией на управление МКД и оплате понесенных ею расходов. В рассматриваемом документе сказано: особое условие договора аренды не порождает обязанностей арендатора заключать договор и вносить платежи УК, ведь договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. В нем не содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов.

Однако и после 03.06.2011 (дата опубликования рассмотренного постановления Президиума ВАС) единодушия среди арбитров нет. Безусловно, число споров, разрешенных в пользу арендатора, возросло. Некоторые судьи полностью руководствуются правовой позицией Президиума ВАС и даже развивают ее, указывая, что закон императивно устанавливает лицо, обязанное оплачивать содержание общего имущества, и не позволяет возлагать эту обязанность на иных лиц, значит, арендатор не является надлежащим ответчиком по искам УК, взыскивать долги нужно с собственника (см. постановления ФАС ПО от 21.02.2012 N А72-3440/2011, от 14.12.2011 N А55-25308/2010, от 15.09.2011 N А12-9034/2010, ФАС СЗО от 22.06.2011 N А05-6915/2010, от 28.12.2011 N А42-170/2011, ФАС ВСО от 10.08.2011 N А33-11470/2010, от 05.08.2011 N А33-13528/2010, ФАС ВВО от 12.01.2012 N А17-6351/2010, ФАС ДВО от 03.02.2012 N Ф03-6760/2011, от 24.01.2012 N Ф03-6316/2011, от 12.12.2011 N Ф03-5595/2011, ФАС СКО от 11.03.2012 N А53-19404/2010, от 05.12.2011 N А53-3623/2011). Обращаем особое внимание, что в отдельных случаях арбитры, отказывая в удовлетворении иска к арендатору, делают акцент на том обстоятельстве, что договор между УК и арендатором подписан не был (постановления ФАС УО от 23.12.2011 N Ф09-8405/11, от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, ФАС СКО от 03.02.2012 N А63-3747/2011).

Одновременно другие арбитры по-прежнему считают, что оплачивать услуги УК обязан фактический пользователь нежилыми помещениями (арендатор), поскольку он пользовался и услугами (постановления ФАС УО от 29.11.2011 N Ф09-7619/11, от 12.07.2011 N Ф09-4198/11, ФАС МО от 06.02.2012 N А40-130587/10-85-1131, от 19.01.2012 N А41-12327/11, от 30.06.2011 N КГ-А41/6391-11, ФАС ВСО от 04.07.2011 N А69-2075/2010).

Ну а если арендатор добровольно заключил с УК договор (возмездного оказания услуг или возмещения эксплуатационных расходов), то позиция большинства арбитров однозначна: обязательства следует исполнять надлежащим образом (постановления ФАС СЗО от 01.07.2011 N А42-2504/2010, ФАС ДВО от 27.07.2011 N Ф03-2374/2011, ФАС ВСО от 20.02.2012 N А33-2333/2011), такой договор является самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед УК (Постановление ФАС ВСО от 16.02.2012 N А33-1105/2011). Кстати, аналогичные решения (об определяющей роли договора между арендатором и УК) принимались и до опубликования Постановления Президиума ВАС РФ N 16646/10 (постановления ФАС СЗО от 24.05.2011 N А26-2891/2010, ФАС ВСО от 09.11.2010 N А33-3406/2010). Исключениями можно назвать лишь два судебных акта. Первое - Постановление ФАС ВСО от 05.08.2011 N А33-13528/2010: даже если арендатор подписал с УК договор, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, поскольку обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно и не может быть переложена договором аренды на арендатора помещения. Второе - Постановление ФАС ПО от 06.03.2012 N А55-8873/2011: платежи арендатора по договору в пользу УК являются неосновательным обогащением последней и подлежат возврату, поскольку расходы на содержание общего имущества должен нести собственник.

Логическим развитием событий должно было стать новое постановление Президиума ВАС, чтобы все-таки привести арбитражную практику к единому знаменателю. И оно последовало - Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2012 N 15222/11*(2), которым были отменены судебные акты по делу N А40-99124/10-37-796 в части взыскания в пользу ТСЖ*(3) с арендатора нежилого помещения расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД и взысканы соответствующие суммы с собственника помещения. В Определении от 02.02.2012 N ВАС-15222/11 коллегия ВАС указала, что выводы судов противоречат правовой позиции, сформулированной в Постановлении N 16646/10, в соответствии с которой расходы по содержанию общего имущества дома обязаны нести его собственники. Непосредственно на арендатора нежилого помещения в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с УК на управление МКД и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Полагаем, что после принятия второго постановления Президиума ВАС ясность наступит и арендаторы смогут отстоять свое право не заключать какие-либо договоры с УК и не вносить ей платежи. Вместе с тем остается еще два момента. Во-первых, Президиум ВАС не касался вопроса, обязан ли арендатор оплачивать содержание общего имущества в МКД, если добровольно взял на себя такие обязательства, заключив договор с УК. Автору ближе позиция, что не должен, а если и оплачивал, то вправе рассчитывать на возврат неосновательного обогащения, поскольку лицо, обязанное нести расходы на содержание общего имущества в МКД, установлено законом императивно и не может быть изменено договором. Впрочем, если всех участников отношений устраивает такое положение дел, очевидно, они будут сохранять статус-кво.

Во-вторых, правовая позиция Президиума ВАС решает проблему лишь расходов на содержание и ремонт общего имущества, вопрос оплаты коммунальных услуг арбитры не рассматривали. Справедливости ради отметим, что споров об оплате именно коммунальных услуг на порядок меньше и иски УК к арендатору в этой части удовлетворяются. Арбитры находят, что между пользователем помещения и УК складываются фактические отношения по оказанию коммунальных услуг, которые должны быть оплачены и в отсутствие договора (см. постановления ФАС СЗО от 28.03.2012 N А42-1401/2011, от 26.03.2012 N А05-7098/2011, ФАС УО от 10.10.2011 N Ф09-5983/11, от 04.07.2011 N Ф09-8929/10). Несмотря на то что Жилищный кодекс обязывает именно собственника помещения в МКД оплачивать коммунальные услуги (пп. 5 п. 2 ст. 153), позиция арбитров представляется обоснованной хотя бы в силу того, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, устанавливающие среди прочего обязанность потребителя оплачивать коммунальные услуги исполнителю, называют потребителем лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД, потребляющее коммунальные услуги. Поспорить с тем, что именно арендатор, пользующийся помещением на законном основании, потребляет коммунальные услуги, вряд ли можно. Вместе с тем УК вовсе необязательно даже иметь информацию о том, что помещение сдано в аренду: закон дает ей право предъявлять счета к оплате именно собственнику помещения. Получается, что четкого регулирования правоотношений в части оплаты коммунальных услуг законодательство не предлагает, значит, нюансы можно закрепить в соглашении сторон (представляется, что оно должно быть трехсторонним: собственник, арендатор, УК), в отсутствие соглашения проблема будет разрешена в судебном порядке, как описано выше.

О платежах арендатора

Итак, с точки зрения Президиума ВАС, арендатора помещения в МКД нельзя обязать заключить напрямую с УК договор управления МКД и нести соответствующие расходы. Далее рассмотрим ситуацию, когда все расчеты с УК ведутся через арендодателя. Одновременно отметим, что в случае добровольной оплаты счетов, выставленных УК арендатору на основании заключенного договора, последний не имеет препятствий, чтобы принять расходы при налогообложении (см. письма Минфина РФ от 15.01.2009 N 03-11-062/01, от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191) и применить вычет "входного" НДС (естественно, одного платежного документа для этого мало, УК также должна выставить счет-фактуру).

Если платежные документы, выставленные УК, оплачивает арендодатель, вполне логично, что он захочет дополнительно к арендной плате (как плате за пользование помещением) получить компенсацию своих расходов, ведь сам он переданным в аренду помещением не пользуется. Практика разрешения данной проблемы, обусловленная неопределенностью в части налоговых обязательств обеих сторон договора, формировалась длительное время. Мы подведем итоги, актуальные на сегодняшний день.

Единый платеж = постоянная часть + переменная часть

В первую очередь отметим, что самый простой вариант с точки зрения налогообложения - установить в договоре арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей. Переменная часть как раз и представляет собой стоимость жилищно-коммунальных услуг (здесь следует добавить, что действительно переменной является плата за коммунальные услуги, объем которых зависит от потребления, при этом плата за содержание и ремонт общего имущества в МКД, как правило, устанавливается в фиксированном размере и пересматривается ежегодно). Порядок налогообложения обеих частей платежа един: у арендодателя вся сумма образует налогооблагаемый доход (по налогу на прибыль, "упрощенному" спецрежиму*(4)) и выручку для целей исчисления НДС. У арендатора платеж представляет собой учитываемые при налогообложении расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), "входной" НДС принимается к вычету*(5). При этом нужно обратить внимание на документы, которые должны быть в распоряжении арендатора. Налоговики настаивают, что для подтверждения расходов мало счетов, выставленных арендодателем, нужно иметь копии счетов коммунальных организаций (в нашем случае УК) (см. письма Минфина РФ от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9, УФНС по г. Москве от 08.06.2009 N 16-15/058069@, от 30.06.2008 N 20-12/061162). Однако арбитры с этим не согласны: доводы налогового органа о документальном неподтверждении затрат в связи с непредставлением налогоплательщиком расчетов ежемесячной доли компенсации расходов за электроэнергию, водо- и теплоснабжение, услуги связи, с копиями счетов организаций, оказывающих такие услуги, судами были отклонены, поскольку представление таких документов законом не предусмотрено в качестве обязательного условия для подтверждения расходов арендатора (Постановление ФАС МО от 22.06.2010 N КА-А40/6056-10). Суд посчитал, что достаточно будет актов об оказании услуг и счетов, выставленных арендодателем. Кстати, как обратила внимание ФНС в п. 1 Письма N ШС-22-3/86@, первичный документ необходим еще и для правомерного заявления арендатором вычета НДС.

Учитывая, что многие предприятия общественного питания применяют специальные налоговые режимы, вопросы исчисления НДС могут остро встать только в случае, если арендуется помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, и у арендатора возникают обязанности налогового агента в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ. Представляется, что ранее сделанные выводы применимы и в этой ситуации, то есть арендатор обязан перечислять в бюджет НДС не только с постоянной части арендной платы, но и с переменной, самостоятельно оформлять счет-фактуру на полную сумму и впоследствии применять вычет уплаченного НДС.

Обратите внимание! Сделанные автором выводы о необходимости исполнения арендатором обязанностей налогового агента, декларировании и уплате в бюджет НДС с обеих частей арендной платы основаны на принципе универсальности правил налогообложения. Так, если арендодатель (организация) включает в налоговую базу полную сумму арендной платы, то аналогичным образом должен поступать и арендатор как налоговый агент. Иначе говоря, при одинаковых условиях определения в договоре суммы арендного платежа не должно быть и разницы в налоговых последствиях для разных категорий арендодателей и арендаторов.

Вместе с тем еще в 2007 году арбитрами ФАС ЗСО было принято несколько постановлений, в которых с арендатора - налогового агента была снята обязанность по перечислению НДС в бюджет с возмещаемых арендодателю коммунальных платежей (см. постановления от 26.07.2007 N Ф04-5177/2007(36761-А27-42), от 10.04.2007 N Ф04-2113/2007(33272-А27-6), от 22.02.2007 N Ф04-670/2007(31613-А27-27)). Обоснование такое: несмотря на то, что в соответствии с условиями договора коммунальные платежи входят в состав арендной платы, они не являются доходом муниципального органа, поэтому с них не следовало удерживать НДС и перечислять его в бюджет. Данный вывод, в частности, был продиктован п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, согласно которому возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако Президиум ВАС рассматривал вопрос о признании незаключенным договора аренды, содержащего условие об арендной плате исключительно в виде оплаты коммунальных услуг, но вовсе не о том, что стоимость коммунальных услуг не может рассматриваться как составная часть арендного платежа (а значит, в качестве дохода арендодателя). А именно такая практика сложилась к настоящему времени, в том числе на уровне Президиума ВАС (об этом речь пойдет ниже). Так, например, в Постановлении ФАС ДВО от 09.11.2010 N Ф03-7820/2010 сделан следующий вывод: включение в состав арендной платы стоимости коммунальных услуг не противоречит действующему законодательству, регулирующему спорные отношения, и не свидетельствует о незаключенности договора... Доводы кассационной жалобы о несогласованности размера арендной платы ввиду включения в него коммунальных платежей подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании п. 1 ст. 654 ГК РФ. Из пункта 3.1 договора аренды от 01.02.2010 не следует, что коммунальные платежи являются формой арендной платы, заменяющей ее в полном объеме, поэтому ссылка заявителя на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 в данном случае неосновательна.

Таким образом, по мнению автора, в настоящее время арендная плата, определенная как сумма постоянной и переменной частей, образует доход арендодателя и налоговую базу по НДС независимо от того, обязан ли сам арендодатель исполнять обязанности налогоплательщика или за него это делает арендатор, выступающий налоговым агентом.

Арендный платеж отдельно, компенсация отдельно

Второй вариант, который находит применение на практике, - установление арендной платы без учета коммунальных платежей, которые подлежат возмещению на основании отдельного соглашения либо на основании условия договора аренды, но рассматриваются именно в качестве компенсации понесенных арендодателем расходов.

Чиновники полагают, что компенсация расходов арендодателя не подразумевает наличие объекта обложения НДС, значит, арендодатель не может выставлять счет-фактуру на суммы коммунальных платежей, что, в свою очередь, лишает арендатора права на вычет*(6). Причина в том, что арендодатель не осуществляет реализацию коммунальных услуг, не является энергоснабжающей организацией (см. письма ФНС РФ от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@). Поскольку в данной ситуации имеет место возмещение расходов арендодателя, он должен предъявить арендатору копии документов, подтверждающих понесенные расходы. Если УК выставляет счета с учетом НДС и предъявляет арендодателю счета-фактуры, арендатор не вправе не только применить налоговый вычет по ним, но и включить суммы НДС в состав расходов (см. Письмо Минфина РФ от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895). Сами же суммы компенсации коммунальных платежей для арендатора рассматриваются как составная часть арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Связано это с тем, что Президиум ВАС в п. 22 Информационного письма N 66 признал, что заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения, но является частью договора аренды.

Если придерживаться такой позиции, то у предприятия, арендующего помещение у органа государственной власти или местного самоуправления, не возникает обязанностей налогового агента в части сумм компенсации коммунальных платежей. Значит, такие компенсации полностью попадут в распоряжение арендодателя, что выгодно последнему и предопределяет то, каким образом будет составлен договор аренды.

Вместе с тем у Президиума ВАС свой взгляд на рассматриваемое условие договора аренды. Так, например, в Постановлении от 12.07.2011 N 9149/10 арбитры признали, что в доход ИП-"упрощенца", сдающего торговый павильон в аренду, нужно включать не только арендную плату, но и компенсацию расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг. Обращаем особое внимание: в договоре аренды было четко сказано, что арендная плата не включает расходы по оплате коммунальных услуг, так как арендатор компенсирует указанные расходы арендодателя (размер компенсации определяется по счетам предприятий - поставщиков электроэнергии, воды и т.д.). Передавая дело на пересмотр в порядке надзора, в качестве основания коллегия ВАС (см. Определение от 25.04.2011 N ВАС-9149/10) указала на отсутствие единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права (одни суды считали, что компенсация не образует доход арендодателя, другие - что, наоборот, образует). В итоге Президиум ВАС пришел к выводу, что в рассматриваемых отношениях плата состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть представляла собой плату за пользование торговым павильоном, переменная складывалась из стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемого помещения по его назначению. Расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг - это расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду в состоянии, соответствующем его назначению. Следовательно, компенсация таких расходов образует экономическую выгоду арендодателя.

Есть еще два постановления Президиума ВАС, в которых арбитры точно так же посчитали частью такой платы компенсацию коммунальных платежей, которая была отделена в договоре от арендной платы и компенсировалась отдельно. Но спор касался уже права арендатора на вычет НДС по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем для получения возмещения расходов на коммунальные услуги, и был разрешен в пользу арендатора. Так, в Постановлении от 25.02.2009 N 12664/08 (кстати, дело попало на пересмотр тоже ввиду отсутствия единообразия судебной практики) сказано: без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет. А в Постановлении от 10.03.2009 N 6219/08 суд назвал компенсацию, осуществляемую на основании отдельного договора, переменной частью арендной платы и добавил следующее: обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности. Судом первой инстанции установлено и инспекцией не оспаривается, что с энергоснабжающей организацией расчеты за оказанные услуги производились непосредственно арендодателем. Счет-фактура, по поводу которого возник спор, предъявлялся обществу "КейЭйСи" арендодателем в порядке возмещения расходов на оплату услуг, связанных с передачей электроэнергии, потребленной непосредственно обществом. Следовательно, расчеты по указанному счету-фактуре являлись арендным платежом.

Получается, что, с точки зрения Президиума ВАС, совсем не важно, как именно сформулировано условие о компенсации коммунальных платежей. Главное - эта компенсация производится исключительно в связи с пользованием арендуемым помещением, значит, является частью арендной платы. Таким образом, в плане налоговых последствий наш второй вариант плавно становится первым.

К сведению. Президиум ВАС считает, что коммунальное обслуживание - это необходимая составляющая аренды, обеспечивающая состояние нежилого помещения, необходимое для использования его по назначению. По мнению автора, то же самое можно сказать о плате за содержание и ремонт общего имущества. Так, согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества обеспечивает среди прочего:

- соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;

- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Значит, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД тоже необходимы для обеспечения надлежащего состояния нежилого помещения, что обусловлено особым статусом помещения как конструктивной части МКД. Поэтому все выводы, сделанные в отношении стоимости коммунальных услуг, работают и в отношении платы за содержание и ремонт общего имущества.

Несколько слов о третьем варианте

Третий вариант, который обычно предлагают чиновники*(7), - заключение посреднического договора, согласно которому арендодатель-агент оказывает арендатору-принципалу услуги по заключению договоров с обслуживающими организациями. Однако, по мнению автора, такой вариант, как правило, нежизнеспособен. Так, Минфин сообщает, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала (Письмо от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55). Договор же на предоставление жилищно-коммунальных услуг (договор управления МКД) заключается собственником помещения в МКД независимо от того, сдано помещение в аренду или нет. Поэтому мы даже не будем обсуждать реализацию такого варианта на практике.

* * *

Если организация общественного питания арендует помещение в многоквартирном доме, ей следует знать, что она не обязана заключать договор управления с управляющей организацией и вносить ей плату. Делать это в силу закона обязан собственник помещения. Это подтвердил Президиум ВАС. Если договором аренды предусмотрена компенсация расходов арендодателя на оплату жилищно-коммунальных услуг, то независимо от того, как именно сформулировано такое условие, арендатор вправе признать расходы для целей налогообложения (как арендные платежи) и принять к вычету "входной" НДС. Такой вывод следует из правовой позиции Президиума ВАС. Тогда как финансисты и налоговики полагают, что арендатор не имеет права на вычет НДС, если в договоре аренды компенсация расходов арендодателя на оплату жилищно-коммунальных услуг установлена отдельно от арендной платы. Вместе с тем при добровольном заключении договора между УК и арендатором налоговые обязательства последнего в связи с платежами по такому договору определяются в общем порядке, без каких-либо нюансов.

Е.В. Емельянова,

эксперт журнала "Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, июнь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Наряду с техническими помещениями, о которых читатель мог получить представление из статьи М.О. Денисовой "Кафе в подвале многоквартирного дома: правовой режим помещения" (N 6, 2011), к общему имуществу в МКД относятся инженерное оборудование, сети, несущие и ненесущие конструкции и пр. объекты, необходимые для эксплуатации более чем одного помещения в МКД.

*(2) На момент написания статьи текст постановления опубликован не был.

*(3) Товарищество собственников жилья - альтернативный управляющей организации способ управления МКД.

*(4) Письмо Минфина РФ от 11.03.2012 N 03-11-11/72.

*(5) См. пункт 1 Письма ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@.

*(6) См. пункт 2 Письма ФНС РФ N ШС-22-3/86@.

*(7) См. пункт 3 Письма ФНС РФ N ШС-22-3/86@.