Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, земельных участков (ноябрь 2024)

ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ патентная система налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Причем ИП, не являющийся налоговым резидентом РФ, также вправе применять ПСН в отношении деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности (см. письмо Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-12/50675).

Одним из требований для применения ПСН является наличие у ИП права собственности на объекты, предоставляемые в аренду. Следовательно, деятельность по сдаче в субаренду нежилых помещений (офисов), не принадлежащих ИП на праве собственности, на ПСН не переводится и должна облагаться налогами в рамках УСН или общей системы (см. письмо Минфина России от 18.01.2013 N 03-11-11/8).

В отношении деятельности, связанной с передачей в аренду имущества, не указанного в пп. 19 п. 2 п. 346.43 НК РФ, ПСН не применяется (см., например, письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-11-12/32975 о сдаче в аренду морского судна (буксира-тягача) под склад).

В НК РФ не установлено каких-либо ограничений в отношении лиц, которым передаются в аренду объекты недвижимости. То есть арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица. При смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у предпринимателя-арендодателя обязанности по представлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта не возникает (см. письмо Минфина России от 17.11.2014 N 03-11-09/57921). Кроме того, применение ПСН в отношении деятельности по аренде не зависит от источника, формы оплаты услуг (наличная или безналичная). См. также письма Минфина России от 30.04.2013 N 03-11-12/43, от 11.02.2013 N 03-11-12/20.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (наем), определяется на основании как долгосрочных, так и краткосрочных договоров, заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент действует только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте (см. письма Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 07.10.2013 N 03-11-11/41513, от 20.06.2013 N 03-11-12/23297, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542, от 07.05.2013 N 03-11-11/15937). При этом, при сдаче в наем квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома индивидуальный предприниматель в заявлении на получение патента указывает вид объекта "жилое помещение" (см. письмо ФНС России от 30.09.2014 N ГД-3-3/3296@).

Если в течение налогового периода произошло увеличение количества объектов, сдаваемых в аренду, то для целей применения ПСН в отношении новых показателей ИП вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим налогообложения (см. письмо Минфина России от 30.06.2014 N 03-11-09/31390).

При смене арендатора по одному из объектов, указанных в патенте, у арендодателя, применяющего ПСН по виду деятельности, предусмотренному пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, не возникает обязанности по предоставлению заявления на получение нового патента в отношении такого объекта (см. письмо Минфина России от 07.10.2013 N 03-11-11/41513). Также не нужно подавать заявление на новый патент, если в период действия патента на объект число арендаторов (договоров аренды) на этот объект изменилось (увеличилось или уменьшилось) (см. письмо Минфина России от 29.04.2015 N 03-11-12/24870).

ИП может сдавать в аренду имущество, принадлежащее ему на праве долевой или совместной собственности. Относительно долевой собственности Минфин России в письме от 25.07.2013 N 03-11-12/29569 разъяснил, что ИП, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности, не выделенной в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников на сдачу помещений в аренду вправе перейти на ПСН. Однако общая площадь сдаваемых в аренду помещений не должна превышать площадь, приходящуюся на долю данного индивидуального предпринимателя.

Передача в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может облагаться ПСН при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия супруга, на которого зарегистрировано недвижимое имущество (ст.ст. 34, 35 СК РФ, п. 2 ст. 253 ГК РФ, письма Минфина России от 21.06.2013 N 03-11-12/24021, от 15.03.2013 N 03-11-12/30).

Также необходимо учитывать, что денежные средства, поступившие от арендатора в счет возмещения коммунально-эксплуатационных услуг в рамках договора аренды, по мнению Минфина, следует признавать частью дохода от деятельности по передаче в аренду нежилого помещения на основе патента (см. письмо от 14.05.2013 N 03-11-12/16633). При этом необходимо помнить, что ИП теряет право на применение ПСН, если с начала календарного года его доходы превысят 60 млн. руб. (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

При утверждении потенциального годового дохода по виду предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ могут дифференцировать его в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности и (или) Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности (пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). Кроме того, размер потенциально возможного к получению годового дохода также может быть дифференцирован субъектами РФ в зависимости от количества или площади этих объектов (пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). При этом установление размера потенциально возможного к получению ИП годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (их площадей) означает, что размер данного дохода может быть установлен:

1) на отдельный обособленный объект;

2) на квадратный метр сдаваемого в аренду (внаем) жилого и нежилого помещения, дачи, земельного участка.

Такие разъяснения представлены в письмах Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-10/1466, от 13.01.2014 N 03-11-10/321, от 24.01.2013 N 03-11-11/27, от 26.09.2012 N 03-11-10/44, от 15.08.2012 N 03-11-10/39, от 13.08.2012 N 03-11-10/38, от 08.08.2012 N 03-11-10/33, ФНС России от 12.11.2013 N ЕД-4-3/20205@.

В письме Минфина России от 20.05.2015 N 03-11-11/28990 рассмотрена ситуация сдачи в аренду строения и участка под ним. В этом случае возможно, что арендодателю придется применять разные системы налогообложения для здания и участка. Дело в том, что пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ субъектам РФ предоставлено право в целях установления размеров потенциально возможного к получению ИП годового дохода по видам деятельности, в отношении которых применяется ПСН, дифференцировать виды предпринимательской деятельности, указанные в п. 2 ст. 346.43 НК РФ, если такая дифференциация предусмотрена Общероссийским классификатором видов экономической деятельности и (или) Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности. В соответствии с п. 19 ст. 1 Закона города Москвы от 31.10.2012 N 53 (далее - Закон N 53) размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода установлен по предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект). Пунктом 19.1 ст. 1 Закона N 53 размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода установлен по предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект). При этом в данном пункте земельные участки не упомянуты. В связи с этим при передаче в аренду нежилого помещения и земельного участка под ним в случае, если при этом арендная плата за земельный участок предусмотрена договором отдельно от арендной платы за нежилое помещение, налогообложение дохода в виде арендной платы за земельный участок должно осуществляться не в рамках ПСН, а в рамках иных налоговых режимов.

Тема

Виды деятельности, в отношении которых применяется ПСН

См. также

Объект налогообложения (потенциально возможный годовой доход), налоговая база, ставка налога при ПСН

Ограничение по размеру доходов для применения ПСН

Договор аренды

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя