Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 г. N 08АП-5255/14

город Омск

25 июля 2014 г.

Дело N А46-13792/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Солодкевич Ю.М., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Ауталиповой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5255/2014) общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" на определение Арбитражного суда Омской области от 10.05.2014 по делу N А46-13792/2009 (судья Мельник С.А.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Ибатулина Рафаиля Абдуллахатовича Поюнова Владимира Борисовича о разрешении разногласий в отношении порядка продажи заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Ибатулина Рафаиля Абдуллахатовича (ОГРНИП 304550621200012, ИНН 550500026210),

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" - Чепурко А.С. по доверенности N 522/04-2013 от 21.10.2013,

от конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Ибатулина Рафаиля Абдуллахатовича Поюнова Владимира Борисовича - Козловская О.В. по доверенности N 55АА 0941585 от 23.05.2014,

от общества с ограниченной ответственностью "Сибэль" - Капутина О.А. по доверенности от 07.08.2013,

от Федеральной налоговой службы - представитель МИФНС N 4 по Омской области Теличко А.С. по доверенности N 01-12/02597 от 28.02.2014

установил:

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.02.2010 по делу N А46-13792/2009 индивидуальный предприниматель Ибатулин Рафаиль Абдуллахатович (далее - ИП Итатулин Р.А., должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением арбитражного суда от 13.05.2013 конкурсным управляющим ИП Ибатулина Р.А. утверждён Поюнов Владимир Борисович (далее - Поюнов В.Б.).

06 августа 2013 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего об утверждении Порядка и условий продажи предмета залога, обеспечивающего требования конкурсного кредитора общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Капитал-Инвест" (далее - ООО "КА "Капитал-Инвест") в редакции, изложенной в заявлении (т. 1 л.д. 12-28).

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.09.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, производство по заявлению конкурсного управляющего приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А46-10676/2013.

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.03.2014 производство по заявлению конкурсного управляющего возобновлено.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.05.2014 утверждены Порядок и условия проведения торгов по продаже имущества ИП Ибатулина Р.А., являющегося предметом залога, в редакции, предложенной конкурсным управляющим Поюновым В.Б. Утверждена начальная продажная цена имущества ИП Ибатулина Р.А., являющегося предметом залога, предложенная конкурсным управляющим Поюновым В.Б.: объекта незавершённого строительством - склада-магазина, назначение: нежилое, общая площадь застройки 943,90 кв.м, инвентарный номер 6665596, литер: АЛА - в размере 620 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:150101:404 - в размере 2 760 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:150101:406 - в размере 4 550 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:150101:405 - в размере 4 210 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:150101:407 - в размере 2 280 000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением суда, ООО "КА "Капитал-Инвест" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об утверждении Порядка, условий и сроков реализации заложенного в пользу ООО "КА "Капитал-Инвест" имущества в редакции, предложенной конкурсным кредиторов ООО "КА "Капитал-Инвест".

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что конкурсным кредитором представлен Порядок и условия проведения торгов, в котором предложено реализовать имущество одним лотом (земельный участок площадью 50477 кв.м, теплица (базиса), объект незавершённого строительства - склад-магазин). Все указанные объекты недвижимости принадлежат должнику на праве собственности. В представленном конкурсным управляющим Порядке предлагается к реализации имущество 4 лотами, включающим в себя образованные путём межевания 4 отдельных земельных участков с расположенными на них объектами незавершенными строительством, из которых один принадлежит должнику на праве собственности. Право собственности на объекты недвижимости (объект незавершённый строительством магазин автозапчастей (литер АЛБ), здание контрольно-пропускного пункта, объект незавершённый строительством (литер АЛВ), объект незавершённый строительством (литер АЛД), не зарегистрировано за должником. Считает, что исходный земельный участок остаётся самостоятельным объектом правоотношений, пока права на вновь созданные из него земельные участки не будут зарегистрированы. Судом отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о приостановлении производства по спору до рассмотрения в деле N А46-3081/2014 спора о признании обременения в отношении теплицы отсутствующим, о проведении независимой оценочной экспертизы. Не согласен с результатом оценки имущества. Суд не дал оценки возражениям заявителя по некоторым положениям предлагаемого конкурсным управляющим Порядка (пункты 3.3., 3.6., 12.6.).

От конкурсного управляющего Поюнова В.Б. поступил отзыв на жалобу, в котором он просит отказать в удовлетворении жалобы.

От ООО "КА "Капитал-Инвест" поступило ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы по определению стоимости принадлежащего должнику имущества.

В судебном заседании 19.06.2014 представителем ООО "КА "Капитал-Инвест" было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника при его продаже одним лотом. В случае отказа в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы просил о приобщении к материалам дела договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества должника при продаже его четырьмя лотами и отложении судебного заседания для предоставления заключения оценщика. При этом пояснил, что оценка стоит 80 000 руб., поэтому просит приобщить договор в случае, если суд впоследствии приобщит и заключение оценщика.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы; в приобщении договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества должника при продаже его четырьмя лотами.

Договор возвращен представителю ООО "КА "Капитал-Инвест" в судебном заседании 19.06.2014.

Судебное заседание было отложено на 17.07.2014.

Представители Омского акционерного коммерческого ипотечного банка "Омск - Банк", открытого акционерного общества "Кордиант", представителя собрания кредиторов Локоткова Н.М., извещённых о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Представителем ООО "КА "Капитал-Инвест" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (отчёта ООО "Эксперт-Оценка" об определении рыночной стоимости имущества от 17.07.2014 и письменной консультации специалиста от 14.07.2014).

Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку заявитель не обосновал невозможности предоставления данных доказательств суду первой инстанции в порядке частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ.

Представитель ООО "КА "Капитал-Инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель конкурсного управляющего Поюнова В.Б. и ООО "Сибэль" просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

В силу разъяснений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58), на который в рассматриваемом случае сослался суд первой инстанции, в соответствии с абзацем четвёртым пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 20.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.

Соответствующие возражения конкурсного управляющего и кредиторов могут быть признаны обоснованными, в частности, если предложения залогового кредитора влекут за собой необоснованное затягивание процедуры конкурсного производства, которая не может продолжаться сколь угодно долго (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.06.2013 N 1678/13).

В рассматриваемом случае по сути разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли из-за того, что ООО "КА "Капитал-Инвест" исходит из необходимости реализации предмета залога единым лотом в составе земельного участка площадью 50477 кв.м с кадастровым номером 55:36:15 01 01:0059, предоставленного под производственные нужды, расположенного на землях поселений относительно здания теплицы (базиса), имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2; теплицы (базиса) - зимние теплицы, незавершенное строительством одноэтажное строение площадью по наружному обмеру 16341,50 кв.м, литера АЛ, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2; объекта незавершённого строительства - склад-магазин, назначение: нежилое, площадью застройки 943,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 218, корпус 2.

Конкурсный управляющим Поюновым В.Б. предлагается к продаже имущество в виде 4 самостоятельных лотов, в составе которых, в том числе находится имущество, не являющееся предметом залога:

лот N 1 - объект незавершённого строительством склад-магазин, назначение: нежилое, общая площадь застройки 943,90 кв.м, инвентарный номер 6665596, литер АЛА, земельный участок площадью 10099,0 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:404, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск. ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2;

лот 2 - объект незавершённый строительством магазин автозапчастей, назначение: нежилое, общая площадь 2713,70 кв.м, литер АЛБ (не является предметом залога), здание контрольно-пропускного пункта, назначение: нежилое, общая площадь 83,79 кв.м (не является предметом залога) и земельный участок площадью 16642 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:406, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2;

лот N 3 - объект незавершённый строительством, назначение: нежилое, общая площадь 2001,40 кв.м, литер АЛВ (не является предметом залога) и земельный участок площадью 15387 кв.м с кадастровым номером 55:36:150101:405, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2;

лот N 4 - объект незавершённый строительством, назначение: нежилое, общая площадь 781,30 кв.м, литер АЛД (не является предметом залога) и земельный участок площадью 8439,00 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:407, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2.

Таким образом, по предлагаемому конкурсным управляющим Порядку на продажу предлагаются объект незавершённый строительством склад-магазин и 4 земельных участках, которые являются предметом залога.

Земельные участки, указанные в лотах N N 1-4, образованы в результате раздела

ранее существовавшего земельного участка площадью 50477 кв.м с кадастровым номером 55:36:15 01 01:0059.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются лицами, участвующими в деле, по существу.

Суд первой инстанции, рассмотрев возникшие разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором, согласился с позицией конкурсного управляющего.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела ранее уже было утверждено арбитражным судом Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ИП Ибатулина Р.А., заложенного в обеспечение требования ООО "КА "Капитал-Инвест", включающего в себя: земельный участок площадью 50477,00 кв.м с кадастровым номером 55:36:150101:0059; объект незавершенного строительства - склад-магазин, назначение: нежилое, площадь застройки 943,9 кв.м, литера АЛА, расположенный по адресу : г. Омск, дом 219, корпус 2; иное имущество, находящееся на земельном участке (определение от 05.12.2011, оставленное без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012).

Однако впоследствии постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.05.2012 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций были отменены.

До принятия судебного акта кассационного суда имущество было передано ООО "КА "Капитал-Инвест" по акту приёма-передачи от 02.04.2012 ввиду того, что первые и повторные торги были признаны несостоявшимися.

Определением Арбитражного суда от 26.11.2012 была признана недействительной сделка по передаче имущества должника залоговому кредитору ООО "КА "Капитал-Инвест", которое обязано возвратить в конкурсную массу земельный участок площадью 50 477,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:150101:0059, предоставленный под производственные нужды, расположенный на землях поселений по адресу: установлено относительно здания теплицы (базиса), имеющего почтовый адрес : г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2, объект незавершённый строительством - магазин автозапчастей, назначение: нежилое, площадью застройки 2 716,4 кв.м., литера АЛБ, этажность 2, объект незавершённый строительством - нежилое строение площадью застройки 781,3 кв.м, КПП - 60 кв.м, теплицу (базис) - зимние теплицы, незавершенное строительством одноэтажное строение, площадью по наружному обмеру - 16 341,50 кв.м, литера АЛ, кадастровый (или условный) номер 55-55-01/014/2005-964, объект незавершённый строительством - склад, назначение: нежилое, площадью застройки 2 072,6 кв.м, литера АЛВ, этажность 1, объект незавершенный строительством - склад-магазин, назначение: нежилое, площадью застройки 943,9 кв.м, инвентарный номер 6665596, литер АЛА, этажность 2, кадастровый (или условный) номер 55-55-01/280/2009-553, расположенные по адресу : г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2.

Названное имущество (за исключением одного объекта - теплицы (базис)) возвращено в конкурсную массу.

Таким образом, по ранее предлагаемому варианту продажи имущества одним лотом торги не состоялись.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу N А46-10676/2013 отменено решение Арбитражного суда Омской области от 14.11.2013 об удовлетворении заявления ООО "КА "Капитал-Инвест" о признании незаконными действий филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области по постановке на кадастровый учёт образованных посредством раздела 4 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:150101:404, 55:36:150101:405, 55:36:150101:406, 55:36:150101:407 (т. 2 л.д. 30-41).

При этом следует отметить, что суд апелляционной инстанции в тексте своего постановления также указал о том, что заявитель не указал, какие неблагоприятные для него последствия наступили или могут наступить в результате постановки на кадастровый учёт образованных посредством раздела земельных участков. Заявление не содержит доводов о том, что рыночная стоимость 4 земельных участков ниже рыночной стоимости земельного участка до его межевания.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по настоящему делу отменено определение Арбитражного суда Омской области от 18.11.2013 в обжалуемой части (в части удовлетворения жалобы ООО "КА "Капитал-Инвест" на действия конкурсного управляющего Поюнова В.Б.), принят в этой части новый судебный акт. В удовлетворении жалобы ООО "КА "Капитал-Инвест" на действия конкурсного управляющего Поюнова В.Б. отказано.

Данным постановлением апелляционный суд дал оценку действиям конкурсного управляющего Поюнова В.Б. по межеванию земельного участка.

Апелляционный суд указал, что ООО "КА "Капитал-Инвест" не было представлено контрдоводов, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость единого земельного участка превышает рыночную стоимость четырех "размежеванных" земельных участков, а также наличие спроса на единый земельный участок. ООО "КА "Капитал-Инвест" не доказано, что деятельность управляющего по размежеванию земельного участка и соответствующие расходы на эту деятельность нарушают его права и законные интересы, вытекающие из его двойственного статуса (залогодержателя и лица, участвующего в деле о банкротстве).

Таким образом, судами была дана оценка действиям конкурсного управляющего по межеванию земельного участка, находящегося в залоге у ООО "КА "Капитал-Инвест", а также действиям филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области по постановке на кадастровый учёт образованных посредством раздела 4 земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:150101:404, 55:36:150101:405, 55:36:150101:406, 55:36:150101:407.

Суд первой инстанции учёл вышеуказанные обстоятельства, а также то, что проводившиеся ранее (на основании первоначально утверждённого Положения) торги по продаже имущества в составе единого лота не привели к результату в виде признания торгов состоявшимися и реализации имущества на торгах, и правомерно посчитал, что продажа заложенного имущества в порядке, предложенном конкурсным управляющим, наиболее отвечает требованиям получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, целям и задачам конкурсного производства.

Данный вывод суда первой инстанции подателем жалобы не опровергнут.

Податель жалобы указывает о том, что на отдельные объекты недвижимости (объект незавершённый строительством магазин автозапчастей (литер АЛБ), здание контрольно-пропускного пункта, объект незавершённый строительством (литер АЛВ), объект незавершённый строительством (литер АЛД)) не зарегистрировано право собственности за должником, в связи с чем он не является правообладателем этого имущества.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство не устраняет возможности и необходимости реализации этого имущества, имеющего рыночную стоимость, в интересах должника и кредиторов.

Решением собрания кредиторов от 14.08.2013 утверждён порядок продажи имущества должника (полное название - "Порядок и условия проведения торгов по продаже имущества ИП Ибатулина Р.А., не являющегося предметом залога, в электронной форме"), по которому предлагаемое к продаже имущество должника разделено на четыре лота, каждый из которых включает в себя незавершенный строительством объект и земельный участок с кадастровыми номерами, соответственно, 55:36:150101:404, 55:36:150101:405, 55:36:150101:406 и 55:36:150101:407.

В настоящее время действует утверждённый решением собрания кредиторов порядок продажи незаложенного имущества, предусматривающий продажу этого имущества совместно с заложенным в составе четырех лотов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что утверждение предложенного залоговым кредитором порядка продажи заложенного имущества в составе одного лота привело бы к созданию неразрешимой коллизии между двумя Порядками продажи имущества должника.

Доводы жалобы относительно отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства заявителя о приостановлении производства по спору до рассмотрения в деле N А46-3081/2014 спора о признании обременения в отношении теплицы отсутствующим не принимаются.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении данного ходатайства, исходил из установленного вступившим в законную силу определением суда от 12.08.2013 по делу N А46-13792/2009 факта отсутствия в натуре теплицы (базиса).

Суду представляется очевидным, что продаже на торгах подлежит реально существующее имущество, а имущество, которое не существует в натуре, не может предлагаться к продаже.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы по делу N А46-3081/2014 принято решение от 18.06.2014 Арбитражным судом Омской области по иску конкурсного управляющего Поюнова В.Б. о признании прекращённой ипотеки в отношении объекта незавершённого строительства: теплица (базис) - зимние теплицы, назначение: нежилое. Площадь: общая площадь застройки 16341,50 кв.м. Инвентарный номер: 6660447. Литера: АЛ. Этажность 1. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 219, корпус 2, в пользу ООО "КА "Капитал-Инвест" (ИНН 5501217250, ОГРН 1095543009297).

В предлагаемом конкурсным управляющим Порядке указанный объект не входит в состав находящееся в залоге у ООО "КА "Капитал-Инвест" имущества, подлежащего продаже.

ООО "КА "Капитал-Инвест" указывает в апелляционной жалобе о том, что суд первой инстанции не дал оценки возражениям заявителя по некоторым положениям предлагаемого конкурсным управляющим Порядка (пункты 3.3., 3.6., 12.6.).

Согласно пункту 3.3. Порядка начальная продажная цена имущества определяется на основании рыночной стоимости имущества, определённой в соответствии с отчётом независимого оценщика.

Согласно пункту 3.6. Порядка задаток для лиц, выразивших намерение участвовать в торгах, устанавливается в размере 10% от начальной цены продажи имущества и оплачивается путём перечисления денежных средств на расчётный счёт организатора торгов в течение 25 рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

Согласно пункту 12.6. Порядка денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав конкурсной массы должника.

В отзыве на ходатайство конкурсного управляющего ООО "КА "Капитал-Инвест" были приведены возражения по этим пунктам предлагаемого конкурсным управляющим к утверждению Порядка (т. 2л.д. 1-9) и предложен собственный вариант Положения о порядке, сроках и условиях продажи заложенного имущества (т. 2 л.д. 30-10).

По пункту 3.3. Порядка - содержание данного пункта не противоречит требованиям закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления N 58, на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из положений пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и приведённых разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, с учётом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях его реализации и в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В силу разъяснений пункта 9 Постановления N 58, согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

По пункту 3.6. Порядка конкурсного управляющего.

В соответствии с пунктом 5.1. Порядка конкурсного управляющего организатором торгов является конкурсный управляющий Поюнов В.Б.

Ссылка на расчётный счёт, на который подлежит внесению задаток, имеется в пункте 3.7. Порядка, по которому ООО "КА "Капитал-Инвест" не заявлено возражений.

При этом суд апелляционной инстанции отмечет, что на основании пункта 12.2. Порядка оплата производится путём перечисления денежных средств на банковский счёт должника, в отношении которого также не заявлено возражений.

По пункту 12.6. Порядка конкурсного управляющего.

На основании пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Таким образом, в силу статьи 131 Закона о банкротстве после открытия конкурсного производства заложенное имущество включается в конкурсную массу и подлежит реализации.

В статье 138 Закона о банкротстве установлен порядок распределения вырученных от продажи заложенного имущества денежных средств.

ООО "КА "Капитал-Инвест" выразило несогласие с результатом оценки имущества.

Данные возражения суд апелляционной инстанции не принимает по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

По мнению конкурсного управляющего Поюнова В.Б., начальная продажная цена предмета залога, состоящего из 4 лотов, составляет в отношении:

- объекта незавершённого строительством скала-магазин, назначение: нежилое, общая площадь застройки 943,90 кв.м, инвентарный номер 6665596, литер АЛА, - 7 620 000 руб.,

- земельного участка площадью 10099,0 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:404, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск. ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2 - 2 760 000 руб.,

- земельного участка площадью 16642 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:406, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2 - 4 550 000 руб.,

- земельного участка площадью 15387 кв.м с кадастровым номером 55:36:150101:405, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2 - 4 210 000 руб.,

- земельного участка площадью 8439,00 кв.м, с кадастровым номером 55:36:150101:407, на котором расположен объект, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. 10 лет Октября, 219, корпус 2 - 2 280 000 руб..

Размер указанной начальной продажной цены основан на отчёте ООО "БОРС" от 19.03.2014 N 05-14(Н) (т. 2 л.д. 105-108).

В обоснование предлагаемой на утверждение суда начальной продажной цены предмета залога ООО "КА "Капитал-Инвест" ссылается на отчёт ООО "Профэкс" от 02.09.2013 N 87П-08/13 (т. 2 л.д. 30-76).

При наличии соответствующего заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости имущества должника по правилам статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Суд первой инстанции исходя из положений пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, вышеприведённых разъяснений Пленума ВАС РФ при определении размера начальной продажной цены предмета залога принял во внимание представленный конкурсным управляющим отчёт об оценке, поскольку оценка вновь сформированных земельных участков оценщиком, привлечённым кредитором, не производилась.

Суд первой инстанции посчитал, что предложенная кредитором цена явно не соответствует оценке иных, близких по расположению и площади земельных участков; такая цена может воспрепятствовать участию в торгах ряда потенциальных покупателей и затруднить процедуру торгов.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Недостоверным он может быть признан, если установлено, что он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности.

Судом таких нарушений не установлено.

Допустимых доказательств занижения стоимости заложенного имущества для целей начальной продажной цены в отчёте ООО "БОРС" не представлено.

При таких обстоятельствах оснований считать данный отчёт недостоверным у суда не имеется.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предложенный конкурсным управляющим Порядок продажи заложенного имущества максимально возможным образом учитывает интересы как залогового кредитора, так и остальных лиц, участвующих в деле о банкротстве, не противоречит закону.

Относительно доводов жалобы об отказе судом в удовлетворении ходатайства заявителя о проведении независимой оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В суде первой инстанции ООО "КА "Капитал-Инвест" заявлялось ходатайство о назначении судебной товароведческой экспертизы по определению стоимости принадлежащего должнику имущества (земельного участка площадью 50477 кв.м, теплицы, склада-магазина) (т. 3 л.д. 6-7).

Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении данного ходатайства, так как результат такой экспертизы изначально не может быть использован в данном споре, поскольку к оценке предлагаются объекты без учёта предлагаемого конкурсным управляющим варианта продажи имущества должника, в частности, совместный вариант продажи склада-магазина с земельным участком, на котором непосредственно находится данный объект, образованный из земельного участка 50477 кв.м.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 10.05.2014 по делу N А46-13792/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Ю.М. Солодкевич Н.А. Шарова