Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2016 г. N 10АП-2701/16

г. Москва

30 июня 2016 г.

Дело N А41-3991/15

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Быкова В.П., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от ООО "Римэка": не явились, извещены,

от Касумова Вивади Мамед оглы: Лебедев Г.А., доверенность от 27.11.2015 г.,

рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции дело N А41-3991/15 по заявлению Касумова Вивади Мамед оглы о признании договора долевого участия в строительстве N 04-066 от 09.04.2014, заключенного между Касумовым Видади Мамед оглы и ООО "Римэка", действующим, о признании договора от 21.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем, недействительным и применении последствий недействительности сделки, по делу о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении должника - ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович.

Касумов Вивади Мамед оглы обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ), согласно которому просил:

- признать договор долевого участия в строительстве N 04-066 от 09.04.2014, заключенный между Касумовым Видади Мамед оглы и ООО "Римэка", действующим;

- признать договор от 21.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на объект недвижимости - квартиру 1-М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1-М (технический номер), площадью 53,49 кв.м., недействительным и применить последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. N 50-50/001-50/062/004/2015-4505/1 от 21.10.2015 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1-М, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1-М (технический номер), площадью 53,49 кв.м., а также восстановить регистрационную запись в ЕГРП N 50-50/62/027/2014-360 от 18.04.2014 о государственной регистрации договора долевого участия в строительства N 04-066 от 09.04.2014 и право заявителя на указанную квартиру (л.д. 4-10).

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.

На указанное определение должником была подана апелляционная жалоба.

При рассмотрении апелляционной жалобы Десятый арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку настоящий спор был рассмотрен судом первой инстанции в отсутствие ООО "Римэка", Золотухина К.В., Управления Росреестра по Московской области, а также временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича, не извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

Определением от 26 мая 2016 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель Касумова В.М.о. поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители должника, временного управляющего Гладкова Г.И., Золотухина К.В. и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате и месте судебного заседания на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителя Касумова В.М.о., арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования заявителя в части признания договора долевого участия в строительстве N 04-066 от 09.04.2014, заключенного между Касумовым Видади Мамед оглы и ООО "Римэка", действующим, а также в части признания договора от 21.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, подлежат удовлетворению; в удовлетворении остальной части заявленных Касумовым В.М.о. требований должно быть отказано по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.04.2014 между ООО "Римэка" (застройщик) и Касумовым В.М.о. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 04-066, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1-М (технический номер), площадью 53,49 кв.м.(л.д. 13-19)

В соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила - 3 587 842 рублей 07 копеек.

По условиям договора оплата должна осуществляться дольщиком в "рассрочку" определенными в приложении N 1 суммами (частями) до определенного в договоре срока - до 28 апреля 2019 г. (л.д. 20-21).

Согласно, представленным в материалы дела платежным поручениям, Касумовым В.М.о. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств (л.д. 24-42).

Надлежащее исполнение дольщиком своих обязательств подтверждается также справками нотариуса г. Москвы Акимовой Т.В,: N 704 от 12.05.2016 г.; N 706 от 12.05.2016 г.; N 456 от 05.04.2016 г.; N 457 от 05.04.2016 г.; N 283 от 05.03.2016 г.; N 287 от 05.03.2016г.N 128 от 05.02.2016 г. и N 129 от 05.02.2016 г.

В указанный в договоре N 04-066 срок - в 4-м квартале 2014 г. многоквартирный дом не был построен, квартира дольщику не передана.

02.06.2015 ООО "Римэка" направило Касумову В.М.о. уведомление об уступке прав требования, согласно которому Касумову В.М.о. необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК" (л.д. 49).

14.09.2015 ООО "Римэка" направило Касумову В.М.о. уведомление об отказе от исполнения договора N 04-066 в одностороннем внесудебном порядке на основании п.5 ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неисполнением дольщиком требований, содержащихся в уведомлении от 06.08.2015.

Как указано в уведомлении от 14.09.2015 об отказе от исполнения договора, просрочка по внесению ежемесячных платежей составляет более двух месяцев.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон Об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В материалах дела не имеется доказательств наличия у Касумова Р.М.о. задолженности по уплате обусловленных платежей по договору N 04-066 более двух месяцев.

Из уведомления должника от 02 июня 2015 года и предупреждения от 06.08.2015 г. следует, что период времени заявленной задолженности дольщика составил лишь два месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (л.д. 46, 47).

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Между тем, временный управляющий ООО "Римэка" Гладков Г.И. своего согласия на расторжение договора с Касумовым Р.М.о. не давал.

Кроме того, согласно статье 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его государственной регистрации.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Касумовым Р.М.о.

Также Касумовым Р.М.о. было заявлено требование о признании недействительным договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1-М (технический номер), площадью 53,49 кв.м.

Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка" договора, зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным К.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 30.11.2015 N 50/015/001/2015-9708 (л.д. 43-45).

Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 г. за N 50-50/001-50/062/004/2015-4505/1 (л.д. 44).

В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный суд Российский Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевою строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Касумовым Р.М.о. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным.

Касумовым Видади Мамед оглы заявлены также требования о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. N 50-50/001-50/062/004/2015-4505/1 от 21.10.2015 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1-М, а также восстановить регистрационную запись в ЕГРП N 50-50/62/027/2014-360 от 18.04.2014 о государственной регистрации договора долевого участия в строительства N 04-066 от 09.04.2014 и право заявителя на спорную квартиру (л.д. 9).

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав.

При этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.

Как следует из материалов дела, Касумов Рамиль Мамед оглы просит применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4505/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1-М.

Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения (стороной договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.) в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 15, квартира N 1-М (технический номер), площадью 53,49 кв.м., арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Касумова Р.М.о. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.

В соответствии с ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить.

Признать договор долевого участия в строительстве N 04-066 от 09.04.2014, заключенный между Касумовым Видади Мамед оглы и ООО "Римэка", действующим.

Признать договор от 21.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем, недействительным.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

В.П. Быков Н.Н. Катькина