Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 10АП-232/16

г. Москва

07 декабря 2016 г.

Дело N А41-3991/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Закутской С.А.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Уружбековой Д.М.,

при участии в заседании:

от Марочкиной Светланы Николаевны: Самохин С.С., представитель по доверенности от 27 октября 2016 года, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен;

от временного управляющего должника Гладкова Г.И.: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2016 года по делу N А41-3991/15 по заявлению Марочкиной Светланы Николаевны о признании договора долевого участия в строительства N 04-021 от 05 сентября 2012 года, заключенного между Марочкиной С.Н. и ООО "Римэка", действующим, по делу о признании ООО "Римэка" несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении должника - ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович.

Марочкина С.Н. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ просила признать договор долевого участия в строительстве N 04-021 от 05 сентября 2012 года, заключенный между Марочкиной С.Н. и ООО "Римэка", действующим, а также признать договор долевого участия в строительстве N 04-101 от 12 октября 2015 года, заключенный (зарегистрированный) 21 октября 2015 года между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем, о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: корпус 4, подъезд 3, этаж 13, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. метров (регистрационный номер: 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1), недействительным.

Кроме того, заявитель просит применить последствия недействительности сделки, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 21 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1, о переходе прав на объект долевого строительства -квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово) корпус 4, подъезд 3, этаж 13, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв. метров.

Также заявитель просил признать платежи в общей сумме 187 971 руб. 36 коп. произведенными Марочкиной С.Н. по Договору в счет исполнения обязательств.

Арбитражный суд Московской области определением от 11 января 2016 года удовлетворил вышеуказанные требования в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебное заседание не явились представители ООО "Римэка", в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей должника.

Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со ст.ст. 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований Марочкина С.Н. указала, что определением суда от 29.09.2015 г. ее требование к ООО "Римэка" о передаче квартиры включено в реестр требований кредиторов должника.

В ходе судебного заседания должник представил суду уведомление о расторжении с Марочкиной С.Н. в одностороннем порядке договора, основываясь на п.5 ст. 5 и п.4 ст. 9 ФЗ РФ N 214-ФЗ, а именно: за неисполнение Марочкиной С.Н. обязательств по договору N 04-021 от 05.09.2012 г.

По мнению заявителя, расторжение договора в одностороннем порядке является необоснованным, незаконным и нарушающим права потребителя.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что обязательства по внесению ежемесячных платежей за спорный период были исполнены Марочкиной С.Н. надлежащим образом, ввиду чего оснований для одностороннего расторжения договора у должника не имелось.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая определение суда первой инстанции, указал, что по Договору N 04-021-УПТ от 29 мая 2015 года права на получение от Марочкиной С.Н. денежных средств по договору долевого участия в строительстве были переданы Золотухину К.В., однако Марочкина С.Н. не исполнила принятые на себя обязательства по выплате денежных средств данному лицу.

Представитель Марочкиной С.Н. в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя кредитора, арбитражный апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05 сентября 2012 года ООО "Римэка" (застройщик) и Марочкина С.Н. (дольщик) заключили договор о долевом участии в строительстве N 04-021, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 13, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв.м.

В соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила 4 226 981 руб. 54 коп.

По условиям договора оплата должна осуществляться дольщиком в "рассрочку" определенными в Приложении N 1 суммами (частями) до определенного в договоре срока - до 26 октября 2022 г.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям Марочкиной С.Н. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору.

В указанный в договоре N 04-021 срок - 4-й квартал 2013 г. многоквартирный дом не был построен, квартира дольщику не передана.

02 июня 2015 года ООО "Римэка" направило Марочкиной С.Н. уведомление об уступке прав требования, согласно которому должник сообщил Марочкиной С.Н. о необходимости осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору N 04-021 на личный счет Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК".

14 сентября 2015 года ООО "Римэка" направило Марочкиной С.Н. уведомление об отказе от исполнения договора N 04-021 в одностороннем внесудебном порядке на основании п.5 ст.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в связи с неисполнением дольщиком требований, содержащихся в уведомлении-предупреждении от 06.08.2015 г. об уплате ежемесячных платежей.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон Об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В материалах дела не имеется доказательств наличия у Марочкиной С.Н. задолженности по перечислению платежей по договору N 04-021 более двух месяцев.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и ст. ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.

ООО "Римэка" является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем суд определил при рассмотрении дела о банкротстве должника применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты защиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 7 ст. 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Между тем, временный управляющий ООО "Римэка" Гладков Г.И. своего согласия на расторжение договора с Марочкиной С.Н. не давал.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Марочкиной С.Н.

Согласно статье 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В.

Марочкиной С.Н. было заявлено требование о признании недействительным договора от 21 октября 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 13, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв.м.

Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Марочкиной С.Н. и ООО "Римэка" договора, зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным К.В., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 14.12.2015 N 50-0-1-305/4005/2015-1689.

Регистрационная запись о новом участнике долевого строительства была произведена 21.10.2015 г. за N 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1.

В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный суд Российский Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевою строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Марочкиной С.Н. и ООО "Римэка", является действующим, а договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным, поскольку заключен в отношении залогового имущества без согласия залогодержателя.

Марочкиной С.Н. заявлены требования о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. N 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1 от 21.10.2015 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1Ж.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав, при этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.

Как следует из материалов дела, Марочкина С.Н. просит применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП N 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1 от 21.10.2015 о зарегистрированном праве Золотухина К.В. о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру N 1Ж.

Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными заявитель не предъявлял.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не является участником спорного материального правоотношения, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Марочкиной С.Н. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.

На основании вышеизложенного определение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, 223, 271, п.3 ч.4 ст. 272, п.1 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 11 января 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенную 21 октября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-4508/1 о переходе прав на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово) корпус 4, подъезд 3, этаж 13, квартира N 1Ж (технический номер), площадью 41,76 кв.метров.

В остальной части определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.

Председательствующий

С.А. Закутская

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова