Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 10АП-2813/16

г. Москва

07 декабря 2016 г.

Дело N А41-3991/15

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Закутской С.А., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Уружбековой Д.М.,

при участии в заседании:

от Рябошапко Полины Викторовны: Щербаков Н.В. по доверенности от 22.07.15,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Рябошапко Полины Викторовны о признании договора долевого участия в строительстве N 05-082 от 11.03.12, заключенного между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка", действующим,

УСТАНОВИЛ:

Рябошапко Полина Викторовна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений, поданных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), о:

- признании договора купли-продажи от 27.10.15, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32 - недействительным;

- признании договора долевого участия N 05-082 от 11.03.12, заключенного между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка", действующим;

- признании всех платежей по договору долевого участия N 05-082 от 11.03.12, осуществленных с момента его необоснованного расторжения 14.08.15 по 31.01.16 в общей сумме 184 135 рублей 20 копеек, произведенными в счет исполнения обязательств по договору;

- применении последствий недействительности сделки - погашении регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенной 11.11.15 за N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 322;

- взыскании с ООО "Римэка" в пользу Рябошапко П.В. 9 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины;

- обязании ООО "Римэка" вернуть 5 500 рублей, уплаченных за предоставление коммунальных услуг за сентябрь 2015 года на счет ТСЖ "Никольско-Трубецкое" по квитанции, выписанной на имя Рябошапко П.В. после подписания предварительного акта приемки-передачи квартиры от 13.08.15 по адресу: Московская область, город Балашиха, улица Чистопольская, дом 32, квартира 168 (т. 1, л.д. 92-94).

Определением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2016 года договор купли-продажи от 26.10.15, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32, был признан недействительным; договор долевого участия N 05-082 от 11.03.12, заключенный между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка", был признан действующим; применены последствия недействительности сделки - погашена регистрационная запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенная 11.11.15 за N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32; все платежи по договору, осуществленные с момента его необоснованного расторжения 14.08.15 по 31.01.16 в общей сумме 184 135 рублей 20 копеек, были признаны произведенными в счет исполнения обязательств по договору; в остальной части иска было отказано (т. 1, л.д. 98-100).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 1, л.д. 107-111).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Рябошапко П.В. возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей конкурсного управляющего ООО "Римэка" и Золотухина К.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Рябошапко П.В., участвующего в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что обжалуемое определение подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки.

Как следует из материалов дела, 11.03.12 между ООО "Римэка" (Застройщик) и Рябошапко П.В. (Дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 05-082, по условиям которого Дольщику передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 5, этаж 18, квартира N 1Б (технический номер), площадью 45, 23 кв.м. (т. 1, л.д. 11-17).

В соответствии с Приложением N 1 к договору от 11.03.12 его цена составила - 4 176 842 рублей 08 копеек. Оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в приложении N 1 к Договору суммами (частями), до 27 марта 2022 года (т. 1, л.д. 18-20).

Рябошапко П.В. принятые на себя обязательства по оплате исполняет надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1, л.д. 24-27, 53-60).

Между тем, в указанные в договоре от 11.03.12 сроки, а именно в 4-м квартале 2012 года - многоквартирный жилой дом построен не был, квартира участнику долевого строительства не передана.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 года в отношении ООО "Римэка" была введена процедура банкротства - наблюдение. При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.11.

13.08.15 между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка" был подписан пет приема-передачи квартиры N 168 площадью 43,50 кв.м., расположенной на 18 этаже в жилом доме по адресу: Московская область, мкр. 22 А, корп. 5, в целях производства дольщиком ремонтных работ (т. 1, л.д. 32).

14.09.15 ООО "Римэка" направило в адрес Рябошапко П.В. уведомление об отказе от исполнения договора от 11.03.12 в одностороннем порядке по причине просрочки внесения ежемесячных платежей более двух месяцев.

На основании договора купли-продажи квартиры от 27.10.15 квартира N 168 площадью 43,80 кв.м. была передана в собственность Золотухина К.В., о чем в ЕГРП 11.11.15 была сделана запись о регистрации N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 (т. 1, л.д. 62).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым требованием, Рябошапко П.В. указала, что договор от 11.03.12 был расторгнут незаконно, в связи с чем оснований для продажи спорной квартиры Золотухину К.В. не имелось.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона "Об участии в долевом строительстве" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В материалах дела не имеется доказательств наличия у Рябошапко П.В. задолженности по перечислению платежей по договору N 05-082 от 11.03.12 более двух месяцев.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Федеральным законом N 210-ФЗ от 12.07.11 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.

ООО "Римэка" является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем Арбитражный суд Московской области определил при рассмотрении дела о банкротстве должника применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.11.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты защиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 7 ст. 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Между тем, временный управляющий ООО "Римэка" Гладков Г.И. своего согласия на расторжение договора с Рябошапко П.В. не давал.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у должника правовых оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Рябошапко П.В.

Как следует из материалов дела, объект долевого участия в строительстве - квартира, являющаяся предметом заключенного между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка" договора, зарегистрирован за новым участником долевого строительства - Золотухиным К.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.15 (т. 1, л.д. 62).

В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 12.1 Закона "Об участии в долевом строительстве" залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 13 Закона "Об участии в долевом строительстве" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 названной статьи в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный суд Российский Федерации в определении от 14.01.14 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевою строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Рябошапко П.В. и ООО "Римэка", является действующим, а договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным, поскольку заключен в отношении залогового имущества без согласия залогодержателя.

Рябошапко П.В. также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенной 11.11.15 за N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу указанной нормы права необходимым условием для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции является совершение сторонами фактических действий по ее исполнению в виде передачи другой стороне денежных средств, имущества либо имущественных прав, при этом положения о двусторонней реституции могут быть применены только в отношении сторон сделки.

Как следует из материалов дела, Рябошапко П.В. просит применить последствия недействительности сделки, заключенной между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., в виде погашения в ЕГРП регистрационной записи N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 от 11.11.15.

Однако действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Если заинтересованное лицо считает, что государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Требований о признании действий регистрирующего органа по государственной регистрации прав Золотухина К.В. незаконными Рябошапко П.В. не предъявляла.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, а также то, что Управление Росреестра по Московской области не является участником спорного материального правоотношения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении требования Рябошапко П.В. о применении последствий недействительности сделки следует отказать.

На основании вышеизложенного определение суда первой инстанции подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича, произведенной 11 ноября 2015 года за N 50-50/001-50/062/004/2015-7724/2 на объект недвижимости - квартиру N 168, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 32.

В удовлетворении требований Рябошапко П.В. в указанной части отказать.

В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Закутская Э.С. Миришов