Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2016 г. N 10АП-10990/16

г. Москва

10 октября 2016 г.

Дело N А41-3991/15

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2016, принятое судьей Пономаревым Д.А. по заявлению Скрыповой Ирины Викторовны о признании действующим договора долевого участия в строительстве, заключенного между должником и Скрыповой И.В., в рамках дела N А41-3991/15 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка",

при участии в заседании:

от Скрыповой И.В. - Лебедев Г.А., доверенность от 23.03.2016;

от остальных лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2015 по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Гладков Геннадий Иванович.

При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011.

Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015.

Скрыпова Ирина Викторовна 22.04.2016 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с требованиями:

- признать недействительным договор от 21.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1Б (технический номер), площадью 45,35 кв.м;

- применить последствия недействительности сделки - погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав о зарегистрированном праве Золотухина Константина Валерьевича на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1Б (технический номер), площадью 45,35 кв.м;

- признать действующим договор долевого участия в строительстве N 04-048 от 11.09.2013, заключенный между Скрыповой И.В. и ООО "Римэка";

- восстановить в Едином государственном реестре прав регистрационную запись N 50-50-62/138/2013-214 от 23.09.2013 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 04-048 от 11.09.2013 и прав заявителя на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1Б (технический номер), площадью 45,35 кв.м.

Определением от 14.06.2016 Арбитражный суд Московской области удовлетворил требования Скрыповой Ирины Викторовны в полном объеме.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ООО "Римэка" обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Представитель Скрыповой И.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Из материалов дела следует, что 11.09.2013 между ООО "Римэка" и Скрыповой И.В. заключен договор о долевом участии в строительстве N 04-048, по условиям которого Скрыповой И.В. передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 4, этаж 12, квартира N 1Б (технический номер), площадью 45,35 кв.м.

Скрыпова И.В. в полном объеме и в надлежащий срок исполняла принятые на себя в соответствии с договором обязательства.

Так, в соответствии с приложением N 1 к договору, цена договора составила 3 361 349,45 руб. По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в рассрочку определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями), до определенного в договоре срока (до 27.09.2023).

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям заявителем своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору.

В указанные в договоре сроки, а именно - в 4-м квартале 2013 г. - многоквартирный построен не был, квартира не передана заявителю.

ООО "Римэка" 11.01.2016 закрыло банковский счет 40702810200480000592 в АО Банк "Северный морской путь", тем самым лишив заявителя возможности вносить денежные средства в счет оплаты договора об участии в долевом строительстве N 04-048 от 11.09.2013.

Оплата на указанный банковский счет является единственным договорным способом исполнения заявителем своих обязательств по оплате согласно договору (прил. 35).

Скрыпова И.В. направила 15.02.2016 по почте должнику письмо с требованием о предоставлении новых реквизитов для оплаты ежемесячных платежей. Должник получил письмо с требованием, однако ответ заявителю не направил.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.11.2015 по делу N А41-3991/2015 требование Скрыповой Ирины Викторовны о передачи жилого помещения- однокомнатной квартиры N 1Б, площадью 43,35 кв.м., 4 корпус, 4 подъезд, 12 этаж, расположенного по адресу Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), с неисполненными обязательствами перед застройщиком в сумме 968 304 руб. 75 коп., включено в реестр требований ООО "Римэка" о передаче жилых помещений.

Должником заявителю 14.09.2015 было направлено уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по причине неисполнения заявителем требования от 02.06.2015 о необходимости уплачивать ежемесячные платежи в счет оплаты цены договора на расчетный счет Золотухина К.В. в связи заключением между должником и Золотухиным К.В. договора уступки права требования N 04-048-УПТ от 29.05.2015. Должник указал на наличие просрочку платежа более двух месяцев, сослался на направленные в адрес заявителя уведомления от 01.07.2015, от 28.07.2015 и предупреждение от 06.08.2015.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Как следует из пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве_").

В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве_" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и не считается заключенным до момента таковой.

Доказательств подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его регистрации в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, у заявителя не возникло обязанности уплачивать периодические платежи в счет оплаты цены договора Золотухину К.В., указанному в уведомлениях должника от 02.06.2015, от 01.07.2015 и от 28.07.2015 и предупреждении от 06.08.2015, неисполнение которых послужило основанием для одностороннего расторжения должником договора с заявителем.

Кроме того, как следует из представленных доказательств, заявителем производились платежи по оплате договора своевременно.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2015 по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьями 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие § 7 главы IX Закона о банкротстве, посвященный банкротству застройщиков.

ООО "Римэка" является юридическим лицом, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, в связи с чем суд определил при рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210- ФЗ от 12.07.2011 г.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве является специальным по отношению к общим нормам гражданского законодательства, и в том числе, по отношению к общим положениям Закона о банкротстве и регулирует отношении, связанные с банкротством застройщиков, с учетом специфики правоотношений между застройщиком и участниками строительства, вытекающих из Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором законодатель предусмотрел правовые инструменты зашиты прав участников строительства (в том числе граждан) при банкротстве застройщика.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной незаключенной, применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Временный управляющий своего согласия ни на расторжение договора с заявителями, ни на заключение договора долевого участия в строительстве N 03-166 от 12.10.2015 между должником и Золотухиным К.В. не давал.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу том, что должник не обладал правом на расторжение договора.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, основания для расторжения договора, предусмотренные пунктом 5 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в данном случае отсутствуют.

В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лип законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Так, согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционный суд Российский Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевою строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор долевого участия в строительства N 04-048 от 11.09.2013, заключенный между Скрыповой И.В. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор долевого участия от 21.10.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., подлежит признанию недействительным с применением соответствующих последствий недействительности указанной сделки.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены определения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2016 по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

С.Ю. Епифанцева В.П. Мизяк