Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2018 г. N 04АП-6625/16

г. Чита

15 июня 2018 г.

Дело N А58-476/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2018 года .

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Гречаниченко А.В., Корзовой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сукач Д.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" (акционерного общества) и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапова Г.Н. на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2018 года по делу N А58-476/2016 по заявлению Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" (акционерного общества) (ИНН 1435138944, ОГРНИП 1031403918138) об установлении и включении в реестр требований кредиторов должника основного долга и неустойки, обеспеченного залогом земельного участка, в деле по заявлению индивидуального предпринимателя Тобонова Александра Афанасьевича (ИНН 143511619884, ОГРН 304143511100044) о признании общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" (ИНН 1435086598, ОГРН 1021401046028 677000,г. Якутск, ул. Дзержинского,20) несостоятельным (банкротом) (суд первой инстанции: Исакова Н.Н.)

определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 судья Мацибора А.Е. заменен на судью Корзову Н.А. в составе судей, рассматривающих настоящее дело,

с объявлением перерыва в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 09.06.2018 г. до 17 час. 40 мин. 13.06.2018 г., о чем размещено публичное объявление на официальном сайте суда в сети Интернет,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО - Шамигулова А.В. представителя по доверенности от 3.0.2017 г.

установил:

Акционерный Коммерческий Банк "Алмазэргиэнбанк" (акционерное общество) обратился в арбитражный суд с заявлением, об установлении и включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по основному долгу в размере 235 649 040 рублей 24 копейка по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.12.2013 N N 93-95, от 11.02.2012, по договорам уступка прав требования от 24.04.2015 NN 120-122, неустойке в размере 6 657 284 рублей 99 копеек; признании АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) залоговым кредитором должника, обеспеченных залогом права аренды земельного участка общей площадью 7234 кв.м., расположенного по адресу: г..Якутск, ул. Ойунского д.41/1, кадастровый номер 14:36:106009:47; залогом нежилых помещений общей площадью 1535,5 кв.м. (554,6, 515.5, 465,4), залогом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома (2 очереди), расположенного по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского,д.4/1, кадастровый номер 14:36:106009:47,согласно разрешения на строительство от 10.06.2016 N 14-RU14301000-79-2016.

Заявитель уточнил требования в части включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника задолженности в размере 242 306 325 рублей 16 копеек, как обеспеченных залогом земельного участка и нежилыми помещения общей площадью 1 241,54 кв.м.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2018 года включено в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" требование Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерного общества, в сумме 242 306 325 рублей 16 копеек, в том числе: 235 649 040 рублей 24 копейки, возникший из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 16.12.2013 N N 93, 94, 95 и от 11.02.2012 N N 120, 121, 122 (уступки прав требования от 24.04.2015) и неустойка в размере 6 657 284 рубля 92 копейки. В удовлетворении остальной части требований Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" (АО) отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, акционерный коммерческий банк "Алмазэргиэнбанк" (акционерного общества) обжаловал его в апелляционном порядке.

Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции в части отказа признания требований Банка обеспеченных залогом имущества должника, ссылаясь на то, что на дату вынесения судом определения требования Банка обеспечены в силу закона залогом права аренды земельного участка и в незавершенном строительством объекте. Суд установив наличие у должника-застройщика нрава аренды на земельный участок по адресу: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, кадастровый номер 14:36:106009:47, общей площадь 7 234 кв.м, и наличие на этом участке объекта незавершенного строительства: "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениям строительства по адресу: ул. Ойунского, д.41/1, квартал 67 г, Якутска. II очередь", на который застройщику было выдано разрешение на строительство от 10.06.2016 N 14-RU14301000-79-2016, надлежало применить вышеуказанные нормы Закона N 214-ФЗ и признать требование Банка обеспеченным залогом права аренды должника на земельный участок и залогом строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" Потапов Г.Н. обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос о включении в резолютивную часть определения AC PC (Я) от 12.03.2018 г. по делу N А58-476/2016 следующее: Расторгнуть договоры долевого участия нежилых помещений от 16.12.2013 NN93, 94, 95 и от 11.02.2012 NN120, 121, 122 (уступки прав требования от 24.04.2015), ссылаясь на то, что денежные требования АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО к должнику- ООО "ИСК Сирстрой" в размере 242 306 325 рублей 16 копеек возникает только при расторжении договоров долевого участия нежилых помещений от 16.12.2013 NN 93, 94, 95 и от 11.02.2012 NN120, 121, 122 (уступки прав требования от 24.04.2015), чего в резолютивной части определения не написано. Более того, включение АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО как кредитора в деле о банкротстве ООО "ИСК Сирстрой" было рассмотрено по заявлению о расторжении договора и установлении денежного требования к ООО ИСК Сирстрой нсх. Nб/н от 05.09.2017 г. (Приложение N2).

Кредитором представлен отзыв на апелляционную жалобу конкурсного управляющего, в котором указывает на несостоятельность доводов его жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании определения суда от 03 октября 2016 года банкротство общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" осуществляется по правилам параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 12.07.2011 N 210 ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (Банкротство застройщиков).

Решением арбитражного суда от 28 февраля 2017 года должник - ООО "Сирстрой" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден член некоммерческого партнерства "Дальневосточная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих" Потапов Г.Н.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 122 от 08 июля 2017 года.

Банк обратился в суд с настоящим требованием в срок, установленный статьёй 201.4 Закона о банкротстве, обосновывая свои требования тем, что 16.12.2013 между ООО ИСК "Сирстрой" и АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) заключен договор N 93 участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с п. 1.1 которого, с учетом дополнительных соглашений N 1 от 22.10.2014, N 2 от 28.10.2015, N 3 от 27.06.2016, ООО ИСК "Сирстрой" обязуется построить объект строительства "Многоэтажный 125-ти квартирный жилой дом с офисными помещениями", расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 67, ул. Ойунского, д. 41/1 на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:47, а именно: нежилое помещение блок-секция "А", подъезд 3, этаж 1 общей площадью 500, 47 кв.м. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - передать АКБ "Алмазэргиэнбанк" ОАО, который в свою очередь обязуется оплатить 40 037 600 рублей и принять нежилое помещение.

16.12.2013 между ООО ИСК "Сирстрой" и АКБ "Алмазэргиэнбанк" ОАО заключен договор N 94 участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с п. 1.1 которого, с учетом дополнительных соглашений от 15.09.2014, N 2 от 22.10.2014, N 3 от 28.10.2015, N 3 от 27.06.2016, ООО ИСК "Сирстрой" обязуется построить объект строительства "Многоэтажный 125-ти квартирный жилой дом с офисными помещениями", расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 67, ул. Ойунского, д. 41/1 на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:47, а именно: нежилое помещение блок-секция "С", подъезд 1, этаж 1 общей площадью 484 кв.м. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - передать АКБ "Алмазэргиэнбанк" ОАО, который в свою очередь обязуется оплатить 45 980 000 рублей и принять нежилое помещение.

16.12.2013 между ООО ИСК "Сирстрой" и АКБ "Алмазэргиэнбанк" ОАО заключен договор N 95 участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с п. 1.1 которого, с учетом дополнительных соглашений от 15.09.2014, N 2 от 22.10.2014, N 3 от 28.10.2015, N 3 от 27.06.2016, ООО ИСК "Сирстрой" обязуется построить объект строительства "Многоэтажный 125-ти квартирный жилой дом с офисными помещениями", расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 67, ул. Ойунского, д. 41/1 на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:47, а именно: нежилое помещение блок-секция "В", подъезд 2, этаж 1 общей площадью 450 кв.м. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - передать АКБ "Алмазэргиэнбанк" ОАО, который в свою очередь обязуется оплатить 42 750 000 рублей и принять нежилое помещение.

Также, 24 апреля 2015 года между ЗАО "Управляющая компания "Капитал Инвест" (цедентом) и АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) (цессионарием) заключены три договора уступки прав требования, зарегистрированные в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) по договорам N N 120-122 от 11.02.2012 участия в долевом строительстве жилого дома с офисными помещениями, расположенными по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул. Ойунского, д.41/1,

По вышеназванным договорам уступки прав требования от 24.04.2015, цедент (ЗАО "Управляющая компания "Капитал Инвест") передает, а цессионарий (АКБ "Алмазэргиэнбанк" АО) принимает право требования к ООО ИК "Сирстрой" о передаче нежилых помещений (блок-секция - "А""Б" "С", этаж 10) в Многоэтажном 125-квартирном жилом доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Ойунского, д.41/1, принадлежащих цеденту:

на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома N 120 от 11 февраля 2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительной компанией "Сирстрой" (застройщиком) и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Капитал Инвест" (дольщик), Банку перешло право требования к должнику на объекты - блок-секция "А", этаж 10, помещения NN 1 -9 и помещение склад. Стоимость уступаемого права требования составляет 46 521 489 рублей 96 копеек (пункт 2.1 договора) и оплачена банком полностью;

на основании договора участия в долевом строительстве N 121 от 11 февраля 2012 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительной компанией "Сирстрой" (застройщиком) и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Капитал Инвест" (дольщик), Банку перешло право требования к должнику ООО ИК "Сирстрой" на объекты (нежилые помещения) - Блок-секция - "Б",этаж 10, помещения N N 10-14, помещение N 23, помещение склад. Стоимость уступаемого права требования составляет 28 949 478,84 руб. и оплачена Банком полностью;

на основании договора N 122 участия в долевом строительстве жилого дома от 11 февраля 2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительной компанией "Сирстрой" (застройщиком) и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "Капитал Инвест" (дольщик), Банку перешло право требования к должнику ООО ИК "Сирстрой" на объекты (нежилые помещения) - Блок-секция "С" этаж 10,помещения NN 15-20,склад и помещение 22. Стоимость уступаемого права требования договора составляет 31 410 471 рубль 44 копейки и оплачена Банком полностью.

Окружной администрацией города Якутска 12 октября 2016 года выдано разрешение N 14-RU 14301000-76-2016 на ввод объекта в эксплуатацию многоэтажного 125-квартирного жилого дома с офисными помещениями по улице Ойунского 41/1 город Якутск (1 этап) на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:47.

Между тем, нежилые помещения по договорам участия в долевом строительстве нежилых помещений от 16.12.2013 N N 93, 94, 95 и от 11.02.2012 NN 120, 121, 122 (договорам уступки прав требования от 24.04.2015) АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) застройщиком ООО ИСК "Сир" не переданы.

Действующим законодательством о несостоятельности (банкротстве) определено понятие денежных требований, согласно которым, денежное требование это требование граждан - участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что требование о передаче жилого помещения как требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 названного пункта), а объект строительства - как многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (подпункт 5 данного пункта).

Определение понятия денежного требования участника строительства содержится в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в соответствии с которым это требование участника строительства: о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015), использование при банкротстве застройщиков понятия "денежное требование участника строительства" не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику - застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве; положения данной статьи должны применяться в совокупности со статьями 2 и 4 Закона о банкротстве.

В силу пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны.

Установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Поскольку материалами дела установлено и конкурсным управляющим должника не оспаривается факт надлежащего исполнения банком обязательств по внесению денежных средств по договорам долевого строительства и факт неисполнения должником ООО "Сирстрой" обязательств по предоставлению нежилых помещений в первой очереди строительства многоэтажного 125-квартирного жилого дома с офисными помещениями по улице Ойунского 41/1 город Якутск (1 этап) на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:47, суд первой инстанции правомерно требование Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" (акционерного общества) в общей сумме 242 306 325 рублей 16 копеек, в том числе: основной долг 235 649 040 рублей 24 копейки и неустойка в размере 6 657 284 рубля 92 копейки признал обоснованным и включил в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой".

Требование АКБ "Алмазэргиэнбанк" (АО) о признании его залоговым кредитором должника, в размере 1 241,54/5672,92 в незавершенном строительном объекте "Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями строительства по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского дом 41/1, квартал 67, вторая очередь в виде нежилых помещений общей площадью 1 241,54 кв.м. и в праве аренды земельного участка по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского дом 41/1, кадастровый номер 14:36:106009:47, общей площадью 7 234 кв.м., правомерно отклонено судом первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Так, в частности, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Закона N 214- ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

В силу закона все кредиторы имеют право удовлетворить свои требования с учетом принципа пропорциональности, но не более размеров, включенных в реестр.

Подпунктом 6 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве установлено понятие земельного участка, таковым является земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Права дольщиков на доли, соразмерные нежилым помещениям, являются предметами договоров участия в долевом строительстве (объекта) здания.

Возможные споры между собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Материалами дела установлено, что земельный участок (кадастровый номер 14:36:106009:47) общей площадью 7 234 кв.м., расположенный по адресу: город Якутск, улица Ойунского д.41/1 предоставлен застройщику-должнику на праве аренды по договору аренды от 12.07.2012 N 09-1/2012-0723, сроком до 12.07.2015.

Первая очередь строящегося дома, расположенного по адресу: г. Якутск, улица Ойунского д.41/1, расположенная на земельном участке введена в эксплуатацию на основании разрешения Окружной администрации города Якутска от 13.10.2016 N 14- RU14301000-76-2016.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 14.01.2014 N 2-О, правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяющее обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, осуществляется непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу пункта 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, возникший на основании федерального закона залог земельного участка, находящийся у застройщика в аренде прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного закона, всех объектов строительства, созданных (построенных) на данном земельном участке.

Частью 21 статьи 12 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче долевого строительства.

Из представленных конкурсным управляющим должника доказательств и материалов дела следует, что первая очередь строительства дома завершена, жилые помещения переданы участникам строительства и большая часть участников строительства (жильцами) многоквартирного дома зарегистрировано за собой право собственности в установленном законом порядке.

Учитывая изложенные нормы права и то, что иные участники долевого строительства приобрели в собственность жилые помещения, то банку, как участнику долевого строительства нежилого помещения, принадлежит право залога в только в части земельного участка (доля).

Признание банка залогодержателем наравне с другими участниками в отношении всего земельного участка создает необоснованные привилегии в отношении банка и не отвечает целям залога, установленного в рамках регулирования правоотношений по участию в долевом строительстве объектов недвижимости.

Следовательно банк, как один из участников долевого строительства, не вправе претендовать о включении в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченных залогом всего земельного участка общей площадью 7 234 кв.м., кадастровый номер 14:36:106009:47, расположенного по адресу: г.Якутск, ул. Ойунского дом 41/1.

Требование банка о включении в реестр требований кредиторов спорной задолженности, как обеспеченных залогом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома (2 очереди) общей площадью нежилых помещений 1 241,54 кв.м. не основано на нормах гражданского законодательства и Закона о банкротстве и удовлетворению не подлежит.

В то же время суд апелляционной инстанции не находит оснований согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований банка о включении в реестр требований кредиторов спорной задолженности как обеспеченные залогом нежилых помещений общей площадью 1535, 5 кв.м (1 очередь), на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Как следует из материалов дела первая очередь строящегося дома, расположенного по адресу: г. Якутск, улица Ойунского д.41/1, расположенная на земельном участке введена в эксплуатацию на основании разрешения Окружной администрации города Якутска от 13.10.2016 N 14- RU14301000-76-2016.

Нежилые помещения по договорам участия в долевом строительстве нежилых помещений от 16.12.2013 N 93, 94,95, расположенные по адресам: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 554,6 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:811; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 515,5 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:890; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 465,4 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:747 введены в эксплуатацию, но не переданы застройщиком АКБ "Алмазэргиэнбанк".

Из представленных конкурсным управляющим должника доказательств и материалов дела следует, что первая очередь строительства дома завершена, жилые помещения переданы участникам строительства и большая часть участников строительства (жильцами) многоквартирного дома зарегистрировано за собой право собственности в установленном законом порядке.

Учитывая то, что иные участники долевого строительства приобрели в собственность жилые помещения, то банку, как участнику долевого строительства нежилого помещения, принадлежит право залога на вышеуказанные нежилые помещения.

В связи с чем требование банка в сумме 135 424 884 руб. 92 коп., в том числе : 128 767 600 руб., возникшее из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 16.12.2013 N N 93 94, 95 и неустойки в размере 6 657 284 руб. 92 коп. подлежит включению в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой", как обеспеченные залогом нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 554,6 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:811; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 515,5 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:890; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 465,4 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:747, определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в данной части отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего подлежат отклонению, поскольку основаны на ином толковании действующего законодательства, не свидетельствуют о неправильном применении норм права.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2018 года по делу N А58-476/2016 отменить в части, резолютивную часть изложить в следующей редакции.

Включить в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" требования Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерного общества (ИНН 1435138944, ОГРНИП 1031403918138) в сумме 135 424 884 руб. 92 коп., в том числе : 128 767 600 руб., возникшее из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 16.12.2013 N N 93 94, 95 и неустойки в размере 6 657 284 руб. 92 коп., обеспеченные залогом нежилых помещений, расположенных по адресам: г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 554,6 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:811; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 515,5 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:890; : г. Якутск ул. Ойунского, д.41/1, общая площадь 465,4 кв.м, кадастровый номер 14:36:107009:747.

Включить в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительной компании "Сирстрой" требования Акционерного Коммерческого Банка "Алмазэргиэнбанк" Акционерного общества (ИНН 1435138944, ОГРНИП 1031403918138) в сумме 106 881 440 руб. 24 коп., возникшее из договоров участия в долевом строительстве нежилых помещений от 11.02.2012 г. N N 120, 121, 122 (уступки прав требований от 24.04.2015).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия.

Председательствующий

О.В. Монакова

Судьи

А.В. Гречаниченко Н.А. Корзова