Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2018 г. N 04АП-4001/15

г. Чита

24 декабря 2018 г.

Дело N А19-4848/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Барковской О.В. Гречаниченко А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кудриной И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СибИнвест" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2017 года по заявлению Ястребова Сергея Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ИЗКВ", обществу с ограниченной ответственностью "СибИнвест" о признании сделки недействительной и прекращении права собственности, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, по делу N А19-4848/2015 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "ИЗКВ" (ОГРН 1023801548517 ИНН 3811035680, адрес: 664009, г. Иркутск, ул. Ядринцева, 29/1) (суд первой инстанции: судья Сеничева О.М.)

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в обособленном споре, отсутствуют, уведомлены

установил:

определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2015 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом ИЗКВ" (далее - ООО "Торговый дом ИЗКВ", должник ) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Шерстянников Александр Геннадьевич (далее - Шерстянников А.Г.). При банкротстве ООО "Торговый дом ИЗКВ" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от 05.08.2016 в отношении ООО "Торговый дом ИЗКВ" введена процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего ООО "Торговый дом ИЗКВ" возложено на временного управляющего Шерстянникова А.Г.

Определением от 07.09.2016 (резолютивная часть от 31.08.2016) внешним управляющим ООО "Торговый дом ИЗКВ" утвержден арбитражный управляющий Шерстянников А.Г.

Ястребов Сергей Анатольевич (далее - Ястребов С.А.) 31.08.2016 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ 24.01.2017 о признании недействительным пункта 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и ООО "СибИнвест", в части включения в перечень квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности, квартиры N 50 (ранее строительный номер 52) в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска, общей площадью 40,6 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:39991; применении последствий недействительности сделки - пункта 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и ООО "СибИнвест", в части включения в перечень квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности, квартиры N 50 (ранее строительный номер 52) в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска, общей площадью 40,6 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:39991 - путем возврата каждой стороной всего полученного по сделке; прекратить право собственности ООО "СибИнвест" на квартиру, расположенного по адресу: г. Иркутска, ул. Ядринцева, дом 33, квартира 50, общей площадью 40,6 кв.м. кадастровый номер 38:36:0000022:39991.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2017 года признан недействительным пункт 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "ИЗКВ" и обществом с ограниченной ответственностью "СибИнвест", в части включения в перечень квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретает право собственности, квартиры N 50 (строительный N 52), общей площадью 40,6 кв.м., в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска, кадастровый номер 38:36:000022:39991; заявление Ястребова Сергея Анатольевича о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "СибИнвест" на квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, уд. Ядринцева, д. 33, кв. 50, оставлено без рассмотрения.

С определением суда от 02.10.2017 не согласилось ООО "СибИнвест" и обратилось с апелляционной жалобой. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд, рассматривая спор по существу, исходил из наличия разрешения N 197/118/31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству объекта - 155 квартирного жилого дома, выданного в отношении ООО "Торговый дом ИЗКВ" 15.03.2005. Между тем, из материалов дела следует, что фактически никакого разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по строительству объекта - 155 квартирного жилого дома не выдавалось. В связи с чем, поскольку разрешение на строительство дома N 33 по ул. Ядринцева в г. Иркутске никогда не выдавалось, на правоотношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве, заключенного между Ястребовым С.А. и ООО "Торговый дом ИЗКВ", положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяются. В данном случае, с учетом разъяснений, изложенных в п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Ястребов С.А. вправе требовать возврата денежных средств, взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, требовать возмещения убытков. То есть, законом предусмотрен иной способ защиты права. Более того, спорная квартира фактически не передавалась во владение Ястребова С.А. либо иного лица с момента подписания оспариваемой сделки. ООО "СибИнвест" при подписании оспариваемой сделки получил от ООО "Торговый дом ИЗКВ" всю первичную документацию относительно спорной квартиры, а также заверения и гарантии об отсутствии каких-либо прав третьих лиц на спорный объект. Какие-либо доказательства того, что ООО "СибИнвест" знало или должно было знать о наличии договора долевого участия между должником и Ястребовым С.А. в материалах дела отсутствуют. Также Ястребовым С.А. не обосновано, каким образом могут быть восстановлены его права в результате оспаривания сделки. Более того, Ястребов С.А., не являясь стороной оспариваемой сделки, не обосновал и не представил доказательства, свидетельствующие о наличии у него охраняемого законом интереса при оспаривании сделки должника, а равно и факта нарушения прав заявителя, либо наступления для него каких-либо неблагоприятных последствий. То есть, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

Лица, участвующие в обособленном споре, уведомленные в установленном порядке, явку представителей не обеспечили.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство Ястребова С.А. о приостановлении рассмотрения настоящего обособленного спора до рассмотрения по существу заявления арбитражного управляющего ОООО "Торговый дом ИЗКВ" Шерстянникова А.Г. о признании недействительным договора на строительство группы многоквартирных домов, заключенный 22.02.2012 между ООО "ТД "ИЗКВ" и ООО "СибИнвест".

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

По смыслу указанной нормы права с учетом выработанных высшими судебными инстанциями подходов, обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с фактом наличия другого дела или вопроса, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного производства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу, то есть с наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу. Невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в суде. Данная процессуальная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. При этом связанность дел сама по себе не является достаточным основанием для приостановления производства по одному из них до разрешения другого.

В настоящем случае оспаривается только п. 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между ООО "Торговый дом ИЗКВ" и ООО "СибИнвест", тогда как в рамках дела по заявлению арбитражного управляющего признается весь договор недействительным по иным основаниям. Указанные Ястребовым С.А. обстоятельства для признания п.1.3.1 дополнительного соглашения недействительными, могут быть исследованы и установлены судом и при рассмотрении настоящего дела, в связи с чем необходимость в приостановлении производства по нему отсутствует.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.08.2011 между ООО "Торговый дом ИЗКВ" (участник-1 по договору) и Ястребовым С.А. (участник-2 по договору) заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого участники обязуются совместно действовать и соединить свои вклады для инвестирования в строительство, в соответствии с проектно-сметной документацией, многоэтажного жилого дома N 33 по ул. Ядринцева и оформления права собственности участника-2 на однокомнатную квартиру, строительный N 52, площадью 42,8 кв.м., в том числе 4 кв.м. площади балконов с коэффициентом 0,3, расположенную на 13-м этаже. Участник-1: все остальное здание (в т.ч. цокольный этаж). Участники обязуются предоставлять в качестве вкладов в совместную деятельность: участник-1: материалы, услуги, работы, денежные средства. Участник-2: денежные средства в сумме: 1) 1 626 400 рублей (из них затраты на содержание заказчика составляют 4% от сметной стоимости объекта); 2) за установку охранно-пожарной сигнализации (цена договорная); 3) за подготовку и оформление документов для регистрации права собственности участника-2 на данную квартиру (цена договорная). Участник-2 обязался обеспечить своевременное инвестирование в строительство и принять у участника-1 законченную строительством квартиру без чистовой отделки (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).

В подтверждение факта оплаты цены объекта в материалы дела представлены копии квитанций к приходному кассовому ордеру, согласно которым Ястребовым С.А. внесены в кассу ООО "Торговый дом ИЗКВ" в качестве взноса по договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011 денежные средства в размере 1 626 400 руб., сообщение ООО "Торговый дом ИЗКВ" от 14.03.2016, согласно которому ООО "Торговый дом ИЗКВ" подтверждает, что денежные средства по вышеуказанному договору Ястребовым С.А. выплачены полностью.

Дополнительным соглашением от 10.11.2015 к договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011 стороны внесли изменения в характеристики квартиры: однокомнатная квартира N 50, общей площадью 40,6 кв.м., жилой площади 18,4 кв.м., 7,6 кв.м. площади балкона, расположенная на 13 этаже жилого дома по ул. Ядринцева, 33 в городе Иркутска.

В соответствии с пунктом 4.2 договора долевого участия в строительстве от 23.03.2010 ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязалось в срок до конца 1 квартала 2012 года передать Ястребову С.А. законченное строительством жилое помещение для чистовой отделки по акту приема-передачи квартиры.

В связи с неисполнением ООО "Торговый дом ИЗКВ" обязанности по передаче квартиры, Ястребов С.А. обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Торговый дом ИЗКВ" квартиры, строительный номер 52, площадью 42,8 кв.м., в том числе 4 кв.м. площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенной на 13-ом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Ядринцева, 33.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.12.2015 требование Ястребова С.А. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 52, площадью 42,8 кв.м., в том числе 4 кв.м. площади балкона с коэффициентом 0,3, расположенной на 13-ом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Ядринцева, 33, включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом ИЗКВ". Судебный акт вступил в законную силу.

Как следует из справки ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ" от 18.10.2016 адрес строительный: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, квартира N 52, указанный в договоре долевого участия в строительстве от 19.08.2011 и адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, квартира N 50, указанный в техническом паспорте на многоквартирный дом от 14.08.2015, изготовленном ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ" являются адресами одного и того же объекта недвижимости: однокомнатной квартиры, расположенной на 13-ом этаже 14-этажного жилого дома. Общая площадь квартиры 40.6 кв.м., в том числе жилая - 18,4 кв.м. В настоящее время адрес жилого дома: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, кв. 50.

12.01.2016 ООО "Торговый Дом ИЗКВ" и Ястребовым С.А. подписан акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011, по которому жилое помещение - квартира 50, общей площадью 40,6 кв.м. без учета площади балкона, кадастровый номер 38:36:000022:399991, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, дом 33, передана ООО "Торговый дом ИЗКВ" Ястребову С.А.

Ястребов С.А. обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 50, расположенную по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33.

Сообщением Управления Росреестра по Иркутской области от 18.05.2016 N 001/051/2016-5345 Ястребову С.А. отказано в государственной регистрации права на квартиру, поскольку в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации права собственность иного лица на квартиру N 50, расположенную на этаже жилого дома N 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 21.03.2016, а также материалам дела правоустанавливающих документов, правообладателем (собственником) жилого помещения - квартиры площадью 40,6 кв.м, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, квартира 50, является ООО "СибИнвест" (ИНН 3810317121, ОГРН 1103850023353), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2016 внесена запись регистрации N 38-38/001-38/001/001/2016-897/1.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры, право собственности на квартиру за ООО "СибИнвест" зарегистрировано на основании договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013, дополнительного соглашения от 01.12.2013 к указанному договору, акта приема-передачи строительной площадки, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.1 договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного ООО "Торговый дом ИЗКВ" (заказчик, цедент по договору) с ООО "СибИнвест" (генподрядчик, цессионарий по договору) последний обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами работы: застройка земельного участка (территория бывшего ИВВАИУ), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, 176, с кадастровым N 38:36:000022:0225, 38:36:000022:0226 в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком строительных работ, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (жилой многоквартирный дом) согласно договору.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали условие о том, что на момент его подписания цедент уступил, а цессионарий принял вещные права на приобретение (переход) права собственности в отношении всех объектов недвижимого имущества, возводимых в границах земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в том числе объектов незавершенного строительства, существующих на земельном участке на момент подписания договора.

Дополнительным соглашением от 01.12.2013 стороны согласовали предмет договора на строительство группы жилых многоквартирных домов от 01.12.2013, согласно которому генподрядчик обязался выполнить собственными либо привлеченными силами и средствами работы по возведению двух блок-секций по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, д. 37 в соответствии с условиями настоящего дополнительного соглашения, заданием заказчика, технической документацией и сметой в сроки, установленные укрупненным графиком (приложение N 1 к дополнительному соглашению) строительных работ, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат (жилой многоквартирный дом).

Названным дополнительным соглашением стороны также внесли изменения в пункт 1.3 договора, дополнив его пунктом 1.3.1 с перечнем квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности после завершения строительства дома, среди которых указана квартира номер 50 (строительный номер 52).

Ястребов С.А. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании пункта 1.3.1 дополнительного соглашения в части включения вышеуказанной квартиры в перечень подлежащих передаче ООО "СибИнвест" квартир, недействительной. Правовым основанием для признания сделки недействительной указаны положения статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 167, 168, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заявленные требования удовлетворил, признав оспариваемый пункт дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012, заключенного между должником и ООО "СибИнвест" недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку ООО "Торговый дом ИЗКВ" не вправе было распоряжаться имуществом, обремененным правами третьих лиц (в данном случае - дольщика Ястребова С.А.), нарушая тем самым права таких лиц и лишая их возможности владеть имуществом, зарегистрировать свое право собственности на него; в отношении требования Ястребова С.А. о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "СибИнвест" на спорную квартиру суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем выборе заявителем способа защиты права, в связи с чем в данной части требование оставлено без рассмотрения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд не находит основания для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 61.1. Закона о банкротстве предусматривает, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26.06.2015 при банкротстве ООО "Торговый дом ИЗКВ" применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) - "Банкротство застройщиков".

Соответственно, заявление Ястребова С.А. о признании недействительной сделки, совершенной должником в отношении квартиры N 50 в многоквартирном жилом доме N 33 по ул. Ядринцева г. Иркутска, подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО "Торговый Дом ИЗКВ" на основании п.1 ст. 201.8 Закона о банкроте.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что должник ООО "Торговый дом ИЗКВ" заключил 19.08.2011 с Ястребовым С.А. договор долевого участия в строительстве.

Предметом данного договора является однокомнатная квартира, строительный номер 52, общей площадью 42,8 кв.м., в том числе 4 кв.м. площади балконов с коэффициентом 0,3, на 13-м этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Ядринцева, 33.

Дополнительным соглашением от 10.11.2015 к договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011 стороны внесли изменения в характеристики квартиры: однокомнатная квартира N 50, общей площадью 40,6 кв.м., жилой площади 18,4 кв.м., 7,6 кв.м. площади балкона, расположенная на 13 этаже жилого дома по ул. Ядринцева, 33 в городе Иркутска.

Суд первой инстанции проанализировал условия договора инвестирования, заключенного должником с Ястребовым С.А. и правомерно пришел к выводу, что имел место договор долевого участия в строительстве.

Подлежащий передаче объект долевого строительства в договоре с учетом дополнительного соглашения определен, цена объекта долевого строительства (квартиры), сроки и порядок ее уплаты, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору сторонами согласованы.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве содержит все существенные условия, определенные частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

Следовательно, у Ястребова С.А. возникло право требования с ООО "Торговый дом ИЗКВ" исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неверной квалификации договора между Ястребовым С.А. и должником, а также несогласовании существенных условий договора подлежат отклонению как несостоятельные.

Из материалов дела о банкротстве ООО "Торговый дом ИЗКВ" следует, что разрешение N 197/118/31 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству объекта - 155-квартирного жилого дома, ООО "Торговый дом ИЗКВ" выдано 15.03.2005, то есть до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; следовательно, договор долевого участия в строительстве не подлежал государственной регистрации и признается заключенным.

Более того, отсутствие государственной регистрации договора само по себе не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Согласно справке ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ" от 18.10.2016 адрес строительный: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, квартира N 52, указанный в договоре долевого участия в строительстве от 19.08.2011 и адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, квартира N 50, указанный в техническом паспорте на многоквартирный дом от 14.08.2015, изготовленном ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ" являются адресами одного и того же объекта недвижимости: однокомнатной квартиры, расположенной на 13-ом этаже 14-этажного жилого дома. Общая площадь квартиры 40.6 кв.м., в том числе жилая - 18,4 кв.м. В настоящее время адрес жилого дома: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ядринцева, д. 33, кв. 50.

12.01.2016 ООО "Торговый Дом ИЗКВ" и Ястребовым С.А. подписан акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве от 19.08.2011, по которому жилое помещение - квартира 50, общей площадью 40,6 кв.м. без учета площади балкона, кадастровый номер 38:36:000022:399991, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, дом 33, передана ООО "Торговый дом ИЗКВ" Ястребову С.А.

По смыслу пункта 6 статьи 201.1, пунктов 2 и 3 статьи 201.6, подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются: установление того, что это лицо заключило с застройщиком (действующим в его интересах лицом) сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Учитывается, что названные условия установлены в правоотношениях должника и Ястребовым С.А. и определением от 15.12.2015 требование Ястребова С.А. о передаче жилого помещения - указанной однокомнатной квартиры, удовлетворено и включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Торговый дом ИЗКВ".

На основании положений статьи 16 Закона N 214-ФЗ, разъяснений в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что после передачи недвижимого имущества Ястребову С.А., но до государственной регистрации им права собственности, ООО "Торговый дом ИЗКВ" также не вправе было им распоряжаться, в том числе путем включения этой квартиры в перечень квартир, на которые ООО "СибИнвест" приобретет право собственности после завершения строительства дома (пункт 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 к договору на строительство от 22.02.2012), поскольку указанное имущество служит предметом уже исполненного застройщиком обязательства, возникшего из договора долевого участия в строительстве, а дольщик в данном случае Ястребов С.А. является его законным владельцем.

Учитывая, что оспариваемое дополнительное соглашение было заключено должником с ООО "СибИнвест" позже, чем договор долевого участия в отношении спорной квартиры, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый п. 1.3.1 дополнительного соглашения от 01.12.2013 в части передачи права собственности ООО "СибИнвест" квартиры N 50 (строительный номер N52), расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Ядринцева, дом 33, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ и правомерно признал сделку недействительной по указанному основанию.

При этом судом первой инстанции также учтено разрешение спора в рамках настоящего дела по аналогичным обстоятельствам, в рамках рассмотрения которого приняты судебные акты судов трех инстанций: определение Арбитражного суда Иркутской области от 29.12.2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.09.2017).

Ссылки ООО "СибИнвест" о том, спорный дом имеет признаки самовольной постройки, так как земельный участок не был сформирован и отсутствовало разрешение на строительство, отклоняются апелляционным судом, поскольку в настоящем споре значимым является наличие у Ястребова С.А. прав на спорную квартиру (подтверждённых фактом заключения договора инвестирования и передачей денежных средств по договору застройщику-должнику) и соответственно - отсутствие у должника возможности распоряжаться этой квартирой, в том числе путем передачи ее обществу "СибИнвест".

Довод апелляционной жалобы о том, что адрес дома как ул. Ядринцева 33 определен не ранее 2013 года ( даты разрешения на строительство) является бездоказательным.

Довод апелляционной жалобы о том, что на правоотношения с Ястребовым С.А. и ООО "Торговый дом ИЗКВ", положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяются, так как фактически не выдавалось разрешения на выполнения строительно-монтажных работ по строительству объекта - 155 квартирного жилого дома, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм права.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 мая 2014 года N 19318/13, действие Закона об участии в долевом строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих жилые помещения в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.

Довод апелляционной жалобы о том, что Ястребовым С.А. избран ненадлежащий способ защиты права, подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что застройщик заключил несколько договоров, направленных на отчуждение одного и того же будущего объекта недвижимого имущества (квартиры N 50 (строительный номер N 52), расположенной в жилом доме N 33 по ул. Ядринцева в г. Иркутске), первоначально с Ястребовым С.А. (договор долевого участия в строительстве от 19.08.2011), затем с ООО "СибИнвест" (договор на строительство группы жилых многоквартирных домов от 22.02.2012 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2013).

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов для цели, прежде всего, обеспечения соблюдения застройщиком принятых на себя обязательств и воспрепятствования появлению "обманутых дольщиков".

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта, полагающего нарушенным принадлежащее ему право, в выборе способа его защиты; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляют выбор защиты нарушенного права по своему усмотрению.

Ястребов С.А., являющийся участником долевого строительства, имеющий требование, включенное вступившим в законную силу судебным актом в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ТД ИЗКВ", добросовестно исполнивший застройщику денежное обязательство до заключения оспариваемой сделки, а поэтому справедливо рассчитывающий на исполнение встречного обязательства, избрал по своему усмотрению способ защиты нарушенного права в виде оспаривания конкретной сделки, заключенной между должником и ООО "СибИнвест".

Определяющим, имеющим правовое значение для рассмотрения вопроса о недействительности сделки, оспариваемой участником строительства, является установление добросовестности (недобросовестности) как застройщика, так и его контрагента (ООО "СибИнвест").

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет участником гражданского оборота осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом).

Положения указанной нормы права предполагают недобросовестность поведения (злоупотребления) правом обеими сторонами сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

В связи с вышеизложенным, судом апелляционной инстанции предлагалось ООО "СибИнвест" представить доказательства, подтверждающие его добросовестность при совершении оспариваемой сделки и опровергнуть доводы о недобросовестности ООО "СибИнвест" приведенные Ястребовым С.А. и конкурсным управляющим должником.

Вместе с тем определения суда исполнены не были, ООО "СибИнвест" не представило доказательств того факта, каким образом при заключении оспариваемого договора им проверялась отсутствие правопритязаний иных лиц на передаваемые квартиры.

Ссылки ООО "СибИнвест" о том, что при подписании оспариваемой сделки оно получило от ООО "Торговый дом ИЗКВ" всю первичную документацию относительно спорной квартиры, а также заверения и гарантии об отсутствии каких-либо прав третьих лиц на спорный объект, не подтверждены документально.

Кроме того оспариваемая сделка датирована 22.02.2012, а дополнительное соглашение 01.12.2013, на указанный момент в отношении должника уже имелись заявления кредиторов о признании ООО "ТД ИЗКВ" банкротом, так как из картотеки арбитражных дел следует, что первоначальное заявление о признании ООО "ТД ИЗКВ" было подано в 2011 г. и принято судом к производству 01.09.2011 (дело N А19-13941/2011).

Прекращено дело N А19-13941/2011 было определением суда от 05.02.2014.

Таким образом, ООО "СибИнвест" на момент заключения оспариваемого договора имело возможность проверить наличие в отношении ООО "ТД ИЗКВ" судебных разбирательств, и в связи с наличием возбужденного дела о банкротстве должно было проявить большую осмотрительность при совершении оспариваемой сделки. Должно было запросить у должника перечень заключенных договоров долевого участия, однако этого не сделало, так как документальных доказательств указанному факту не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что ООО "СибИнвест" не доказало факт своей добросовестности и соответствие стандарту обычной разумности свое поведение при заключении оспариваемой сделки. ООО "СибИнвест" не раскрыло также мотивов и наличия экономической целесообразности при заключении оспариваемой сделки.

Довод апелляционной жалобы о том, что Ястребов С.А., не являясь стороной оспариваемой сделки, не обосновал и не представил доказательства, свидетельствующие о наличии у него охраняемого законом интереса при оспаривании сделки должника, подлежит отклонению как несостоятельный.

Заинтересованность и наличие охраняемого законом интереса подтверждено определением арбитражного суда от 15.12.2015 о включении требования Ястребова С.А. в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

При таких обстоятельствах, заявление Ястребова С.А. подлежит удовлетворению.

Дополнительные доводы о недействительности оспариваемого договора, приведённые конкурсным управляющим Шерстянниковым А.Г. в отзыве и пояснениях не рассматриваются апелляционным судом, так как фактически являются дополнительными основаниями для признания сделки недействительной, однако в суде первой инстанции указанные доводы не приводились и соответственно рассмотрены судом первой инстанции не были (ч.7 ст. 268 АПК РФ).

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако, они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, определение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2017 года по делу N А19-4848/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца.

Председательствующий

К.Н. Даровских

Судьи

О.В. Барковская А.В. Гречаниченко