Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2019 г. N 08АП-5925/19

город Омск

27 июня 2019 г.

Дело N А81-7027/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бодунковой С.А.,

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5925/2019) общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" на определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года по делу N А81-7027/2016 (судья Полторацкая Э.Ю.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" (ИНН 7706811652) о признании недействительными заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Якиманка" и должником договоров аренды нежилого помещения, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент" (ОГРН 1108904001392 ИНН 8904064250),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" - представитель Горбачева И.Ю. (паспорт, по доверенности N 03-36/2019 от 30.04.2019, сроком действия на шесть месяцев);

от общества с ограниченной ответственностью "Якиманка" - представитель Трепятников А.А. (паспорт, по доверенности от 22.10.2018, сроком действия один год).

установил:

28.12.2016 в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью "Анкор" (далее - ООО "АНКОР") о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент" (далее - ООО "Анкор Девелопмент", должник).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.03.2017 признано обоснованным заявление общества с ограниченной ответственностью "Анкор" (далее - ООО "Анкор") о признании общества с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент" (далее - ООО "Анкор Девелопмент", должник) несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден Сергеев Михаил Вячеславович, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражный управляющих Центрального федерального округа".

Сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 76 от 29.04.2017.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09.01.2018 (резолютивная часть объявлена 26.12.2017) ООО "Анкор Девелопмент" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена Шуляковская Елена Евгеньевна, член "Союза арбитражных управляющих "Авангард" (далее - конкурсный управляющий, арбитражный управляющий).

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 5 от 13.01.2018.

03.05.2018 года посредством системы "мой арбитр" ООО "Нефтесервис" обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании недействительными заключенных между ООО "Якиманка" и ООО "Анкор Девелопмент" договоров аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015 и дополнительных соглашений к нему от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017,21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017 и 27.11.2017 с применением последствий недействительности указанных сделок в виде - обязания ООО "Якиманка" возвратить ООО "Анкор Девелопмент" недвижимое имущество, полученное на основании договора аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015 и дополнительных соглашений к нему от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017 и взыскании с ООО "Якиманка" в пользу ООО "Анкор Девелопмент" 253 550 668 руб. в счет возмещения стоимости за пользование имуществом переданного в аренду за период с 01.01.2016 по 01.05.2018.

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" о признании договора аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015 года, а также дополнительных соглашений к нему, заключенных в период с 01.01.2016 по 27.11.2017 между ООО "Анкор Девелопмент" и ООО "Якиманка", отказано.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "Нефтесервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает следующее:

1) Суд первой инстанции необоснованно принял заключения АНО "СИНЭО" в качестве доказательства, подтверждающего рыночность ставок оспариваемого договора. При наличии в материалах дела двух отчетов об оценке арендной платы спорных объектов с различными показателями стоимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО "СИНЭО". Доводы рецензента, обоснованно указывающие на полную несостоятельность порядка проведения экспертизы АНО "СИНЭО" и полностью опровергающие её выводы, в нарушение статьи 170 АПК РФ оставлены судом без оценки. В оспариваемом определении не указаны мотивы непринятия рецензии как доказательства. Так судом не учтены нижеследующие имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, которые полностью исключают возможность использования заключение эксперта от 20.09.2019, и которые были указаны в рецензии и отражены в пояснениях ООО "НЕФТЕСЕРВИС". Так рецензентом сделаны выводы о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности и достаточности, предусмотренных федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки (что напрямую противоречит выводу суда, озвученному выше по тексту).

В частности, рецензент указывает на нижеследующие существенные недостатки заключения эксперта:

- согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности, при проведении оценки необходимым содержанием требования законодательства считается использование Федеральных стандартов оценки. Эксперт игнорирует при производстве экспертизы требования следующих Федеральных стандартов: ФСО N 1, ФСО N 2 и ФСО N 7. Так, в перечне нормативных документов и специальной литературы, которыми руководствовался эксперт при составлении заключения, сведений о применении в ходе экспертизы ФСО не содержится.

- в заключении эксперта отсутствует анализ рынка аренды недвижимости, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта экспертизы", отсутствует информация о спросе и предложении на рынке аренды Нового Уренгоя4.

- при описании нежилых помещений эксперт неполно описал основные характеристики объектов недвижимости: описание здания, в котором расположены помещения, местоположение, транспортная доступность, интенсивность пешеходного потока, отделка помещений и т.д., однако, в результате применения корректировок приходит к выводу, что количественные и качественные характеристики объектов позволяют делать вывод о нижнем уровне корректировки на этаж расположения, что оказывает значительное влияние на рыночную стоимость (права аренды). Обоснование этому отсутствует. В соответствии с ФСО N 3, п.5 "Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".

Таким образом, заключение эксперта выполнено с нарушением предъявляемых к данному виду документов требований законодательства, в том числе экспертом произведен крайне некорректный подбор объектов-аналогов, в результате чего помещения в МТРЦ "Солнечный" были приравнены по своим характеристикам к небольшим магазинам на первых этажах жилых домов, а также допущен целый ряд методологических нарушений, а вывод суда на стр.16 об отсутствии несоответствия представленного заключения требованиям законодательства - ошибочен. Совокупность указанных ошибок привела к существенному занижению размера арендной платы, указанной в заключении эксперта в связи с чем невозможно применение указанного заключения для целей установления реальной рыночной стоимости аренды помещений в МТРЦ "Солнечный".

2) Судом ошибочно использованы данные усредненного расчета арендной платы, представленного ответчиком. Даже если предположить, что предложенный ответчиком принцип расчета в принципе имеет право на существование, то порядок расчета должен выглядеть следующим образом.

А) от общей площади торгового центра вычитаются площади, в принципе не являющиеся предметом аренды (коридоры, туалеты, лестницы, лифты и т.д. - "территории общего пользования"), поскольку такие площади не сдаются в аренду ни ответчику, ни иным лицам, и расходы на содержание соответствующих площадей заложены в стоимости арендной платы коммерческих площадей, а, следовательно, не могут повторно учитываться при определении стоимости арендной платы. И уже от полученной величины вычитается площадь, занимаемая ответчиком по договору аренды;

Б) в полученной по п. "А" величине определяется сколько по отдельности приходится на коммерческие площади и на складские помещения каждого из этажей. Данная операция имеет значение, поскольку ответчик по оспариваемым договорам занимает не некую усредненную площадь, а определенную площадь коммерческих и складских помещений на разных этажах и именно в отношении них нужно установить соответствие условий аренды рыночным условиям. Для того, чтобы расчет ответчика хотя бы в минимальной части можно было принять во внимание, нужно чтобы соотношение типов площадей (коммерческая/складская, этаж), занимаемых ответчиком, соответствовало аналогичному соотношению площадей, занимаемых остальными арендаторами. В противном случае, если из подавляющего количества площадей, занимаемых остальными арендаторами, большая часть приходится на менее дорогие площади, а из оставшихся площадей, занимаемых ответчиком, большая часть приходится на дорогие площади, доходность 1 кв.м. площадей остальных арендаторов будет существенно отличаться от доходности 1 кв.м. ответчика в связи качественными отличиями в площадях. Равенство же указанных доходностей будет достигнуто при условии занижений стоимости арендной платы дорогих площадей;

В) от общих доходов, поступивших от сдачи в аренду площадей торгового центра, вычитается сумма платежей, которая приходится на площади, занимаемые ответчиком. При этом результат данной операции может быть принят в расчет только в случае, если доподлинно известно, что у арендаторов торгового центра нет задолженности по арендной плате, в противном случае нельзя будет полагать, что полученная величина может быть использована для определения условий о величине арендной платы, предусмотренных в договорах аренды, заключенных с иными помимо ответчиками арендаторами;

Г) в полученной по п. "В" величине доходов выделяются доходы, приходящиеся по отдельности на платежи от аренды коммерческих и складских помещения каждого из этажей. Для выполнения данной операции необходимо выявлять, какая часть суммы полученных доходов приходится на каждого конкретного арендатора, а затем устанавливать какие площади соответствующий арендатор занимает по договору аренды и какая часть совершенных им платежей приходится на соответствующий тип площади (коммерческая/складская, этаж);

Д) величины, полученные по п. "Г" делятся на величины, полученные по п. "Б", в результате чего получается средний размер доходности соответственно 1 кв.м. каждого типа помещения (коммерческое/складское) на каждом из этажей. И только полученные результаты уже могут быть сопоставлены с размером арендной платы, предусмотренной оспариваемым договором.

Очевидно, что принятый в качестве доказательства усредненный расчет не соответствует указанным положениям. Полученная в результате расчета ответчика величина (838 руб./кв.м.) не может быть принята в качестве эталонной, определяющей величину арендной платы, на условиях, которой заключаются договоры аренды с иными арендаторами в МТРЦ "Солнечный". Поскольку в расчете ответчика не учтено следующее:

- часть площади торгового центра является "территорией общего пользования", не сдается в аренду и не может быть принята в расчет;

- имеется или нет у арендаторов задолженность по арендной плате;

- какая часть доходов приходится на соответствующий тип площади.

3) Суд не дал оценки доказательствам заявителя (договоров аренды), подтверждающим не рыночность ставок аренды в оспариваемом договоре и дополнительных соглашениях к нему. Суд первой инстанции оставил без оценки указанные доводы ООО "НЕФТЕСЕРВИС" о несоответствии оспариваемых сделок обычной хозяйственной деятельности должника, об отсутствии у должника экономической целесообразности в оптовой передаче в аренду значительного количества площадей по заниженной стоимости для их последующего розничного предоставление арендатором в субаренду другим лицами по рыночной стоимости, о фактическом уклонении ООО "Якиманка" от исполнения своих обязательств по внесению арендной платы. Между тем, оценка указанных доводов и представленных в их обоснование доказательств была необходима для установления обстоятельств, связанных с наличием или отсутствием у сторон сделки цели причинения вреда должнику и его кредиторам, обстоятельств, позволяющих оценить действия сторон сделки на соответствие стандартам добросовестного поведения участников гражданского оборота.

4) В оспариваемом судебном акте не дано оценки доводам ООО "НЕФТЕСЕРВИС" о необходимости оценки действий сторон договора аренды на предмет их добросовестности в совокупности с обстоятельствами аффилированности должника и ответчика, а также условиями дополнительных соглашений к договору аренды, однако в заявлении об оспаривании сделок должника заявителем подробно описывалась аффилированность сторон сделок, которая имеет принципиальное значение для оценки нижеизложенных обстоятельств.

5) Вывод суда о согласовании ПАО "Сбербанк России" условий оспариваемого договора противоречит имеющимся в деле доказательствам и сделан без учета и оценки соответствующих возражений ООО "НЕФТЕСЕРВИС", поскольку ООО "НЕФТЕСЕРВИС" в ходе судебного разбирательства поясняло, что из содержания письма следует лишь согласие на заключение договора аренды N 107 (который на момент предоставления согласия был не только уже заключен, но и зарегистрирован в УФРС по Ямало-Ненецкому автономному округу), которое и было дано банком в соответствии с действовавшим между сторонами договором ипотеки в отношении МТРЦ "Солнечный". Таким образом, согласие предоставлено в связи с наличием между сторонами залоговых отношений, по смыслу которых согласие залогодержателя на совершение сделок с имуществом испрашивается в целях контроля залогодержателя за целевым характером использования имущества во избежание его порчи, утраты, уменьшения стоимости. Соответственно, при выдаче согласия банком проводилась проверка договора на предмет целевого использования арендуемых помещений, а не на предмет согласования размер арендной ставки. При этом данное согласие не может считаться подтверждением того, что содержащееся в договоре N 107 условие о цене соответствует рыночным ценам, а сам договор впоследствии не может быть признан недействительным. Кроме того, как следует из указанного согласия, оно дано только в отношении самого договора, но не в отношении дополнительных соглашений, каждое из которых, по сути, представляет собой самостоятельную сделку, принципиально меняя условия договора.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2019 указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 20.06.2019.

Возражая против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО "Якиманка" представило письменный отзыв, в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

19.09.2019 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от конкурсного управляющего Шуляковской Е.Е. поступил письменный отзыв, в котором апелляционную жалобу ООО "Нефтесервис" удовлетворить и принять по делу новый судебный акт о признании недействительными заключенных между ООО "Якимнака" и ООО "Анкор Девелопмент" договора аренды нежилого помещения и дополнительных соглашений к нему.

В заседании уда апелляционной инстанции представитель ООО "Нефтесервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "Якиманка" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, 30.12.2015 между ООО "Анкор Девелопмент" (собственник нежилого помещения, Арендодатель) и ООО "Якиманка" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 107 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду):

- складские помещения, общей площадью 1 316,9 кв.м (N 152-156, N 158 -184);

- торговое помещение, общей площадью 3 965 кв.м (N 188), расположенные на 1 (первом) этаже (далее - "нежилое помещение") в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Донской (далее - "Центр") с кадастровым номером 89:11:020209:960.

Площадь нежилого помещения передаваемого в аренду в соответствии с документами, выданными БТИ составляет 5 281,9 кв.м.

Согласно пункту 1.3 Договора нежилое помещение, передаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 89-89-08/207/2014-344 от 15 декабря 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 89 АА 311296 от 15 декабря 2014 года.

В соответствии с разделом 2 Договора Настоящий Договор вступает в силу с 01 января 2016 года и заключается на срок 7 (семь) лет. Стороны пришли к соглашению о том, что обязанность по регистрации настоящего Договора возложена на Арендодателя, в том числе подготовка кадастрового паспорта нежилого помещения, с отражением в примечаниях арендуемой площади, и иных документах, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора.

Пунктом 3.1.1 Договора предусмотрено, что при передаче нежилого помещения составляется двусторонний акт приема -передачи (Приложение N 2), являющийся неотъемлемой частью настоящего Договора. Акт приема - передачи нежилого помещения составляется на основе данных технического паспорта БТИ, с указанием информации о состоянии нежилого помещения. Нежилое помещение должно быть передано Арендодателем и принято Арендатором не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента подписания последним настоящего Договора.

Согласно разделу 5 Договора размер арендной платы за пользование указанным в п. 1.1. настоящего Договора складским помещением составляет 280 (Двести восемьдесят) рублей за один квадратный метр в месяц, включая НДС 18%, за пользование торговым помещением составляет 413 (Четыреста тринадцать) рублей за один квадратный метр, в месяц, включая НДС 18%.

Общая сумма арендной платы составляет 2 006 277 (Два миллиона шесть тысяч двести семьдесят семь) рублей в месяц, включая НДС 18%.

В состав арендной платы включаются эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, электроэнергией, теплоснабжение, водоотведение (канализация), уборка нежилых помещений, услуги охраны), а также все затраты по содержанию здания, в котором расположены арендуемое нежилое помещение, в том числе и затраты по охране окружающей среды. Стоимость указанных расходов составляет 350 (триста пятьдесят) рублей за 1 (один) за кв. м. с НДС 18%.

Размер арендной платы может быть пересмотрен только по дополнительному соглашению сторон.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления Арендатором суммы, указанной в п. 5.1. Договора на расчетный счет Арендодателя. Оплата арендной платы за каждый последующий месяц производится в текущем месяце до 28 числа.

Первую арендную плату Арендатор вносит в течение 10 банковских дней с момента подписания настоящего Договора.

Согласно акту приема-передачи от 01.01.2016 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование на условиях Договора аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015 года, нежилые помещения N 152-156, N 158-184, N 188, общей площадью 5 281,9 кв. м на 1 (первом) этаже (далее - "нежилое помещение") в соответствии с поэтажными планами и экспликацией от 01 сентября 2014 года, выданными Новоуренгойским ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации" (согласно данным измерений от 01 сентября 2014 года), в нежилом здании, находящемся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Донской, принадлежащем Арендодателю на праве собственности согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 89 АА 311296 от 15 декабря 2014 года.

Указанный Договор заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2016, номер государственной регистрации 89-89/008-89/008/302/2015-2546/2 (подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости).

В дальнейшем сторонами были заключены дополнительные соглашения от 01.01.2016, 01.08.2016, 01.09.2016, 01.10.2017, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017 к договору аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015.

В результате совершения указанных сделок, ответчик арендовал нежилые помещения общей площадью 10 839,38 кв.м.. расположенные в здании многофункционального торгово-развлекательного центра "Солнечный", находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Сибирская, д.26, кадастровый номер 89:11:020209:960, общей площадью 40 049.1 кв.м.

По мнению заявителя, дополнительные соглашения к договору аренды от 30.12.2015 фактически является самостоятельной сделкой по предоставлению недвижимого имущества в аренду, поскольку предусматривает передачу должником арендатору дополнительных помещений, находящихся в указанном торговом центре.

Так, за период с 14.11.2017 по 27.11.2017 в аренду ООО "Якиманка" были дополнительно переданы нежилые помещения общей площадью 3 906,9 кв.м.

Согласно отчету N 021/03/2018 об оценке рыночной стоимости аренды 1 кв.м. коммерческих, складских, служебных и технических помещений в МТРЦ "Солнечный", ТЦ "Вертолет", ТРЦ "Гудзон", УМ "Анкор" в г. Новый Уренгой от 07.03.2018. арендная ставка офисно-торговых объектов в МТРЦ "Солнечный" составляет:

- торговые и офисные помещения на 1 этаже - 1 370 руб. за кв.м., на 2 этаже и выше - 1 180 руб. за кв.м.,

- складские помещения и подсобные помещения на 1 этаже - 1 160 руб. за кв.м., на 2 этаже и выше - 1 000 руб. за кв.м.

Между тем в соответствии с п.5.1. Договора раздела 5 "Платежи и расчеты по договору" (с учетом дополнительных соглашений) размер арендной платы - постоянной ее части с 30.12.2015 (с момента заключения договора) и до 16.11.2017 (дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 107 от 30.12.2015) согласован сторонами в следующем размере:

- торговые помещения, 413 руб. за кв.м. и - складские помещения и подсобные помещения 280 руб. за кв.м.,

- офисные помещения 300 руб. за кв.м. Два года оплата аренды производилась по указанным выше ставкам.

Согласно позиции кредитора, стороны установили размер платы, которая, по мнению ООО "Нефтесервис", ниже рыночной стоимости арендной платы за соответствующие помещения от 1,5 до 4 раз, что в свою очередь влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. При этом размер убытков по расчету ООО "Нефтесервис" составляет 253 550 668 руб. (т. 1 л.д.110-111).

Указанные обстоятельства, по мнению оспаривающего кредитора свидетельствуют о том, что договор аренды нежилого помещения N 107 от 30.12.2015 и последующие дополнительные соглашения отвечают признакам недействительности по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделки, совершенные с целью причинить вред имущественным правам кредиторов должника.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Нефтесервис" в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие антирыночных условий договора аренды от 31.12.2015 N 107 в редакции его дополнительных соглашений, вследствие чего не доказал факт ущерба на сумму 253 550 668 руб.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.

По правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.) (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Постановление N 63)).

В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе, действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, в том числе к оспариванию соглашений или приказов об увеличении размера заработной платы, о выплате премий или об осуществлении иных выплат в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации и к оспариванию самих таких выплат. В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Таким образом, при оценке действий участников гражданского оборота в качестве сделок, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суду следует установить наличие соответствующего волеизъявления.

Оспаривающий сделку кредитор считает, что договор аренды и последующие дополнительные соглашения к нему отвечают признакам недействительности по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как сделки, совершенные с целью причинить вред имущественным правам кредиторов должника.

Полагая, что указанная сделка заключена между аффилированными заинтересованными лицами, по заведомо заниженной цене, не соответствующей рыночным условиям, и направлена на уменьшение конкурсной массы должника в преддверии предстоящей процедуры банкротства, ООО "Нефтесервис" обратилось с настоящим заявлением о признании сделки недействительной.

Оспариваемая сделка в виде договора аренды была совершена 30.12.2015 (дата государственной регистрации 16.06.2016), а дополнительные соглашения к нему были заключены 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017, дело о банкротстве ООО "Анкор Девелопмент" возбуждено определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.01.2017.

Таким образом, оспариваемый заявителем договор купли-продажи от 30.12.2015 совершен в пределах срока, установленного пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а дополнительные соглашения от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017 попадают в период до возбуждения дела о банкротстве и после его возбуждения, что подпадает в период срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Пунктом 8 Постановления N 63 разъяснено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления N 63, судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно указаниям абзаца второго пункта 9 Постановления N 63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Из буквального толкования приведенных разъяснений не следует исключительность оснований пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве для оспаривания сделок должника, совершенных в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления. Суд не лишен права проверить наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве - при соблюдении условия о периоде подозрительности.

В силу норм пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 63 для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Из заявления конкурсного кредитора следует, что основанием оспаривания сделки является неравнозначность встречного предоставления по сделке.

В обоснование неравноценности встречного исполнения по рассматриваемому договору конкурсный кредитор ссылается на установление сторонами минимальной арендной платы по спорному договору аренды и дополнительным соглашениям к нему, по цене от 1,5 до 4 раз ниже рыночной.

Для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает ее признание недействительной судом, а именно: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае в качестве неравноценности по сделке конкурсный кредитор ссылается на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.5.1. Договора раздела 5 "Платежи и расчеты по договору" (с учетом дополнительных соглашений) размер арендной платы - постоянной ее части с 30.12.2015 (с момента заключения договора) и до 16.11.2017 (дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 107 от 30.12.2015) согласован сторонами в следующем размере:

- торговые помещения, 413 руб. за кв.м. и

- складские помещения и подсобные помещения 280 руб. за кв.м.,

- офисные помещения 300 руб. за кв.м.

Таким образом, два года оплата аренды производилась по указанным выше ставкам.

С 15.11.2017 Стороны изменяют размер платы и, с учетом последующих дополнительных соглашений, устанавливают его в следующем размере:

- перечисленные в п. 1.1.1. Договора складские и подсобные помещения (1,2 этажи) - 280 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 880 руб., в 4 раза), торговые помещения (1 этаж) -413 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 957 руб., в 3 раза),

- перечисленные в п.1.1.2 Договора торговые помещения (1 этаж) - 1 200 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 170 руб.),

- перечисленные в п.1.1.3 Договора складские и подсобные помещения (1 этаж) - 280 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 880 руб., в 4 раза), торговые помещения (1 этаж) - 1 050 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 250 руб.),

- перечисленные в п. 1.1.4 Договора торговые помещения (1 этаж) - 600 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 770 руб., в 2,3 раза),

- перечисленные в п. 1.1.5 Договора торговые помещения (2 этаж) - 800 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 380 руб., в 1,5 раза),

- перечисленные в п. 1.1.6 Договора торговые помещения (2 этаж) - 800 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 380 руб., в 1,5 раза),

- перечисленные в п. 1.1.7 Договора торговые помещения (2 этаж) - 800 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 380 руб., в 1,5 раза),

- перечисленные в п. 1.1.8 Договора торговые помещения (2 этаж) - 400 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 780 руб., в 2,95 раза),

- перечисленные в п. 1.1.9 Договора торговые помещения (3 этаж) - 400 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 780 руб., в 2,95 раза),

- перечисленные в п. 1.1.10 Договора офисные помещения (4 этаж) - 300 руб. за кв.м. (ниже рыночной стоимости на 880 руб., в 3,9 раза).

Таким образом, согласно позиции конкурсного кредитора, предусмотренная указанным договором аренды N 107 и дополнительными соглашениями к нему арендная плата установлена ниже рыночной стоимости арендной платы за соответствующие помещения от 1,5 до 4 раз. Исполнение сторонами указанных сделок аренды повлекло за собой убытки в размере 253 550 668 руб. для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как неподтвержденный достоверными и объективными доказательствами.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункты 1, 3 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В целях доказывания неравноценности встречного предоставления по сделке заявителем представлен отчет ООО "УК "Норд" от 07.03.2018 об определении рыночной стоимости аренды 1 кв.м коммерческих, складских, служебных и технических помещений МТРЦ "Солнечный", ТЦ "Вертолет", ТЦ "Гудзон", УМ "Анкор" в г. Новый Уренгой. Итоговая величина рыночной стоимости для первого этажа помещений коммерческого назначения составила 1370 рублей, для второго этажа 1180 руб.; вспомогательного назначения (склады, служебные, технические) для первого этажа -1160 руб., для второго этажа -1000 руб. (т. 2 л.д.63-230).

При этом, оценка указанному отчету на предмет достоверности определенной в нем ставки арендной платы в спорном периоде была дана в решении Арбитражного суда по делу А81-1169/2018 от 01.06.2018, оставленным без изменения апелляционной (13.09.2018) и кассационной инстанциями (11.12.2018), также Определением 25.03.2019 N 304-ЭС19-2410 ВС РФ отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Так из постановления апелляционной инстанции следует, что ссылка на отчет об оценке рыночной стоимости аренды 1 кв. метра коммерческих, служебных и технических помещений в МТРЦ "Солнечный", ТЦ "Вертолет", ТРЦ "Гудзон", УМ "Анкор" в г. Новый Уренгой, исполненный ООО УК "НОРД" от 07.03.2018 N 021/03/2018, согласно которому рыночная стоимость аренды объектов оценки, в том числе, торговых и складских помещений в УМ "Анкорд", определена по состоянию на 27.11.2017, правомерно отклонена судом первой инстанции ввиду не устранения сомнений в обоснованности таковой стоимости, являющейся единой для различных объектов недвижимости, а также при наличии конкурирующих сведений согласно отчету от 12.03.2018 N 229-18-ОН.

В подтверждение соответствия цены аренды рыночной, ООО "Якиманка" представлен отчет об оценке от 12.03.2018 N 232-18-ОН, составленный ИП Благонравовым А.В. (т.3 л.д.83-85). Согласно отчету стоимость аренды в спорных объектах по состоянию на 06.03.2018 торговых площадей составляет 692 руб., офисных- 318 руб., складских - 291 руб.

Таким образом, на текущий период 2018 года в материалы дела были представлены два отчета об оценке арендной платы спорных объектов с различными показателями стоимости при проведении сравнительного анализа объектов оценки.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза в автономной некоммерческой организации "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки" (191036, г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д.10/118, офис 4133, тел: (812)-340-00-35, 953-73-70). Экспертиза была поручена эксперту Добровольскене Анне Владимировне.

На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость (права аренды) 1 кв. м. коммерческих, складских, служебных и технических помещений многофункционального торгово-развлекательного центра "Солнечный", расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, ул.Сибирская, д.26, указанных в договоре аренды нежилого помещения от 30.12.2015 N 107, заключенного между ООО "Анкор Девелопмент" и ООО "Якиманка" по состоянию на даты заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему о передаче дополнительных помещений, а именно на 30.12.2015, 01.08.2016, 01.09.2016, период с 14.11.2017 по 27.11.2017.

Согласно заключению эксперта от 20.09.2019 по состоянию 4 квартал 2015 года стоимость аренды складских помещений первого этажа составила 305 руб., торговых - 430 руб.; в 3 квартале 2016 стоимость складских помещений составила 290 руб., торговых 408, подсобных помещений второго этажа -290 руб.; в 4 квартале 2017 года стоимость складских помещений первого этажа - 300 руб., торговых от 423 руб. 859 руб. и 1 127 руб.; подсобных на втором этаже -300 руб., торговых на втором этаже от 678 руб., 706. руб. и 859 руб. (т.8 л.д. 1-151, выводы л.д. 53-55).

При этом, экспертом в табличном варианте стоимость указана относительно каждой позиции объекта.

Не согласившись с указанными выводами, ООО "Нефтесервис" представил рецензию на заключение судебной экспертизы, составленной ООО "Объект" (т. 10 л.д.144-175).

Согласно экспертному заключению при проведении исследования экспертом использовался сравнительный подход, предполагающий определение рыночной стоимости аренды на основе подбора объектов-аналогов.

Предметом оценки являлась рыночная стоимость аренды помещений в МТРЦ "Солнечный" - крупнейшем торговом центре региона, однако выбранные экспертом объекты - аналоги позволили кредитору усомниться в достоверности полученного результата.

Согласно рецензии на заключение эксперта, выбранные объекты - аналоги представляют собой либо помещения на первых этажах жилых домов, либо промышленные склады. Ни один из выбранных экспертом объектов не имеет статуса торгового центра, а также не является привлекательным для длительного отдыха и времяпрепровождения.

Согласно определению, приведенному экспертом на странице 6 заключения, аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Полагает, что выбранные объекты не могут соответствовать МТРЦ "Солнечный" по экономическим, техническим и материальным характеристикам, поскольку ни их масштаб, ни инфраструктура, ни назначение не могут считаться сопоставимыми.

Будучи уверенным в явной несопоставимости оцениваемого объекта с объектами-аналогами, сомнительности и правильности методологической составляющей проведенной экспертизы, заявитель обратился в экспертную организацию ООО "Объектив" для проведения рецензирования заключения эксперта.

В частности, рецензент указывает на нижеследующие существенные недостатки заключения эксперта:

- согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности, при проведении оценки необходимым содержанием требования законодательства считается использование Федеральных стандартов оценки. Эксперт игнорирует при производстве экспертизы требования следующих Федеральных стандартов: ФСО N 1, ФСО N 2 и ФСО N 7. Так, в перечне нормативных документов и специальной литературы, которыми руководствовался эксперт при составлении заключения, сведений о применении в ходе экспертизы ФСО не содержится;

- в заключении эксперта отсутствует анализ рынка аренды недвижимости, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта экспертизы", отсутствует информация о спросе и предложении на рынке аренды Нового Уренгоя;

- при описании нежилых помещений эксперт неполно описал основные характеристики объектов недвижимости: описание здания, в котором расположены помещения, местоположение, транспортная доступность, интенсивность пешеходного потока, отделка помещений и т.д., однако, в результате применения корректировок приходит к выводу, что количественные и качественные характеристики объектов позволяют делать вывод о нижнем уровне корректировки на этаж расположения, что оказывает значительное влияние на рыночную стоимость (права аренды). Обоснование этому отсутствует. В соответствии с ФСО N 3, пункт 5 "Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".

Проверяя наличие и полноту анализа рынка объекта экспертизы и ценообразующих факторов, рецензент также установил:

- экспертом не проведен полно и основательно анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на рынок недвижимости. Характеристики рынка, в частности скидки на торг и некоторые прочие корректировки, используемые в расчетах, зависят от активности соответствующего сегмента рынка. Они принимают различные значения от ликвидности того сегмента, к которому относятся оцениваемые объекты. Только после полного и основательного анализа рыночной информации следует принимать решение относительно того, к какому рынку (активному/неактивному) следует отнести оцениваемые объекты. Выявлен факт нарушения требований ФСО N 3, п.5, п.11, ФСО 7, п.11.

- экспертом был некорректно выбран сегмент рынка, в результате чего допущены крайне некорректные сравнения уникального МТРЦ "Солнечный" с объектами, даже не имеющими статус торговых центров.

Так 1 объект сравнения, расположенный по адресу г. Новый Уренгой, Ямало-Ненецкий автономный округ, микрорайон Оптимистов, 2к1, не имеет статуса торгового центра и при этом, не имеет, ни автомобильной парковки, ни эскалаторов, дающих возможность посетителям с детьми и людям с ограниченными возможностями спокойно передвигаться по торговым

площадям, - площадь МТРЦ Солнечный в 40 раз больше, чем площадь объекта (аналога) -1.

Например: Аналог N 1 на стр.81 заключения эксперта. Расположен: г. Новый Уренгой, Ямало-Ненецкий автономный округ, микрорайон Оптимистов, 2к1.

Данный аналог является встроенным помещением и расположен в жилом доме. Уступает по проходимости, по представляемым услугам, по местоположению, по привлекательности и т.д. объекту экспертизы и не может с ним сравниться по ценовой категории.

Аналог N 2 на стр.55 заключения эксперта. Расположен: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ Новый Уренгой, район АЗС Нефто на ул. Таежная.

Данный склад сильно разнится от складских помещений объекта экспертизы, находится вне торгового центра. Предназначен больше для производственных целей и соответственно лежит в отличном ценовом сегменте от объекта экспертизы. Остальные подобранные аналоги находятся в отличном ценовом сегменте, т.е. вне сегмента рынка исследуемых объектов.

Сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы - это помещения, расположенные в торговых центрах, сопоставимых по наполняемости с такими торговыми центрами города как, ТЦ "Проспект", ТРЦ "Гудзон", ТЦ "Вертолет". В итоге, анализируя фактические данные о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект экспертизы, рецензентом выявлено явное несоответствие фактических ставок аренды на помещения в ТЦ на дату экспертизы со ставками аренды подобранных аналогов, представленных в заключении.

Так, например: в январе 2016 года сдавались площади в ТД "Север" по цене 1100 руб. за кв. м. в месяц, в отличие от подобранных экспертом объектов аналогов по цене предложения от 400 до 800 руб. кв. м. в месяц.

Кроме того, рецензент обращает внимание на то обстоятельство, что ставки аренды по фактически существовавшим в исследуемый период договорам, на основании которых в аренду и субаренду сдавались площади в МТРЦ "Солнечный", существенно выше арендных ставок по оспариваемому договору и дополнительным соглашениям.

Так, рецензент отмечает, что сравнение имеющихся и подтвержденных ставок аренды торговых площадей в МТРЦ "Солнечный" наглядно демонстрирует, что ООО "Якиманка", арендуя по договору N 107 АД торговые площади на первом этаже по 280 - 1200 рублей за квадратный метр, сдает эти же площади своим субарендаторам по 900 - 4000 рублей за квадратный метр, что подтверждается договорами субаренды:

- договор 003/ЯКИ от 01.04.2018 между ООО "Якиманка" и ИП Джанмурадова А.Н. со ставкой 3 900 руб. за кв.м. торговой площади на 1 этаже МТРЦ "Солнечный",

- договор 005/ЯКИ от 20.07.2018 между ООО "Якиманка" и ИП Айрапетян С.П. со ставкой 3 600 рублей за кв.м. торговой площади на 1 этаже МТРЦ "Солнечный",

- договором 008/ЯКИ от 01.05.2018 между ООО Якиманка и ИП Малый СВ. со ставкой 4 000 руб. за кв.м. торговой площади на 1 этаже МТРЦ "Солнечный"

и множеством других договоров субаренды, заключенных ООО "Якиманка" с фактическими субарендаторами.

Стоимостные показатели по договорам аренды, заключенным напрямую между ООО "Анкор Девелопмент" и реальными арендаторами МТРЦ "Солнечный" составляли от 3 304 руб. до 9 440 руб. за кв.м. торговой площади на 1 этаже МТРЦ "Солнечный". Данные стоимостные показатели могли и должны были быть приняты во внимание экспертом некоммерческой организации "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки".

Так рецензентом сделаны выводы о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности и достаточности, предусмотренных федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки (что напрямую противоречит выводу суда, озвученному выше по тексту).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость провед