Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2021 г. N 20АП-5274/20 по делу N А09-1088/2019

г. Тула

29 января 2021 г.

Дело N А09-1088/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2021 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В., судей Григорьевой М.А., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кулешовой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Фамер-Девелопмент" Ягубовой А.М. - Галингер А.Ю. (доверенность от 05.08.2020),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройТранс"

на определение Брянской области от 03.11.2020

по делу N А09-1088/2019 (судья Артемьева О.А.),

вынесенное по заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Фамер-Девелопмент" Ягубовой Александры Михайловны о разрешении разногласий по утверждению положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества,

в рамках дела по заявлению Журавчака Владимира Вячеславовича о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Фамер-Девелопмент"

УСТАНОВИЛ:

30.11.2015 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Федеральной налоговой службы в лице Инспекции Федеральной налоговой службы N 27 по г.Москве о признании общества с ограниченной ответственностью "Фамер-Девелопмент" (далее - ООО "Фамер-Девелопмент") несостоятельным (банкротом).

Определением от 15.02.2016 указанное заявление уполномоченного органа было принято к производству суда, возбуждено производство по делу N А40-231039/15-4-668 Б, назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления.

07.04.2016 Журавчак Владимир Вячеславович обратился с заявлением в Арбитражный суд города Москвы о признании ООО "Фамер-Девелопмент" несостоятельным (банкротом).

Определением от 29.04.2016 заявление Журавчака В.В. принято к производству, рассмотрение заявления отложено до рассмотрения заявления ФНС России в лице ИФНС России N 27 по г.Москве о признании ООО "Фамер-Девелопмент" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2017 утверждено мировое соглашение между ФНС России в лице ИФНС России N 27 по г.Москве, производство по заявлению уполномоченного органа о признании ООО "Фамер-Девелопмент" несостоятельным (банкротом) в рамках дела N А40-231039/15-4-668 Б прекращено.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2018 заявление Журавчака В.В. признано обоснованным, в отношении ООО "Фамер-Девелопмент" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Красников Антон Михайлович.

19.11.2018 Арбитражным судом г. Москвы вынесено определение о применении при банкротстве ООО "Фамер-Девелопмент" положений параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Дело N А40-231039/15-4-668 Б по заявлению уполномоченного органа ФНС России (ИФНС России N 27 по городу Москве) о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Фамер-Девелопмент" передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Брянской области.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 определение суда первой инстанции от 19.11.2018 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.07.2019 (резолютивная часть объявлена 23.07.2019) общество с ограниченной ответственностью "Фамер-Девелопмент" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Ягубова Александра Михайловна, член Союза арбитражных управляющих "Возрождение" саморегулируемая организация.

09.07.2020 конкурсный управляющий ООО "Фамер-Девелопмент" Ягубова Александра Михайловна обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором - Комитетом по ЖКХ Брянской городской администрации и утверждении положения о порядке сроках и условиях реализации имущества ООО "Фамер-Девелопмент", находящегося в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации, в редакции, представленной конкурсным управляющим.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2020 заявление конкурсного управляющего ООО "Фамер-Девелопмент" удовлетворено. Судом утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества ООО "Фамер-Девелопмент", находящегося в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации, в редакции, предложенной конкурсным управляющим в Положении о порядке и условиях проведения торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Фамер-Девелопмент", установлена начальная цена реализации в размере 26 670 000 руб. следующего имущества:

Лот N 1:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки. Под многоквартирные жилые дома максимальной высотой - до 10 этажей (дополнительно допускается мансардный этаж), общей площадью 2 796 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", кадастровый номер 32:28:0042709:291, начальная цена продажи 4 220 000 руб.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки. Под многоквартирные жилые дома максимальной высотой - до 10 этажей (дополнительно допускается мансардный этаж), общей площадью 7 918 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", кадастровый номер 32:28:0042709:276, начальная цена продажи 9 700 000 руб.,

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 2-х секционного кирпичного дома), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0042709:276, местонахождение: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 5 005 000 руб.;

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 2-х секционного кирпичного дома), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042709:276 и 32:28:0042709:291, местонахождение: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 5 005 000 руб.;

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 1-носекционного кирпичного дома), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042709:276 и 32:28:0042709:291, местонахождение: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 2 740 000 руб.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2020, ООО "СтройТранс" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Фамер-Девелопмент" Фоминой А.М. в утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества ООО "Фамер-Девелопмент" в редакции, предложенной конкурсным управляющим в Положении о порядке и условиях проведения торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Фамер-Девелопмент", отказать. В обоснование доводов жалобы ООО "СтройТранс" указывает на то, что оценка, представленная конкурсным управляющим и принятая судом, является необоснованной, реализация земельных участков, исходя из заниженной стоимости, нарушает права кредиторов. Ссылается на отсутствие у реализуемого в рамках настоящего спора имущества статуса обеспеченного залогом Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации. Приводит доводы об отсутствии постановки объектов незавершенного строительства на кадастровый учет.

Заявитель жалобы представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежаще о времени и месте рассмотрения жалобы.

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, поддержанный представителем в судебном заседании, против доводов жалобы возражает, просит обжалуемое определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.09.2018 по делу N А40-231039/2015 в реестр требований кредиторов ООО "Фамер-Девелопмент" включены требования Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации в размере 35 255 770 руб. - основной долг, а также 2 300 988 руб. 29 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Указанная выше задолженность подтверждается, в том числе решениями Арбитражного суда Брянской области по делам N А09-2014/2015, N А09-2016/2015, NА09-2017/2015, N А09-2018/2015, N А09-2019/2015, N А09-2020/2015, N А09-2021/2015, N А09-2022/2015, N А09-2023/2015, N А09-2024/2015, N А09-2025/2015, NА09-2026/2015, N А09-2027/2015, N А09-2028/2015, N А09-2029/2015, N А09-2030/2015, N А09-2031/2015, N А09-2032/2015, N А09-2033/2015, N А09-2034/2015, NА09-2035/2015, N А09-2036/2015.

Вышеперечисленными решениями Арбитражного суда Брянской области установлено, что в декабре 2013 года между ООО "Фамер-Девелопмент" (застройщик) и Комитетом по ЖКХ Брянской городской администрации (участник долевого строительства) были заключены договоры (муниципальные контракты) на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, прошедшие в установленном порядке государственную регистрацию.

Предварительное описание объектов долевого строительства по указанным муниципальным контрактам согласно проектной документации: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, юго-западная сторона завода "Литий", строительная позиция N 14 (пункт 1.3 контрактов).

Пунктом 1.4 муниципальных контрактов было установлено, что право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника долевого строительства возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, подтверждают следующие документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок:

- свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 400936 от 26.10.2013 земельного участка, кадастровый номер 32:28:0042709:291, площадь земельного участка 2 796 кв.м,

- свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 400942 от 26.10.2013 земельного участка, кадастровый номер 32:28:0042709:276, площадь земельного участка 7 918 кв.м.

По результатам проведенной инвентаризации имущества должника конкурсным управляющим ООО "Фамер-Девелопмент" указанные земельные участки и расположенные на них неотделимые улучшения - 3 объекта незавершенного строительства (фундамент жилых 5-этажных кирпичных домов) были включены в конкурсную массу.

Конкурсным управляющим проведена оценка указанного имущества должника с привлечением независимого оценщика - ИП Синютина Е.Н.

По результатам оценки ИП Синютиным Е.Н. составлен отчет N 15-2/2019 об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 10.03.2020, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 10.03.2020 составляет 26 670 000 руб.

В целях реализации принадлежащего должнику имущества, конкурсным управляющим 26.05.2020 было проведено собрание участков строительства ООО "Фамер-Девелопмент" в форме заочного голосования по вопросам:

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным ст.201.10 Закона о банкротстве,

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным ст.201.11 Закона о банкротстве,

- о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со ст.201.15-1 Закона о банкротстве.

Участники собрания кредиторов от 26.05.2020 проголосовали 100% голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов против принятия решения по обозначенным вопросам.

02.06.2020 конкурсный управляющий обратился к залоговому кредитору - Комитету по ЖКХ Брянской городской администрации с предложением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога.

Залоговым кредитором Проект положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации, конкурсному управляющему представлен не был.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве определено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Законом.

Конкурсный управляющий ООО "Фамер-Девелопмент" Ягубова Александра Михайловна обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором - Комитет по ЖКХ Брянской городской администрации и утверждении положения о порядке сроках и условиях реализации имущества ООО "Фамер-Девелопмент", находящегося в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации, в редакции, представленной конкурсным управляющим.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего ООО "Фамер-Девелопмент", суд исходил из того, что залоговому кредитору представлены как проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества, так и отчеты независимого оценщика по оценке имущества. Отчеты независимого оценщика кредиторами не оспорены, также не представлены кем-либо из участников дела о несостоятельности (банкротстве) сведения о наличии иной стоимости имущества.

При этом суд обоснованно руководствовался следующим.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) участник строительства - это физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) установлено, что предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

В соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается вышеуказанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно пункту 5 статьи 201.12.1 Закона о банкротстве решение собрания участников долевого строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками долевого строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований участников строительства по такому объекту. Участники долевого строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения.

Судом установлено, что залоговому кредитору представлены отчеты независимого оценщика по оценке имущества и проект Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества, находящегося в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации.

Согласно отчету Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" N 15-2/2020 об оценке рыночной стоимости земельных участков и объектов незавершенного строительства на них, расположенных в Фокинском районе г.Брянска, принадлежащих ООО "Фамер-Девелопмент", по состоянию на 10.03.2020, рыночная стоимость объектов оценки составляет 26 670 000 руб., в том числе:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки. Под многоквартирные жилые дома максимальной высотой - до 10 этажей (дополнительно допускается мансардный этаж), общей площадью 2 796 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", кадастровый номер 32:28:0042709:291, начальная цена продажи 4 220 000 руб.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки. Под многоквартирные жилые дома максимальной высотой - до 10 этажей (дополнительно допускается мансардный этаж), общей площадью 7 918 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", кадастровый номер 32:28:0042709:276, начальная цена продажи 9 700 000 руб.,

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 2-х секционного кирпичного дома), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0042709:276, местонахождение: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 5 005 000 руб.;

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 2-х секционного кирпичного дома), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042709:276 и 32:28:0042709:291, местонахождение: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 5 005 000 руб.;

- объект незавершенного строительства (фундамент жилого 5-этажного 1-носекционного кирпичного дома), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042709:276 и 32:28:0042709:291, местонахождение: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий", начальная цена продажи 2 740 000 руб.

Отчеты независимого оценщика кредиторами не обжалованы, сведения о наличии иной стоимости имущества не представлены.

Ходатайств о проведении экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки, участниками судебного процесса по делу о несостоятельности (банкротстве) также не заявлено.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции установлено, что разногласия в отношении стоимости предмета залога между конкурсным управляющим и залоговым кредитором отсутствуют.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции утвердил положение о порядке, сроках, условиях и цене реализации имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим ООО "Фамер-Девелопмент", поскольку разработанное конкурсным управляющим положение о продаже имущества должника не противоречит императивным требованиям закона и по существу соответствует целям конкурсного производства, направленным на реализацию конкурсной массы и последующее удовлетворение требований кредиторов, с установлением начальной продажной цены имущества в соответствии с рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Доводы жалобы ООО "СтройТранс" о том, что оценка, представленная конкурсным управляющим и принятая судом, является необоснованной, реализация имущества должника исходя из заниженной стоимости нарушает права кредиторов, не принимается судом во внимание, поскольку заявителем жалобы, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие об иной стоимости имущества должника, никаких документально подтвержденных доводов относительно неправомерности указанных в отчете выводов конкурсным кредитором не представлено.

Кроме того, реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения, результаты оценки рыночной стоимости имущества для целей совершения сделки с объектами оценки носит лишь рекомендательный характер. Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у реализуемого в рамках настоящего спора имущества статуса обеспеченного залогом Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации являются несостоятельными в силу следующего.

Определением от 20.09.2018 требования Комитета по жилищно-коммунальному хозяйства Брянской городской администрации включены в реестр требований кредиторов ООО "Фамер-Девелопмент" в размере 35 255 770,00 руб. - основной долг, 2 300 988,29 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указанные требования обеспечены залогом имущества должника в виде двух земельных участков, трех объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: обл. Брянская, г. Брянск, Фокинский район, Юго-Западная сторона завода "Литий" в силу положений пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи.

Таким образом, рассматриваемое в рамках настоящего обособленного спора имущество находится в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации в силу закона.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии постановки объектов незавершенного строительства на кадастровый учет были предметом рассмотрения суда первой инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как пояснила конкурсный управляющий ООО "Фамер-Девелопмент" в ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции, из Отчета оценщика об оценке имущества, находящегося в залоге Комитета по ЖКХ Брянской городской администрации, следует, что на земельном участке, подлежащем реализации, наличествуют объекты незавершенного строительства. Указанные объекты незавершенного строительства представляют собой фундаменты недостроенных зданий. До введения процедуры конкурсного производства бывшим руководителем должника в отношении ООО "Фамер-Девелопмент" не предпринимались меры по постановке данных объектов незавершенного строительства на кадастровый учет, внесению записи об объектах в единый государственный реестр недвижимости. В этой связи подготовка к процедуре регистрации рассматриваемого объекта была начата конкурсным управляющим после получения проектной документации в отношении рассматриваемых объектов.

При подготовке к процедуре государственной регистрации объектов незавершенного строительства конкурсным управляющим установлено, что возведенные объекты по объемам и площади не соответствуют данным, указанным в проектной документации, что свидетельствует о потенциальной невозможности подготовки технического плана объектов.

С учетом данных обстоятельств, составление указанного технического плана, а также проведение регистрации с наибольшей степенью вероятности невозможны, а также повлекут необоснованные значительные расходы, возложенные на конкурсную массу должника.

Между тем, временное отсутствие записи регистрирующего органа о факте наличия права собственности на рассматриваемые объекты незавершенного строительства не препятствует утверждению Положения о реализации имущества должника, обеспеченного залогом конкурсного кредитора, так как Оценка рассматриваемого имущества должника проведена с учетом факта последующей регистрации права собственности. Кроме того, залоговый кредитор не имеет возражений относительно установленной цены имущества в редакции Положения, представленной конкурсным управляющим.

Следовательно, факт внесения записи регистрирующего органа о праве собственности Должника на рассматриваемые объекты незавершенного строительства не имеет значения при определении порядка, сроков и условий его реализации, указанный процесс регистрации может длиться в течение неопределенного продолжительного срока, в течение которого конкурсным управляющим могут быть начаты процедуры реализации имущества должника, предшествующие его непосредственной продаже.

Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 03.11.2020 по делу N А09-1088/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мосина

Судьи

М.А. Григорьева О.Г. Тучкова