Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2022 г. N 18АП-11318/21 по делу N А07-9040/2018

г. Челябинск

27 января 2022 г.

Дело N А07-9040/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кожевниковой А.Г.,

судей Калиной И.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой О.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Башкирская лесопромышленная компания" Бондаренко Алексея Анатольевича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2021 по делу N А07-9040/2018.

В судебное заседание явились:

представители общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Группа компаний "Строй - Девелопмент" - Брюханова Лариса Николаевна, доверенность от 01.01.2022; Паникарова Юлия Вячеславовна, доверенность от 10.01.2022;

представитель Лещенко Константина Александровича - Брюханова Лариса Николаевна, доверенность от 02.04.2021;

представитель общества с ограниченной ответственностью "Башкирская лесопромышленная компания" - Егизарян Сурен Тигранович, по доверенности от 10.01.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2019 (резолютивная часть от 24.09.2019) ООО "БашЛПК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден арбитражный управляющий Бондаренко Алексей Анатольевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация Арбитражных управляющих Центрального федерального округа".

В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий ООО "Башкирская лесопромышленная компания" Бондаренко А.А. обратился с заявлением к Хусаиновой Танзиле Касимовне (ответчик-1) об оспаривании сделки, указав, что оспариваемая сделка является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", сделка совершена злоупотреблением сторон сделки правом (статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, в уточненном в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлении конкурсный управляющий должником просил о следующем.

1. Признать договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016, заключенного между ООО "Башкирская лесопромышленная компания" и Хусаиновой Т.К., недействительной сделкой.

2. Истребовать из чужого незаконного владения ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (ИНН 0265048640, ОГРН 1190280028190) (ответчик-2) следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:366 общей площадью 5 797 +/- 27 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:367 общей площадью 3 681+/- 21 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:368 общей площадью 3 779 +/- 22 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:369 общей площадью 3 639 +/- 21 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:370 общей площадью 4 876+/- 24 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:371 общей площадью 7 667 +/- 31 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:372 общей площадью 14 358 +/- 42 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:373 общей площадью 770 +/- 10 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:374 общей площадью 58 +/- 3 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:375 общей площадью 35 +/- 2 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:376 категория земель: предоставление коммунальных услуг;

- земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:377 общей площадью 37 +/- 2 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия.

К участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц привлечен Лещенко Константин Александрович.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить определение суда полностью.

После принятия апелляционной жалобы судебное заседание по ее рассмотрению откалывалось с учетом предмета и основания предъявленных требований, круга обстоятельств, подлежащих выяснению и доказыванию, доводов и возражений по заявлению, изложенных в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе, содержания представленных в дело доказательств, в целях проверки законности и обоснованности судебного акта, доводов жалобы и возможности установления значимых для дела обстоятельств.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Присутствующие участники процесса в судебном заседании заявили суду свои позиции относительно доводов апелляционной жалобы (согласно протоколу судебного заседания).

В ходе апелляционного производства на основании статей 9, 65, 66, 81, 159, 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом к материалам дела приобщены и рассмотрены:

- отзыв Хусаинова Т.К. на апелляционную жалобу (вх. 48780 от 06.09.2021) и возражения на этот отзыв от конкурсного управляющего (вх. 50262 от 13.09.2021); отзыв на апелляционную жалобу от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 48138 от 01.09.2021);

- дополнительные доказательства от конкурсного управляющего (вх. 54746 от 07.10.2021); дополнительные доказательства от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 55602 от 12.10.2021), письменные пояснения от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 55595 от 12.10.2021);

- дополнительные доказательства от конкурсного управляющего (вх. 59460 от 09.11.2021); дополнительные доказательства от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 62690 от 22.11.2021, вх. 62658 от 22.11.2021); письменные пояснения от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 62659 от 22.11.2021); отзыв на пояснения от конкурсного управляющего (вх. 62 969 от 23.11.2021); рассмотрены ходатайства о назначении судебной экспертизы от конкурсного управляющего и приобщен ответ эксперта от 17.11.2021, согласно которому проведение экспертизы будет возможно только в 4 квартале 2021 года;

- дополнительные доказательства от УФНС по РБ, представленные во исполнение требований суда (вх. 68605 от 22.12.2021); дополнительные пояснения от конкурсного управляющего (вх. 1004 от 12.01.2022, исх. Бн от 20.01.2022); дополнительные доказательства от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" (вх. 2276 от 18.01.2022); дополнительные пояснения от ООО Специализированный застройщик "Строй-Девелопмент" и третьего лица Лещенко К.А. от 19.01.2022.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.12.2016 между ООО "Башкирская лесопромышленная компания" (Продавец) и Хусаиновой Т.К. (Покупатель) заключен договор купли - продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016 (Договор-1).

Согласно пункту 1.1 Договора-1 "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает в собственность и оплачивает объекты недвижимого имущества и земельный участок с кадастровым N 02:57:031104:95, на котором расположены объекты недвижимого имущества, перечень которого указан в приложении N 1, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, следующие объекты недвижимого имущества.

Здание общей площадью 30,7 кв.м., стоимость 12 843,30 руб.

Здание общей площадью 31,80 кв.м., стоимость 17 796,21 руб.

Здание общей площадью 123,40 кв.м., стоимость 37 097,80 руб.

Здание общей площадью 58,60 кв.м., стоимость 22 097,98 руб.

Здание общей площадью 180,40 кв.м., стоимость 50 282,29 руб.

Здание общей площадью 9,0 кв.м., стоимость 10 771,25 руб.

Здание общей площадью 342,0 кв.м., стоимость 93 210,28 руб.

Здание общей площадью 291,80 кв.м., стоимость 80 781,16 руб.

Здание общей площадью 359,30 кв.м., стоимость 97 477,36 руб.

Здание общей площадью 703,30 кв.м., стоимость 96 171,46 руб.

Здание общей площадью 20,30 кв.м., стоимость 13 791,09 руб.

Здание общей площадью 415,9 кв.м., стоимость 116 245,21 руб.

Здание общей площадью 5,90 кв.м., стоимость 9 902,10 руб.

Здание общей площадью 34,90 кв.м., стоимость 24 752,70 руб.

Здание общей площадью 109,40 кв.м., стоимость 34 008,88 руб.

Здание общей площадью 3 935,0 кв.м., стоимость 924 242,12 руб.

Здание общей площадью 24,40 кв.м., стоимость 14 219,61 руб.

Здание общей площадью 165,10 кв.м., стоимость 36 496,30 руб.

Здание общей площадью 512,0 кв.м., стоимость 95 240,46 руб.

Здание общей площадью 126,80 кв.м., стоимость 20 533,27 руб.

Здание общей площадью 23,10 кв.м., стоимость 17796,21 руб.

Здание общей площадью 315,40 кв.м., стоимость 81 056,11 руб.

Сооружения - ворота, стоимость 5 999,76 руб., ограждение, стоимость 149 461,47 руб., подъездные асфальто-бетонные пути, стоимость 35 690,85 руб.

Земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:95, общей площадью 45 642 кв.м., стоимостью 902 034,78 руб.

Местонахождение вышеуказанных объектов недвижимости: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 19.

Общая стоимость указанных в Договоре-1 объектов недвижимости определена в размере 3 000 000,00 руб.

Из материалов дела следует, что Хусаиновой Т.К. осуществлена процедура государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Часть приобретенных Хусаиновой Т.К. объектов снесены.

Конкурсный управляющий, оспаривая Договор-1, указывал на то, что кадастровая стоимость отчужденных объектов недвижимости на момент заключения договора купли-продажи значительно превышала их продажную стоимость. По мнению заявителя, по Договору-1 спорные объекты недвижимости отчуждены по явно заниженной цене - всего за 3 000 000,00 руб., в результате совершения оспариваемой сделки должник лишился имущества, не получил встречного равноценного исполнения. Полагает, что Хусаинова Т.К., действуя добросовестно и разумно, должна была знать, что заключение и исполнение оспариваемой сделки является убыточным для должника. Указывает, что отсутствуют документы, подтверждающие оплату Хусаиновой Т.К. по спорной сделке.

При рассмотрении требований управляющего суд учитывал, что согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка совершена 03.12.2016, т.е. в течение трех лет до принятия заявления о признании банкротом (11.05.2018), следовательно, для оценки сделки необходимо установить обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При этом, при рассмотрении настоящего дела суд определил, что:

-Хусаинова Т.К. не являлась (является) заинтересованным в отношении должника лицом, входит в круг лиц, контролирующих должника,

-на момент совершения оспариваемой сделки должник не отвечал признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества должника,

-до подписания спорного договора была произведена независимая оценка объектов недвижимости и с учетом оценки спорного имущества сторонами определялась цена их продажи;

-факт оплаты Хусаиновой Т.К. приобретенных объектов недвижимости подтверждается Квитанцией к ПКО N 147 от 03.12.2016, согласно которой Хусаиновым А.Г. от имени Хусаиновой Т.К. в кассу должника внесены денежные средства в сумме 3 000 000,00 рублей. Из материалов дела следует, что внесенные Хусаиновой Т.К. в кассу должника денежные средства, кассиром, получившим от "Покупателя" денежные средства, перечислены на расчетный счет общества, как "Поступления от продажи товаров".

Также суд учел доводы Хусаиновой Т.К. о том, что приобретаемые здания и сооружения на момент их продажи находились в неудовлетворительном состоянии, объекты длительное время собственником не использовались, фактически находились в заброшенном состоянии, решив, что такие доводы сторонами не опровергнуты.

Кроме того суд определил, что доказательств того, что отчуждаемое должником имущество использовалось в деятельности общества, было интересны для кредиторов, потенциальных покупателей, материалы дела не содержат.

Определив, что в рассматриваемом деле доказательств того, что на момент совершения оспариваемой сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, Хусаинова Т.К. является заинтересованным в отношении должника лицом, заключая спорный договор, знала или должна была знать о том, что заключением оспариваемого договора причиняется вред имущественным правам кредиторов, суду не представлено,, суд решил, что оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, применительно ст. 61.2 Закона о банкротстве, не имеется.

Рассматривая доводы конкурсного управляющего о признаках недобросовестности ответчика суд учитывал, что в рамках рассмотрения обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего должником о признании договора купли - продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016, заключенного между должником и Хусаиновой Танзилей Касимовной, недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, судом была назначена экспертиза.

Согласно экспертного заключения эксперта автономной некоммерческой организации Региональное Бюро Экспертиз (АНО РБЭ) Михайловой Ирины Александровны рыночная стоимость объектов недвижимости и земельного участка, переданного обществом с ограниченной ответственностью "Башкирская лесопромышленная компания" Хусаиновой Т.К. по договору купли - продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016, указанных в Приложении N 1 к договору купли - продажи от 03.12.2016, по их состоянию на 03.12.2016 составляет 31 064 600,00 руб.

В заключении эксперт подтверждает тот факт, что объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке имели физический износ более чем на 80%.Таким образом, экспертным заключением подтвержден тот факт, что объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, длительное время не использовались и находились в ненадлежащем состоянии.

Суд счел, что Хусаинова Т.К., приобретая спорное имущество, обладая сведениями об оценке спорного имущества, сведениями о состоянии приобретаемого имущества, оценивая дальнейшие вложения для последующего использования приобретаемого имущества, не могла знать и не была обязана осуществлять дополнительные мероприятия по установлению реальной рыночной стоимости спорного имущества.

Тот факт, что в последующем иной эксперт определил другую стоимость отчуждаемого имущества, с учетом всех обстоятельств по делу, суд не расценил как то, что Хусаинова Т.К. действовала недобросовестно, с целью причинения вреда правам кредиторов.

Также суд учел, что Хусаинова Т.К. приобрела спорное имущество 03.12.2016, за 1 год 5 месяцев до принятия заявления о признании банкротом (11.05.2018), а в последующем, в течение 2 лет 4 месяцев открыто владела спорным имуществом (до 05.04.2019), в том числе течение года после возбуждения дела о банкротстве.

Суд счел, что доказательств того, что в результате совершения оспариваемой сделки причинён вред имущественным правам других кредиторов, заключение оспариваемой сделки привело к уменьшению имущества компании должника, что привело к частичной утрате кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет этого имущества, в рассматриваемом деле не имеется.

Суд также решил, что доказательств того, что оспариваемый договор составлен исключительно для вывода принадлежащего должнику имущества из конкурсной массы должника, заявителем не представлено, доводы заявителя основаны на предположениях.

При указанных обстоятельствах суд определил, что оснований для признания оспариваемой сделки должника недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, не имеется.

Далее суд установил, что 05.04.2019 Хусаинова Т.К. по договору купли-продажи от 05.04.2019 реализовала часть объектов недвижимого имущества Лещенко Константину Александровичу.

В последующем, на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества и земельного участка от 14.06.2019 Лещенко К.А. реализовал объекты недвижимого имущества ООО Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент", которое 18.02.2020 из спорного земельного участка с кадастровым номером 02:57:031104:95 (45 642 кв.м.) выделило земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.).

25.02.2020 ООО Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.) разделило на 12 новых земельных участков с кадастровыми номерами N 02:57:031104:366, N 02:57:031104:367, N 02:57:031104:368, N 02:57:031104:369, N 02:57:031104:370, N 02:57:031104:371, N 02:57:031104:372, N 02:57:031104:373, N 02:57:031104:374, N 02:57:031104:375, N 02:57:031104:376, N 02:57:031104:377.

В заявлении конкурсный управляющий должником просил суд истребовать из незаконного владения ООО Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент в пользу должника имущество, переданное по недействительной сделке (вновь образованные земельные участки).

Отказывая конкурсному управляющему суд указал, что между Лещенко К.А. и Хусаинова Т.К. заключен договор купли-продажи спорного имущества.

В последующем, между Лещенко К.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" заключен договор купли-продажи спорного имущества.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись о регистрации. Денежные средства оплачены в полном объеме, в сроки, предусмотренные договором.

Право собственности Хусаиновой Т.К. на спорные объекты недвижимости, на момент заключения оспариваемого договора, было зарегистрировано в ЕГРП на основании действительного договора, за более чем за 1 год до возбуждения дела о банкротстве, указание на наличие ограничений (обременений) в ЕГРП отсутствовали.

При таких обстоятельствах суд счел, что поведение сторон сделки (ответчиков) при заключении договора купли-продажи на спорный объект в целом не противоречит стандартному поведению участников рынка недвижимого имущества. Какие-либо обременения в отношении отчуждаемого имущества на момент последующей продажи спорного имущества отсутствовали, сделка заключалась напрямую между титульными собственниками и покупателями, т.е. без явных рисков для нового собственника.

В связи с тем, что заявителем не подтверждено выбытие спорного имущества помимо воли должника, а также недобросовестность последнего приобретателя спорного имущества, суд решил, что основания для удовлетворения виндикационных требований отсутствуют.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Ответчик 1 ссылается на проведенный в досудебном порядке независимый Отчет N 27/09-2016 от 11.11.2016, которым стоимость 26 объектов установлена в размере 3 000 000 рублей.

Определением от 26.11.2020 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости 26 объектов недвижимости на дату отчуждения (03.12.2016). Согласно заключению эксперта АНО РБЭ рыночная стоимость 26 объектов недвижимости на дату отчуждения (03.12.2016) составляет 31 064 600 рублей.

Выводы эксперта в установленном АПК РФ порядке (путем проведения повторной, дополнительной экспертизы) ответчиками не опровергнуты, несмотря на то, что суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал Ответчикам заявить соответствующие ходатайства.

Хусаинова Т.К. (Ответчик 1) являлась фактически заинтересованным в отношении должника лицом, ввиду следующего. 03.12.2016 Должник по договору купли продажи от за 3 000 000 рублей продает Хусаиновой Т.К. 26 объектов недвижимости, при том, что рыночная стоимость объектов на дату заключения договора составляла - 31 064 600 рублей.

05.04.2019 Хусаинова Т.К. (Ответчик 1) продает объекты недвижимости Лещенко К.А. (третье лицо) за 950 048 рублей 59 копеек.

14.06.2019 Лещенко К.А. (Продавец) за 150 000 000 рублей продает объекты недвижимости ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Покупатель), учредителем и генеральным директором которого является сам Лещенко К.А.

При этом ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" зарегистрировано в качестве юридического лица 22.04.2019.

Независимые участники рынка не приобретают друг у друга недвижимость по заниженной в десятки раз стоимости, приобретая объекты за 3 000 000 рублей не продают за 950 048 рублей 59 копеек.

Более того, обращает внимание суда, то обстоятельство, заключения первоначального договора купли продажи между ООО "БашЛПК" (Должник) и Хусаинова Т.К. (Ответчик 1).

Из проведенного во внесудебном порядке Отчета независимого оценщика N 27/09-2016 от 11.11.2016 следует, что ООО "БашЛПК" (Продавец) в лице бывшего президента Макаровой С.В. организовал проведение внесудебной оценки, в результате чего 26 объектов оценены и проданы за 3 000 000 рублей.

Продавец при обычных обстоятельствах старается реализовать товар по максимально высокой цене, а не организует оценку и реализацию объектов по стоимости в 10 раз ниже рыночной.

Более того, Хусаинова Т.К. (Ответчик 1), которая стала собственником объектов недвижимости в 2016 году, в суде поясняла, что на момент приобретения объекты уже находились в неудовлетворительном состоянии, начала активно перепродавать объекты недвижимости только в 2019 году, то есть после введения в отношении Должника процедуры наблюдения (10.09.2018)

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что Ответчик-1 фактически аффилирован с Должником.

При названных выше обстоятельствах в отношении ответчиков действует изложенная в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпция осведомленности другой стороны сделки об ущемлении прав кредиторов должника.

Не соответствует обстоятельствам дела довод суда первой инстанции о том, что Хусаинова Т.К., приобретая спорное имущество, обладая сведениями об оценке спорного имущества, сведениями о состоянии приобретаемого имущества, оценивая дальнейшие вложения для последующего использования приобретаемого имущества, не могла знать и не была обязана осуществлять дополнительные мероприятия по установлению реальной рыночной стоимости спорного имущества.

Так, согласно представленному отзыву Ответчика 1, последний никаких мер по проверке правомерности отчуждения 25 объектов недвижимости и земельного участка не предпринимал, имеющийся в материалах дела Отчет N 27/09-2016 от 11.11.2016 составлен по заказу ООО "БашЛПК", что прямо указано на первой странице отчета.

Более того, в самом Отчете N 27/09-2016 от 11.11.2016 указана кадастровая стоимость Земельного участок общей площадью 45 642 кв.м - 34 058 437, 86 рублей (л.д. 118, Том 2).

В определении N 305-ЭС16-11170 дело А41-19310/2014 (последний абзац лист 3 Определения) Верховный Суд РФ со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ N ВАС 10761/11), изложенной в Постановлении от 25.06.2013 года, отметил, что кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения.

Таким образом, даже из представленного Ответчиком 1 Отчета можно прийти к выводу о том, что стоимость 25 зданий и сооружений, земельного участка многократно превышает 3 миллиона рублей.

Суд пришел к выводу о том, что на дату заключения сделки соответствовала рынку продажа: здания общей площадью 703,30 кв.м. за 96 171,46 рублей, (аналоги, указанные оценщиком стоят - 6 000 000 рублей, 2 800 000 рублей (л.д. 67, Том 2); здания общей площадью 342,0 кв.м. за 93 210,28 рублей, (аналоги, указанные оценщиком стоят - 6 000 000 рублей, 2 800 000 рублей (л.д. 62 Том 2); здания общей площадью 291,80 КР.м, за 80 781.16 рублей, (аналоги, указанные оценщиком стоят - 6 000 000 рублей, 2 800 000 рублей (л.д. 63 Том 2); здания общей площадью 359, 30 кв.м за 97 477, 36 рублей, (аналоги, указанные оценщиком стоят - 6 000 000 рублей, 2 800 000 рублей (л.д. 65, Том 2).

При названных выше обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции о добросовестности Ответчика 1, об отсутствие у Ответчика-1 оснований сомневаться в законности заключенного Договора купли-продажи противоречит материалам дела.

Не соответствует обстоятельствам дела довод суда первой инстанции о том, что приобретаемые здания и сооружения на момент их продажи находились в неудовлетворительном состоянии, объекты длительное время собственником не использовались, фактически находились в заброшенном состоянии:

- в материалы дела представлены фотографии 26 объектов недвижимости по состоянию на 11.11.2016, из которых становится очевидным, что здания и сооружения находились в пригодном для эксплуатации состоянии (л.д. 125-130, Том 2),

- в представленном отчете оценщик в отсутствие какого-либо обоснования в таблице просто указывает состояние объектов - неудовлетворительное (л.д. 17, Том 2).

В представленном отчете отсутствует какое-либо исследование функционального состояния зданий и сооружений, проведенная в рамках настоящего спора судебная экспертиза установила недостоверность названного Отчета.

Ответчик-1 в качестве подтверждения неудовлетворительного состояния объектов недвижимости ссылался на акты обследования объектов недвижимости кадастровым инженером, в возражении на отзыв отмечал, что все 25 объектов снесены в 2017 году (л.д. 69, Том 1).

Акты обследования объектов недвижимости кадастровым инженером датированы 08.04.2019 (Хусаинова Т.К. 05.04,2019 продала 26 объектов Лещенко К.А.), заявления самого Ответчика 1, адресованные кадастровому инженеру, также датированы 2019 годом (л.д. 74-168, Том 1).

Таким образом, Ответчик 1 в декабре 2016 года приобретает непригодные объекты, однако лишь в апреле 2019 года кадастровый инженер, проводя осмотр, устанавливает обстоятельство сноса зданий.

При названных выше обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции о том, что на момент продажи объекты недвижимости находились в неудовлетворительном состоянии, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд апелляционной инстанции считает ошибочным то, что суд первой инстанции посчитал доказанным внесение в кассу Должника Хусаиновой Т.К. (Ответчик 1) 3 000 000 рублей наличными, отметив, что факт оплаты Хусаиновой Т.К. приобретенных объектов недвижимости подтверждается Квитанцией к ПКО N 147 от 03.12.2016, согласно которой Хусаиновым А.Г. от имени Хусаиновой Т.К. в кассу должника внесены денежные средства в сумме 3 000 000,00 руб.

Из материалов дела следует, что внесенные Хусаиновой Т.К. в кассу должника денежные средства, кассиром, получившим от "Покупателя" денежные средства, перечислены на расчетный счет общества, как "Поступления от продажи товаров".

Согласно представленному в материалы дела ответу от МИФНС N 27 по Республике Башкортостан суммарный доход Ответчика N 1 (Хусаинова Т.К.) за 2013, 2014, 2015, 2016 года составлял 6 930 рублей.

Таким образом, Ответчик N 1 (Хусаинова Т.К.) объективно не могла передать ООО "БашЛПК" 3 000 000 рублей, имея доход 6 930 рублей.

05.12.2016 года на расчетный счет ООО "БашЛПК" Мироновой О.А. внесены 3 000 000 рублей. В качестве источника поступления указано - "Поступление от продажи товаров 3 000 000 рублей"

В документе нет никакого упоминания о том, что денежные средства получены в рамках Договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016 либо получены от Хусаиновой Т.К.

Квитанция к приходному кассовому ордеру в силу пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 не является надлежащим доказательством передачи Хусаиновой Т.К. 3 000 000 рублей наличными.

На вопросы представителя конкурсного управляющего из каких соображений Хусаинова Т.К. (84 летняя пенсионерка) приобретала 26 объектов недвижимости и как оплачивала стоимость приобретенных объектов, представитель Ответчика 1 без представления доказательств, устно пояснил, что "использовались личные сбережения и средства членов семьи".

Таким образом, не доказан факт наличия у Ответчика 1 финансовой возможности передать Должнику 3 000 000 рублей на основании голословного заявления представителя Ответчика 1.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума N 63) оспаривающее сделку лицо должно доказать наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления)

Следовательно, доказывание неплатежеспособности Должника на момент совершения сделки не является обязательным условием признания сделки недействительным.

В силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Заявитель представил доказательства о том, что реализации 25 объектов недвижимости и земельного участка по многократно заниженной цене (за 3 000 000 рублей) само по себе преследовало цель причинить вред имущественным правам кредиторов, поскольку в результате совершения сделки Должник не получил причитающиеся ему денежные средства, Должник, Хусаиновой Т.К. (Ответчик 1), ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Ответчик 2) Лещенко К.А. (третье лицо) являются аффилированными между собой лицами, в связи с чем не могли не знать о порочности сделки.

В процессе рассмотрения настоящего обособленного спора установлено, что 05.04.2019 Хусаинова Т.К. по договору купли-продажи реализовала часть объектов недвижимого имущества Лещенко Константину Александровичу.

14.06.2019 Лещенко К.А. реализовал объекты недвижимого имущества ООО Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент", которое 18.02.2020 из спорного земельного участка с кадастровым номером 02:57:031104:95 (45 642 кв.м.) выделило земельный участок с кадастровым номером 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.).

25.02.2020 ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" выделенный земельный участок с кадастровым N 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.) разделяет на 12 новых земельных участков.

Конкурсный управляющий, доказывая недобросовестность Ответчика 2 ссылался на пункт 9 Информационною письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" изложена позиция, согласно которой "поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным"

Сопутствующие заключению спорной сделки обстоятельства, а также заключение последующих сделок должны были вызвать у Ответчика N 2 как минимум сомнения в правомерности отчуждения спорных объектов:

03.12.2016 между ООО "БашЛПК" в лице Макаровой СВ. (Продавец) и Хусаиновой Т.К. (Покупатель) заключен Договор купли-продажи, реализовано 26 объектов недвижимости за 3 000 000 рублей.

По итогам проведенной судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 03.12.2016 составляла 31 064 600 рублей.

05.04.2019 между Хусаиновой Т.К. (Продавец) и Лещенко К.А. (Покупатель) заключен Договор купли-продажи, реализовано 7 объектов недвижимости в том числе земельный участок площадью 45 642 кв. м. за 950 048 рублей 59 копеек.

При этом, как и в случае с заключением Договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 03.12.2016 с ООО "БашЛПК", по договору от 05.04.2019 расчеты между Хусаиновой Т.К. и Лещенко К.А. проведены в наличной форме.

14.06.2019 между Лещенко К.А. (Продавец) и ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Покупатель) заключен Договор купли-продажи, объекты недвижимости реализованы за 150 000 000 рублей.

У Хусаиновой Т.К. не возникло никаких сомнений относительно того, что 26 объектов реализуются за 3 000 000 рублей (кадастровая стоимость отчужденных объектов недвижимости составляет 26 748 379,7 рублей).

У Лещенко К.А. почему-то не возникло сомнений относительно правомерности отчуждения Хусаиновой Т.К. объектов недвижимости за 950 048 рублей 59 копеек.

Хусаинова Т.К. 03.12.2016 приобретает объекты недвижимости за 3 000 000 рублей, а 05.04.2019 продает объекты за 950 048 рублей 59 копеек.

По Договору купли-продажи от 14.06.2019 Лещенко К.А. объекты недвижимости приобрел фактически сам у себя и начал сам себе платить (продавец - Лещенко К.А., покупатель - ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (генеральный директор и учредитель Лещенко К.А.)

Относительно добросовестности ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Ответчик 2) суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Ответчик 2 отмечает, что приобрел объекты недвижимости за 150 000 000 рублей, однако представил доказательства перечисления ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" в лице генерального директора Лещенко К.А. 32 850 000 рублей Лещенко К.А. (с даты заключения договора прошло 21 месяц) (л.д. 8-11 Том 4)

В силу пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 разрешая вопрос о добросовестности приобретателя.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ следует, что генеральным директором и учредителем ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Ответчик 2) является Лещенко Константин Александрович (Третье лицо), в связи с чем ни о какой добросовестности ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" речи быть не может.

Также о недобросовестности ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" свидетельствуют следующие обстоятельства: ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (ИНН 0265048640) зарегистрировано в качестве юридического лица 22.04.2019, в то время как договор купли продажи между Хусаиновой Т.К. и Лещенко К.А. заключен 05.04.2019, а договор купли-продажи между Лещенко К.А. и ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (ИНН 0265048640) -14.06.2019.

Согласно указанному выше Договору купли продажи от 14.06.2019 Лещенко К.А. продал объекты недвижимости ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" за 150 000 000 рублей, с рассрочкой на 35 месяцев (пункт 3.1. Договора) при этом согласно финансовой отчетности ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" последний в 2019 году опубликовал сведения об убытках в размере 24 000 рублей, то есть доход не получал вообще (л.д. 6,7, Том 2).

ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" (Ответчик 2) стало собственником земельного участка 14.06.2019.

05.12.2019 конкурсный управляющий направил в адрес Хусаиновой Т.К. (Ответчика 1) запрос, который получен Ответчиком 16.12.2019 (л.д. 39-41, Том 1).

После получения Хусаиновой Т.К. (Ответчика 1) запроса от конкурсного управляющего Лещенко К.А., ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" принимают меры по видоизменению земельного участка, в последствии заявляют о том, что объекты недвижимости в таком виде, в каком проданы Хусаиновой Т.К. больше не существуют.

30.01.2020 в Суд поступило заявление конкурсного управляющего об оспаривании Договора купли-продажи от 03.12.2016.

06.02.2020 заявление конкурсного управляющего об оспаривании Договора купли-продажи от 03.12.2016 принято к производству.

18.02.2020 ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" из спорного земельного участка с кадастровым N 02:57:031104:95 (45 642 кв.м.) выделил земельный участка с кадастровым N 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.)

25-03-3030 ООО "Специапизированный застройщик ГК "Строй-Дсвслолмент" выделенный земельный участок с кадастровым N 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.) разделяет на 12 новых земельных участков.

23.11.2020 судом приняты обеспечительные меры. 27.11.2020 ООО "Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент" принимает решение о сносе объектов, находящихся на спорном земельном участке.

Таким образом, согласованными действиями Ответчиков, третьего лица из состава спорного земельного участка после принятия к производству заявления об оспаривании Договора купли-продажи выделен земельный участок с кадастровым N 02:57:031104:365 (44 787 кв.м.), который в свою очередь разделен на 12 новых земельных участков.

На основании изложенного заявление конкурсного управляющего ООО "Башкирская лесопромышленная компания" подлежит частичному удовлетворению.

Ввиду того, что земельного участка в первоначальном виде уже не существует, следует применить последствия недействительной сделке: взыскать с ООО Специализированный застройщик ГК "Строй - Девелопмент" в пользу ООО "Башкирская лесопромышленная компания" денежные средства в размере 31 064 600 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2021 по делу N А07-9040/2018 отменить, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Башкирская лесопромышленная компания" Бондаренко Алексея Анатольевича - удовлетворить частично.

Заявление конкурсного управляющего ООО "Башкирская лесопромышленная компания" удовлетворить частично.

Признать недействительной единую сделку по отчуждению ООО "Башкирская лесопромышленная компания" в пользу Хусаиновой Т.К. объектов недвижимости, оформленную договором купли-продажи от 03.12.2016, заключенным между ООО "Башкирская лесопромышленная компания" и Хусаиновой Т.К., договором купли-продажи от 05.04.2019, заключенным между Хусаиновой Т.К. и Лещенко К.А., договором купли-продажи от 14.06.2019, заключенным между Лещенко К.А. и ООО Специализированный застройщик ГК "Строй-Девелопмент".

Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ООО Специализированный застройщик ГК "Строй - Девелопмент" в пользу ООО "Башкирская лесопромышленная компания" денежные средства в размере 31 064 600 руб.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик ГК "Строй - Девелопмент" в пользу ООО "Башкирская лесопромышленная компания" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в размере 6 000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000,00 руб., а также 75 000,00 руб. расходы на проведение оценочной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Г. Кожевникова

Судьи

И.В. Калина А.А. Румянцев