Энциклопедия судебной практики. Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя (Ст. 619 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
(Ст. 619 ГК)


1. Существенное нарушение договора арендатором как основание его расторжения


1.1. Иск к арендатору с требованием прекратить использование имущества вопреки условиям договора является договорным требованием


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (пункт 2)

Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. N Ф08-9155/16 по делу N А63-15371/2015

Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование.


1.2. Предоставление арендатором арендованного имущества третьим лицам без согласия арендодателя считается существенным нарушением договора и, соответственно, достаточным основанием для его расторжения в соответствии с п. 1 ст. 619 ГК


Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17426/08

Факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.


1.3. Ненадлежащее исполнение арендатором условия договора аренды о проведении ремонтно-реставрационных работ арендуемого имущества, отнесенного в установленном порядке к объектам культурного наследия, может служить основанием для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 ГК РФ


Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2011 по делу N А40-91470/2010

Судами установлено, что между Федеральным агентством по культуре и кинематографии, действовавшим от имени собственника недвижимого имущества, ФГУК (Учреждение) и ООО (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия.

Пунктом 3.3 договора аренды установлено обязательство арендатора произвести за свой счет работы по сохранению объекта в соответствии с проектной документацией и сводной сметой затрат на ремонтно-реставрационные работы, оформленными в установленном порядке и согласованными с уполномоченным органом охраны культурного наследия, Арендодателем, Учреждением.

Апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установил, что ответчик в апреле 2009 года, не закончив ремонтно-реставрационные работы, прекратил работы на объекте. До настоящего времени ремонтно-реставрационные работы на объекте ответчиком не возобновлены.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом договора аренды предусмотрено, что данный договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или Учреждения (истца по делу) при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных в том числе пунктом 3.3 договора.

Таким образом, поскольку судом установлено вышеназванное нарушение условий договора аренды ответчиком, правомерен вывод суда о расторжении данного договора по требованию арендодателя.


1.4. Перепланировка арендатором помещений без согласия арендодателя считается существенным нарушением договора аренды, дающим право на его расторжение


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2014 г. N Ф05-3702/14 по делу N А40-31595/2013

Как следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Рассматривая довод истца о допущении со стороны ответчика нарушений условий договора аренды в виде произведенных им перепланировок в отсутствие необходимого согласования с истцом и собственником имущества, апелляционный суд установил, что ответчиком перепланировки проводились неоднократно без необходимых согласований и разрешений.

При этом апелляционный суд, проанализировав положения договора аренды, сделал вывод о том, что этот договор не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование помещений.

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, поскольку перепланировка без учета целевого назначения пользования зданием, определённого собственником, без согласия арендодателя и уполномоченных органов не может свидетельствовать о правомерном улучшении объекта, переданного в аренду.


1.5. При рассмотрении иска арендодателя о досрочном расторжении договора в связи с перепланировкой здания, произведенной арендатором без согласования с арендодателем, суд должен исследовать вопрос о том, в каком состоянии здание передавалось в аренду и не была ли проведена перепланировка предыдущим арендатором


Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2008 N 17508/07

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

Доказательства наличия нарушения общественной организацией ветеранов (арендатором) условий договора судами не исследованы.

Основной довод территориального управления - нарушение арендатором условий договора в связи с произведенной им перепланировкой здания (возведение мансардного этажа и общая реконструкция здания без согласования с арендодателем и представителем собственника) представленными в деле доказательствами не подтверждается.

Так, судами не исследовано, в каком состоянии здание передавалось в аренду, кем произведены работы по возведению мансарды: общественной организацией ветеранов или предыдущим арендатором.


1.6. Существенным нарушением, являющимся основанием для расторжения договора, может быть признано внесение арендной платы не в полном объеме


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 28)

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если такое нарушение суд признает существенным. Наличие ст. 619 ГК, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 сентября 2015 г. N Ф10-3135/15 по делу N А84-854/2014

В соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июля 2015 г. N Ф08-3222/15 по делу N А61-2744/2014

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 28, 29, 30) разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.


1.7. Невыполнение арендатором договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не считается основанием для расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ, поскольку компенсация коммунальных платежей не является формой арендной платы


Примечание

Компенсация коммунальных платежей действительно не является частью арендной платы. Однако это не исключает расторжения договора по названному основанию в порядке пп. 1 ст. 619 ГК.


Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009

Условия пункта договора аренды о компенсации арендодателю коммунальных платежей, который при этом не является ресурсоснабжающей организацией, не может рассматриваться в качестве арендной платы.

Из буквального толкования пункта договора аренды, основанного на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право на расторжение у арендодателя имеется при наличии задолженности только по арендным платежам.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно не приняли во внимание доводы арендодателя об имеющейся у арендатора задолженности по коммунальным платежам.


1.8. При однократном невнесении арендной платы в установленный срок арендодатель вправе расторгнуть договор, если только такое условие согласовано сторонами


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 26)

Поскольку согласно ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и иные основания расторжения договора, не перечисленные в названной статье, стороны вправе согласовать возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в договорный срок.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург по делу N 33-3459/2015

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.


1.9. Использование арендованного имущества в целях, не предусмотренных договором аренды, считается основанием для его расторжения по ст. 619 ГК РФ, даже если такие цели соответствуют уставной деятельности арендатора


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 14 января 2013 г. по делу N 33-6/2013

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок расположен на землях населенных пунктов и имеет разрешенное использование - для огородничества.

Вместе с тем доказательствами, представленными в дело, и объяснениями сторон подтверждено, что арендатор использовал земельный участок по нецелевому назначению. На земельном участке возведен объект, незавершенный строительством. При этом ответчик в администрацию муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращался. Требование администрации о сносе возведенного строения в установленный срок не выполнил. Вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

Таким образом, поскольку земельный участок предоставлялся и формировался для огородничества, а не под существующий объект незавершенного строительства, то у суда имелись основания для удовлетворения заявленного требования [о расторжении договора аренды по ст. 619 ГК РФ]. У судебной коллегии не имеется оснований не согласиться с выводом суда о нарушении арендатором существенных условий договора аренды земельного участка и о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка.


1.10. Наличие на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих арендатору на праве собственности, не препятствует расторжению договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2014 г. N Ф05-2589/14 по делу N А41-21102/2013

В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды истец указывал на существенное нарушение арендатором условий договора, самовольное возведение объектов на участке и их эксплуатацию, организацию дорожного движения по территории участка, что не соответствует целям, в которых земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Довод заявителя [арендатора] о том, что, поскольку ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - автомобильная газозаправочная станция, расположенный на спорном земельном участке, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, он в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет право заключить договор аренды спорного земельного участка, и, следовательно, расторжение договора аренды будет нарушать право ответчика на владение указанным земельным участком на праве аренды, судебная коллегия признает ошибочным.

Таким образом, поскольку ответчик не использовал земельный участок в предназначенных целях (размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживания автомашин), не осуществил строительство указанного комплекса, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворения иска.


1.11. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением его условий другой стороной


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф05-7961/15 по делу N А41-12793/2015

Доводы кассационной жалобы конкурсного управляющего ООО о том, что расторжение договора аренды земельного участка в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, подлежат отклонению.

Аналогичные доводы заявлялись ранее, им была дана оценка судами обеих инстанций.

В то же время включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.


1.12. Арендодатель не вправе расторгнуть договор на основании ст. 619 ГК РФ, если нарушение арендатором условий пользования обусловлено бездействием арендодателя


Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 декабря 2013 г. N Ф10-4125/13 по делу N А62-553/2013

Суды обеих инстанций, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, с учетом незаконного бездействия арендодателя по своевременному внесению изменений в договор аренды в части уменьшения размера арендной платы, пришли к обоснованному выводу о нецелесообразности расторжения договора аренды лесного участка и отказали в этой части в удовлетворении требований истца [арендодателя].


1.13. Факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права расторгнуть такой договор при существенном нарушении его условий арендатором


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 5)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК, поскольку сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права расторгнуть такой договор при существенном нарушении его условий арендатором.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2015 г. N Ф06-440/15 по делу N А55-25478/2014

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" внимание арбитражных судов обращено на то, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению.


1.14. При предъявлении требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни ст. 619 ГК РФ, ни договором аренды, арендодатель должен доказать, что арендатором допущено существенное нарушение


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 февраля 2013 г. по делу N 33-772/2013

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (то есть существенный их характер).

При предъявлении требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды, арендодатель должен доказать, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды.


1.15. Расторжение договора аренды земельного участка из-за существенного нарушения его условий возможно только в случае признания судом этого нарушения существенным


Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 23)

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450 и 619 ГК, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: такой договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2017 г. N Ф08-1805/17 по делу N А32-23402/2016

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2017 г. N Ф10-1249/17 по делу N А54-6817/2015

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2017 г. N Ф05-2534/17 по делу N А41-40600/2016

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2017 г. N Ф09-11495/16 по делу N А50-14271/2016

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 января 2017 г. N Ф07-12187/16 по делу N А21-2765/2016

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 ноября 2016 г. N Ф06-14840/16 по делу N А65-20989/2015

При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июля 2016 г. N Ф03-3114/16 по делу N А04-5906/2015

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июня 2016 г. N Ф04-2619/16 по делу N А45-19484/2015

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 февраля 2016 г. N Ф02-7777/15 по делу N А33-16851/2014

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления от 24.03.2005 N 11).


2. Иные основания расторжения договора по требованию арендодателя


2.1. Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 25)

Стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2017 г. N Ф05-1251/17 по делу N А40-221722/2015

Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф01-3407/16 по делу N А31-7366/2015

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф03-5214/15 по делу N А24-6093/2014

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 августа 2015 г. N Ф08-5412/15 по делу N А32-37441/2014

В пункте 25 информационного письма N 66 разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 февраля 2015 г. N Ф04-15083/15 по делу N А75-1085/2014

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург по делу N 33-3459/2015

Анализ статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.


3. Общие вопросы досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды


3.1. Ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому в арендных отношениях действует общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 29)

Часть третья ст. 619 ГК не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в арендных отношениях действует общее правило пункта 2 ст. 452 ГК, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 ноября 2016 г. N Ф10-3974/16 по делу N А83-3190/2015

Часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-12191/16 по делу N А65-24432/2015

Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф05-13120/16 по делу N А41-78928/2015

Часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июня 2016 г. N Ф04-2619/16 по делу N А45-19484/2015

Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2016 г. N Ф07-1767/16 по делу N А05-8037/2015

Поскольку часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф08-8347/15 по делу N А63-931/2015

Поскольку часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 февраля 2017 г. по делу N 33-2634/2017

Ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 октября 2016 г. по делу N 33-3793/2016

Поскольку ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-4468/2016

Поскольку ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.


3.2. До предъявления требования о расторжении договора в суде арендодателю необходимо соблюсти процедуру, включающую в себя письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложение арендатору расторгнуть договор


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 октября 2016 г. N Ф10-3860/16 по делу N А14-15219/2015

Процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а в случае неисполнения такого обязательства предложения расторгнуть договор.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2015 г. N Ф08-4234/15 по делу N А53-11073/2014

Процедура расторжения договора аренды состоит из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения) и требования о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.


3.3. Получение арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договора является необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по ст. 619 ГК РФ


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 30)

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является получение арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В связи с этим истец (арендодатель) должен принять надлежащие меры, гарантирующие получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 апреля 2017 г. N Ф06-19643/17 по делу N А55-21109/2016

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2017 г. N Ф09-1163/17 по делу N А60-38661/2016

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф08-10646/16 по делу N А32-13605/2015

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2016 г. N Ф04-5167/16 по делу N А67-9221/2015

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. N Ф05-13728/16 по делу N А41-4402/2016

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 сентября 2016 г. N Ф10-2539/16 по делу N А83-4441/2015

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 декабря 2015 г. N Ф03-4532/15 по делу N А04-3148/2014

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.


3.4. Положения ст. 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства считаются соблюденными, если арендодатель конкретно указал, какие условия договора не выполнены и подлежат выполнению


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012

Процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде.


3.5. Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 619 ГК РФ, считается несоблюденным, если арендатору не предоставлен разумный срок для устранения допущенного нарушения


Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2014 г. N ВАС-567/14

Министерство направило предпринимателю уведомление, в котором указало на существенные нарушения земельного законодательства. Претензия содержала предложение о расторжении договора, а приложением к ней явился проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Расторжение договора судом по требованию одной из сторон может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и требования о расторжении договора.

Суды оценили уведомление министерства и не приняли упомянутую претензию в качестве надлежащего доказательства досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем оставили иск без рассмотрения. В данной претензии, вопреки требованиям части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится предупреждения о необходимости исполнения ответчиком обязательств в конкретный разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2015 г. N Ф08-4772/15 по делу N А77-507/2014

В уведомлениях предпринимателю не предоставлялся разумный срок для исполнения им обязательств из договора аренды, а указывалось только на то, что договор подлежит расторжению и выдвигалось требование о возврате арендованного имущества.

Таким образом, выводы суда о том, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, обоснованны.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. N Ф05-11198/15 по делу N А41-83365/2014

Требование о расторжении договора суд оставил без рассмотрения, указав на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец, направив претензию [ответчику], не предоставил последнему возможности исполнить обязательство по оплате задолженности в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 июля 2015 г. N Ф04-20602/15 по делу N А45-21193/2014

Предложив в срок до [указанной даты] одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, мэрия фактически не предоставила обществу возможность исполнить обязательство в разумный срок.

Оценив содержание указанного письма мэрии, суды обоснованно не приняли данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, указав, что такое предупреждение противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом обязательства.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 августа 2015 г. N Ф03-2698/15 по делу N А73-16484/2014

Из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора [аренды] датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения. Такой срок устранения допущенных арендатором нарушений, по мнению суда кассационной инстанции, не может быть признан разумным.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы ФГКУ о необоснованном отказе апелляционного суда в иске о расторжении договора и выселении подлежат отклонению.


3.6. Разумность срока для устранения арендатором допущенного нарушения обязательства должна определяться исходя из конкретных фактических обстоятельств, свидетельствующих о возможности исполнить требование арендодателя с учетом вида допущенного нарушения


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012

Разумность срока для устранения арендатором допущенного нарушения обязательства должна определяться исходя из конкретных фактических обстоятельств, свидетельствующих о возможности исполнить требование арендодателя с учетом вида допущенного нарушения.


3.7. Устранение арендатором в разумный срок допущенного им существенного нарушения договора аренды исключает возможность расторжения такого договора


Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 23)

Не может служить основанием для досрочного расторжении договора сам факт его существенного нарушения, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (пункт 8)

Поскольку нарушения, перечисленные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.


Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2016 г. N 309-ЭС16-10089

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 апреля 2017 г. N Ф08-1345/17 по делу N А32-7256/2016

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 апреля 2017 г. N Ф10-1249/17 по делу N А54-6817/2015

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 марта 2017 г. N Ф07-1947/17 по делу N А05-5903/2016

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 января 2017 г. N Ф05-21255/16 по делу N А40-14367/2016

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 декабря 2016 г. N Ф03-5459/16 по делу N А51-5375/2016

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 декабря 2016 г. N Ф09-10123/16 по делу N А76-7653/2016

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 июля 2016 г. N Ф04-3199/16 по делу N А03-20853/2015

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


3.8. Уплата арендатором просроченного долга не лишает арендодателя права в разумный срок предъявить иск о расторжении договора


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 23)

При применении ст. 619 ГК, предоставляющей арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, следует учитывать, что уплата арендатором просроченного долга не лишает арендодателя права в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2017 г. N Ф05-952/17 по делу N А40-221740/2015

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2017 г. N Ф01-537/17 по делу N А82-4887/2016

Согласно статье 619, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 марта 2017 г. N Ф06-18053/17 по делу N А57-18284/2016

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При это судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2017 г. N Ф09-138/17 по делу N А76-29013/2015

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 февраля 2017 г. N Ф03-6524/16 по делу N А73-7837/2016

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф08-307/17 по делу N А32-16655/2016

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 ноября 2016 г. N Ф10-4157/16 по делу N А08-310/2016

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2016 г. N Ф07-5616/16 по делу N А56-64126/2015

Арендодатель вправе даже после уплаты долга предъявить в разумный срок иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июня 2016 г. N Ф04-2644/16 по делу N А45-23321/2015

Согласно статье 619 ГК РФ если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


3.9. Арендодатель не обязан направлять арендатору предупреждение о необходимости устранения нарушений, если договор расторгается в одностороннем порядке по основаниям, установленным соглашением сторон


Примечание

Приведенный вывод представляется правильным для тех ситуаций, когда предусмотренное договором право арендодателя на одностороннее расторжение договора не связано с нарушением обязательства арендатором. Если же одностороннее расторжение договора обусловлено нарушением обязательства, то арендодатель вправе расторгнуть договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А63-8708/2009

Постановлением апелляционного суда решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Расторжение администрацией в одностороннем порядке договора аренды нежилого муниципального помещения признано незаконным. Апелляционный суд исходил из того, что право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Уведомление не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, вследствие чего администрацией не соблюдена процедура расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя односторонне отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом договора.

Уведомляя истца об одностороннем расторжении договора аренды, администрация указала на нарушения обществом сроков оплаты арендных платежей и не представления арендатору договора страхования имущества. Данные нарушения подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и не оспариваются обществом.

Таким образом, администрация, заявляя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, действовала в соответствии с условиями этого договора и в пределах предоставленных ей полномочий.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора, со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, является необоснованной. Указанная норма права не исключает установление сторонами в договоре иных оснований одностороннего отказа от его исполнения, влекущего расторжение.


3.10. По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды


Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 29)

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 ноября 2016 г. N Ф10-3974/16 по делу N А83-3190/2015

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-12191/16 по делу N А65-24432/2015

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф05-13120/16 по делу N А41-78928/2015

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июня 2016 г. N Ф04-2619/16 по делу N А45-19484/2015

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф08-5909/15 по делу N А63-11945/2014

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 августа 2015 г. N Ф03-2946/15 по делу N А04-9299/2014

Само по себе направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ) не подтверждает получение ответчиком предложения расторгнуть договор в случае неустранения им допущенных нарушений (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Тогда как только одновременное выполнение арендодателем требований указанных норм права позволяет признать соблюденным досудебный порядок урегулирования спора (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 февраля 2017 г. по делу N 33-2634/2017

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 октября 2016 г. по делу N 33-3793/2016

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, истцы направляли в адрес ответчика заявление-претензию, в котором ставили вопрос о необходимости в течение 30 дней предоставить копию договора аренды, а также выплатить арендную плату за весь период аренды принадлежащих им земельных долей.

Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предложение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-4468/2016

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предложение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.


3.11. При непредъявлении арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке в течение разумного срока с момента уплаты арендатором просроченного долга он не вправе требовать расторжения договора в связи с этим нарушением


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 23)

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2017 г. N Ф05-952/17 по делу N А40-221740/2015

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 февраля 2017 г. N Ф03-6524/16 по делу N А73-7837/2016

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф08-307/17 по делу N А32-16655/2016

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 ноября 2016 г. N Ф10-4157/16 по делу N А08-310/2016

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2016 г. N Ф07-5616/16 по делу N А56-64126/2015

Арендодатель вправе даже после уплаты долга предъявить в разумный срок иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июня 2016 г. N Ф04-2644/16 по делу N А45-23321/2015

Согласно статье 619 ГК РФ если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2015 г. N Ф02-2713/15 по делу N А19-11871/2014

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 28 сентября 2016 г. по делу N 33-26741/2016

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.


3.12. Предложение арендодателя об одновременных погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды противоречит ч. 3 ст. 619 ГК РФ, т.к. не предоставляет арендатору возможности добровольного исполнения обязательства


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 июля 2015 г. N Ф04-20602/15 по делу N А45-21193/2014

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, мэрия фактически не предоставила обществу возможность исполнить обязательство в разумный срок.

Оценив содержание указанного письма мэрии, суды обоснованно не приняли данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, указав, что такое предупреждение противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом обязательства.


3.13. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил указанные в предупреждении нарушения


Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 29)

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2015 г. N 308-ЭС15-13971

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2017 г. N Ф05-22199/16 по делу N А41-34299/2016

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 марта 2017 г. N Ф08-1229/17 по делу N А32-22591/2016

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2017 г. N Ф06-17831/17 по делу N А12-22765/2016

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2016 г. N Ф10-5233/16 по делу N А68-2950/2016

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2016 г. N Ф07-9609/16 по делу N А56-59233/2015

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 июня 2016 г. N Ф04-2603/16 по делу N А46-12733/2015

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16 февраля 2017 г. по делу N 33-2634/2017

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 октября 2016 г. по делу N 33-3793/2016

Право требовать расторжения договора [аренды] возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения [которые были указаны арендодателем в направленном арендатору предупреждении].


3.14. Досудебный порядок урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия возможности исчерпания конфликта между сторонами в досудебном порядке


Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 мая 2014 г. N Ф05-4316/14 по делу N А41-32405/2013

Досудебный порядок урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора аренды по заявленным истцом основаниям предусмотрен законом и, соответственно, не может ставиться в зависимость от наличия или отсутствия возможности исчерпания конфликта между сторонами в досудебном порядке, и должен соблюдаться как сторонами, так и проверяться судом факт его соблюдения при рассмотрения спора о расторжении договора.


3.15. Направление арендодателем арендатору уведомления с требованием об исполнении обязательства и указанием, что в случае неисполнения этого требования он будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора, не считается соблюдением им порядка расторжения договора, поскольку не содержит предложения о расторжении договора, а лишь извещает арендатора о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 апреля 2015 г. N Ф03-959/15 по делу N А73-9576/2014

Установив, что письмо, направленное управлением в адрес общества, не содержит предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ, суды пришли к верному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем оставили иск в части расторжения договора аренды без рассмотрения.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2015 г. N Ф08-4679/15 по делу N А32-11868/2013

В претензии департамент имущественных отношений администрации города предложил кооперативу оплатить долг по арендной плате, а также уведомил о возможности направления в суд иска о взыскании долга по арендной плате, неустойке и расторжении договора. Из буквального содержания данного документа не следует, что арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Таким образом, из материалов дела не следует, что арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора направил арендатору (обществу) письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).


3.16. Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний внесудебный отказ от договора, направление арендодателем уведомления о расторжении договора само по себе не влечет его прекращения


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2013 по делу N А33-13457/2012

Право расторгнуть договор аренды предусмотрено статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку условиями договора право на односторонний внесудебный отказ от договора не закреплено, направление администрацией уведомления о расторжении договора не влечет юридических последствий - одностороннего прекращения действия данного договора.


4. Порядок направления арендатору предупреждения о необходимости исполнения договора и предложения о его расторжении


4.1. Уведомление о расторжении договора, направленное по адресу, указанному в действующем договоре аренды, или по юридическому адресу, считается направленным надлежаще


Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А40-80981/2012

Довод о том, что уведомление [о расторжении договора аренды] получено ненадлежащим лицом, не может быть признан состоятельным, так как уведомление направлялось по юридическому адресу.


4.2. Направление арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора по заведомо неправильному адресу не считается надлежащим


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012

Суд расценил письма как подтверждающие уведомление Администрацией [арендодателем] истца [арендатора] о прекращении договора аренды.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что вышеуказанные письма истец не получал, так как они были направлены по адресу 1; в то время как истец сообщил Администрации письмом о смене местонахождения на адрес 2; в материалах дела имеются доказательства осведомлённости Администрации о новом адресе истца; письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды направлено после заключения оспариваемого договора.


4.3. Контрагент не вправе ссылаться на направление уведомления о расторжении договора по ненадлежащему адресу, если оно фактически получено арендатором


Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2010 по делу N А40-95665/09-7-732

Ответчик указывает, что истцом не было надлежащим образом отправлено и вручено ответчику уведомление о прекращении договора аренды; предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок не соблюден, [что] лишает его права на предъявление иска.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив доводы ответчика о неполучении им уведомления Департамента об отказе от договора аренды, пришел к выводу об их необоснованности, установив, что в уведомлении о вручении имеется отметка о вручении 23.07.2008 г. представителю по доверенности, а также подпись лица, получившего письмо с уведомлением. Ссылка истца на то, что истцом уведомление направлено по ненадлежащему адресу - (...), признана неосновательной, поскольку получено согласно имеющейся отметке полномочным лицом по доверенности. Факт получения ответчиком по указанному адресу корреспонденции подтверждается также уведомлениями о вручении копий судебных актов. Апелляционный суд, оценив указанный довод, также указал, что ответчику воля истца, направленная на прекращение договорных отношений, была известна при рассмотрении дела Арбитражного суда.

Судебная коллегия с учетом предмета и оснований заявленного иска, конкретных, установленных судами по настоящему делу обстоятельств, полагает обоснованным вывод судов о прекращении между сторонами договорных отношений.


4.4. При направлении уведомления об отказе от договора аренды по почте письмо должно быть направлено с уведомлением о вручении без составления описи вложения


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 по делу N А51-13685/2012

Суд первой инстанции счел, что договор аренды после направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об отказе от договора расторгнут в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Опровергая данный вывод, апелляционный суд исходил из того, что факт надлежащего уведомления ответчика об одностороннем отказе арендатора от договора аренды документально не подтвержден. Так как в материалы дела не представлена опись вложения к почтовому отправлению, как того требует пункт 154 Почтовых правил, введенных в действие Приказом Министерства связи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416, суд посчитал, что уведомление о вручении заказного письма с достоверностью не свидетельствует о факте получения обществом уведомления об отказе от договора аренды.

Ссылка апелляционного суда на непредставление истцом описи вложения, как того требует пункт 154 Почтовых правил, несостоятельна, поскольку данная норма права предусматривает проверку вложения при отправлении с объявленной ценностью (ценные письма и бандероли), в то время как при подаче "почтового отправления с уведомлением о вручении" отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление. Составление описи вложения при направлении почтового отправления с уведомлением о вручении, как в настоящем случае, не предусмотрено.


4.5. Факт направления арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора может быть подтвержден актом об уклонении арендатора от его получения


Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2013 по делу N А76-20879/2011

Судом также установлено и материалами дела подтверждено, что комитетом в адрес общества было направлено уведомление о расторжении спорного договора (письмо). Как следует из названного уведомления, комитет, ссылаясь на наличие у него права в любое время отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, сообщает обществу об отказе от договора. Факт направления данного уведомления обществу подтвержден актом, в котором зафиксировано уклонение директора общества от получения письма об отказе от договора.

При таких обстоятельствах спорный договор аренды следует считать прекращенным в связи с отказом арендодателя от его исполнения (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для расторжения названного договора в судебном порядке не имеется.


4.6. Направляемые арендодателем арендатору предупреждение о необходимости исполнения им обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора могут быть изложены в одном документе


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф08-10646/16 по делу N А32-13605/2015

Ссылка арендатора на то, что статьями 452 и 619 Гражданского кодекса предусмотрены различные письменные уведомления, которые не могут совпадать в одном документе и во времени, признана судом апелляционной инстанции несостоятельной. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства.


5. Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке


5.1. Суд не рассматривает дело о расторжении договора аренды по существу при отсутствии доказательств соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора


Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 60)

Спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 апреля 2017 г. N Ф01-1035/17 по делу N А11-3344/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2017 г. N Ф09-1163/17 по делу N А60-38661/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2017 г. N Ф08-776/17 по делу N А32-19122/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 ноября 2016 г. N Ф10-4580/16 по делу N А83-698/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2016 г. N Ф07-9609/16 по делу N А56-59233/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 июня 2016 г. N Ф04-2644/16 по делу N А45-23321/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 марта 2016 г. N Ф03-818/16 по делу N А04-3674/2015

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 февраля 2016 г. N Ф06-5602/16 по делу N А12-23863/2014

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 31 октября 2016 г. по делу N 33-3793/2016

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.


5.2. Освобождение арендатором арендованных помещений от сторонних организаций после заявления арендодателем требования о расторжении договора, обоснованного предоставлением арендатором арендованного имущества третьим лицам без согласия арендодателя, не считается основанием для отказа в иске


Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97

В соответствии с подпунктом договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.

Арендатор данное условие нарушил.

Арбитражный суд при вынесении решения о расторжении договора располагал актом проверки использования помещения, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сторонних организаций.

Суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадей не оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством неисполнения договорного обязательства.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора - и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.


5.3. Устранение арендатором нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, после вынесения судебного решения о расторжении договора не считается основанием для отмены решения и отказа в иске


Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2013 по делу N А40-96818/12-105-896

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 619, п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, правомерно удовлетворил требования Департамента имущества города о расторжении договора и обязал ответчика освободить занимаемое жилое помещение.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, принял во внимание факт перечисления ЗАО на счет Департамента имущества города [денежных средств] в счет погашения задолженности за ООО по арендной плате по договору.

Ссылаясь на п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", апелляционный суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции указанный вывод считает необоснованным, так как погашение задолженности произведено после вынесения решения судом; в сроки, установленные в претензии, сумма задолженности погашена не была.


6. Одностороннее расторжение договора арендодателем


6.1. Основания одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке могут быть указаны в договоре аренды


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 27)

Договором аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором конкретного условия договора (пункт 3 ст. 450 ГК).


6.2. Условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора


Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2012 по делу N А40-133445/11-53-1222

Условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.


6.3. Под правом одностороннего отказа от договора подразумевается возможность его прекращения без обращения в суд по инициативе только одной стороны


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 июля 2015 г. N Ф01-2354/15 по делу N А79-6286/2014

Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).


6.4. Договор аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть расторгнут во внесудебном порядке только при наличии согласия всех сособственников


Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 по делу N А43-2760/2012

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.

В силу изложенного [ответчик] не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности, а именно: изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

Выводы судов о том, что договор аренды правомерно расторгнут [ответчиком] путем одностороннего отказа от его исполнения, что влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, сделаны вопреки положениям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильное применение пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.


6.5. Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке без указания оснований или условий такого расторжения


Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08

На основе толкования названных норм [ст. 450 ГКРФ] суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения ст. 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.


6.6. В случае реализации стороной договорного права на одностороннее расторжение договора он считается прекращенным с момента доставки уведомления об отказе от договора другой стороне


Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11

В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Однако сами по себе ссылки общества на направление им уведомления об отказе от исполнения договора не дают оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июня 2016 г. по делу N 33-14214/2016

В силу п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Вместе с тем почтового уведомления с подписью о получении ответчиком письма о прекращении договора аренды в материалы дела не представлено.

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.


6.7. Стороны вправе предусмотреть в договоре, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае производственной необходимости в арендуемом имуществе


Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2012 по делу N А08-5484/2011

В пункте 5.6 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случаях: неуплаты арендатором арендной платы два и более раз подряд; производственной необходимости в арендуемом имуществе; неоднократного нарушения арендатором условий договора.

Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что его досрочное расторжение может быть произведено по инициативе сторон без обращения в арбитражный суд после направления соответствующего письменного уведомления за три месяца.

Принимая судебный акт, суд учел наличие производственной необходимости у ответчика в объекте аренды, выразившееся в обязанности использования спорного помещения для переноса бюро пропусков из контролируемой зоны в специально оборудованное помещение в доступном месте зале ожидания, а также необходимости размещения в спорном помещении администратора службы организации перевозок, в целях предотвращения сбойных ситуаций и комплекса мер по обеспечению безопасности, что подтверждается письмом линейного пункта милиции в аэропорту (уполномоченного органа) в адрес ответчика.


6.8. Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие о его расторжении с момента перехода права собственности на предмет аренды к другому лицу


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или не включения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.

Буквальное содержание пункта договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.

Условие пункта договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.


6.9. Договорное условие о неустойке за реализацию предусмотренного договором права на его одностороннее расторжение является ничтожным


Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2011 по делу N А40-26830/11-53-230

Суды также пришли к правильному выводу о необоснованности иска в части взыскания неустойки за досрочное прекращение договора аренды, поскольку в силу норм гл. 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной, в том числе уплатить неустойку, не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение непосредственно самого обязательства. Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией его права, и тем более оно не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.

Поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки.


6.10. Договорное условие о неустойке за неисполнение обязанности о заблаговременном предупреждении об одностороннем расторжении договора считается законным


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А33-154/2012

В пункте договора сторонами предусмотрено условие о том, что расторжение договора по инициативе арендодателя допускается с предварительным уведомлением субарендатора не позднее, чем за 3 календарных месяца до предполагаемой даты расторжения.

За неисполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом договора, арендодатель выплачивает по требованию субарендатора штраф.

Таким образом, сторонами в данном случае четко определен порядок расторжения договора субаренды, а также ответственность за несвоевременное уведомление о досрочном его расторжении по инициативе арендодателя в виде уплаты штрафа, которая не противоречит статьям 329, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.


6.11. Ст. 619 ГК РФ не ограничивает возможности одностороннего отказа стороны без указания оснований от исполнения договора, в т.ч. заключенного на определенный срок


Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08

Положения ст. 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.


Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 февраля 2017 г. N Ф01-6283/16 по делу N А82-954/2016

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок.


Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 мая 2016 г. N Ф03-1661/16 по делу N А51-20770/2015

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 указанного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2015 г. N Ф04-15694/15 по делу N А75-3597/2014

Из норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Положения статьи 619 ГК РФ не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе в договоре, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.


Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 мая 2015 г. N Ф06-23076/15 по делу N А55-16702/2014

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.


Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2015 г. N Ф08-10275/14 по делу N А63-11610/2013

Положения статьи 619 Гражданского кодекса развивают правила пункта 2 статьи 450 данного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон предусмотреть в договоре аренды возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения без указания оснований.


7. Иные вопросы


7.1. Федеральное государственное учреждение, в установленном порядке передавшее в аренду имущество, закрепленное за ним на праве оперативного управления, вправе расторгнуть договор аренды без согласия собственника


Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2013 по делу N А51-3954/2012

Как верно указано судами, из смысла норм [ГК РФ], а также иных норм закона, условий договора не следует необходимость получения согласия собственника федерального имущества на расторжение договора аренды, частичный отказ от аренды отдельных помещений и внесение соответствующих изменений в договор путем уменьшения площади арендуемых помещений при достижении обоюдного соглашения по этим вопросам сторонами договора.


7.2. Наличие залога в отношении права аренды земельного участка не препятствует возможности досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя


Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/2012

Наличие залога в отношении права аренды спорного земельного участка также не препятствует расторжению договора аренды земельного участка [по ст. 619 ГК РФ], так как согласно ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.


7.3. Договор не считается расторгнутым по соглашению сторон, достигнутому путем обмена письмами, если в письмах указаны разные основания для прекращения договора


Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А10-4317/2011

Суд, указывая, что основанием прекращения договора является соглашение сторон, достигнутое путем обмена письмами, не учел, что они содержат разные основания для прекращения обязательств (нарушение условий договора как арендатором, так и арендодателем). Фактически соглашение сторонами не было достигнуто.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на апрель 2020 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.