Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 июня 2019 г. N Ф01-2273/19 по делу N А17-4841/2015

Нижний Новгород

18 июня 2019 г.

Дело N А17-4841/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.06.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Ногтевой В.А.,

судей Елисеевой Е.В., Жегловой О.Н.,

при участии представителя

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы:

Смирнова В.А. по доверенности от 09.01.2019 N 7

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Управления имущественных и земельных отношений

Администрации города Костромы

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018,

принятое судьей Беловой В.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019,

принятое судьями Дьяконовой Т.М., Кормщиковой Н.А., Шаклеиной Е.В.,

по делу N А17-4841/2015

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений

администрации города Костромы

о расторжении договоров аренды земельных участков

в деле о несостоятельности (банкротстве)

открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная компания"

(ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581)

и установил:

в рамках дела о несостоятельности открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная компания" (далее - ОАО "ДСК", должник) в Арбитражный суд Ивановской области обратилось Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - Управление) с заявлением о расторжении 22 договоров аренды земельных участков.

Определением от 11.12.2018 суд отказал в удовлетворении заявления.

Суд исходил из того, что договоры аренды земельным участков заключены на срок более чем пять лет, а потому должник в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации вправе распорядиться имущественными правами по таким договорам без согласия арендодателя (собственника земельных участков). Право аренды земельных участков включено в конкурсную массу должника в целях дальнейшей реализации этого права для удовлетворения требований кредиторов. Действия заявителя по расторжению договоров аренды направлены на ущемление интересов кредиторов и на приоритетное удовлетворение своих требований с нарушением установленной очередности.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.03.2019 оставил определение от 11.12.2018 без изменения по тем же мотивам.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 11.12.2018 и постановление от 12.03.2019, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Заявитель жалобы считает, что требование о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств. В Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) отсутствует запрет расторгать договор, заключенный с должником, в случае, если должник находится в конкурсном производстве. Сама по себе возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков без согласия арендодателя, предусмотренная пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не является правовым препятствием для досрочного расторжения договора в установленном гражданским законодательством порядке. Включение права аренды земельных участков в конкурсную массу должника не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 2 статьи 450 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право аренды земельных участков хотя и может быть использовано в качестве актива должника, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, но само по себе не должно умалять право собственника земельного участка на расторжение договора аренды земельного участка с последующим возвратом данного имущества его собственнику.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал изложенную позицию.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу N А17-4841/2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и ОАО "ДСК" (арендатор) заключили 22 договора аренды земельных участков, находящихся по адресу: город Кострома, улица Магистральная. Земельные участки предоставлены ОАО "ДСК" для использования в целях строительства многоквартирного дома; срок действия договоров - с 12.11.2013 по 18.02.2020.

В силу пункта 3.3 договоров размер арендной платы устанавливается арендодателем на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства; заключения дополнительного соглашения не требуется.

В договорах определены сроки внесения арендных платежей.

В пункте 4.4.3 договоров на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы за пользование земельными участками.

Согласно пункту 4.4.2 договоров арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Арендатор обязан обеспечить строительство объектов инженерной инфраструктуры в сроки, установленные в пунктах 4.4.20 договоров, а также обеспечить строительство объектов жилищного назначения, объектов обслуживания в сроки, установленные в пункте 4.4.21 договоров (пункты 4.4.16, 4.4.17 и 4.4.20 договоров).

Арендатор обязан осуществлять подготовку проекта планировки территории, согласно которому будет обеспечиваться строительство объектов недвижимости, проектирование данных объектов, их строительство, а объекты социального назначения передать в собственность муниципального образования городского округа город Кострома. Арендатор обязан не превышать максимальные сроки выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов подземной инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную или государственную собственность (пункты 4.4.18 и 4.4.20 договоров).

Арендатор обязан предоставлять арендодателю информацию о сроках строительства в соответствии с проектной документацией либо заключением проектной организации (пункт 4.4.22 договоров).

В силу пунктов 6.2.1 и 6.2.8 договоров арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор при задержке внесения арендной платы в течение пяти банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения; при нарушении условий, предусмотренных в пунктах 4.4.13, 4.4.15, 4.4.18, 4.4.20, 4.4.21 и 4.4.22 договоров.

Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в соответствии с действующим законодательством.

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

Арбитражный суд Ивановской области определением от 30.07.2015 возбудил производство по делу о несостоятельности ОАО "ДСК".

Определением от 10.03.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, а также установлено, что банкротство должника должно осуществляться по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (Банкротство застройщика).

Решением от 17.07.2017 ОАО "ДСК" признано несостоятельным и в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене Светлана Анатольевна.

ОАО "ДСК" допускало просрочку внесения арендных платежей, что подтверждается судебными актами о взыскании с должника текущей задолженности (дела N А31-11673/2016, А31-11894/2016, А31-12521/2016, А31-13515/2016, А31-5813/2017 и А31-9884/2017).

Арендатор также не выполнил проект планировки территории, проектирование объектов недвижимости; не построил объекты недвижимости в соответствии с разрешенным использование земельных участков; не благоустроил территорию арендуемых земельных участков, нарушил пункты 4.4.16, 4.4.17, 4.4.18, 4.4.20, 4.4.21 и 4.4.22 договоров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления Управлением в деле о банкротстве должника требования о расторжении договоров аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 Постановления N 11).

Таким образом, права арендатора по спорным договорам аренды земельных участков носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное предоставление, те есть являются активом должника и подлежат включению в конкурсную массу в силу статьи 131 Закона о банкротстве с целью дальнейшей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Как установлено двумя судебными инстанциями, имущественные права по договорам аренды земельных участков включены в конкурсную массу ОАО "ДСК", что подтверждается результатами инвентаризации, опубликованными на ЕФРСБ 20.04.2018. Имущественные права по договорам аренды земельных участков подлежат реализации с соблюдением требований Закона о банкротстве. За счет средств, вырученных от продажи данного актива должника, подлежат удовлетворению требования кредиторов, в том числе требования по текущим платежам, в частности требования Управления по арендным платежам, в установленном Законом о банкротстве порядке.

Довод заявителя жалобы о том, что включение права аренды земельных участков в конкурсную массу должника не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 2 статьи 450 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется в силу следующего.

Требование о добросовестности и разумности участников гражданского оборота, установленное в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора.

Суды двух инстанций обоснованно установили, что требование Управление о расторжении договоров аренды земельных участков направлены фактически на изъятие имущества должника из конкурсной массы, что повлечет за собой нарушению прав и законных интересов не только должника, но и кредиторов.

При этих обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требования Управления применительно к пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 11.12.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу N А17-4841/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Ногтева

Судьи

Е.В. Елисеева О.Н. Жеглова