Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2012 г. N 10АП-2377/12

г. Москва

11 апреля 2012 г.

Дело N А41-36014/09

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Быкова В.П., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании: лиц, согласно протоколу судебного заседания от 04.04.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО Банк "Возрождение", ООО "Альфа-трейд", ООО "СМУ-5", внешнего управляющего ООО "Лизинговая компания "Родос" на определение Арбитражного суда Московской области от 19 января 2012 года по делу N А41-36014/09, принятое судьей Козловой М.В., по заявлению ОАО "Сбербанк России" об утверждении порядка и условий проведения торгов, а также начальной цены продажи залогового имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис",

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (ОАО) "Сбербанк России" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов, а также начальной цены продажи предмета залога - имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис".

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 января 2012 года Положение о порядке реализации имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис", находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", утверждено с начальной ценой продажи 1 757 127 000 рублей (без НДС) (т. 82, л.д. 147-149).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ОАО Банк "Возрождение" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на то, что названное Положение также определяет порядок продажи имущества, находящегося в залоге у ОАО Банк "Возрождение", которое согласие на утверждение Положения не давало (т. 90, л.д. 4-14).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 5" (ОАО "СМУ-5") обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на нарушение утвержденным Положением прав и законных интересов кредиторов должника (т. 91, л.д. 4-14).

ООО "Альфа-трейд" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что в утвержденном Положении отсутствует условие об утверждении начальной цены продажи предмета залога, на необоснованность рыночной стоимости, определенной ООО "Топ-Оценка", проведение оценки без учета состояния имущества, в частности без выезда на место его нахождения (т. 91, л.д. 130-136).

Внешний управляющий ООО "Лизинговая компания "Родос" Поленов Иван Андреевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, указывая на то, что утвержденное Положение не позволяет получить максимальную прибыль от продажи заложенного имущества должника, кроме того, его условия не достаточно определены (т. 94, л.д. 43-53).

В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "СМУ-5", ОАО Банк "Возрождение", внешнего управляющего ООО "Лизинговая компания "Родос", ООО "Альфа-трейд", ООО "ТРЕК", ЗАО "ТРЕК", ЗАО "Глуховское СМУ", ЗАО "ОРИОН", ООО "Интеркапитал-Инвестгруп". ООО "ТЕХЭНЕРГОХИМПРОМ", Оксера Л.В. поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители конкурсного управляющего ООО "ПТК Комфорт-сервис", ОАО "Сбербанк России" возражали против доводов заявителей апелляционных жалоб, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ИФНС по г. Электростали Московской области оставил вопрос об удовлетворении апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2009 года в отношении ООО "ПТК Комфорт-сервис" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника назначен Павличенко А.А.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2010 года в реестр требований кредиторов ООО "ПТК Комфорт-сервис" включены требования ОАО "Сбербанк России" в сумме 2 505 067 536 рублей 68 копеек, как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки N 1/09 от 24.02.09.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2010 года требования ОАО Банк "Возрождение" признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ПТК Комфорт-сервис" в размере 19 908 340 рублей 32 копейки как требования, обеспеченные залогом имущества должника по договору залога N 08/2 движимого имущества от 23.12.08 (т. 90, л.д. 23-28).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2011 года ООО "ПТК Комфорт-сервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Добрышкин В.Н.

ОАО "Сбербанк России", руководствуясь статьей 138 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис", находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России".

Согласно предложенному проекту Положения продаже подлежит следующее имущество ООО "ПТК Комфорт-сервис":

- здание многофункционального торгово-развлекательного центра (МТРЦ) "Эльград" с двухуровневой автостоянкой, расположенное по адресу: Московская область, г. Электросталь, проспект Ленина, д. 010, инв. N 341:100-2790. общей площадью 59 884, 3 кв.м.;

- право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0010401:42, расположенного по адресу: Московская область, г. Элекросталь, проспект Ленина, пересечение с ул. Северной, с общей начальной ценой продажи 1 757 127 000 рублей (без НДС).

Утверждая названное положение, суд первой инстанции исходил из соответствия предложенного Положения требованиям действующего законодательства.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.09 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 21 сентября 2010 года требования ОАО "Сбербанк России" были признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ПТК Комфорт-сервис" в сумме 2 505 067 536 рублей 68 копеек, как обеспеченные залогом имущества должника (т. 91, л.д. 151-154).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2010 года требования ОАО Банк "Возрождение" признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ПТК Комфорт-сервис" в размере 19 908 340 рублей 32 копейки, как требования, обеспеченные залогом имущества должника (т. 90, л.д. 23-28).

Из изложенного следует, что по состоянию на 26.12.11 в реестр требований кредиторов ООО "ПТК Комфорт-сервис" были включены два залоговых кредитора - ОАО "Сбербанк России" и ОАО Банк "Возрождение".

Согласно договору ипотеки N 1/09 от 24.02.09, заключенному между ОАО "Сбербанк России" (Залогодержатель) и ООО "ПТК Комфорт-сервис" (Залогодатель), предметом залога являются здание МТРЦ "Эльград" и право аренды земельного участка общей площадью 30 000 кв.м. с кадастровым номером 50:46:0010401:42 (т. 91, л.д. 155-168).

ОАО Банк "Возрождение" является залогодержателем имущества, находящегося в МТРЦ "Эльград" - комплекта частей гркзопассажирских лифтов, комплекта частей гидравлических платформ, лифтов грузовых, лифтов панорамных, резервуаров для хранения воды, эскалаторов по договору залога N 08/2 движимого имущества от 23.12.08 (т. 90, л.д. 29-34).

Таким образом, ОАО "Сбербанк России" и ОАО Банк "Возрождение" являются залогодержателями различных частей единого комплекса, в отношении которого было утверждено спорное Положение.

Исходя из положения статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", порядок реализации заложенного имущества должен был определяться с учетом мнения всех залоговых кредиторов должника, чего сделано не было.

Кроме того, как следует из информации, размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет, определением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2010 года по делу N А41-36014/09 было принято к производству требования еще одного залогового кредитора должника - ООО "Связь Сервис Телекоммуникации", которое до настоящего времени не рассмотрено.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для утверждения Положения, представленного одним залоговым кредитором - ОАО "Сбербанк России".

Кроме того, утвержденным Положением предусмотрена продажа права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0010401:42, общей площадью 30 000 кв.м. на котором расположен МТРЦ "Эльград", в то время как здание МТРЦ находится на трех земельных участках с кадастровыми номерами 50:46:0010401:42, 50:46:0010401:77 (общей площадью 2 247 кв.м.), 50:46:0010401:79 (общей площадью 12 225 кв.м.) (т. 90, л.д. 69-75).

Таким образом, исключение из числа реализуемых лотов двух последних земельных участков, приведет к тому, что покупатель здания МТРЦ "Эльград" получит право аренды на них в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации без оплаты рыночной стоимости права аренды названных участков, что повлечет причинение убытков кредиторам должника в размере неполученных от реализации прав аренды доходов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.09 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Как следует из материалов дела, начальная цена имущества, являющегося предметом залога, содержащаяся в Положении о порядке реализации имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис", находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", в редакции, предложенной последним, составляет 1 757 127 000 рублей без учета НДС.

Согласно пунктам 1.5. и 1.6. договора ипотеки N 1/09 от 24.02.09, заключенного между ОАО "Сбербанк России" и ООО "ПТК Комфорт-сервис", оценочная стоимость здания МТРЦ "Эльград" составляет 4 481 010 000 рублей, залоговая - 2 464 555 500 рублей; оценочная стоимость права аренды на земельный участок составляет 10 312 500 рублей, залоговая стоимость - 5 671 875 рублей.

Из отчета об оценке, составленного ООО "Ю.Эйч.Уай.Янс-Аудит" по состоянию на 26.08.11 (т. 32, л.д. 1-162), следует, что осмотр объекта оценки не проводился, его стоимость была рассчитана на основании документов, представленных конкурсным управляющим ООО "ПТК Комфорт-сервис".

Из разъяснений, данных в Постановлении ВАС РФ от 23.07.09 N 58, следует, что положения статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не исключают права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

В суде первой инстанции конкурсные кредиторы должника заявляли возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

В частности, ОАО Банк "Возрождение" была представлены результаты независимой оценки, согласно которым рыночная стоимость заложенного имущества должника, составляющего здание МТРЦ "Эльград" и права аренды трех земельных участков под ним, составляет 3 200 000 000 рублей, то есть на 1 442 873 000 рубля выше стоимости, определенной ОАО "Сбербанк России".

Согласно отчету ООО "Топ-Оценка" N ТО/17.1-30-05-2011 от 17.01.12, проведенного по заказу ООО "Эльград" по состоянию на 20.12.11, стоимость спорного имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис" составляет 4 283 467 625 рублей 48 копеек (т. 92, л.д. 26-235).

Однако, суд первой инстанции не дал оценки названным возражениям кредиторов.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 01.07.11 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку кредиторы должника являются заинтересованными лицами в силу того, что единственным имуществом ООО "ПТК Комфорт-сервис" является здание МРТЦ "Эльград" и его продажа по максимальной цене в большем объеме позволит погасить требования кредиторов, их возражения относительно определения цены заложенного имущества должны были учитываться при утверждении Положения.

Апелляционный суд полагает, что утвержденное Положение с начальной продажной ценой заложенного имущества равной 1 757 127 000 рублей, не удовлетворяет цели получения максимальной прибыли для погашения требований кредиторов должника.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.09 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

При анализе Положения, предложенного ОАО "Сбербанк России", апелляционный суд пришел к выводу, о том что его условия о размере оплаты услуг организатора торгов, о источнике оплаты услуг организатора торгов и о предельном размере оплаты услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим, не являются в достаточной степени определенными. Однако, суд первой инстанции данному факту оценки не дал.

Так же при утверждении Положения, предложенного ОАО "Сбербанк России" были нарушены положения статьи 18.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которой в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено право залогового кредитора по своему усмотрению определять организатора торгов.

Между тем, согласно Положению о порядке реализации имущества ООО "ПТК Комфорт-сервис", находящегося в залоге у ОАО "Сбербанк России", в качестве организатора торгов названный кредитор определил ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербург".

Данная организация конкурсным управляющим ООО "ПТК Комфорт-сервис" не привлекалась в качестве организатора торгов по продаже заложенного имущества.

Кроме того, в нарушение названной нормы права ОАО "Сбербанк России" был определен размер вознаграждения организатора торгов.

При изложенных обстоятельствах, учитывая неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, вопрос направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 2 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 19 января 2012 года по делу N А41-36014/09 отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.П. Быков В.П. Мизяк