Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2012 г. N 08АП-8970/12

город Омск

26 ноября 2012 г.

Дело N А46-12403/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.,

судей Веревкина А.В., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бобковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8970/2012) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" Лясман Аглаи Эдуардовны на определение Арбитражного суда Омской области от 28 августа 2012 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" Лясман Аглаи Эдуардовны об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования АО "АТФБанк" по делу N А46-12403/2009 (суд в составе председательствующего Мельника С.А., судей Вагановой Т.А., Сумбаевой А.В.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" (ОГРН 1025501858282, ИНН 5528016960),

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего ООО "Юсон-Сибирь" Добрышкина Владимира Николаевича - представитель Моргунов А.А. по доверенности от 06.11.2012 сроком действия 1 год);

от Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 13 по Омской области -Свинкина А.Ю. (по доверенности от 13.10.2012 сроком действия до 10.10.2013);

от Акционерного общество "АТФБанк" - представитель Щербинина Е.Ю. (по доверенности от 30.10.2012 сроком действия по 03.09.2013);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено;

установил:

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.03.2010 общество с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" (далее по тексту - ООО "Юсон-Сибирь", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден В.Н. Величко.

Определением арбитражного суда от 25.01.2011 арбитражный управляющий В.Н. Величко отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Юсон- Сибирь".

Определением суда от 15.02.2011 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" утверждена А.Э. Лясман.

Определениями арбитражного суда от 05.10.2010, 21.12.2010, 24.06.2011, 16.12.2011, 19.06.2012 срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 16.09.2012.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.11.2009 в реестр требований кредиторов должника включено требование акционерного общества "АТФБанк" (далее по тексту - АО "АТФБанк", кредитор) в сумме 165 395 000 рублей, из которых 146 093 403 рубля 50 копеек - основной долг, 19 152 741 рубль - проценты за пользование кредитом, 148 855 рублей 50 копеек - повышенные проценты, как обязательство, обеспеченное залогом имущества должника, и в сумме 134 022 651 рубль 75 копеек, из которых 118 382 208 рублей 29 копеек - основной долг, 15 519 823 рубля 07 копеек - проценты за пользование кредитом, 120 620 рублей 39 копеек - повышенные проценты без обеспечения залогом имущества должника в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Юсон-Сибирь".

Конкурсный управляющий должника в порядке пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требование конкурсного кредитора ООО "Юсон-Сибирь" - АО "АТФБанк" в размере 37 200 000 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий уточнил свои требования, просил установить начальную продажную цену на объект - незавершенное строительством нежилое строение: офис, расположенный по адресу город Омск, улица Ватутина, дом 11, литера А, общей площадью 2554,00 кв. м., без правоустанавливающих документов под разборку в качестве строительных материалов в размере 37 200 000 рублей.

Определением от 28.08.2012 по делу N А46-12403/2009 Арбитражный суд Омской области утвердил начальную продажную цену имущества общества с ограниченной ответственностью "Юсон-Сибирь" - нежилых помещений, расположенных на первом этаже в четырехэтажном строении с техническим подвалом площадью 412,5 кв.м., расположенных по адресу: город Омск, улица Ватутина, дом 11, заложенного в обеспечение требований АО "АТФБанк" в размере 8 333 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит определение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что предмет залога, обеспечивающий требования АО "АТФБанк", - здание магазина - одноэтажное строение с техническим подвалом, общей площадью 412,5 кв.м, литера А, расположенное по адресу: город Омск, улица Ватутина, дом 11, реконструирован; площадь реконструированного объекта составляет 2554 кв.м. Право собственности ООО "Юсон-Сибирь" на реконструированный объект отсутствует. Считает вывод суда о возможности реализации предмета залога в том виде, в котором он существовал до реконструкции неправомерным.

По мнению подателя жалобы, спорный объект может быть реализован с торгов только как движимое имущество (набор строительных материалов). Суд первой инстанции должен определить начальную стоимость продажи объекта исходя из имеющихся в деле сведений об оценке предмета залога (37 200 000 руб. согласно отчета независимого оценщика ИП Липатова С.П.).

В представленном до начала судебного заседания отзыве АО "АТФБанк" просит оставить обжалуемое определение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего Добрышкина В.Н. пояснил, что его доверитель поддерживает апелляционную жалобу, поданную конкурсным управляющим ООО "Юсон-Сибирь" Лясман А.Э. Пояснил, что право на незавершенное строительство не зарегистрировано. Объект не может быть реализован как недвижимое имущество, а может быть реализован как совокупность строительных материалов.

Представитель АО "АТФБанк" поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Представитель налогового органа оставила рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

При оценке доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

В силу разъяснений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 58) в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 58, на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

Из материалов дела следует, что требования АО "АТФБанк" в сумме 165 395 000 рублей обеспечены залогом имущества должника, в том числе магазином, представляющим собой одноэтажное строение с техническим подвалом, общей площадью 412,5 кв.м., литера А, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Ватутина, д. 11.

Право собственности должника на указанный объект подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2012 N 01/140/2012-0253 (т. 2 л.д. 2).

Из материалов дела усматривается, и представители пояснили в заседании суда, что заложенное здание реконструировано: над магазином возведено еще три этажа. На вопросы суда о наличии разрешения на реконструкцию, ведении должником работы по вводу в эксплуатацию такого объекта, представители ответили отрицательно.

Конкурсный управляющий полагает, что начальная продажная цена незавершенного строительством нежилого помещения подлежит установлению в размере 37 200 000 рублей, как объекта под разборку в качестве строительных материалов. При этом ссылается на отчет независимого оценщика индивидуального предпринимателя ИП Липатова С.П.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований согласиться с доводами конкурсного управляющего. Требование АО "АТФБанк" обеспечены залогом недвижимого имущества - строением с техническим подвалом, общей площадью 412,5 кв.м., литера А, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Ватутина, д. 11, а не залогом движимого имущества - строительными материалами.

В отношении данного объекта имеется технический паспорт и зарегистрированы право собственности должника и право залога кредитора, не прекращенные в установленном порядке.

В силу положений пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве, магазин, как объект недвижимого имущества, подлежит обязательной оценке.

Согласно представленному в материалы дела отчету N 23П-07/12 от 24.07.2012 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения на первом этаже в четырехэтажном строении с техническим подвалом площадью 412,5 кв. м., расположенных по адресу г.Омск, ул. Ватутина, д. 11, подготовленному независимым оценщиком ООО "Профэкс", рыночная стоимость данного объекта (предмета залога) составляет 8 333 000 рублей.

Данный отчет отвечает требованиям об относимости и допустимости доказательств.

Конкурсный управляющий, не соглашаясь с установленной данным отчетом стоимостью, в апелляционной жалобе указывает, что спорный объект был реконструирован, в связи с чем его площадь увеличилась, и, согласно техническому паспорту составляет 2 554 кв. м., однако отсутствие разрешительной документации на реконструкцию делает возможным реализацию объекта только как совокупности материалов.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод в силу следующего.

Возникшая в результате реконструкции надстройка в эксплуатацию не введена, о наличии разрешительной документации на такую реконструкцию доказательств не имеется, право собственности должника на результат реконструкции как объект незавершенного строительства не зарегистрировано и такая возможность в будущем не обоснована.

При этом внесение каких-либо изменений в объект залога, в том числе путем его реконструкции, не влияет на правоотношения сторон по договору ипотеки и не влечет их прекращение.

Основания прекращения залога приведены в статье 352 ГК РФ, одним из которых является гибель заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Однако изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, его оценки, и регистрации этих изменений (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Поскольку Банк принял в залог завершенное строительством здание, а не выдавало кредит на завершение строительства, оснований для применения иных разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" не имеется.

Оснований полагать возникшим право залога на результат реконструкции (на не введенную в гражданский оборот в установленном порядке часть здания) не имеется, в связи с чем эта часть (кроме той, на которую зарегистрировано право собственности должника и право залога банка) оценке на предмет установления начальной продажной цены заложенного имущества в рамках данного обособленного спора не подлежит.

Проанализировав представленный конкурсным управляющим отчет независимого оценщика ИП Липатова С.П., суд апелляционной инстанции установил, что объектом оценки, по результатам которой определена рыночная стоимость в размере 37 000 000 руб. являлось незавершенное строительством нежилое строение площадью 2 554 кв. м., а не набор строительных материалов.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно материалам дела должнику принадлежит объект площадью 412,5 кв. м., вместе с тем, отчет представлен относительно объекта площадью 2 554 кв. м. Доказательства принадлежности должнику права собственности на объект площадью 2 554 кв. м. не представлено. Следовательно, оснований принимать установленную независимым оценщиком ИП Липатовым С.П. стоимость всего объекта, а не находящейся в собственности части объекта, оснований нет.

Объектом оценки ИП Липатова С.П. являлся объект незавершенного строительства, а не совокупность строительных материалов, на что просил установить начальную продажную цену конкурсный управляющий. Соответственно, исходя из предмета требований, отчет оценщика ИП Липатова С.П. требованиям об относимости доказательств не отвечает.

Положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное толкование содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255.

Конкурсный управляющий не представил доказательств, подтверждающих невозможность реализации предмета залога в том виде, в котором он существовал до реконструкции.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно утверждена начальная продажная цена, принадлежащего должнику заложенного недвижимого имущества, а именно нежилого помещения на первом этаже в четырех этажном строении с техническим подвалом площадью 412,5 кв. м., расположенных по адресу г.Омск, ул. Ватутина, д. 11, в размере 8 333 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в совокупности и взаимной связи и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Омской области от 28 августа 2012 года по делу N А46-12403/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.В. Веревкин М.В. Смольникова