Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. N 08АП-7821/12

город Омск

24 декабря 2012 г.

Дело N А70-1026/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Гладышевой Е.В., Семёновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Копосовой О.Ф., после перерыва - секретарем Бобковой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции заявление Патрикеевой Ирины Михайловны о признании права собственности на долю в виде жилого и нежилого помещения по делу N А70-1026/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Туанн-Риэлт" (ИНН 7224024787, ОГРН 1027200869508)

в связи с подачей апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-7821/2012) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 04 июня 2012 года (судья Доронин С.А.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Патрикеевой Ирины Михайловны о признании права собственности на долю в виде жилого и нежилого помещения по делу N А70-1026/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Туанн-Риэлт" (ИНН 7224024787, ОГРН 1027200869508),

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича - Ходкин А.С. по доверенности от 23.12.2011;

от Патрикеевой Ирины Михайловны - Филатов А.Л. по доверенности от 15.12.2012 N 72АА0567448;

установил:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.07.2011 по делу N А70-1026/2011 общество с ограниченной ответственностью "Туанн-Риэлт" (далее - ООО "Туанн-Риэлт", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Татаркин В.А.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", в том числе, глава IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков", согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ данный закон вступил в силу с 15.08.2011.

Арбитражным судом Тюменской области от 13.09.2011 вынесено определение о применении при банкротстве ООО "Туанн-Риэлт" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) (далее - Закон о банкротстве).

В Арбитражный суд Тюменской области обратилась Патрикеева Ирина Михайловна (далее - Патрикеева И.М.) с заявлением о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде четырехкомнатной квартиры, общей площадью 180 кв.м, расположенной на втором этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома (N 9 согласно генерального плана застройки) в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень, гаража, общей площадью 48 кв.м, расположенного возле четырехэтажного кирпичного жилого дома (N 9 согласно генерального плана застройки) в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.06.2012 по делу 3 А70-1026/2011 заявление Патрикеевой И.М. удовлетворено.

Не соглашаясь с приятным судебным актом, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насыров Фарид Замильевич (далее - конкурсный управляющий ООО "ТУАНН" Насыров Ф.З.) обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на следующие обстоятельства:

- суд первой инстанции рассмотрел заявление Патрикеевой И.М. о признании права на долю в незавершенном строительстве, при этом застройщиком данного дома и собственником земельного участка выступал не должник, а ООО "ТУАНН". Однако ООО "ТУАНН" не было привлечено к участию в деле;

- ООО "Туанн-Риэлт" не имел права передавать объект недвижимости по акту Патрикеевой И.М., поскольку не являлось застройщиком;

- жилой дом (N 9 согласно генеральному плану) расположен на земельном участке, принадлежащем ООО "ТУАНН" на праве собственности. Данный объект включен в конкурсную массу ООО "ТУАНН".

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Патрикеева И.М. представила отзыв, в котором просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил наличие безусловных оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции.

Как отмечалось ранее, требование Патрикеевой И.М. заявленное в суде первой инстанции к ООО "Таунн-Риэлт" заключалось в признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде четырехкомнатной квартиры и гаража.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено, что право собственности на земельный участок, на котором возведены объекты недвижимости принадлежит на праве собственности ООО "ТУАНН".

В соответствии с постановлением главы администрации п. Московский от 14.09.2004 N 568 обществу ООО "ТУАН" разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1313004:0001.

В результате последовательного дробления земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:0001 по адресу Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург-Тюмень, в отношении которого выдавалось разрешение на строительство, был образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:344 (кадастровые выписки от 21.09.2012 года).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2011 года земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313004:344 принадлежит на праве собственности ООО "ТУАНН".

Как следует из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 6.11.2012 года незавершенный строительством дом N 10 проезд Академический (п/р Московский дворик), расположенный в д. Дударева, возведен на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1313004:344.

Исходя из положений, изложенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Таким образом, лицом, которое может претендовать на регистрацию за собой вновь созданного объекта недвижимости выступает ООО "ТУАНН", как собственник земельного участка, на котором возведен объект недвижимости.

Между тем, суд первой инстанции разрешил спор о праве на недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, без участия собственника этого земельного участка - ООО "ТУАНН".

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции усмотрел основания для перехода в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 по делу N А70-4026/2011 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению заявления Патрикеевой И.М. к ООО "Туанн-Риэлт" по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначил судебное заседание по рассмотрению заявления на 20.11.2012.

Определением суда от 21.11.2012 рассмотрение заявления отложено на 11.12.2012. Информация об отложении размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Конкурсный управляющий ООО "Туанн-Риэлт" Татаркин В.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ заявление рассмотрено судом апелляционной инстанции без его участия.

При рассмотрении судом заявления представитель Патрикеевой И.М. заявил об уточнении требований, просил обязать ООО "Туанн-Риэлт" передать в собственность Патрикеевой И.М. четырехкомнатную квартиру, общей площадью 197,4 кв.м, на 2 этаже 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10, а также пристрой (гараж) площадью 45,1 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10.

Уточнения приняты судом апелляционной инстанции к рассмотрению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Патрикеевой И.М. поддержал заявление с учетом его уточнения. Кроме того, завил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - ООО "ТУАНН".

Представитель ООО "ТУАНН" возразил против доводов, изложенных в заявлении, просил в удовлетворении заявления отказать, также возразил против привлечения ООО "ТУАНН" в качестве соответчика по настоящему спору.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 11.12.2012, объявлялся перерыв до 18.12.2012. Информация об отложении размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенные позиции.

Рассмотрев ходатайство Патрикевой И.М. о привлечении ООО "ТУАНН" к участию в деле в качестве соответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:

ссылаясь на необходимость привлечения ООО "ТУАНН" к участию в деле в качестве соответчика, Патрикеева И.М. указал на возможность предъявления к нему в рамках настоящего дела требования о передаче жилого помещения, предусмотренного статьей 201.6 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Пунктом 6 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого Закона.

Учитывая, что возражения других кредиторов ООО "ТУАНН" относительно требований Патрикеевой И.М. могут быть заявлены только в деле о банкротстве ООО "ТУАНН", то привлекать к его к участию в качестве соответчика в настоящем деле, суд апелляционной инстанции считает невозможным.

Аналогичным образом следует разрешить указанное ходатайство, если расценивать предъявленное к ООО "ТУАНН" требование как требование, заявленное в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве, поскольку смыслом статьи 201.8 Закона о банкротстве является предъявление таких перечисленных в данной статье требований к застройщику, которые в случае их удовлетворения могут привести к уменьшению конкурсной массы за счет изъятия имущества.

Соответственно, в силу прямого указания закона (статья 201.8) такое требование должно рассматриваться с участием кредиторов ООО "ТУАНН", то есть в рамках дела о банкротстве данного застройщика, а не в рамках дела о банкротстве иного лица.

Поэтому ходатайство Патрикеевой И.М. о привлечении ООО "ТУАНН" к участию в деле в качестве соответчика подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявление Патрикеевой И.М. по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, установил следующее.

Свое требование Патрикеева И.М. основывает на предъявленном в дело договоре N 31 о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 25.08.2004 года.

По условиям представленного договора (лист дела 9) ООО "Туанн-Риэлт" (инвестор) принимает дольщика (Патрикееву И.М.) в совместное финансирование строительства 4-этажного кирпичного жилого дома в жилом комплексе локального типа "Московский дворик", расположенном по адресу: 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень. Характеристика доли: четырехкомнатная квартира, общей площадью 180 кв.м, расположенная на втором этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, гараж, общей площадью 48 кв.м, расположенный возле четырехэтажного кирпичного жилого дома (пристрой) (том 135 листы дела 9-12)

Размер взноса дольщика составляет 1 520 000 руб. (раздел 2 договора).

В подтверждение факта внесения денежных средств заявитель представила в дело три квитанции к приходно-кассовым ордерам (N 77 от 30.12.2005 года, N 33 от 27.09.2006 года, N 3 от 02.05.2006 года на общую сумму 1 520 000 руб.).

В дело также представлен акт приема-передачи от 4.04.2008 года, согласно которому ООО "Туанн-Риэлт" (инвестор) передал Патрикеевой И.М. помещение - квартиру общей площадью 180 кв.м, расположенную на втором этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома (N 9 согласно генеральному плану застройки) в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень; гараж общей площадью 48 кв.м, расположенный возле четырехэтажного кирпичного жилого дома (N 9 согласно генеральному плану застройки) в жилом комплексе локального типа "Московский дворик" по адресу: Тюменская область, Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень для проведения ремонтных работ (том 135 лист дела 16).

Патрикеева И.М. ссылаясь на подпункт 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, обратилась в суд с заявлением об обязании ООО "Туанн-Риэлт" передать в собственность Патрикеевой И.М. объекты недвижимости - квартиру и гараж.

По итогам уточнения исковых требований Патрикеева И.М. просит обязать ООО "Туанн-Риэлт" передать в собственность Патрикеевой И.М. четырехкомнатную квартиру, общей площадью 197,4 кв.м, на 2 этаже 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10, а также пристрой (гараж) площадью 45,1 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10.

Спорные помещения находятся в названном трехквартирном жилом доме (типа таунхаус). В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан.

Как следует из технического и кадастрового паспорта, помещение гаража запроектировано как неотъемлемая часть многоквартирного дома (пристрой).

Степень готовности дома 95%.

Оценив обстоятельства дела, представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Патрикеевой И.М. за счет должника ООО "Туанн-Риэлт" по следующим причинам:

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку право собственности на спорный объект у Патрикеевой И.М. не возникло, заявленное требование не относится к требованиям собственника и не может быть рассмотрено по правилам статьи 301 ГК РФ.

Коль скоро, как указал заявитель, на него не распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в связи с получением разрешения на строительство до вступления его в силу (часть 2 статьи 27 названного закона), на него в полной мере распространяются разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в частности пункты 4 и 5 указанного постановления.

Следовательно, требования Патрикеевой И.М. являются требованиями об исполнении договорного обязательства по передаче в собственности недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Такое требование может быть удовлетворено при условии:

- если само требование соответствует условиям обязательства;

- если продавец владеет имуществом;

- если имущество зарегистрировано за продавцом на праве собственности или как минимум продавцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Так, в силу пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с пунктом 5 Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из материалов дела усматривается, что обязательство по передаче спорного имущества в собственность не исполнено, поскольку в представленном в дело передаточном акте специально оговорено отсутствие у него значения передаточного документа, предусмотренного пунктом 1 статьи 556 ГК РФ.

Таким образом, указанное требование является требованием, заявленным на основании статьи 398 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ, так как оно направлено на фиксацию надлежащей передачи и последующую регистрацию перехода права на спорные помещения за Патрикеевой И.М.

При этом правовые условия для удовлетворения такого требования отсутствуют.

Во-первых, у продавца отсутствует обязательство по передаче данных помещений до сдачи дома в эксплуатацию (статья 309 ГК РФ, пункт 4.5. договора).

Возможность предъявления требования о передаче жилых помещений до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию вопреки условиям договорного обязательства предусмотрена статьей 201.6 Закона о банкротстве, однако удовлетворение такого требования осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Закона о банкротстве, а не в индивидуальном порядке на основании статьи 201.8 Закона о банкротстве, как просит заявитель.

Во-вторых, как установлено судом, у ООО "Туанн-Риэлт" указанное имущество отсутствует, в связи с чем данное требование не может быть удовлетворено за счет названного лица.

В-третьих, право собственности на спорные помещения за ООО "Туанн-Риэлт" не зарегистрировано и не может быть зарегистрировано по обращению заявителя, поскольку ООО "Туанн-Риэлт" не является застройщиком. Застройщиком указанного дома, то есть правообладателем в отношении земельного участка и лицом, которому выдано разрешение на строительство является ООО "ТУАНН".

Наличие между ООО "Туанн-Риэлт" и ООО "ТУАНН" правоотношений, вытекающих из договора N 4 от 20.01.2003 года о привлечении финансовых средств в строительство жилого комплекса и/или договора о совместной деятельности по строительству жилого комплекса от 10.01.2003 года не может повлиять на выводы суда в этой части.

Исходя из смысла разъяснений пунктов 4 и 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" коль скоро право собственности на земельный участок под строящимся объектом зарегистрировано именно за ООО "ТАНН", ООО "Туанн-Риэлт" не является правообладателем в отношении незавершенного строительством объекта, а может лишь предъявлять к ООО "ТУАНН" требование, вытекающее из двустороннего обязательства и (так же как и требования других лиц) реализуемое в порядке статьей 71, 100, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве.

Поэтому с учетом обстоятельств дела требование Патрикеевой И.М. к ООО "Туанн-Риэлт" может быть реализовано только в порядке, предусмотренном статьей 100, 201.6 Закона о банкротстве при этом без какой-либо гарантии передачи имущества в натуре в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве, так как для передачи в таком порядке к моменту принятия решения о возможности передачи объекта для достройки жилищно-строительному кооперативу необходимо наличие зарегистрированного права за ООО "Туанн-Риэлт".

Кроме того, в обоснование заявленного требования заявитель сослался на статью 201.8 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе и о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Между тем, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве не содержат оснований для удовлетворения заявленных требований, предусмотренных данной статьей.

Речь идет всего лишь о процессуальной норме, за счет которой обеспечивается недопустимость нарушения основного требования к процедуре банкротства - соблюдения баланса интересов всех кредиторов.

То есть данная норма позволяет не допустить удовлетворения требований одного лица с нарушением очередности и пропорциональности удовлетворения требований иных кредиторов должника, а также нарушения предоставленного отдельным кредиторам приоритета в удовлетворении требований, которое могло бы иметь место в случае рассмотрения этих требований вне рамок дела о банкротстве.

Поэтому в отношении требования о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность речь идет именно о требованиях застройщика к иным лицам, требования же иных лиц к застройщику с учетом пункта 1 статьи 130, статьи 134, статьей 71, 100, пункта 1 статьи 201.4, статей 201.10, 201.11, 201.13 Закона о банкротстве о передаче им имущества должника из его конкурсной массы должны реализовываться исключительно в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, а не в индивидуальном порядке.

Кроме того, как указано выше, спорные помещения расположены в жилом доме, создаваемом по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10, являющимся объектом незавершенного строительства, что не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, следовательно, могут участвовать в гражданском обороте и быть предметом обязательства по договору о передаче недвижимого имущества.

Между тем, объектом недвижимости выступает весь объект незавершенного строительства.

И, напротив, к отдельным объектам недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся жилые и нежилые помещения, то есть введенные в эксплуатацию помещения, имеющие назначение в возможность целевого использования по назначению в соответствии с государственным актом о вводе в эксплуатацию здания.

Этот вывод следует из статьи 1 и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", подпункта 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, статьи 13 Закона N 214, статьи 288 ГК РФ, статьи 15 ЖК РФ.

Часть объекта незавершенного строительства в виде незавершенного строительством помещения не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, поскольку лицо, которому будет передано это помещение, не может быть признано его собственником, а сама передача не повлечет перехода права собственности.

Требование Патрикеевой И.М. удовлетворению не подлежит и по этим основаниям.

Доводы Патрикеевой И.М. о том, что право собственности иного дольщика (Калиничева В.И.) на квартиру, расположенную в этом же доме, зарегистрировано за ним на основании решения суда общей юрисдикции, в связи с чем Патрикееву И.М. следует уравнять с ним в правах, суд апелляционной инстанции во внимание не принимает.

Как следует из реестра требований кредиторов ООО "Туанн-Риэлт", несмотря на регистрацию права собственности на основании судебного акта, указанное лицо было включено в реестр требований кредиторов ООО "Туанн-Риэлт" с денежным требованием в отношении имеющихся у него прав к ООО "Туанн-Риэлт", вытекающих из договора N 180 о долевом инвестировании в строительство жилого дома от 15.03.2006 года, и требование перед ним было полностью погашено выплатой денежных средств.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что с требованием о передаче имущества в собственность (статья 201.6) Патрикеева И.М. вправе обратиться и к ООО "ТУАН" как застройщику.

При этом, на Патрикеевой И.М. будет лежать обязанность обосновать право на обращение со своим требованием к ООО "ТУАНН", а не к ООО "Туанн-Риэлт", которое получило от заявителя денежные средства, тогда как ООО "ТУАНН" этих денег не получало.

То есть, Патрикеева И.М. должна доказать, что ООО "Туанн-Риэлт", получая от нее денежные средства в качестве исполнения обязательств по договору, действовало на основании сделки, на самом деле прикрывающей отношения ООО "ТУАНН" с заявителем, либо на основании иной сделки, порождающей обязательство ООО "ТУАНН" непосредственно перед Патрикеевой И.М. (пункт 5, подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 71 и 100 этого закона.

Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений и исчисляется с даты получения участником строительства уведомления арбитражного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (пункт 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В случае пропуска участником строительства указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен судом, но только до принятия собранием участников строительства решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительством либо нежилых помещений.

Если участник строительства обратился с заявлением после принятия указанного решения, то при наличии согласия всех участников строительства он принимает участие в соответствующем способе погашения требований и суд включает его требование в реестр требований кредиторов в третью либо четвертую очередь (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В связи с подачей апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-7821/2012) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ТУАНН" Насырова Фарида Замильевича определение Арбитражного суда Тюменской области от 04 июня 2012 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления Патрикеевой Ирины Михайловны о признании права собственности на жилое и нежилое помещения по делу N А70-1026/2011 (судья Доронин С.А.) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Туанн-Риэлт" (ИНН 7224024787, ОГРН 1027200869508) отменить.

По результатам рассмотрения заявления Патрикеевой Ирины Михайловны об обязании ООО "ТУАНН-РИЭЛТ" передать в собственность Патрикеевой Ирины Михайловны четырехкомнатную квартиру общей площадью 197,4 кв.м на 2-м этаже 3-этажного жилого дома, расположенного по адресу Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10, а также пристрой (гараж) площадью 45,1 кв.м, расположенный по адресу Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, деревня Дударева, дом 10 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции принять итоговый судебный акт.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Е.В. Гладышева
Т.П. Семёнова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.