Вопрос: Некоторые территориальные подразделения ЗАГС Кемеровской области располагаются в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, управление которыми осуществляется управляющими организациями. Нежилые помещения закреплены за подразделениями ЗАГС на праве оперативного управления. В Жилищном кодексе РФ установлена обязанность собственников нежилых помещений по содержанию помещений общего пользования жилого дома. Вправе ли обладатель права оперативного управления заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией вместо собственника и обязан ли он нести бремя расходов по содержанию общего имущества этого дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2012 г.)

Некоторые территориальные подразделения ЗАГС Кемеровской области располагаются в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, управление которыми осуществляется управляющими организациями. Нежилые помещения закреплены за подразделениями ЗАГС на праве оперативного управления. В Жилищном кодексе РФ установлена обязанность собственников нежилых помещений по содержанию помещений общего пользования жилого дома.

Вправе ли обладатель права оперативного управления заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией вместо собственника и обязан ли он нести бремя расходов по содержанию общего имущества этого дома?

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые, независимо от причин, не приняли участия в голосовании или голосовали против (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).

По условиям вопроса управление многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией. В этом случае с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания, которым избрана управляющая компания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом не имеет значения, кто является собственником помещений: физические лица, юридические лица или публично-правовые образования.

Согласно ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ на собственника помещения в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Подобное положение согласуется с нормами ст. 210, ст. 249 ГК РФ, в силу которых собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Отметим, что обладатели иных вещных прав, включая право оперативного управления, в приведенных нормах не упоминаются. Вместе с тем право оперативного управления действующим законодательством рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Высший Арбитражный Суд РФ придерживается позиции о том, что передача помещения в многоквартирном доме в оперативное управление исключает содержание общего имущества собственником помещения, в силу закона соответствующее бремя возлагается на лицо, которому помещение передано в оперативное управление*(1) (смотрите, к примеру, определение от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, определение от 25.05.2012 N ВАС-6027/12). Таким же образом толкуют положения п. 1 ст. 296 ГК РФ о правовом статусе данного лица и большинство судов.

Суды отмечают, что содержание общего имущества многоквартирного дома, помещения в котором переданы в оперативное управление, обеспечивает владение и пользование таким помещением (его нормальное функционирование). Соответственно, содержание общего имущества относится к бремени правообладателя помещения по несению расходов на его содержание. Поэтому, если при передаче помещения в оперативное управление собственник не сделал изъятий в части сохранения за собой ответственности по его содержанию, в том числе по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающего функционирование переданного помещения, то бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лицо, обладающее помещением на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 N 08АП-1102/12). Это связано с тем, что при передаче имущества в оперативное управление публично-правовое образование, сохраняя титул собственника этого имущества, утрачивает свои основные правомочия по владению и пользованию этим имуществом.

Однако отметим и наличие противоположной практики, когда суды признают лицом, обязанным нести бремя содержания помещения, закрепленного на праве оперативного управления (в том числе содержания общего имущества в многоквартирном доме) его собственника. В этой связи смотрите, например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2012 N 06АП-2789/12.

Вопрос о правомочии лиц, имеющих право оперативного управления на помещение в многоквартирном доме, заключать договоры об управлении многоквартирным домом суды также решают на основании п. 1 ст. 296 ГК РФ, согласно которому такие лица ограничены лишь в правомочии распоряжения закрепленным помещением. В то же время управление общим имуществом многоквартирного дома не предполагает распоряжения им, поскольку содержанием правоотношений по договору управления является обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг пользователям помещений (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому запрет на отчуждение или распоряжение иным способом закрепленным имуществом, установленный в ст. 298 ГК РФ, не включает в себя запрет обладателю права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Заключение такого договора происходит в рамках владения и пользования закрепленным имуществом и не противоречит ни целям деятельности правообладателя, ни интересам публичного собственника (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 14АП-1807/12, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 08АП-3297/2010 и от 31.05.2011 N 08АП-1703/11, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 N Ф05-5235/12 по делу N А41-17954/2011).

Более того, отсутствие договорных отношений с управляющей компанией не освобождает субъекта права оперативного управления от несения бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома в соответствии со ст. 249 ГК РФ, ст.ст. 37, 39 ЖК РФ, что подтверждается многочисленной арбитражной практикой: смотрите, к примеру, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 N Ф04-3601/12 по делу N А46-14860/2011, Поволжского округа от 12.10.2011 N Ф06-8894/11, Московского округа от 27.06.2012 N Ф05-6384/12 по делу N А41-17832/2011, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 N 12АП-1781/12.

По нашему мнению, юридическое лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обладает полномочиями собственника данного имущества, ограниченными лишь законом, целями своей деятельности, назначением имущества, а также заданиями его собственника. Поэтому, если публичный собственник особо не оговорил сохранение за собой обязанности по содержанию имущества, переданного в оперативное управление, то эти полномочия (право на заключение договора управления многоквартирным домом и обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в доме) переходят к обладателю ограниченного вещного права на это имущество. Осуществление субъектом права оперативного управления таких полномочий не должно нарушать интересы публично-правового образования, учредившего право оперативного управления.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

15 октября 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 131 ГК РФ право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010). Поэтому при отсутствии такой регистрации на лицо, которому на основании акта собственника о закреплении имущества передано помещение (поставлено на его баланс), не может быть возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.06.2012 N Ф04-2331/12 по делу N А46-13837/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 11АП-7694/12).