Кафе - самовольная постройка (О.В. Давыдова, "Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2013 г.)

Кафе - самовольная постройка

На сегодняшний день самовольное возведение здания кафе (например, на чужом земельном участке, без соответствующей разрешительной документации, с нарушением соответствующих норм и правил), как показывает практика, - дело обычное. Может ли лицо, осуществившее самовольную постройку, рассчитывать на получение права собственности в отношении такого имущества? При каких обстоятельствах его заставят снести постройку? Стоит ли выполнять распоряжение администрации города о сносе самовольно возведенного здания кафе? Может ли быть признана самовольной постройкой реконструкция имеющегося здания кафе? Ответы на эти и другие вопросы можно найти в арбитражной практике.

Что такое самовольная постройка?

В Гражданском кодексе данное понятие раскрыто в п. 1 ст. 222. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество (то есть любое недвижимое имущество), созданное:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обратите внимание! Объект, не являющийся недвижимостью, не может быть отнесен к самовольной постройке (Постановление ФАС СЗО от 13.03.2012 N А26-5800/2011).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Из приведенных норм, в частности, следует, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства.)

О правах на самовольную постройку

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Вспомним: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). В статье 222 ГК РФ закреплено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Более того, именно на это лицо возлагается обязанность по сносу самовольной постройки (либо снос производится за его счет), за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, когда шанс оформить право собственности все-таки имеется.

В пункте 3 сказано: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При таких обстоятельствах лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако и этому лицу не видать права собственности на самовольную постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешительная документация - это важно

Наличие разрешительной документации и соответствующих прав в отношении земельного участка вполне могут помочь отбиться от любых нападок, но только при условии, что, например, разрешение на строительство не будет признано недействительным. В то же время последнее не означает, что построенное заставят снести как самовольную постройку. Ведь даже попытки получить разрешение учитываются (если только не затронуты права и охраняемые законом интересы других лиц либо не возникла угроза жизни и здоровью граждан). Расскажем обо всем этом более подробно на конкретных примерах из арбитражной практики.

Начнем с положительного результата - Постановления ФАС ВСО от 02.04.2012 N А33-3602/2011, которым оставлены без изменения Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.08.2011 и Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по тому же делу. В суд обратился собственник нежилых помещений в многоквартирном жилом доме (собственник земельного участка, на котором расположен дом) с иском о признании постройки к торцу дома (наружная стена с западной стороны здания) как самовольно возведенной, обязании ее снести и привести здание (дом), к которому был пристроен спорный объект недвижимости, в первоначальное состояние. Позиции сторон были следующими:

- по мнению истца, ответчиком (ООО) было нарушено право общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался жилой дом, поскольку пристройка выходила за границы земельного участка, предоставленного для реконструкции подвального помещения в жилом доме с устройством пристройки и дополнительного входа в кафе-бар, бар и бильярдный зал. Арбитры посчитали, что истец не доказал своих полномочий на обращение с иском в защиту права общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, поскольку не было предоставлено соответствующее решение общего собрания собственников жилого дома;

- как считал истец, пристройка была возведена с существенным нарушением строительных норм: в охранной зоне тепловой сети, принадлежащей сторонней организации. Этот довод также не подтверждал право истца на обращение в суд с иском о сносе пристройки как самовольной постройки, поскольку сторонняя организация, являясь субъектом гражданских прав - юридическим лицом, не была лишена права самостоятельно обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки;

- истец указал, что стена пристройки примыкала к наружной стене помещения, принадлежащего ему на праве собственности, в связи с этим невозможно было из-за возведения пристройки устроить парковочные места перед помещением, принадлежащим истцу на праве собственности, возведенная пристройка загораживала обзор дороги, ведущей налево, при выезде. По мнению суда, данные аргументы не были подкреплены доказательной базой.

Напротив, спорный объект недвижимости был возведен ответчиком на земельном участке, сформированном в установленном порядке и выделенном для этих целей при наличии соответствующих разрешений органов местного самоуправления.

В итоге судьи пришли к выводу, что истец не доказал, что его права и интересы нарушены возведением пристройки.

При строительстве кафе можно столкнуться с тем, что разрешение на строительство будет признано недействительным. Именно к такому выводу пришли судьи ФАС УО в Постановлении от 21.07.2011 N Ф09-4139/11. Поводом для этого явилось следующее.

В суд обратилась инспекция государственного строительного надзора с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство объекта капитального строительства - двухэтажного кафе, примыкающего к торцу жилого дома (реконструкция дома). В связи с поступлением жалобы от жильцов данного дома инспекцией была проведена проверка, в ходе которой установлено, что велось строительство нежилого пристроя (был возведен монолитный железобетонный каркас четвертого этажа здания, включая подвальный этаж). При этом положительное заключение государственной экспертизы проектной документации отсутствовало, инспекция о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства своевременно не извещалась.

Судьи разбирались в том, должно ли было быть получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Ведь с целью получения разрешения на строительство в уполномоченный орган среди прочего представляется и такое заключение (если проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ). Согласно пп. 5 п. 2 ст. 49 ГрК РФ государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства, которые отвечают одновременно следующим требованиям:

- количеством этажей - не более двух;

- общая площадь - не более 1 500 кв. м;

- назначение - осуществление производственной деятельности без необходимости установления санитарно-защитных зон (либо если требуется их установление, они должны быть установлены в пределах границ земельных участков, на которых расположены указанные объекты).

В первую очередь арбитры определились с тем, что реконструкция не проводилась, а возводилось отдельно стоящее здание, исходя из следующего. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации*(1) признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала. В случае отсутствия сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. В рассматриваемой ситуации у многоквартирного жилого дома и здания строящегося кафе не было общего фундамента и общей стены. Кафе примыкало к стене жилого дома и имело свою собственную стену, которая была отделена от стены жилого дома просадочным швом, заполненным экструдированным пенополистиролом толщиной 40 мм, то есть имелся видимый разрыв между зданиями. При строительстве кафе не изменялись параметры жилого дома, затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности жилого здания. При организации внутреннего доступа из помещения кафе в помещения квартиры на первом этаже жилого дома, находящейся в собственности предпринимателя и имеющей статус нежилого помещения, конструктивные элементы здания жилого дома затронуты не были. Земельные участки, на которых были расположены многоквартирный жилой дом и строящееся кафе, имели разные кадастровые номера.

При установлении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации в ст. 49 ГрК РФ используется критерий количества этажей (не более двух) (не этажность здания). Количество этажей и этажность здания - это различные критерии. Так вот, в рассмотренном деле по результатам проведенной судебной экспертизы было выявлено, что здание обладает этажностью 2 этажа (не учитываются подвальный и технический этажи), а общее количество этажей в здании составляет 4 (подвальный, два надземных и один (верхний) технический). Таким образом, заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством того, что должна была быть проведена государственная экспертиза проектной документации кафе по критерию "количество этажей". Тот факт, что для спорного объекта капитального строительства не требуется установление санитарно-защитной зоны, роли уже не играет.

Итак, разрешение на строительство было признано недействительным. Что же дальше? Президиум ВАС в п. 10 Информационного письма N 143*(2) указал: признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для квалификации постройки как самовольной. Более того, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения разрешения на строительство, а другие основания для сноса постройки отсутствовали, возведенное не признается самовольной постройкой с вытекающими отсюда последствиями*(3). Напротив, на такую постройку можно получить право собственности*(4).

Учтите: формальное обращение истца за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении им установленного порядка строительства. Такие действия являются не мерой по получению разрешения на строительство, а лишь ее имитацией (постановления ФАС ЗСО от 01.11.2012 N А45-15177/2012, от 30.08.2012 N А03-18267/2011).

А вот если при создании постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, ее сохранение создавало угрозу жизни и здоровью граждан, суд должен принять решение о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ. Ведь нарушение градостроительных и строительных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143).

О сносе самовольной постройки

Если право собственности на самовольную постройку не может быть признано, она подлежит сносу. Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда решение о сносе самовольной постройки принимается в административном порядке. В этом случае заинтересованные лица должны учитывать, что принудительный снос может быть осуществлен только на основании решения суда. Объясним почему.

Согласно п. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. В частности, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п. 3 указанной статьи). В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку при определенных обстоятельствах может быть признано судом. В случае же принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку. Получается, ст. 222 ГК РФ не предусмотрен административный порядок сноса самовольных построек. Следовательно, решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. С таким подходом согласен и Президиум ВАС (п. 1 Информационного письма N 143).

Ключевой момент. Принудительный снос самовольной постройки возможен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

Исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ, в суд с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной по стройки. Если возведенная недвижимость затрагивает публичные интересы (допустим, ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан), исковые заявления вправе заявить прокурор или уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22*(5)). Прокурор в соответствии с процессуальным законодательством РФ вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства (п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации"). При этом в силу ст. 52 АПК РФ прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Что касается уполномоченного органа, из п. 3 этого же письма следует: орган государственной власти обладает правом на обращение в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, прямо указанных в федеральном законе. В то же время данное право может вытекать из компетенции соответствующего органа, закрепленной законом (речь идет о ситуации, когда у органа отсутствует возможность реализовать закрепленные за ним законом полномочия без обращения в суд). Именно так обстоит дело с органом, осуществляющим строительный надзор, поскольку за ним право на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки законом прямо не закреплено. Однако возможность предъявления иска о сносе самовольной постройки в суд следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности. В итоге орган, осуществляющий строительный надзор, вправе в защиту публичных интересов обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

А вот ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае создания самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена такая постройка (абз. 1 п. 24 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22). (О том, кто выступает в роли ответчика в ситуации, когда в отношении самовольной постройки получено право собственности, читайте далее.)

Столкнувшись с иском о сносе самовольной постройки, необходимо знать, что доказательной базой по такому иску являются такие обстоятельства: строительство на не отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке, отсутствие разрешения на строительство, несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил, нарушение постройкой прав и законных интересов других лиц и возникновение угрозы жизни и здоровью граждан. Для признания постройки самовольной может оказаться достаточным наличия одного из указанных нарушений (правда, не всегда, о чем мы расскажем далее). Приведем некоторые примеры.

Постановлением ФАС ПО от 12.04.2012 N А57-14312/2010 общество обязали снести самовольную постройку мини-магазина, летнего кафе, поскольку оказалось, что строительство спорного объекта недвижимости велось при отсутствии разрешительной документации на земельном участке, предоставленном для реконструкции торгового павильона в мини-магазин с организацией летнего кафе, а не под строительство объекта недвижимости.

В соответствии с Постановлением ФАС УО от 13.04.2011 N Ф09-1790/11-С6*(6) ответчика обязали снести возведенное им здание кафе-закусочной по следующим причинам. Это здание являлось объектом капитального строительства (было пристроено к первому этажу двухэтажного здания магазина). Его сохранение нарушало права истца, поскольку ухудшало состояние принадлежащего ему объекта недвижимости (здания магазина), расположенного на отведенном истцу на праве аренды земельном участке. Внутренняя стена здания, разделяющая отапливаемые помещения закусочной и неотапливаемые помещения склада магазина, была подвержена увлажнению в зимний период вследствие перепада температур и образованию конденсата, что вело к образованию плесени со стороны складских помещений и дальнейшему ухудшению теплоизолирующей способности внутренней стены. Деформационный шов между зданиями магазина и закусочной отсутствовал, общей ограждающей стеной между основным зданием и пристроем являлась наружная несущая стена основного здания. Основным опорным узлом при устройстве крыши для пристроя являлись несущие консоли балкона основного здания. Согласно техническому заключению состояние несущих консолей было квалифицировано как аварийное, а также были нарушены требования СНиП по пожарной безопасности зданий и сооружений. В результате создавалась угроза жизни и здоровью людей, а также порчи имущества, хранящегося в помещениях здания магазина.

Достаточно часто судьи сталкиваются с ситуациями, когда самовольные постройки (объекты недвижимости) возводятся на земельных участках, предоставленных в аренду под размещение временного кафе без права возводить на земельном участке объекты капитального строительства, при отсутствии проектной документации и разрешения на строительство. В таких делах исход один - снос самовольно возведенного здания кафе (см., например, постановления ФАС ВВО от 02.11.2012 N А43-32887/2011, от 14.11.2011 N А43-12961/2010, от 17.05.2011 N А43-17089/2010, ФАС ЗСО от 25.02.2011 N А27-24716/2009, ФАС СЗО от 05.06.2012 N А44-2485/2011).

Наличие права собственности не убережет от сноса

Предположим: за лицом, осуществившим строительство самовольной постройки, зарегистрировано право собственности на это имущество. Данный факт не является препятствием для отказа в удовлетворении иска о сносе такого объекта как самовольной постройки (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Здесь необходимо учитывать, что сама по себе государственная регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания для возникновения этого права. Вступивший в законную силу судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). После получения права собственности на самовольную постройку беспокоиться не надо, если при строительстве не были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, сохранение спорного здания не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, в том числе не нарушает права и законные интересы владельцев смежных земельных участков и смежных строений. Об этом свидетельствует арбитражная практика (см. постановления ФАС СЗО от 27.06.2011 N А21-7141/2010, ФАС МО от 19.10.2012 N А41-7628/10).

А кто должен стать ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, если самовольно возведенное кафе продано (соответственно, право собственности зарегистрировано за лицом, которое постройку не осуществляло)? В абзаце 2 п. 24 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 сказано: если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительство, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки таковым является ее приобретатель, при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. Таким образом, именно последний собственник становится крайним - тем, кого могут обязать снести самовольную постройку, пусть и не возведенную им (пример: Постановление ФАС ПО от 17.02.2012 N А55-17832/2008, в передаче которого в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 24.05.2012 N ВАС-71/10). Единственным утешением для него является то, что он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. Добавим, положения абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в котором сказано, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, в описанной ситуации не работают.

О сроке давности

Необходимо учитывать, что на требование о сносе самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к ст. 195, 196 ГК РФ. Это означает, что по истечении трех лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, постройка не может быть снесена в принудительном порядке. Ведь истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ)*(7). Нераспространение на указанное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей земельных участков, на которых возведены постройки, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки. Однако общий срок исковой давности в отношении требований о сносе самовольных построек применяется не всегда.

Ключевой момент. К требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности (три года) при условии, что она не возведена на чужом земельном участке и ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В частности, исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на чужом земельном участке без согласия собственника (иного соответствующего лица) (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Иск лица, владеющего земельным участком, в такой ситуации рассматривается как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ. Согласно данной статье исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Не распространяется исковая давность и на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Каким образом это объясняется? В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Однако иск о сносе самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица. Получается, предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, поэтому установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности применению не подлежат.

Продолжая разговор о сроке давности, следует обратить внимание на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности. На основании п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Президиум ВАС прокомментировал порядок применения данной нормы в отношении самовольной постройки.

Важно. Существенным условием для признания права собственности на имущество в силу приобретательной давности является то обстоятельство, что лицо, заявляющее такое требование, не является собственником спорного имущества.

Итак, право собственности на самовольную постройку созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143). Учтите важный момент: приобретение лицом права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности не отменяет необходимости соблюдения условия, предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, обладающим земельным участком, на котором возведена постройка, на каком-либо вещном праве (постановления ФАС ЗСО от 28.09.2012 N А45-8487/2012, ФАС ПО от 16.05.2012 N А12-17544/2011).

Обратите внимание! Пятнадцатилетней срок, о котором идет речь в п. 1 ст. 234 ГК РФ, должен истечь на момент подачи иска (Постановление ФАС ВВО от 11.04.2012 N А17-2002/2011). В то же время необходимо учитывать, что согласно п. 4 указанной статьи течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, поэтому для приобретения права собственности открытое, добросовестное, непрерывное владение должно составлять не менее 18 лет (с учетом общего срока исковой давности). Судьи на данный факт постоянно указывают (постановления ФАС ЗСО от 29.03.2012 N А27-8001/2011, ФАС МО от 29.09.2011 N А40-116950/10-155-974, ФАС ПО от 29.10.2012 N А65-8563/2012).

Дополнительные пояснения даны и в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22. "Давностное" владение является:

- добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом "давностного" владения не считается. То же самое касается передачи "давностным" владельцем имущества во временное владение другого лица. Не наступает перерыв "давностного" владения и в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ).

Что касается понятия "владение имуществом как своим собственным", то под этим подразумевается владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (например, на условиях аренды, хранения, безвозмездного пользования*(8)). Судьи ФАС ВСО в Постановлении от 14.08.2012 N А19-15375/2011 добавили: по смыслу п. 1 ст. 234 ГК РФ у имущества, на которое возможно приобретение права собственности в связи с "давностным" владением, нет надлежащего собственника либо он есть, но не проявляет к своему имуществу никакого интереса, не вступает в юридически значимые действия по поводу владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При наличии этих условий имуществом как своим собственным может пользоваться другое лицо, имеющее основания на приобретение права собственности в порядке приобретательной давности.

На практике случаев, когда истец смог доказать факт открытого, непрерывного и добросовестного владения спорным зданием (в частности зданием кафе) в течение срока приобретательной давности, встречается достаточно (см., например, постановления ФАС ВВО от 19.09.2012 N А39-3103/2011, от 27.08.2012 N А43-23812/2011, от 14.03.2012 N А29-4047/2011, ФАС ДВО от 15.05.2012 N Ф03-1396/2012).

Реконструированное здание - это тоже самовольная постройка

В пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 указано: положения ст. 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. А вот перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости, к самовольной постройке никакого отношения не имеет (п. 29 указанного постановления).

Примером из арбитражной практики, когда было вынесено решение о сносе самовольной постройки, появившейся в результате реконструкции здания, является Постановление ФАС ВВО от 19.08.2011 N А29-9657/2009. В суд обратилась администрация муниципального образования городского округа с иском к обществу о признании объекта недвижимого имущества оздоровительно-развлекательного центра (кафе-бар) самовольной постройкой и об обязании ответчика осуществить ее снос. Оказалось, что общество является собственником нежилого здания - магазина, которое расположено на земельном участке, предоставленном ему в аренду с разрешенным использованием (для эксплуатации магазина). В соответствии с договором аренды арендатор взял на себя обязательство использовать земельный участок по целевому назначению и с учетом разрешенного использования. Вопреки этому общество осуществило реконструкцию здания магазина, в результате чего было создано здание оздоровительно-развлекательного центра (площадь здания увеличилась на 217,6 кв. м за счет пристройки к зданию и надстройки второго этажа).

Судьи удовлетворили иск о сносе самовольной постройки с учетом следующих обстоятельств. Согласно положениям ст. 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления:

- строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;

- градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В деле отсутствуют доказательства безопасности реконструированного объекта и ненарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Земельный участок, на котором был возведен спорный объект недвижимости, имел разрешенное использование: под эксплуатацию магазина, а под реконструкцию обществу не предоставлялся. Следовательно, реконструированный объект недвижимости являлся самовольной постройкой. Кроме того, вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.04.2011 N А29-6614/2010 обществу было отказано в признании права собственности на указанный объект недвижимости (оно не доказало соответствие самовольной постройки требованиям закона, а сам объект был возведен на земельном участке, не предназначенном для этих целей).

Согласно пп. 2 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно: к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка, что и было сделано в данном случае.

Еще пример такого же "самовольства" - Постановление ФАС ДВО от 13.09.2011 N Ф03-4178/2011. Общество (истец) обратилось с иском о признании за ним права собственности в отношении реконструированного объекта недвижимого имущества - здания кафе. Общество провело реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности здания-кафе: отстроило новый этаж, в результате чего изменились конфигурация здания и его технические характеристики, в том числе такие конструктивные элементы, как этажность, площадь, объем. В иске было отказано в связи со следующими обстоятельствами. Во-первых, спорные работы были произведены обществом в отсутствии разрешительной документации, выданной в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В связи с этим результаты соответствующих работ, связанные с изменением архитектурно-строительных характеристик здания, приобрели признаки самовольной постройки. Во-вторых, истец владел земельным участком, на котором было расположено здание кафе, на праве аренды. Данное обстоятельство исключает возможность возникновения оснований для признания права собственности на самовольную постройку за ним.

А вот в деле, которое дошло до ФАС УО, в удовлетворении иска администрации к предпринимателю о признании реконструкции здания кафе самовольной постройкой и возложении на него обязанности по снесению данной постройки было отказано по следующим причинам (Постановление от 04.08.2011 N Ф09-4536/11):

- предприниматель изменил архитектурно-строительные характеристики существующего объекта недвижимости, проведенные работы по реконструкции не привели к созданию нового объекта, поэтому спорное здание кафе не может рассматриваться на основании ст. 222 ГК РФ как самовольная постройка;

- при реконструкции здания ответчиком было получено разрешение на реконструкцию (по истечении срока действия которого им были предприняты действия для получения разрешения на продолжение работ по реконструкции), а также заключение судебной экспертизы, согласно которому непосредственной угрозы постройка в существующем состоянии не представляет, снос здания нецелесообразен, так как существует техническая возможность завершить строительством спорный объект и сдать его в эксплуатацию;

- администрация не доказала наличие сохранением здания кафе в существующем виде угрозы жизни и здоровью граждан, устранение которой возможно лишь способом, предусмотренным п. 2 ст. 222 ГК РФ: посредством сноса спорного здания, а не приведением его в соответствие с проектом.

* * *

Если здание кафе построено на земельном участке, не предназначенном для этих целей, без соответствующей разрешительной документации или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно считается самовольной постройкой. Рассчитывать на получение права собственности в отношении такой постройки может лицо, владеющее земельным участком, но только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В противном случае исход один - снос самовольной постройки. Эта обязанность возлагается на лицо, осуществившее постройку, либо снос производится за его счет. Если решение о сносе самовольно возведенного кафе принято в административном порядке, сносить кафе торопиться не стоит, а все потому, что принудительный снос возможен только по решению суда, которым удовлетворен иск о сносе. Опять же этот иск может заявить только соответствующее лицо, а требования должны быть подкреплены соответствующими юридическими фактами, формирующими доказательную базу для удовлетворения иска.

О.В. Давыдова,

эксперт журнала "Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1, январь 2013 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.

*(2) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

*(3) Например, постановления ФАС ВСО от 21.11.2011 N А33-20423/2009, ФАС ДВО от 12.05.2012 N Ф03-1052/2012.

*(4) Постановления ФАС ЗСО от 02.11.2012 N А03-4451/2012, ФАС СЗО от 04.07.2011 N А44-378/2010.

*(5) Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

*(6) В передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 10.05.2011 N ВАС-5881/11.

*(7) Например, Постановление ФАС СКО от 23.11.2011 N А32-26398/2010.

*(8) Обществу было отказано в удовлетворении иска о признания права собственности в отношении спорного имущества, поскольку оказалось, что оно находится у общества в безвозмездном пользовании (Постановление ФАС ВВО от 06.04.2012 N А29-2532/2011), аренде (Постановление ФАС МО от 26.10.2012 N А40-85947/11-28-737), эксплуатации (Постановление ФАС ПО от 30.03.2012 по делу N А55-5300/2011).