Энциклопедия решений. Учет платежей, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость (декабрь 2024)

Учет платежей, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость

Организация осуществляет платежи, связанные с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете произведенные расходы?

Юридические аспекты

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, относятся к недвижимому имуществу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ). В случае если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 28 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона N 218-ФЗ (см. приказы Минэкономразвития РФ от 23.12.2015 N 968, от 20.06.2016 N 378 и от 25.12.2015 N 975).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ (ст. 17 Закона N 218-ФЗ). Выписка из реестра предоставляется бесплатно (ст. 63 Закона N 218-ФЗ). Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, аналитическая и иная информация по запросам о предоставлении сведений лиц, не указанных в ч. 1 ст. 63 Закона N 218-ФЗ, предоставляются за плату. Размер такой платы, порядок ее взимания и возврата установлены Минэкономразвития России.

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

В ряде случаев для целей совершения сделок с объектами недвижимости требуется установление их рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Деятельность оценщиков и оценочных компаний регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки, а также стандартами саморегулируемой организации (СРО), членом которой в соответствии с требованиями законодательства должен являться специалист-оценщик. 

В соответствии со ст. 3 Закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. При этом он должен обязательно предусматривать денежное вознаграждение за проведение оценки (ст. 9, ст. 10 Закона N 135-ФЗ).

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Закона N 135-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Инструкция к счету 08 20 26 76 91

Типовые проводки к счету 08: по дебету к счету 20: по дебету к счету 26: по дебету к счету 76: по кредиту к счету 91: по дебету

В соответствии с п. 4 ПБУ 10/99 "Расходы организации" расходы в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на:

- расходы по обычным видам деятельности;

- прочие расходы.

Расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг (п. 5 ПБУ 10/99). Расходы, отличные от расходов по обычным видам деятельности, считаются прочими.

Если услуги специализированных организаций по проведению независимой оценки недвижимого имущества, а также затраты, связанные с получением документов технической инвентаризации или сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и др. подобные расходы, напрямую не связаны с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ, оказанием услуг, то они должны быть отражены в бухгалтерском учете в составе прочих расходов записью:

Дебет	Кредит	Описание
91	60 (76)	отражены расходы, связанные с оплатой услуг независимого оценщика

Если такие расходы, связаны с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ, оказанием услуг, то они должны быть отражены в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности.

Расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

- расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;

- сумма расхода может быть определена;

- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации (п. 16 ПБУ 10/99). 

Согласно п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.

Если организацией, которая вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, принят порядок признания выручки от продажи продукции и товаров не по мере передачи прав владения, пользования и распоряжения на поставленную продукцию, отпущенный товар, выполненную работу, оказанную услугу, а после поступления денежных средств и иной формы оплаты, то и расходы признаются после осуществления погашения задолженности (второй абзац п. 18 ПБУ 10/99).

Если рассматриваемые расходы связаны с приобретением объектов основных средств, то они формируют первоначальную стоимость на основании п. 7, п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств".

См. также:

Учет приобретения недвижимости

Учет вложений в земельные участки. 

То есть расходы на проведение кадастрового учета, технической инвентаризации, расходы на услуги специализированных организаций, регистрационные сборы (государственная пошлина) и т.д. отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Документооборот

Документальным подтверждением расходов, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость могут служить:

- договор на оказание услуг;

- акт об оказанных услугах и другие документы, подтверждающие оказание услуг специализированными организациями, например, отчеты и экспертные заключения по оценке рыночной стоимости объекта и др.;

- платежные документы об оплате услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета объектов недвижимости, платежей за регистрацию прав на недвижимость и др.

С 2011 года действуют формы бухгалтерской отчетности, утвержденные приказом Минфина России от 02.07.2010 N 66н. В Отчете о финансовых результатах расходы, связанные с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость, отражают в составе затрат по строке 2120 "Себестоимость продаж" или по строке 2350 "Прочие расходы". Если такие расходы учитываются в стоимости объекта ОС, то они в Отчете о финансовых результатах не указываются.

В налоговой отчетности расходы, связанные с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость, неучитываемые в первоначальной стоимости ОС, отражаются по строке 040 (в составе косвенных) приложения N 2 к Листу 02 налоговой декларации по налогу на прибыль.

Пример Отчета о финансовых результатах

Пример приложения 2 к листу 02 декларации по налогу на прибыль

Налогообложение

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

В соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся:

- платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами;

- платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах;

- оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества;

- оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

При признании указанных расходов возникает вопрос, связаны ли такие затраты с созданием основного средства либо с текущей деятельностью организации. Согласно п. 4 ст. 252 НК РФ, если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе их относить. Кроме того, при принятии решения следует учитывать:

- НК РФ не определяет виды расходов, которые следует в целях исчисления налога на прибыль относить к расходам на приобретение, сооружение, изготовление и т.п. объекта основных средств;

- положения п. 7 ст. 3 НК РФ о том, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика;

- указанные расходы поименованы в перечне прочих расходов как самостоятельный вид расходов (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).

В письмах Минфина России от 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, 14.09.2009 N 03-03-06/1/578, УФНС по г. Москве 20.12.2004 N 26-12/83208 контролирующие органы однозначно указывают, что расходы, связанные с экспертной оценкой имущества в связи с осуществлением сделок с объектами недвижимого имущества, учитываются при формировании налогооблагаемой прибыли, если они произведены в рамках осуществления деятельности, направленной на получение дохода, и документально подтверждены. Иными словами, такие затраты в первоначальную стоимость ОС не включаются.

Аналогичным образом учитываются расходы на оплату услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета объектов недвижимости. Косвенно данный вывод подтверждают письма Минфина России от 11.02.2011 N 03-03-06/1/89, от 21.09.2009 N 03-03-06/1/603, а также письмо УФНС по Санкт-Петербургу от 29.09.2005 N 02-05/20140@ (вопрос 6).

При выкупе земельных участков, указанных в ст. 264.1 НК РФ, под расходами на их приобретение подразумевается именно стоимость земельных участков. Платежи же за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости учитываются в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов налогоплательщика, связанных с производством и (или) реализацией (письмо Минфина России от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752).

При методе начисления на основании п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статей 318-320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.

Согласно пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления внереализационных и прочих расходов (для затрат в виде расходов на оплату сторонним организациям за выполненные ими работы (предоставленные услуги) признается:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного (налогового) периода.

Таким образом, расходы по проведению независимой оценки недвижимого имущества, землеустроительные работы, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета объектов недвижимости и др. признаются в целях налогообложения прибыли в отчетном (налоговом) периоде их фактического оказания. В тех случаях, когда оказание услуг специализированными организациям подтверждается актом, датой осуществления данных расходов может быть дата подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг.

При этом согласно пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления расходов по уплате сборов (государственной пошлины) признается дата их начисления.

Если организация применяет в налоговом учете кассовый метод определения доходов и расходов, то расходы признаются после фактической оплаты указанных услуг (п. 3 ст. 273 НК РФ). В целях гл. 25 НК РФ оплатой услуг признается прекращение встречного обязательства организацией - приобретателем указанных услуг перед продавцом (исполнителем), которое непосредственно связано с оказанием услуг.

НДС

Суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по договору возмездного оказания услуг, принимаются к вычету, если одновременно соблюдены следующие условия (ст.ст. 171 и 172 НК РФ):

- услуги приняты к учету, оформлены необходимые первичные документы;

- имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура;

- приобретенные услуги предназначены для использования в деятельности, облагаемой НДС.

Пример

Организация заключила договор на проведение оценки объекта недвижимости. Договорная стоимость оказанных услуг составила 236 000 руб. (в том числе НДС 36 000 руб.). По результатам оказанных оценщиком услуг составлены отчет и экспертное заключение по оценке рыночной стоимости помещений.

В бухгалтерском учете следует произвести записи:

Дебет	Кредит	Сумма, руб	Описание
20	60	200 000 (236 000 - 36 000)	отражены расходы по оплате услуг оценщика
19	60	36 000	отражена предъявленная сумма НДС
68, субсчет "НДС"	19	36 000	принята к вычету предъявленная сумма НДС

Эта же сумма (200 000 руб.) списывается в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов (пп. 40 п. 1 ст 264 НК РФ).

Возможные риски

Учитывается ли госпошлина за регистрацию прав собственности на недвижимость, а также другие расходы, связанные с приобретением недвижимости, единовременно в составе прочих расходов или же включаются в первоначальную стоимость объекта ОС?

Положительная практика

Минфин России в некоторых разъяснениях указывает, что госпошлина за регистрацию прав собственности учитывается в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. На правомерность признания расходов на регистрацию права собственности в налоговом учете на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ указывают также и суды.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(+) письмо Минфина России от 26 января 2015 г. N 03-03-06/1/2170

(+) письмо Минфина России от 4 июня 2013 г. N 03-03-06/1/20327

(+) Письмо Минфина России от 28 января 2013 г. N 03-03-06/1/33

(+) письмо Минфина России от 11 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/89

(+) письмо Минфина Росси от 31 октября 2007 г. N 03-03-06/1/752

(+) письмо Минфина России от 7 ноября 2007 г. N 03-03-06/4/145

(+) письмо Минфина России от 16 февраля 2006 г. N 03-03-04/1/116

(+) письмо Минфина России от 30 июня 2005 г. N 03-03-04/2/14

(+) письмо Минфина России от 11 марта 2004 г. N 04-02-05/3/16

(+) письмо УФНС России по г. Москве от 17 апреля 2009 г. N 16-15/037659@

Акты судебных органов:

(+) постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 июня 2007 г. N Ф04-3586/2007(34911-А27-26)

(+) постановление ФАС Поволжского округа от 13 октября 2006 г. N А65-39237/05-СА1-7

(+) постановление ФАС Уральского округа от 25 ноября 2008 г. N Ф09-8694/08-С3

(+) постановление ФАС Уральского округа от 30 января 2008 г. N Ф09-57/08-С3

Отрицательная практика

Существует и иная точка зрения, высказанная Минфином России. Сославшись на п. 1 ст. 257 НК РФ, финансисты указали, что госпошлина, уплаченная за регистрацию права собственности, подлежит включению в первоначальную стоимость ОС. Однако данные разъяснения не учитывают наличие прямой нормы пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, тогда как специальная норма имеет преобладающее значение над общими нормами законодательства.

Письма Минфина России и ФНС (УФНС):

(-) письмо Минфина России от 8 июня 2012 г. N 03-03-06/1/295 (п. 3)

(-) письмо Минфина России от 12 августа 2011 г. N 03-03-06/1/481

(-) письмо Минфина России от 4 марта 2010 г. N 03-03-06/1/113

(-) письмо Минфина России от 18 мая 2009 г. N 03-05-05-01/26

(-) письмо Минфина России от 27 марта 2009 г. N 03-03-06/1/195

(-) письмо Минфина России от 15 декабря 2006 г. N 03-03-04/1/831

Учет платежей, связанных с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость

Организация осуществляет платежи, связанные с кадастровым учетом, оценкой и регистрацией прав на недвижимость. Как отражаются в бухгалтерском и налоговом учете произведенные расходы?

Юридические аспекты

Бухучет. Проводки

Документооборот

Налогообложение

Пример

Возможные риски

Формы документов

Построить список