Энциклопедия решений. Пожарная безопасность арендуемого помещения: распределение обязанностей и ответственность (май 2025)

Пожарная безопасность арендуемого помещения: распределение обязанностей и ответственность

Под пожарной безопасностью в законодательстве понимается состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров (абз. второй ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", далее - Закон N 69-ФЗ).

Закон возлагает на руководителей организаций ряд обязанностей в области пожарной безопасности, в частности, обязанности:

- соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны;

- разрабатывать и осуществлять меры пожарной безопасности;

- проводить противопожарную пропаганду, а также обучать своих работников мерам пожарной безопасности;

- содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты, включая первичные средства тушения пожаров, не допускать их использования не по назначению и т.д. (часть вторая ст. 37 Закона N 69-ФЗ).

Граждане, включая индивидуальных предпринимателей, обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с установленными требованиями и т.д. (преамбула к Закону N 69-ФЗ и часть вторая ст. 34 этого Закона).

Требования в области пожарной безопасности конкретизируются в ряде нормативных правовых актов, в частности, в Федеральном законе от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479).

За нарушение требований пожарной безопасности виновные лица привлекаются к административной ответственности (ст. 20.4 КоАП РФ). При определенных обстоятельствах такое нарушение может повлечь за собой и уголовную ответственность (ст. 219 УК РФ).

Кто несет ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что закон возлагает бремя содержания имущества на его собственника, кроме случаев, когда иное предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). А под содержанием имущества, с учетом правил ст. 616 ГК РФ, могут пониматься любые меры, направленные на поддержание имущества в состоянии, пригодном для его эксплуатации.

С учетом приведенных норм арендодатель обязан передать в аренду имущество (в частности, здание, помещение) в состоянии, соответствующем требованиям пожарной безопасности, что позволяет арендатору нормально эксплуатировать этот объект (см. также постановления АС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2022 N Ф02-6216/22, Седьмого КСОЮ от 03.08.2021 по делу N 16-4388/2021). В свою очередь, получив имущество в аренду, арендатор по общему правилу обязан в течение всего срока аренды поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, что по смыслу этой нормы предполагает в том числе необходимость поддерживать уже установленные противопожарные системы в рабочем состоянии и соблюдать обязательные требования противопожарного режима (п. 2 ст. 616 ГК РФ, см. также постановление АС Центрального округа от 04.12.2020 N Ф10-4145/20).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Если переданное в аренду помещение не отвечает требованиям пожарной безопасности, что препятствует его использованию, арендатор может воспользоваться способами защиты права, которые предусмотрены абзацем вторым п. 1 ст. 612 ГК РФ, в частности, потребовать досрочного расторжения договора аренды (см. постановление Семнадцатого ААС от 26.10.2021 N 17АП-9610/21). Если несоблюдение таких требований привело к возникновению убытков у арендатора (например, в результате пожара вследствие неисправности электрооборудования, установленного арендодателем), арендатор вправе потребовать от арендодателя их возмещения (ст. 393 ГК РФ, см. также постановления АС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2022 N Ф02-3125/22, Десятого ААС от 31.05.2021 N 10АП-8802/21). Арендодатель также не лишен права потребовать от арендатора возмещения ущерба, причиненного его имуществу (или имуществу третьих лиц, за сохранность которого отвечает арендодатель), если ущерб вызван неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором требований пожарной безопасности, например, если арендатор допускает скопление легковоспламеняющихся материалов в пожароопасных местах или оставляет без присмотра электроприборы, включенные в электрическую сеть (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 18.08.2022 N Ф08-6700/22, АС Западно-Сибирского округа от 07.02.2023 N Ф04-8447/22 и от 28.05.2020 N Ф04-1606/20, АС Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07-14001/19). При наличии обоюдной вины в несоблюдении требований пожарной безопасности размер возмещения вреда, истребуемого истцом, может быть уменьшен (п. 2 ст. 1083 ГК РФ, определение Четвертого КСОЮ от 18.10.2022 по делу N 8Г-18228/2022).

Вместе с тем, арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо с учетом ожидаемого от арендатора добросовестного и разумного поведения должны были быть обнаружены им при осмотре имущества, передаваемого в аренду (например, отсутствие у помещения запасного эвакуационного выхода, отсутствие средств пожаротушения в нормативном количестве или пожарной сигнализации), и арендатор, тем не менее, принял это имущество (п. 5 ст. 10, п. 2 ст. 612 ГК РФ, см. также постановления АС Северо-Кавказского округа от 15.01.2019 N Ф08-10657/18, Первого ААС от 29.04.2021 N 01АП-1224/21, Пятого ААС от 14.07.2020 N 05АП-3127/20, Двадцатого ААС от 16.06.2020 N 20АП-2503/20). Однако при решении этого вопроса имеют значение фактические обстоятельства. Так, осведомленность арендатора о недостатках помещения при его принятии в аренду не освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, препятствующие использованию помещения по назначению, если он не оказывал арендатору необходимого содействия в том, чтобы помещение было приведено в надлежащее состояние (постановление АС Западно-Сибирского округа от 30.06.2020 N Ф04-7633/19). Суд может признать отсутствие вины арендодателя в причинении вреда имуществу арендатора в результате пожара, если сам арендатор использовал арендованное помещение не в соответствии с его назначением или условиями договора аренды, что повлияло на возникновение пожара (например, создавал нагрузку на электросеть, превышающую ее мощность, о которой арендатору было известно) (см. постановление Тринадцатого ААС от 15.12.2022 N 13АП-19752/22).

Закон не распределяет бремя выполнения требований пожарной безопасности между арендодателем и арендатором. Поэтому, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, кто из них и в каком объеме проводит те или иные противопожарные мероприятия. В договоре могут быть предусмотрены меры ответственности за несовершение соответствующих действий, например, уплата неустойки (ст. 330 ГК РФ), право стороны потребовать досрочного расторжения договора в случае невыполнения другой стороной мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (ст. 619, 620 ГК РФ) и т.д.

Что касается публично-правовой ответственности, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 38 Закона N 69-ФЗ). Вопрос об определении виновного лица, которое привлекается к административной (или в соответствующих случаях уголовной) ответственности за несоблюдение требований пожарной безопасности, решается в зависимости от конкретных обстоятельств. Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 23.12.2014 N 2906-О, общие положения ст. 38 Закона N 69-ФЗ, определяющие круг лиц, на которых может быть возложена ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, не предполагают их произвольного применения в части выбора лица, ответственного за нарушение указанных требований в конкретном деле. Данное лицо устанавливается с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, а также требований нормативных и иных актов, должностных инструкций, условий договоров, закрепляющих права и обязанности сторон по вопросам соблюдения требований пожарной безопасности, и т.д.

Рассматривая вопрос о привлечении к административной ответственности арендодателя или арендатора (либо их должностных лиц), судьи нередко обращают внимание и на условия договора аренды о распределении обязанностей по обеспечению пожарной безопасности. В судебной практике сложилась следующая правовая позиция: поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность. При этом если в договоре аренды этот вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения (определение КС РФ от 28.04.2022 N 1025-О, ответ на вопрос 14 раздела "Ответы на вопросы" Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 года, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006, постановления АС Поволжского округа от 11.02.2021 N Ф06-70226/20, Двенадцатого ААС от 15.02.2023 N 12АП-12043/22, Седьмого КСОЮ от 01.04.2022 по делу N 16-1496/2022, Четвертого КСОЮ от 20.05.2022 по делу N П16-212/2022, кассационное определение Первого КСОЮ от 11.04.2022 по делу N 8а-6027/2022).

Однако среди судей также распространен правовой подход, который признает, что договор аренды регулирует только гражданско-правовые обязанности сторон и не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из норм законодательства. Предусмотренная законом обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности не может быть переложена договором на другое лицо, также как и ответственность за неисполнение данной обязанности. Поэтому наличие договора аренды не влияет на публичную обязанность собственника и пользователя имущества соблюдать правила пожарной безопасности в арендуемых помещениях (см. постановления АС Уральского округа от 20.07.2021 N Ф09-4997/21, Восемнадцатого ААС от 22.04.2021 N 18АП-2994/21, решения Мосгорсуда от 16.07.2019 по делу N 7-7056/2019, ВС Республики Марий Эл от 27.06.2019 по делу N 7р-182/2019).

Иными словами, одна из сторон договора аренды не может исключить свою публично-правовую ответственность за невыполнение зависящих от нее противопожарных мероприятий, переложив ее на другую сторону путем внесения соответствующих условий в договор аренды. Вопрос же о том, по чьей вине допущено нарушение противопожарного режима, решается в зависимости от фактических обстоятельств и характера правонарушения. Ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на арендодателя либо на арендатора в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образует состав правонарушения (постановления АС Волго-Вятского округа от 24.01.2022 N Ф01-7147/21, Девятого КСОЮ от 24.02.2022 по делу N П16-592/2022, Шестого КСОЮ от 24.07.2020 по делу N 16-4207/2020, определение Четвертого КСОЮ от 08.02.2022 по делу N 8Г-31040/2021). Этот вывод следует и из упомянутых выше Правил, поскольку они предъявляют требования как к оборудованию зданий (сооружений, помещений), за которое, как правило, отвечает арендодатель, так и непосредственно к эксплуатации таких объектов, что входит в сферу ответственности арендатора как лица, фактически использующего арендуемое имущество.

Так, если для устранения недостатков противопожарного режима требуется выполнение работ капитального характера (замена отдельных конструктивных элементов здания, установка пожарной сигнализации и т.д.), к административной ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ привлекается арендодатель как собственник имущества, поскольку такие недостатки не связаны с текущей эксплуатацией здания или помещения арендатором (см. постановления АС Уральского округа от 25.02.2015 N Ф09-9417/14, Девятнадцатого ААС от 26.10.2021 N 19АП-4326/20, см. также апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 10.02.2016 по делу N 33-481/2016). Напротив, если правонарушение непосредственно связано с владением и пользованием помещением (например, эксплуатация электрооборудования с нарушением установленных требований), ответственность за него несет арендатор (см. постановление АС Уральского округа от 22.04.2019 N Ф09-1772/19, а также постановления АС Западно-Сибирского округа от 28.08.2018 N Ф04-3424/18, Седьмого ААС от 09.06.2020 N 07АП-2025/20).

Отметим, что в конкретном споре выводы суда относительно лица, обязанного выполнять те или иные противопожарные мероприятия, могут основываться в том числе на положениях договора аренды, акта приема-передачи здания (помещения), позволяющих установить, в каком состоянии находился объект на момент его передачи арендатору, отвечал ли он требованиям пожарной безопасности (постановление АС Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 N Ф08-1549/21).

Темы

Исполнение договора аренды

Ответственность сторон по договору аренды

См. также

Пожарные проверки (проверки органами федерального государственного пожарного надзора)

Практические ситуации

Построить список