Недействительность договора аренды
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды, как и любой другой гражданско-правовой договор, может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок, установленным параграфом 2 главы 9 ГК РФ: как сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, как мнимая или притворная сделка, как сделка, нарушающая требования закона и так далее. Но вместе с тем, в отношении договоров аренды объектов недвижимости (зданий и сооружений, а также земельных участков) законодательством установлены и специальные основания для признания их недействительными. Рассмотрим их подробнее.
1. Несоблюдение установленной законом формы договора
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Судебная практика распространяет данную норму и на договоры аренды нежилого помещения (см., например, постановления Второго ААС от 10.07.2020 N 02АП-3364/20, Пятого ААС от 02.06.2020 N 05АП-1600/20). А ст. 658 ГК РФ устанавливает аналогичное требование в отношении договора аренды предприятия.
Несоблюдение предписанной законом формы договора во всех указанных случаях влечет его недействительность (постановление Двадцатого ААС от 01.06.2022 N 20АП-917/22, постановление Второго ААС от 25.06.2020 N 02АП-3367/20).
Следует отметить, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а договор аренды предприятия - независимо от его срока, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Однако само по себе ее отсутствие, с одной стороны, не является основанием для признания договора недействительным, а с другой - не препятствует признанию его недействительным в установленном законом порядке (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, постановления Девятнадцатого ААС от 06.07.2022 N 19АП-2662/22, АС Дальневосточного округа от 30.08.2018 N Ф03-3632/2018).
2. Заключение договора аренды с нарушением предусмотренного законом порядка согласования
В соответствии с положениями ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие не вправе сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду без согласия собственника. Договор, оформленный с нарушением данного правила может быть признан недействительным (постановления Тринадцатого ААС от 20.07.2022 N 13АП-14525/22, Двадцать первого ААС от 10.03.2020 N 21АП-4421/19, Седьмого ААС от 13.08.2019 N 07АП-5374/19, АС Московского округа от 01.08.2019 по делу N А40-159782/2018).
В постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснялось, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением п. 2 ст. 295 ГК РФ, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. При этом иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.
3. Заключение договора аренды без проведения обязательных торгов
Действующее законодательство*(1) предусматривает возможность сдачи государственного и муниципального имущества в аренду преимущественно через процедуру торгов. Сдача в аренду такого имущества без проведения торгов в случаях, когда их проведение обязательно, является основанием для признания договора аренды недействительным (пп. 1, 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Пятнадцатого ААС от 27.07.2022 N 15АП-9990/22, Восемнадцатого ААС от 06.07.2020 N 18АП-6327/20, Шестнадцатого ААС от 02.07.2020 N 16АП-562/20). По общему правилу, недействителен будет также договор аренды указанных объектов, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Порядок признания договора аренды недействительным
Договор аренды может быть признан недействительным в судебном порядке по иску лица, которому законом предоставлено право на оспаривание договора (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Обращение в суд должно осуществляться в пределах срока исковой давности, установленного в ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года и исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки (см. п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 101 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). При этом течение срока исковой давности по требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Внимание
Подробнее о том, как признать договор недействительным, читайте в памятке "Порядок подачи иска о признании договора (сделки) недействительным".
Последствия недействительности договора аренды
Если договор аренды признан недействительным в судебном порядке, он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Стандартным последствием недействительности сделки является возврат сторонами всего полученного по ней (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Применительно к договору аренды это, как правило, означает, что арендатор должен вернуть арендодателю соответствующ
