Энциклопедия решений. Недействительность договора аренды (май 2025)

Недействительность договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды, как и любой другой гражданско-правовой договор, может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок, установленным параграфом 2 главы 9 ГК РФ: как сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, как мнимая или притворная сделка, как сделка, нарушающая требования закона и так далее. Но вместе с тем, в отношении договоров аренды объектов недвижимости (зданий и сооружений, а также земельных участков) законодательством установлены и специальные основания для признания их недействительными. Рассмотрим их подробнее.

1. Несоблюдение установленной законом формы договора

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Судебная практика распространяет данную норму и на договоры аренды нежилого помещения (см., например, постановления Второго ААС от 10.07.2020 N 02АП-3364/20, Пятого ААС от 02.06.2020 N 05АП-1600/20). А ст. 658 ГК РФ устанавливает аналогичное требование в отношении договора аренды предприятия.

Несоблюдение предписанной законом формы договора во всех указанных случаях влечет его недействительность (постановление Двадцатого ААС от 01.06.2022 N 20АП-917/22, постановление Второго ААС от 25.06.2020 N 02АП-3367/20).

Следует отметить, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а договор аренды предприятия - независимо от его срока, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Однако само по себе ее отсутствие, с одной стороны, не является основанием для признания договора недействительным, а с другой - не препятствует признанию его недействительным в установленном законом порядке (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, постановления Девятнадцатого ААС от 06.07.2022 N 19АП-2662/22, АС Дальневосточного округа от 30.08.2018 N Ф03-3632/2018).

2. Заключение договора аренды с нарушением предусмотренного законом порядка согласования

В соответствии с положениями ст. 295 ГК РФ унитарное предприятие не вправе сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду без согласия собственника. Договор, оформленный с нарушением данного правила может быть признан недействительным (постановления Тринадцатого ААС от 20.07.2022 N 13АП-14525/22, Двадцать первого ААС от 10.03.2020 N 21АП-4421/19, Седьмого ААС от 13.08.2019 N 07АП-5374/19, АС Московского округа от 01.08.2019 по делу N А40-159782/2018).

В постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснялось, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением п. 2 ст. 295 ГК РФ, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. При этом иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

3. Заключение договора аренды без проведения обязательных торгов

Действующее законодательство*(1) предусматривает возможность сдачи государственного и муниципального имущества в аренду преимущественно через процедуру торгов. Сдача в аренду такого имущества без проведения торгов в случаях, когда их проведение обязательно, является основанием для признания договора аренды недействительным (пп. 1, 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановления Пятнадцатого ААС от 27.07.2022 N 15АП-9990/22, Восемнадцатого ААС от 06.07.2020 N 18АП-6327/20, Шестнадцатого ААС от 02.07.2020 N 16АП-562/20). По общему правилу, недействителен будет также договор аренды указанных объектов, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным в судебном порядке по иску лица, которому законом предоставлено право на оспаривание договора (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Обращение в суд должно осуществляться в пределах срока исковой давности, установленного в ст. 181 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года и исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки (см. п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 101 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). При этом течение срока исковой давности по требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Внимание

Подробнее о том, как признать договор недействительным, читайте в памятке "Порядок подачи иска о признании договора (сделки) недействительным".

Последствия недействительности договора аренды

Если договор аренды признан недействительным в судебном порядке, он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Стандартным последствием недействительности сделки является возврат сторонами всего полученного по ней (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Применительно к договору аренды это, как правило, означает, что арендатор должен вернуть арендодателю соответствующее имущество и возместить стоимость пользования им (если арендная плата не внесена ранее). Подчеркнем, если арендатор фактически использовал имущество, арендная плата, внесенная по договору, признанному недействительным, ему не возвращается. Если при указанных обстоятельствах арендатор не вносил арендную плату, у него возникает неосновательно обогащение (определения ВАС РФ от 18.11.2013 N ВАС-15605/13, от 27.08.2013 N ВАС-11154/13), которое взыскивается в судебном порядке.

При вынесении судебного решения о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности сделки, необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН (п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Отдельно следует отметить особенности правового регулирования в части применения правил о последствиях недействительности сделок к договору аренды предприятия: такие правила к указанному виду договоров применяются только в том случае, если не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ). Так, например, постановлением Тринадцатого ААС от 31.01.2005 N 13АП-182/04 применение указанных последствий было признано недопустимым, поскольку влекло за собой невозможность исполнения арендатором мобилизационных предписаний, исполнения мобилизационного задания и выполнения мероприятий мобилизационной подготовки в соответствии с Федеральным законом от 26.02.1997 N 31-ФЗ "О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации".

_________________________________

*(1) См., например, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", главу V.1 Земельного кодекса РФ, ст. 73.1 Лесного кодекса РФ, ст. 16 Водного кодекса РФ.

Темы

Договор аренды

Недействительность гражданско-правового договора. Оспоримые и ничтожные сделки

См. также

Последствия недействительности договора (сделки)

Лица, имеющие право требовать признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности

Неосновательное обогащение по договору аренды

Формы документов

Исковое заявление о признании недействительным договора аренды в связи с нарушением предусмотренного законом порядка согласования сделки

Исковое заявление о признании недействительным договора аренды здания (сооружения, предприятия) в связи с несоблюдением установленной законом формы договора

Исковое заявление о признании недействительным договора аренды государственного (муниципального) имущества, заключенного без проведения торгов

Практические ситуации

Построить список