Пени по Жилищному кодексу (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2012 г.)

Пени по Жилищному кодексу

Пунктом 14 ст. 155 ЖК РФ предусмотрена законная неустойка, взыскиваемая за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Разберемся, к кому она может быть применена, в каких случаях взыскать пени нельзя и какие факторы влияют на законность начисления данной неустойки (рассматриваем только такие способы управления МКД, как УК и ТСЖ).

В первую очередь считаем необходимым привести дословно рассматриваемую норму закона. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается. Добавим, что корреспондирующие данному положению нормы содержатся и в Правилах предоставления коммунальных услуг. В частности, согласно п. 78 этого документа лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ. Примечательно, что в Новых правилах предоставления коммунальных услуг формулировка несколько иная: потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 ЖК РФ (п. 159).

Должники

Логично предположить, что лицами, обязанными уплачивать пени, являются те лица, на которых возложена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ это:

- наниматель жилого помещения по договору социального найма;

- арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- член жилищного кооператива;

- собственник жилого помещения;

- лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Важно, что для установления обязанности по внесению платы закон не разграничивает собственников жилого и нежилого помещения в МКД. И тот и другой обязаны вносить плату, значит, и с того и с другого в равной мере может быть взыскана законная неустойка, предусмотренная п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Кстати, согласно действующим Правилам предоставления коммунальных услуг потребителем считается лишь гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 3). Но это не отменяет обязанности собственников нежилых помещений уплачивать пени, поскольку, повторим, в п. 78 этого документа говорится не о потребителях, а о лицах. Новые правила предоставления коммунальных услуг не отличают собственника жилого и нежилого помещения и говорят о потребителе коммунальных услуг как о лице, пользующемся на праве собственности или ином законном основании помещением в МКД и потребляющем коммунальные услуги (п. 2). Тот факт, что пени по п. 14 ст. 155 ЖК РФ взыскиваются с собственников нежилых помещений (в частности, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц), подтверждает арбитражная практика (постановления ФАС ВВО от 07.07.2011 N А17-3242/2010, ФАС УО от 27.12.2011 N Ф09-8624/11, от 07.12.2011 N Ф09-8109/11, ФАС ЦО от 31.03.2011 N А14-7258-2010/210/15, ФАС МО от 08.09.2011 N А40-147523/10-15-1211, ФАС ВСО от 12.05.2010 N А74-4047/2009). Аналогичным образом п. 14 ст. 155 ЖК РФ распространяется и на юридических лиц, у которых в собственности находятся жилые помещения (постановления ФАС ВВО от 21.04.2011 N А79-9204/2010, ФАС МО от 26.12.2011 N А40-102045/10-105-912, ФАС ЗСО от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75 -11)).

Дополнительно в п. 3 ст. 153 ЖК РФ отмечено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Подчеркнем: если читать закон буквально, эти лица не имеют обязанности вносить именно плату за жилое помещение и коммунальные услуги, о которой идет речь в п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Отсюда напрашивается вывод, что они не обязаны и уплачивать пени. Однако, по мнению автора, согласиться с этим нельзя. Дело в том, что установленная в п. 3 ст. 153 ЖК РФ обязанность - это частный случай обязанности собственника помещений вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Делать это должен именно собственник, пока отсутствуют иные обязанные лица (наниматели, арендаторы и пр.). С тем, что публичный собственник обязан уплачивать исчисленные по правилам п. 14 ст. 155 ЖК РФ пени, согласны и суды. Так, в Постановлении от 24.05.2010 N А56-26900/2009 арбитры ФАС СЗО, направляя дело на новое рассмотрение, заключили: апелляционный суд безосновательно указал, что п. 14 ст. 155 ЖК РФ применяется лишь в отношениях между гражданами и исполнителями коммунальных услуг. Такое ограничительное толкование названной нормы неверно. При новом рассмотрении суд удовлетворил иск ТСЖ к уполномоченному государственному учреждению с учетом пени (Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской обл. от 22.09.2010). Законность взыскания пеней с представителя публичного собственника была подтверждена и постановлениями ФАС СЗО от 17.11.2011 N А56-64151/2010, ФАС МО от 14.09.2011 N А41-26962/10, ФАС ЗСО от 06.10.2011 N А75-11760/2010.

Следует обратить внимание на то, что структура платы для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за наем и не предусматривает плату за капитальный ремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в МКД производится за счет собственника (пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ). Плата за наем вносится наймодателю (п. 3 ст. 155 ЖК РФ). Поскольку эта сумма является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ее несвоевременное внесение также влечет начисление пени. Об обязанности нанимателя уплачивать пени говорится, в частности, в пп. "з" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315. Разница между размером платы, установленным общим собранием собственников помещений и утвержденным органом местного самоуправления для нанимателей в соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ, вносится наймодателем, причем в согласованном с УК порядке. Особо отметим, что в п. 4 ст. 155 ЖК РФ сказано не о разнице, а об оставшейся части платы. Эта часть формируется в первую очередь из платы за капитальный ремонт и, возможно, из разницы в размерах платы за содержание и текущий ремонт. Обращаем внимание, что все это не касается платы за коммунальные услуги, которую в полном объеме вносит наниматель*(1). Минрегион полагает, что при наличии задолженности наймодателя предусмотренные п. 14 ст. 155 ЖК РФ меры могут быть приняты и к муниципальному образованию (Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6175-АД/14). С данной позицией вполне можно согласиться. По умолчанию собственник помещений в МКД (в том числе собственник помещений государственного и муниципального жилищного фонда) обязан вносить платежи в общем порядке. На собственника помещений государственного и муниципального жилищного фонда, в отношении которых заключены договоры найма и социального найма, эта обязанность распространяется в части внесения разницы в плате, установленной для нанимателей и для собственников. Если исходить из этого соображения, наймодатель обязан вносить плату (точнее, оставшуюся часть платы), как и остальные собственники помещений и наниматели, то есть ежемесячно, а значит, к нему правомерно предъявлять и требования об уплате пеней, предусмотренных п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Но при этом следует учитывать, что порядок выделения бюджетных средств на финансирование капитального ремонта общего имущества в доле, принадлежащей публичному собственнику, нередко предусматривается специальным нормативным актом, в котором среди прочего указываются документы, которые УК (ТСЖ) должна представить, чтобы получить субсидию. В этом же документе прописывается и порядок выплаты бюджетных средств. Например, можно встретить такую формулировку: "Перечисление платы управляющим организациям за капитальный ремонт производится в сроки, установленные договором управления многоквартирным домом"*(2). А из содержания другого акта понятно, что вся сумма выделяется единовременно, по факту выполнения работ - в числе документов должны быть представлены акты выполненных работ*(3). Кстати, с тем, что п. 1 ст. 154 ЖК РФ не обязывает публичного собственника жилищного фонда вносить плату за капитальный ремонт ежемесячно, согласен ФАС СЗО (Постановление от 12.04.2010 N А05-8291/2009). Впрочем, это обстоятельство не является препятствием для принятия мер ответственности, предусмотренной п. 14 ст. 155 ЖК РФ, ведь обязательство по внесению платы за капитальный ремонт возникло именно на основании жилищного законодательства. Специальное правило, регулирующее аналогичную ситуацию в МКД, которым управляет ТСЖ, в ЖК РФ отсутствует. Но это не отменяет соответствующую обязанность наймодателя перед ТСЖ (см., например, Постановление ФАС ПО от 16.03.2011 N А57-7990/2010).

Кредиторы

В пункте 14 ст. 155 ЖК РФ сказано, что должник обязан уплатить пени кредитору. В документах, регулирующих предоставление коммунальных услуг, говорится конкретно об исполнителе - исполнителе коммунальных услуг, которым является, в частности, УК и ТСЖ (способ управления домом не рассматриваем). Таким образом, лица, обязанные вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации, уплачивают пени именно ей.

Если домом управляет ТСЖ, то члены товарищества вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Собственники помещений, не вступившие в товарищество, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). В первую очередь отметим, что члены вносят не плату, о которой говорится в п. 14 ст. 155 ЖК РФ, а обязательные платежи и (или) взносы, что может натолкнуть на мысль о том, что указанная норма на членов ТСЖ не распространяется. Тем не менее, по мнению автора, это не так. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, возложенная на собственника помещения в силу пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, не зависит от того, какой способ управления домом выбран и вступил ли собственник в некоммерческую организацию. Поэтому представляется, что п. 14 ст. 155 ЖК РФ распространяется и на членов товарищества. Подтверждение тому - Постановление ФАС МО от 26.12.2011 N А40-102045/10-105-912. Суд взыскал в пользу ТСЖ пени, исчисленные согласно специальной норме ЖК РФ, с юридического лица, являющегося собственником жилого помещения и членом товарищества. Этот вывод подтверждает и то обстоятельство, что согласно Правилам предоставления коммунальных услуг пени должны быть уплачены исполнителю, в частности ТСЖ, независимо от того, является ли потребитель членом ТСЖ.

Отдельно рассмотрим вопрос, кто является кредитором, получающим пени, в отношении нанимателей по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилфонда. Обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает в силу договора найма. Кредитором по этому договору является наймодатель, который как собственник помещения в МКД выступает на стороне заказчика в договоре управления. Однако специальное положение п. 4 ст. 155 ЖК РФ предписывает вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги напрямую УК. Это позволяет говорить, что соответствующее обязательство возникает у нанимателей непосредственно перед УК (существует мнение, что данная правовая конструкция сродни переводу долга), в связи с чем УК не может взыскать долги нанимателей с наймодателя*(4). Иначе говоря, кредитором по обязательству нанимателей, связанному с внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги, становится УК. Поэтому представляется, что и пени, начисленные на плату, подлежащую внесению УК, вправе получать именно она (пени поступают в собственность УК). Повторим, что и Правила предоставления коммунальных услуг кредитором называют именно исполнителя (УК и ТСЖ), а наймодатель не является таковым (в частности, это следует из п. 12 Новых правил предоставления коммунальных услуг).

Вместе с тем нельзя не отметить, что в Типовом договоре социального найма жилого помещения (пп. "з" п. 4) сказано: в случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей. По мнению автора, наймодатель вправе рассчитывать на пени только в части, приходящейся на просроченную плату за наем. Именно наймодатель является кредитором в обязательстве по внесению платы за наем. На этот факт не влияют особенности начисления и сбора платы за наем (и, соответственно, пеней) в том или ином муниципальном образовании или субъекте РФ. Например, организациям, осуществляющим управление МКД, может быть передана функция по начислению таких сумм (платы и пеней), но платежный документ на плату за наем выставляется отдельный и платеж вносится непосредственно в бюджет*(5). Существует практика по передаче таким организациям и полномочий по сбору платы за наем и перечислению ее в бюджет*(6).

В ЖК РФ нет специальных положений о порядке внесения нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги в доме, которым управляет ТСЖ. Тем не менее полагаем, что изложенные выше правила определения кредитора в обязательстве применимы и к такой ситуации. О том, что в общем случае наниматель вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги товариществу, управляющему домом, свидетельствуют формулировки п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ, а также общее правило об оплате коммунальных услуг исполнителю (пп. "а" п. 50 действующих правил и пп. "а" п. 32 Новых правил предоставления коммунальных услуг).

В заключение данного раздела следует обратить внимание читателей, что получателем пеней является исполнитель коммунальных услуг, даже если плата за такие услуги вносится напрямую РСО на основании п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Согласно этим положениям внесение платы за коммунальные услуги напрямую РСО признается выполнением собственниками и нанимателями помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ и УК, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Иными словами, кредитором в обязательстве по внесению платы остается исполнитель (УК, ТСЖ), соответственно, он следит за платежной дисциплиной и начисляет пени.

Роль договора между должником и кредитором

Если дом находится в ведении УК, взаимные права и обязанности собственников помещений и УК устанавливаются договором управления. В силу п. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ такой договор заключается с каждым собственником помещения на условиях, которые указаны в решении общего собрания и являются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД. Если домом управляет ТСЖ, отношения между ним и собственниками, вступившими в товарищество, регулируются уставом. Правоотношения собственников, не вступивших в ТСЖ, и товарищества оформляются договором (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). При этом коммунальные услуги предоставляются потребителям на основании договора (п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг). Это положение конкретизировано в Новых правилах предоставления коммунальных услуг, в п. 9 которых названы, в частности, такие договоры, содержащие условия о предоставлении коммунальных услуг:

- договор управления МКД;

- договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемый ТСЖ.

При этом подчеркнуто (п. 6, 7 Новых правил предоставления коммунальных услуг), что письменная форма такого договора не обязательна: договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (конклюдентные действия). Такой договор считается заключенным на условиях, предусмотренных Новыми правилами предоставления коммунальных услуг. Иначе говоря, потребитель и исполнитель коммунальных услуг всегда связаны договором, даже если он не составлен в письменном виде.

Мы завели речь о договоре, поскольку существует мнение, что применять п. 14 ст. 155 ЖК РФ можно только в случае, когда стороны связаны договором. В частности, именно отсутствие договорных отношений между УК и собственником незаселенных помещений, находящихся в государственной собственности, стало основанием для отказа УК во взыскании законной неустойки по делу N А40-127695/2010-104-1079. Так, Решением Арбитражного суда Оренбургской обл. от 06.11.2009 N А47-6616/2009 в пользу УК была взыскана стоимость услуг по содержанию общего имущества и теплоснабжению незаселенных квартир, переданных застройщиком Минобороны. Впоследствии УК обратилась в арбитраж с иском о взыскании пеней, предусмотренных п. 14 ст. 155 ЖК РФ, в связи с несвоевременным внесением платежей Министерством обороны. Однако Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2011 N А40-127695/2010-104-1079 в иске было отказано по такому мотиву: поскольку УК и Минобороны не связаны договором, применение п. 14 ст. 155 ЖК РФ к спорным правоотношениям невозможно, при этом УК не лишена возможности восстановить свои имущественные интересы путем применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ). Суд истолковал п. 14 ст. 155 ЖК РФ во взаимосвязи с положениями п. 4, 5, 6, 9 этой же статьи так, что пени за несвоевременное внесение платежей установлены для лиц, связанных договором, предусматривающим оказание соответствующих услуг по содержанию жилого помещения, то есть для исполнителя и потребителя таких услуг. С этим доводом согласились Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 13.05.2011 N 09АП-9358/2011-ГК) и ФАС МО (Постановление от 29.08.2011 N КГ-А40/8416-11). А коллегия ВАС, отказывая в передаче дела на пересмотр, добавила: ст. 155 ЖК РФ регулирует отношения между исполнителем коммунальных услуг и потребителями, к каковым министерство не относится, поскольку под потребителем понимается гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (Определение от 16.01.2012 N ВАС-14735/11).

Эта позиция судов представляется неверной. Между сторонами сложились фактические отношения по оказанию коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества, что, кстати, было подтверждено Арбитражным судом Оренбургской области и послужило основанием для взыскания задолженности. В Правилах предоставления коммунальных услуг говорится о потребителе как о лице, использующем помещение и потребляющем коммунальные услуги (не будем подчеркивать, что потребитель - только гражданин). Вместе с тем неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ст. 155 ЖК РФ). Причем Правила предоставления коммунальных услуг касаются только и именно коммунальных услуг и не охватывают вопросы распределения бремени содержания общего имущества (в Правилах содержания общего имущества, к слову, не упоминается порядок расчетов сторон и, в частности, законная неустойка). Но статья 153 ЖК РФ возлагает обязанность по внесению платежей на собственника помещений, каковым является РФ в лице Минобороны.

В аналогичных ситуациях (взыскание задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги по незаселенным помещениям в отсутствие заключенного договора между УК (ТСЖ) и представителем публичного собственника) арбитры подтверждали законность применения п. 14 ст. 155 ЖК РФ при расчете пеней (см. постановления ФАС УО от 13.07.2011 N Ф09-3615/11, ФАС МО от 14.09.2011 N А41-26962/10, ФАС ЗСО от 16.10.2011 N А75-11760/2010).

Точно так же отсутствие подписанного сторонами договора управления (с УК) или содержания и ремонта общего имущества (между ТСЖ и собственником, не вступившим в товарищество) не влияет на обязанность собственников помещений (жилых и нежилых) вносить плату за содержание общего имущества и коммунальные услуги и в случае просрочки уплачивать пени по п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Рассматривая иски УК (ТСЖ) к собственникам помещений (физическим и юридическим лицам) и учитывая, что обязательства возникают не только в силу договора, но и на основании закона, суды приходят к выводу, что между сторонами возникли фактические отношения по оказанию услуг, взыскивают задолженность в виде платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также пени, предусмотренные ЖК РФ (постановления ФАС ВВО от 07.07.2011 N А17-3242/2010, от 18.01.2010 N А11-640/2009, ФАС УО от 27.12.2011 N Ф09-8624/11, от 07.12.2011 N Ф09-8109/11, ФАС МО от 08.11.2011 N А40-147523/10-15-1211, ФАС ВСО от 12.05.2010 N А74-4047/2009, ФАС ЦО от 31.03.2011 N А14-7258-2010/210/15, Определения Санкт-Петербургского городского суда от 23.01.2012 N 33-654, Ленинградского областного суда от 09.11.2011 N 33-5509/2011, Московского городского суда от 14.11.2011 N 33-36479, Московского областного суда от 01.11.2011 N 33-23162).

Как видим, очень многие суды (и арбитражные, и общей юрисдикции) придерживаются одной точки зрения. Однако нельзя не отметить, что абсолютного единообразия в правоприменительной практике нет. Об этом свидетельствуют результаты рассмотрения приведенного выше дела N А40-127695/2010-104-1079 (спор между УК и Минобороны). Необходимо привести еще несколько примеров. Мнение о том, что п. 14 ст. 155 ЖК РФ распространяется только на правоотношения между лицами, связанными договором об оказании жилищно-коммунальных услуг (исполнителем и потребителем), и более того - только на собственников жилых помещений (ведь в ст. 155 ЖК РФ говорится о плате за жилое помещение)*(7), также было представлено в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 N А40-21271/11-100-186. Между УК и собственником нежилого помещения договор заключен не был, суд взыскал основную сумму долга, но отказал во взыскании пеней и указал, что ответственность за неисполнение денежного обязательства может быть применена в рамках гражданского законодательства.

Кроме того, суды порой не видят в законодательстве положений о законной неустойке, применяемой к собственнику помещения в доме, управляемом ТСЖ. Так, Решением от 29.06.2010 N А59-816/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС ДВО от 24.01.2011 N Ф03-9667/2010) Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил иск ТСЖ к собственнику нежилого помещения в МКД в части взыскания задолженности по содержанию общего имущества, но отказал во взыскании пеней, приведя такое обоснование. В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Договор между собственником помещения и ТСЖ, устанавливающий размер неустойки за невнесение платы за содержание общего имущества в МКД и капитальный его ремонт, сторонами не заключался, а действующим законодательством неустойка за нарушение подобного рода обязательств не предусмотрена.

Такие примеры нужно учитывать, составляя исковое заявление в суд. Добавим, что в отсутствие заключенного договора кредитор вправе предъявить иск должнику, выбрав правовым основанием другие нормы закона - положения о неосновательном обогащении. Представляется, что в этом случае пени нельзя рассчитывать на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ, поскольку согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Примечательно, что сумма процентов, начисляемых по правилам ст. 395 ГК РФ, ниже, чем размер пеней, предусмотренных п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Так, согласно ЖК РФ начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, действовавшей на момент погашения долга, за каждый день просрочки. А в силу ст. 395 ГК РФ взыскиваются годовые проценты также исходя из ставки рефинансирования на день исполнения денежного обязательства. С учетом разъяснений, данных в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998, число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Иначе говоря, согласно ст. 395 ГК РФ за один день просрочки должник обязан уплатить 1/360 ставки рефинансирования.

К сведению. Нельзя не отметить, что возможен и другой вариант развития событий. Так, УК предъявила иск публичному собственнику о возмещении расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что УК оказала услуги по содержанию МКД, ответчик как собственник помещения в силу закона должен был оплачивать эти услуги независимо от заключения договора с ним, однако не исполнил свои обязательства, в связи с чем УК понесла убытки в размере расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества, которые ответчик должен возместить. В качестве правового обоснования удовлетворения иска суд указал на ст. 16 (убытки, причиненные юридическому лицу в результате незаконного бездействия государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению РФ, субъектом РФ) и 1069 ГК РФ (вред, причиненный юридическому лицу в результате такого бездействия, подлежит возмещению за счет казны РФ, субъекта РФ, муниципального образования соответственно). А поскольку сумма убытков не является денежным обязательством в смысле ст. 330 ГК РФ, начисление штрафов (пени) на такую сумму невозможно. Соответственно, суд отказал УК во взыскании пеней с ответчика, с ним согласились суды всех последующих инстанций (см. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2010 N А40-23674/08-22-158, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 N 09АП-10469/2010-ГК, 09АП-11364/2010-ГК, ФАС МО от 31.08.2010 N КГ-А40/9253-10-П, Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-17119/10).

Роль своевременного представления платежного документа

Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ пени начисляются в связи с просрочкой исполнения обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Срок исполнения обязательства определяется, как правило, с учетом п. 1 ст. 155 ЖК РФ, согласно которому плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иное не установили стороны. Вместе с тем нужно учитывать, что п. 2 этой же статьи предполагает представление должникам платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если стороны опять же не установили иное. Обязанность по представлению потребителям платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 37 действующих и п. 67 Новых правил предоставления коммунальных услуг). Установление самого факта и даты представления платежного документа не имеет правового значения для существования обязанности оплатить задолженности за оказанные услуги (Постановление ФАС ЗСО от 27.07.2011 N А03-7102/2010). А вот на возможность начисления пеней и их размер данный факт и дата направления платежного документа как раз таки влияют.

Многочисленные судебные постановления подтверждают, что в отсутствие доказательств выставления потребителям платежных документов в установленный срок взыскание пеней за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги неправомерно. Применение для определения периода просрочки крайнего срока, названного в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, невозможно, поскольку уплата пеней по истечении предусмотренного названной нормой срока обусловлена своевременным информированием плательщиков о размере предстоящих внесению платежей получателями этой платы путем предоставления последними платежных документов в срок, установленный в п. 2 названной нормы (Определение ВАС РФ от 05.05.2011 N ВАС-3045/11, постановления ФАС МО от 23.01.2012 N А40-60153/10-64-522, ФАС СЗО от 15.12.2011 N А56-910/2011, от 24.11.2011 N А56-49704/2010).

Тем более это справедливо, если договор между сторонами подписан и согласно его положениям внесение платы обусловлено выставлением платежных документов. Формулировки договоров могут быть такими: платежи производятся собственником путем оплаты счетов, выставляемых ТСЖ (Постановление ФАС МО от 30.12.2010 N КГ-А40/15552-10), работы (услуги) оплачиваются в течение пяти дней после подписания сторонами актов выполненных работ (Постановление ФАС УО от 23.12.2011 N Ф09-7253/11).

Суды связывают отсутствие платежных документов с невозможностью определить период просрочки. Поэтому, если кредитор подтвердит выставление платежных документов хоть и не в предусмотренный законом (договором) срок, период просрочки будет определен (пусть и не по правилам п. 1 ст. 155 ЖК РФ). Именно такое дело было рассмотрено Арбитражным судом Свердловской области: суд пересчитал пени с учетом направленных товариществом должнику претензий с требованиями об оплате долга не позднее 10 дней с момента получения претензии (Постановление ФАС УО от 13.07.2011 N Ф09-3615/11).

С точки зрения гражданского законодательства невыставление платежных документов рассматривается как просрочка кредитора. Так, согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (п. 3 ст. 406 ГК РФ). Это обоснование для отказа во взыскании пеней с собственника помещения в МКД было приведено в постановлениях ФАС УО от 05.10.2010 N Ф09-7154/10-С6, от 12.03.2010 N Ф09-1470/10-С5.

Обращаем особое внимание: платежные документы должны быть представлены именно должнику. Так, УК направляла счета по адресу принадлежащего должнику помещения в доме, которым она управляла. Однако фактически помещение занимала другая организация, значит, должник не получал счетов. Доказательств, из которых можно было бы усмотреть факт выставления расчетных документов непосредственно ответчику как лицу, обязанному нести расходы на содержание общего имущества, материалы дела не содержат, что исключает возможность определения периода просрочки и, как следствие, взыскания пеней (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 N А70-5141/2010, оставленное без изменения Постановлением ФАС ЗСО от 02.02.2011).

* * *

Лица, на которых ЖК РФ возложена обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в случае просрочки исполнения обязательства должны уплачивать законную неустойку, предусмотренную п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Это правило распространяется на всех собственников (физических и юридических лиц, публично-правовые образования) всех помещений (жилых, нежилых) в МКД. Получателями пеней выступают УК и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления). Впрочем, пени за просрочку внесения платы за наем поступают наймодателю. Наймодатель же обязан оплачивать УК и ТСЖ расходы на капитальный ремонт и вносить разницу между платой, установленной договором управления (решением общего собрания членов) и утвержденной органом местного самоуправления для нанимателей. В случае несвоевременного погашения данного обязательства пени также должны начисляться согласно ЖК РФ. Отсутствие договора не является препятствием для взыскания пеней по п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Однако если основанием для иска являются нормы о неосновательном обогащении, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), размер которых меньше, чем размер законной неустойки по ЖК РФ. Если же задолженность с обязанных лиц взыскивается как убытки, штрафы не начисляются. Такие выводы следуют из арбитражной практики. В интересах УК и ТСЖ обеспечить своевременное выставление должнику платежных документов, поскольку только в этом случае можно взыскать пени.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пункт 36 Правил предоставления коммунальных услуг дублирует положения п. 4 ст. 155 ЖК РФ в части коммунальных услуг, тем не менее размер платы за коммунальные услуги одинаков для всех потребителей (тарифы для населения и порядок определения объема потребления едины) и не может быть изменен только потому, что потребитель является нанимателем.

*(2) Постановление администрации г. Кунгура Пермского края от 12.05.2011 N 368 "Об утверждении Порядка перечисления муниципальным образованием "Город Кунгур" платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в доле жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности".

*(3) Постановление администрации г. Н. Новгорода от 29.09.2010 N 5543 "Об утверждении Порядка выделения бюджетных средств организациям, действующим на территории города Нижнего Новгорода в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов с долей муниципальной собственности, на проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме соразмерно доле города в праве общей собственности на это имущество".

*(4) Подробнее см. статью М.О. Денисовой "Квартира не приватизирована. С кого взыскать плату за жилое помещение и коммунальные услуги?", N 10, 2011.

*(5) См. Постановление главы городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 31.12.2009 N 2091/12 "Об утверждении порядка начисления, сбора, взыскания и перечисления в бюджет городского поселения Красногорск платы граждан за пользование (платы за наем) жилыми помещениями, находящимися в собственности городского поселения Красногорск".

*(6) См. Постановление Правительства Нижегородской обл. от 20.04.2009 N 236 "О порядке организации работы по начислению, сбору и перечислению в областной бюджет платы граждан за пользование жилыми помещениями (платы за наем), занимаемыми по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда Нижегородской области".

*(7) См. также Постановление ФАС ДВО от 27.02.2007 N Ф03-А16/06-1/5533.