Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2018 г. N 10АП-7305/18

г. Москва

17 июля 2018 г.

Дело N А41-3991/15

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гараевой Н.Я.,

судей Катькиной Н.Н., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Саражаковой Я.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Римэка" - Козенко Л.С. по доверенности N 10 от 22.06.2018 г.

от АО Банк "Северный морской путь" - Комиссаров К.В., по доверенности N 408/18-Д от 14.06.2017 г.,

от Пашинян Р.Н. - Лебедев Г.А. по доверенности от 08.06.2018 г.

от Золотухина К.В. - Белая М.Н. по доверенности от 27.03.2018 г.

от остальных лиц - не явились, извещены.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Марочкиной С.Н. на определение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2018 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А.

установил:

В производстве Арбитражного суда находится в производстве дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849).

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 июня 2015 года в отношении ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден член НП по содействию деятельности арбитражных управляющих "Инициатива" Гладков Геннадий Иванович.

При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849) определено применить правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.

Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил § 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсантъ" N 107 от 20.06.2015 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года в отношении ООО "Римэка" (ИНН 5027087230, ОГРН 1025003212849, адрес: 143904, Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 15) введена процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 14 июня 2018 года.

Исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (ИНН 772202987355, рег. номер 13007 дата регистрации в Росреестре 05.10.2016, адрес для корреспонденции 109451, г.Москва, ул. Верхние Поля, 36/1-20) член СРО НП "ЦФОП АПК" - Некоммерческое партнерство "Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса" с ежемесячным вознаграждением в размере 30 000 руб. за счет денежных средств и иного имущества должника.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2018 года решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2017 года - отменено, вопрос об утверждении мирового соглашения направлен на новое рассмотрение.

Марочкина С.Н. обратилась с заявлением об установлении статуса залогового кредитора и изменении требований в реестре кредиторов должника, признании требования заявителя в отношении жилого помещения - однокомнатной квартиры N 1Ж, общей площадью 41,76 кв.м., находящейся на 13 этаже, в корпусе N 4, расположенной в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А (вблизи п. Горбово), как требования обеспеченного залогом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2018 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Марочкина С.Н. обратилась в суд с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе заявитель просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, внести изменения в реестр требований кредиторов и признания за Марочкиной С.Н. статус залогового кредитора.

Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явившиеся лица участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Марочкина С.Н. явку представителя в судебное заседание не обеспечила, представители ООО "Римэка", кредитора АО Банк "Северный морской путь" возражают против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к отсутствию оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО "Римэка" и кредитором был заключен договор N 04-021 от 05.09.2012 г. (далее - Договор).

В соответствии с Договором застройщик (должник) обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон N 22А (вблизи п. Горбово), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать кредитору квартиру, указанную в Договоре, а заявитель обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную Договором цену.

В соответствии с приложением N 1 к Договору размер денежных средств, подлежащих к оплате, составляет 4 226 981,54 рублей.

Заявитель обязательства по оплате исполнил частично, а именно на сумму 1 501 396,36 руб., что подтверждается находящимися в материалах дела платежными документами Должником обязательства по передаче квартиры заявителю до настоящего времени не исполнены.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01.10.2015 г. требования заявителя включены в реестр требований передачи жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.

Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона об участии в долевом строительстве в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Так, согласно Закону в период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника.

При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

Указанные нормы подлежат истолкованию следующим образом.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру.

В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Изложенная правовая позиции отражена в Определении Верховного суда N 305-ЭС16-10864 от 16.04.2018 года поданному делу.

Доказательства регистрации за застройщиком право собственности за незавершенный строительством объект суду не представлены, застройщик данное обстоятельство оспаривает, в силу изложенного, правовых оснований для установления залога в отношении спорного имущества не имеется.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

Оснований для отмены определения суда от 12.04.2018 года и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, п. 1 ч. 4 272, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2018 года по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Я. Гараева

Судьи

Н.Н. Катькина В.А. Мурина