Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 20АП-3382/22 по делу N А09-9475/2019

г. Тула

05 декабря 2022 г.

Дело N А09-9475/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2022 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В., судей Афанасьевой Е.И., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Антиповым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от ООО СКФ "Комфорт" - Редникиной Н.Г. (паспорт, доверенность от 30.07.2022),

от ППК "Фонд развития территорий" - Билык В.М. (паспорт, доверенность от 03.02.2022),

от ООО "Монтаж-Строй Брянск" - Чернявского И.В. (паспорт, доверенность от 24.02.2022),

от Ильина А.А. - Самсоновой Е.Г. (удостоверение N 32/305, доверенность от 25.12.2019),

от Одинцова О.В. - Хатунцева А.В. (паспорт, доверенность от 17.01.2022)

Кожбаковой О.С. (лично, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы:

- общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" (ОГРН: 1123256011284, ИНН: 3254513241),

- Одинцова Олега Владимировича,

- Ильина Александра Александровича,

- участников строительства Пилькина Геннадия Владимировича, Кирилкиной Светланы Ивановны, Шевцовой Натальи Михайловны, Артамонова Алексея Анатольевича, Горячевой Людмилы Михайловны, Молойчиной Людмилы Николаевны, Батуры Дмитрия Анатольевича, Костомаркиной Яны Викторовны, Гулевой Светланы Владимировны, Демьянова Юрия Анатольевича, Зюкина Михаила Викторовича, Кожбаковой Оксаны Сергеевны, Архипова Олега Владимировича, Дороховой Татьяны Николаевны и Афониной Ирины Николаевны

на определение Арбитражного суда Брянской области от 14 апреля 2022 года по делу N А09-9475/2019, принятое по заявлению Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (приложение N 222)

в деле о банкротстве ООО Строительно-коммерческая фирма "Комфорт",

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "АтомЭнергоСбыт" в лице филиала "СмоленскАтомЭнергоСбыт" (далее - АО "АтомЭнергоСбыт", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" (далее - ООО СКФ "Комфорт", должник) несостоятельным должником (банкротом).

Определением от 13.09.2019 суд принял указанное заявление, возбудил производство по делу о банкротстве, назначил судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением от 06.11.2019 суд удовлетворил заявление АО "АтомЭнергоСбыт", произвел в порядке процессуального правопреемства замену заявителя по делу - акционерного общества "АтомЭнергоСбыт" в лице филиала "СмоленскАтомЭнергоСбыт" на правопреемника - индивидуального предпринимателя Гарбуз Александра Николаевича.

Решением от 27.11.2019 (резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.11.2019) Арбитражный суд Брянской области признал заявление ИП Гарбуз А.Н. обоснованным, признал ООО "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" несостоятельным должником (банкротом), открыл конкурсное производство, утвердил конкурсным управляющим должника Михальцова Андрея Владимировича, являющегося членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих Ассоциация "Сибирская гильдия антикризисных управляющих", установил, что при банкротстве ООО "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" подлежат применению правила § 7 "Банкротство застройщиков" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

31.03.2021 в Арбитражный суд Брянской области поступило заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (в настоящее время ППК "Фонд развития территорий"; далее - Фонд, заявитель) о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, в котором заявитель просит удовлетворить его заявление, с учетом уточнения, о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав ООО СКФ "Комфорт" на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, предназначенный для строительства и принадлежащие должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), в том числе:

- малоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7), а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения.

Определением от 14.04.2022 (резолютивная часть от 07.04.2022) Арбитражный суд Брянской области удовлетворил заявление ППК "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав на земельный участок, объект незавершенного строительства, а также прав на документацию в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Суд определил передать ППК "Фонд развития территорий" права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7; права на проектную документацию, включающую в себя все изменения.

Кредитор Одинцов О.В. (правопреемник кредитора ООО "РТ-Капитал"), не согласившись с определением суда области, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции, назначить по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости прав должника-застройщика ООО СКФ "Комфорт" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7; заявитель просит принять по заявлению Фонда новый судебный акт, которым отказать ППК "Фонд развития территорий" в удовлетворении заявления о намерении. В апелляционной жалобе кредитор Одинцов О.В. настаивает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы стоимости прав застройщика на объект, поскольку при удовлетворении заявления о намерениях в соответствующем определении указывается разница между стоимостью прав застройщика и совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр. Одинцов О.В. полагает, что шестимесячный срок действия имеющегося в материалах дела отчета об оценке от 25.01.2021 N 25-01-21 истек, в связи с чем данный отчет не может являть достоверным доказательством. Кроме того, заявитель полагает, что установленная отчетом цена прав застройщика очевидно не соответствует рыночной цене. Поскольку в силу Закона о банкротстве при превышении стоимости прав застройщика над совокупными выплатами участникам строительства, приобретатель обязательств обязан перечислить в конкурсную массу денежные средства в размере такого превышения, удовлетворение заявление о намерениях без определения указанной разницы, по мнению кредитора Одинцова О.В., нарушает права кредиторов должника-застройщика.

ООО "Монтаж-Строй Брянск" (лицо, обратившееся в арбитражный суд с аналогичным заявлением о намерениях) также обратилось в апелляционный суд с жалобой на определение об удовлетворении заявления публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем обязательств застройщика. ООО "Монтаж-Строй Брянск" настаивает, что определением об удовлетворении намерений Фонда нарушены его права как лица, своевременно и в установленном порядке обратившегося с аналогичным заявлением о намерениях. Общество указывает, что оно обратилось в суд 26.01.2021 с соответствующим ходатайством при отсутствии решения Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства. Подчеркивает, что Фонд обратился с соответствующим заявлением непосредственно в суд и только 31.03.2021. Ссылаясь на неправомерность отказа судом в удовлетворении его заявления о намерениях, поступившего ранее заявления о намерениях Фонда, ООО "Монтаж-Строй Брянск" указывает на то, заключение Министерства строительства о возможности передачи имущества и обязательств застройщика не является документом, обязательным для поступления в суд одновременно с заявлением о намерении. Согласно пункту 10 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве такое заключение представляется Министерством в суд, и дата его представления не меняет порядок обращения с заявлением о намерении. Кроме того, ООО "Монтаж-Строй Брянск" настаивает, что из заявления Фонда, удовлетворенного судом обжалуемым определением, усматривается, что Фондом не рассматривается возможность достройки незавершенного строительством объекта, что нарушает права участников строительства, отказавшихся от компенсации. При этом, ООО "Монтаж-Строй Брянск" ссылается на свою готовность полностью компенсировать затраты Фонда по выплатам участникам строительства, что, по мнению общества, исключает вывод о причинения ущерба Российской Федерации и субъекту федерации.

Кредитор Ильин А.А. также обратился в апелляционный суд с жалобой на определение об удовлетворении заявление публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав застройщика, просит судебный акт отменить, в удовлетворении заявления Фонду отказать. Кредитор не согласен с выводом суда о приоритете заявления Фонда перед заявлением иного застройщика, выразившего намерение приобрести имущество и обязательства застройщика. Кроме того, кредитор Ильин А.А. обращает внимание, что недостатки, допущенные ООО "Монтаж-Строй Брянск" при обращении с заявлением о намерении приобрести обязательства должника-застройщика, имели устранимый характер, и были устранены в процессе рассмотрения обособленного спора. Ильин А.А. полагает, что эффективная защита прав участников строительства будет достигнута при достройке объекта и передаче участникам, чьи требования о передаче помещений включены в реестр, жилых помещений. Кроме того, Ильин А.А. поддерживает ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости прав застройщика, полагая, что для защиты прав кредиторов при отсутствии в деле достоверной информации о такой стоимости, проведение судебной экспертизы является необходимым.

Участники строительства (обманутые дольщики) Пилькин Г.В., Кирилкина С.И., Шевцова Н.М., Артамонов А.А., Горячева Л.М., Молойчина Л.Н., Батура Д.А., Костомаркина Я.В., Гулева С.В., Демьянов Ю.А., Зюкин М.В., Кожбакова О.С., Архипов О.В., Дорохова Т.Н. и Афонина И.Н. также обратились с апелляционной жалобой на определение об удовлетворении заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав на земельный участок, объект незавершенного строительства, а также прав на документацию в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Участники строительства настаивают, что Фонд преследует цель реализации объекта незавершенного строительства и возмещения средств, потраченных на участников строительства. При этом, заявители полагают, что таким способом не будут защищены их права. Участники строительства настаивают, что верным решением и способом восстановления их прав является привлечение нового застройщика с целью перевода на него прав и обязанностей и последующей передачей им жилых помещений после достройки.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СКФ "Комфорт" судом также рассмотрен обособленный спор по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (приложение N 240).

Определением от 14.04.2022 (резолютивная часть от 07.04.2022) Арбитражный суд Брянской области отказал обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" в удовлетворении заявления о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

ООО "Монтаж-Строй Брянск", Одинцов Олег Владимирович, Ильин Александр Александрович, участники строительства Пилькин Геннадий Владимирович, Кирилкина Светлана Ивановна, Шевцова Наталья Михайловна, Артамонов Алексей Анатольевич, Горячева Людмила Михайловна, Молойчина Людмила Николаевна, Батура Дмитрий Анатольевич, Костомаркина Яна Викторовна, Гулева Светлана Владимировна, Демьянов Юрий Анатольевич, Зюкин Михаил Викторович, Кожбакова Оксана Сергеевна, Архипов Олег Владимирович, Дорохова Татьяна Николаевна и Афонина Ирина Николаевна обратились с апелляционными жалобами на определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022, в которых просят принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявление ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу N А09-9475/2019 назначена судебная экспертиза в обособленном споре по заявлению ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику для разрешения вопроса о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Проведение экспертизы поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", эксперту: Калинкину Алексею Леонидовичу.

12.08.2022 в суд апелляционной инстанции поступило Заключение эксперта N 01-16/Э-2022 от 08.08.2022, согласно которому стоимость прав ООО СКФ "Комфорт" на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7, по состоянию на 15.07.2022 определена в размере 1 031 633 руб.

14.09.2022 от ППК "Фонд развития территорий" поступили возражения на Заключение эксперта от 08.08.2022 N 01-16/Э-2022, а также ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, в котором фонд просит поставить перед экспертом следующий вопрос:

- определить стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, предназначенного для строительства и принадлежащий должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), в том числе: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7) на дату направления заявления о намерении в суд (31.03.2021).

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 в удовлетворения ходатайства ППК "Фонд развития территорий" о назначении повторной судебной оценочной экспертизы оказано.

От ППК "Фонд развития территорий" поступило ходатайство о приобщении документов - расчет по замечаниям, указанным в рецензии.

От конкурсного управляющего СКФ "Комфорт" поступили письменные пояснения относительно совокупного размера требований участников строительства, с учетом реального убытка - 402 303 005,13 руб., суммы, которую приобретатель объекта обязан перечислись застройщику - 629 329 994,87 руб., размера требований кредиторов, включенных в четвертую очередь требований кредиторов должника, обладающих правом залога на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве - 710 238 175,04 руб., а также размера активов должника, с учетом поступления денежных средств от приобретателя объекта, наличия на расчетном счете денежных средств и имущества, которое не реализовано.

От ООО "Монтаж-Строй Брянск" поступило ходатайство о приобщении документов, подтверждающих наличие на расчетных счетах общества денежных средств, достаточных для исполнения намерения погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании 28.11.2022 представители заявителей апелляционных жалоб на доводах, изложенных в жалобах, настаивали, просили обжалуемое определение суда отменить, в удовлетворении заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства отказать.

Представитель конкурсного управляющего считает, что определение суда о передаче ППК "Фонд развития территорий" прав застройщика на объект незавершенного строительства подлежит отмене.

Представитель ППК "Фонд развития территорий" пояснил, что доказательства наличия у фонда денежных средств для погашения требований к ООО СКФ "Комфорт" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства не представляется возможным представить, просил определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Фонд создан и действует на основании Закона N 218-ФЗ, основными задачами которого в рамках дела о банкротстве является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 N 1192 утверждены Правила принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ (далее - Правила N 1192).

В соответствии с Правилами N 1192 Фонд, в лице наблюдательного совета Фонда, принимает два основных решения: о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ; о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ.

В случае принятия Фондом решения о целесообразности финансирования, Фонд далее принимает одно из следующих решений: о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемного объекта; о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства.

Таким образом, необходимыми и достаточными условиями для вынесения определения о передаче Фонду прав застройщика являются: принятие фондом решения о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам-участникам строительства; соблюдение условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункты 2, 3 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении). Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.

В течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения (пункт 9 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве).

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, в частности: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Согласно пункту 6 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Согласно пункту 12 статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

Требования к определению суда об удовлетворении заявления о намерении содержатся в пункте 14 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что в конкурсную массу ООО СКФ "Комфорт" включен земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, общей площадью 19 682 кв.м, с неотделимыми улучшениями (объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом (поз. 7)).

31.03.2020 решением Наблюдательного совета Фонда принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ в отношении следующего объекта незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г.Брянска (поз. 7).

Удовлетворяя заявление Фонда, суд первой инстанции исходил из того, что Согласно отчету об оценке N 25-01-21 от 25.01.2021, подготовленному ИП Кузиным И.В., по состоянию на дату оценки рыночная стоимость права застройщика на объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 32:28:0000000:6493, общей площадью: 19 682 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, с учетом округления, составляет 374 742 000 руб. 00 коп.

Из уточненного отзыва конкурсного управляющего ООО СКФ "Комфорт" Михальцова А.В. следует, что сумма денежных средств, подлежащая внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди составляет - 0 рублей. Требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 0 рублей. У застройщика достаточно имущества для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

Установив, что в рассматриваемом случае стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства составляет 374 742 000 руб., а совокупный размер требований участников строительства, с учетом реального убытка, определенного на основании отчета оценщика, определенный на текущую дату - 400 479 571,81 рублей, что позволяет сделать вывод об отсутствии у Фонда обязанности по перечислению в пользу застройщика суммы разницы, суд первой инстанции удовлетворил заявление и передал ППК "Фонд развития территорий" права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7; права на проектную документацию, включающую в себя все изменения.

При этом суд отметил, что в случае признания заявлений ИП Ильина А.А., ИП Кречетова С.А., ИП Пухлякова С.И., ИП Пухлякова П.И. обоснованными и подлежащими включению в реестр требований о передаче жилья, приобретатель прав застройщика получит дополнительное право требования к застройщику в уточненном размере разницы, что не влияет на возможность рассмотрения настоящего заявления.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства по настоящему обособленному спору ООО "РТ-Капитал" было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости прав ООО СКФ "Комфорт" на многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г.Брянска (поз. 7), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 32:28:0000000:6493, общей площадью: 19 682 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, с учетом дальнейшей инвестиционной привлекательности объекта незавершенного строительства для нового застройщика.

ООО "РТ-Капитал", обосновывая необходимость назначения экспертизы по настоящему обособленному спору, указывало на то, что индивидуальный предприниматель не может являться субъектом оценочной деятельности, из отчета следует, что оценщиком не произведен осмотр объекта оценки, не проведен анализ рынка именно в проблемном сегменте, оценщиком не проанализирована проектная документация на предмет возможности внесения изменений в виде повышения этажности, увеличения площади застройки или введения иных архитектурных решений, которые могли бы повлиять на инвестиционную привлекательность объекта незавершенного строительства. Также, по мнению кредитора, оценщиком использованы неверные аналоги для проведения расчета рыночной стоимости на земельный участок.

Отклоняя ходатайство о назначении экспертизы, суд области указал, что рыночная стоимость прав на объект незавершенного строительства ранее была определена в Отчете об оценке от 25.01.2021 N 25-01-21, который в установленном порядке оспорен не был и не признан недействительным. Данная оценка проведена ИП Кузиным Иваном Валерьевичем по заказу конкурсного управляющего должника и использована для целей конкурсного производства в отношении застройщика. Федеральным законодательством не предусмотрен запрет на осуществление оценочной деятельности индивидуальными предпринимателями. Регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя не влечет за собой утрату им статуса субъекта оценочной деятельности и не является основанием для признания отчета, подготовленного таким оценщиком, не соответствующим Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суд также указал, что необходимость оценки возможности внесения изменений в проектную документацию объекта незавершенного строительства предприятия-банкрота, в целях повышения его инвестиционной привлекательности, Законом о банкротстве не предусмотрена.

Обращаясь с апелляционной жалобой, кредитор Одинцов О.В. (правопреемник ООО "РТ-Капитал") заявил ходатайство о приобщении к материалам настоящего апелляционного производства Отчета об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022 по определению рыночной стоимости земельного участка с произведенными на нем неотделимыми улучшениями.

Указанный отчет произведен независимой оценочной компанией по заказу конкурсного управляющего на основании решения собрания кредиторов для определения актуальной стоимости имущества и является частью материалов дела о банкротстве ООО СКФ "Комфорт", в связи с чем апелляционный суд счел, что отсутствуют препятствия для приобщения Отчета об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022 к материалам настоящего апелляционного производства. Указанный отчет представлен кредитором в обосновании довода апелляционной жалобы о необходимости установления актуальной цены, которая существенно изменилась с даты проведения последней оценки.

Рассмотрев ходатайство кредитора Одинцова О.В. о назначении экспертизы стоимости земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, апелляционный суд установил следующее.

Специальная процедура банкротства застройщика, регламентированная параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, предусматривает несколько вариантов возможности реализации нарушенных прав участников строительства, в том числе, и в случае, когда публично-правовая компания "Фонд развития территорий" приняла решение о возможности финансировать мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Статьей 201.15 Закона о банкротства установлены условия передачи объекта незавершенного строительства (или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, как в настоящем случае) в целях обеспечения погашения требований участников строительства с использованием финансирования строительства в соответствии, кроме прочего, со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве.

Независимо от того, кто будет являться приобретателем имущества застройщика-банкрота (в том числе имущественных прав) и обязательств в целях финансирования достройки - Фонд или иной соответствующее требованиям лицо (абзац шестой пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве), в определении об удовлетворении намерений согласно пункту 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве указываются, кроме прочего:

- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

В материалы настоящего обособленного спора в качестве доказательств стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями представлены:

- акт экспертного исследования от 01.06.2020 N 5Э;

- отчет об оценке прав застройщика N 13-О от 10.06.2020;

- отчет об оценке прав застройщика N 25-01-21 от 25.01.2021, подготовленный ИП Кузиным И.В., рыночная стоимость прав - 374 742 000 руб.;

- Отчет об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022.

Изучив указанные доказательства, представленные в обоснование стоимости прав застройщика на земельный участок с произведенными на нем неотделимыми улучшениями, по которому у участников строительства имеются требования к застройщику, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, апелляционный суд установил невозможность на основании этих доказательств сделать однозначный вывод о стоимости прав, в связи с чем пришел к выводу, что для определения актуальной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, которая имеет существенное значение для правильного рассмотрения обособленного спора, должна быть назначена судебная экспертиза.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 назначена судебная экспертиза в обособленном споре по заявлению о намерении погасить требования к должнику для разрешения вопроса о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Проведение экспертизы поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", эксперту: Калинкину Алексею Леонидовичу.

12.08.2022 в суд апелляционной инстанции поступило Заключение эксперта N 01-16/Э-2022 от 08.08.2022, согласно которому стоимость прав ООО СКФ "Комфорт" на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7, по состоянию на 15.07.2022 определена в размере 1 031 633 руб.

Конкурсный управляющий ООО СКФ "Комфорт", учитывая, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, а приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (пункт 5 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве), представил расчет, согласно которому разница составляет 1 031 633 000 - 402 303 005,13 = 629 329 994,87 руб.

Согласно положениям пункта 2 пункта 14 статьи 201.15.2.2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается среди прочего размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что в судебном заседании 28.11.2022 представитель ППК "Фонд развития территорий" пояснил, что доказательства наличия у фонда денежных средств в размере 629 329 994,87 руб. для погашения требований к ООО СКФ "Комфорт" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства не представляется возможным представить, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В силу пункта 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022 по делу N А09-9475/2019 подлежит отмене.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022 по делу N А09-9475/2019 отменить.

В удовлетворении заявления публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа не подлежит.

Председательствующий судья

Е.В. Мосина

Судьи

Е.И. Афанасьева О.Г. Тучкова