Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2022 г. N 20АП-3379/22 по делу N А09-9475/2019

г. Тула

05 декабря 2022 г.

Дело N А09-9475/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2022 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В., судей Афанасьевой Е.И., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Антиповым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от ООО СКФ "Комфорт" - Редникиной Н.Г. (паспорт, доверенность от 30.07.2022),

от ППК "Фонд развития территорий" - Билык В.М. (паспорт, доверенность от 03.02.2022),

от ООО "Монтаж-Строй Брянск" - Чернявского И.В. (паспорт, доверенность от 24.02.2022),

от Ильина А.А. - Самсоновой Е.Г. (удостоверение N 32/305, доверенность от 25.12.2019),

от Одинцова О.В. - Хатунцева А.В. (паспорт, доверенность от 17.01.2022)

Кожбаковой О.С. (лично, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы:

- общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" (ОГРН: 1123256011284, ИНН: 3254513241),

- Одинцова Олега Владимировича,

- Ильина Александра Александровича,

- участников строительства Пилькина Геннадия Владимировича, Кирилкиной Светланы Ивановны, Шевцовой Натальи Михайловны, Артамонова Алексея Анатольевича, Горячевой Людмилы Михайловны, Молойчиной Людмилы Николаевны, Батуры Дмитрия Анатольевича, Костомаркиной Яны Викторовны, Гулевой Светланы Владимировны, Демьянова Юрия Анатольевича, Зюкина Михаила Викторовича, Кожбаковой Оксаны Сергеевны, Архипова Олега Владимировича, Дороховой Татьяны Николаевны и Афониной Ирины Николаевны

на определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022

по делу N А09-9475/2019,

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (приложение N 240)

в деле о банкротстве ООО Строительно-коммерческая фирма "Комфорт",

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "АтомЭнергоСбыт" в лице филиала "СмоленскАтомЭнергоСбыт" (далее - АО "АтомЭнергоСбыт", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" (далее - ООО СКФ "Комфорт", должник) несостоятельным должником (банкротом).

Определением от 13.09.2019 суд принял указанное заявление, возбудил производство по делу о банкротстве, назначил судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением от 06.11.2019 суд удовлетворил заявление АО "АтомЭнергоСбыт", произвел в порядке процессуального правопреемства замену заявителя по делу - акционерного общества "АтомЭнергоСбыт" в лице филиала "СмоленскАтомЭнергоСбыт" на правопреемника - индивидуального предпринимателя Гарбуз Александра Николаевича.

Решением от 27.11.2019 (резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.11.2019) Арбитражный суд Брянской области признал заявление ИП Гарбуз А.Н. обоснованным, признал ООО "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" несостоятельным должником (банкротом), открыл конкурсное производство, утвердил конкурсным управляющим должника Михальцова Андрея Владимировича, являющегося членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих Ассоциация "Сибирская гильдия антикризисных управляющих", установил, что при банкротстве ООО "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" подлежат применению правила § 7 "Банкротство застройщиков" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

26.01.2021 в Арбитражный суд Брянской области поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" (далее - ООО "Монтаж-Строй Брянск") о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, в котором заявил о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением от 14.04.2022 (резолютивная часть от 07.04.2022) Арбитражный суд Брянской области отказал обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй Брянск" в удовлетворении заявления о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Кредитор Одинцов О.В. (правопреемник кредитора ООО "РТ-Капитал"), не согласившись с определением суда области, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявление ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства. Одинцов О.В. просит назначить по делу экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости прав ООО СКФ "Комфорт" на многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Дмитрова в Советском районе г.Брянска, полагает необходимым проведение соответствующей экспертизы, считает, что отклоняя ходатайство о назначении экспертизы, суд области лишил заявителя-кредитора возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав.

ООО "Монтаж-Строй Брянск" также не согласилось с определением суда области об отказе в удовлетворении его заявления о намерении, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение отменить, заявление общества о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства удовлетворить. Общество "Монтаж-Строй Брянск" настаивает на хронологическом первенстве его заявления о намерении погасить требования к должнику по отношению к аналогичному заявлению Фонда. Подчеркивает, что сделанные в заключении замечания о невозможности передачи обществу "Монтаж-Строй Брянск" имущества и обязательств застройщика замечания носили устранимый характер и были своевременно устранены обществом до рассмотрения спора по существу.

Кредитор Ильин А.А. также обратился в апелляционный суд с жалобой на определение об отказе в удовлетворении заявления ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства. Кредитор не согласен с выводом суда о приоритете заявления Фонда перед заявлением иного застройщика, выразившего намерение приобрести имущество и обязательства застройщика.

Участники строительства (обманутые дольщики) Пилькин Г.В., Кирилкина С.И., Шевцова Н.М., Артамонов А.А., Горячева Л.М., Молойчина Л.Н., Батура Д.А., Костомаркина Я.В., Гулева С.В., Демьянов Ю.А., Зюкин М.В., Кожбакова О.С., Архипов О.В., Дорохова Т.Н. и Афонина И.Н. также обратились с апелляционной жалобой на определение об отказе ООО "Монтаж-Строй Брянск" в удовлетворении его заявления о намерении. Настаивают на том, что приобретение обществом "Монтаж-Строй Брянск" земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, позволит исполнить обязательство застройщика перед участниками строительства, для которых желаемая конечная цель - получение квартир после завершения строительства. Участники строительства настаивают на том, что предполагаемая Фондом компенсация не позволит им приобрести жилье по существующим в настоящее время ценам.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу N А09-9475/2019 в рамках рассмотрения обособленного спора по заявлению ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Проведение экспертизы поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", эксперту: Калинкину Алексею Леонидовичу.

12.08.2022 в суд апелляционной инстанции поступило Заключение эксперта N 01-16/Э-2022 от 08.08.2022, согласно которому стоимость прав ООО СКФ "Комфорт" на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7, по состоянию на 15.07.2022 определена в размере 1 031 633 руб.

14.09.2022 от ППК "Фонд развития территорий" поступили возражения на Заключение эксперта от 08.08.2022 N 01-16/Э-2022 в адрес ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", а также ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, в котором фонд просит поставить перед экспертом следующий вопрос:

- определить стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, предназначенного для строительства и принадлежащий должнику, со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), в том числе: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7) на дату направления заявления о намерении в суд (31.03.2021).

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 в удовлетворения ходатайства ППК "Фонд развития территорий" о назначении повторной судебной оценочной экспертизы оказано.

От ППК "Фонд развития территорий" поступило ходатайство о приобщении документов - расчет по замечаниям, указанным в рецензии.

От конкурсного управляющего СКФ "Комфорт" поступили письменные пояснения относительно совокупного размера требований участников строительства, с учетом реального убытка - 402 303 005,13 руб., суммы, которую приобретатель объекта обязан перечислись застройщику - 629 329 994,87 руб., размера требований кредиторов, включенных в четвертую очередь требований кредиторов должника, обладающих правом залога на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве - 710 238 175,04 руб., а также размера активов должника, с учетом поступления денежных средств от приобретателя объекта, наличия на расчетном счете денежных средств и имущества, которое не реализовано.

От ООО "Монтаж-Строй Брянск" поступило ходатайство о приобщении документов, подтверждающих наличие на расчетных счетах общества денежных средств, достаточных для исполнения намерения погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании 28.11.2022 представители заявителей апелляционных жалоб на доводах, изложенных в жалобах, настаивали, просили обжалуемое определение суда отменить и удовлетворить заявление ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Представитель конкурсного управляющего считает, что определение суда об отказе в удовлетворении заявления ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства подлежит отмене.

Представитель ППК "Фонд развития территорий" просил обжалуемое определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Одной из задач применения положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов.

Для реализации поставленной задачи законодателем был представлен механизм восстановления прав участников строительства посредством возмездной передачи имущества должника-застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 7 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве к заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

Таким образом, для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя требованиям, предъявляемым к застройщику нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и имеется возможность погашения текущих платежей, связанных с удовлетворением застройщиком требований участников строительства путем передачи прав застройщика.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлены следующие требования, предъявляемые к застройщику:

1) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;

2) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве, за исключением случаев, предусмотренных Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ;

3) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

4) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

5) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

6) у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику - юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве;

7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее - руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Поскольку правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применены к должнику одновременно с открытием в отношении его процедуры конкурсного производства (27.11.2019), то шестимесячный срок для принятия Фондом либо Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства должника следует отсчитывать с 27.05.2020.

Из материалов дела следует, что такое решение конкурсному управляющему в пределах шестимесячного срока не поступало, в связи с чем право стать приобретателем получили юридические лица, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что в конкурсную массу ООО СКФ "Комфорт" включен земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, общей площадью 19 682 кв.м, с неотделимыми улучшениями (объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом (поз. 7)).

25.01.2021 по системе "Мой арбитр" в адрес суда поступило заявление ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика, а 31.03.2021 поступило аналогичное заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (в настоящее время ППК "Фонд развития территорий", далее - Фонд) о намерении приобрести права застройщика.

Суд приступил к рассмотрению данных заявлений в порядке календарной очередности.

Судом установлено, что ООО "Монтаж-Строй Брянск" приведено обоснование соответствия данного общества критериям застройщика, в качестве доказательства возможности финансирования завершения строительства спорного объекта представлена справка Сбербанка России об остатке по состоянию на 26.01.2021 на расчетном счете общества денежных средств в размере 74 677 059 руб. 95 коп.

Вместе с тем, приблизительная стоимость достройки объекта незавершенного строительства, исходя из строительной готовности объекта 48,4% от общей застройки и стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по данным Росстата в январе-сентябре 2020 равной 30 253 руб., составит 418 454 472 руб.

Позже заявителем представлена справка Сбербанка России об остатке по состоянию на 19.04.2021 на расчетном счете общества денежных средств в размере 420 000 000 руб., а также справка о стоимости активов ООО "Монтаж-Строй Брянск", в соответствии с которой она составляет 572 094 980 руб.

При этом, согласно данным бухгалтерского баланса общества, стоимость активов ООО "Монтаж-Строй Брянск" по состоянию на 31.12.2020 составила 174 158 000 руб., в том числе основные средства - 3 182 000 руб.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Доказательств направления заявления о намерении в адрес уполномоченного исполнительного органа одновременно с обращением в арбитражный суд обществом не представлено.

Соответствующее заявление было направлено обществом в адрес Минстроя России письмом N 1904/03 от 19.04.2021.

По итогам рассмотрения заявления ООО "Монтаж-Строй Брянск" Минстроем России подготовлено заключение N 17188-НС/07 от 27.04.2021 о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика ООО "Монтаж-Строй Брянск", имеющему намерение стать приобретателем.

20.05.2021 ООО "Монтаж-Строй Брянск" обратилось в Минстрой России с новым заявлением о согласовании передачи имущества и обязательств ООО СКФ "Комфорт" ООО "Монтаж-Строй Брянск".

30.06.2021 Минстроем России принято заключение N 26932-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика ООО "Монтаж-Строй Брянск".

Рассмотрев представленные ООО "Монтаж-Строй Брянск" документы, с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Монтаж-Строй Брянск" утратило первенство заявления о намерении, поскольку по состоянию на 25.01.2021 (дата подачи рассматриваемого заявления) и по состоянию на 31.03.2021 (дата подачи заявления о намерении Фондом) ООО "Монтаж-Строй Брянск" не представило суду документы, предусмотренные пунктом 7 и пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, не исполнив тем самым императивные нормы закона, позволяющие признать поданным заявление о намерении.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Монтаж-Строй Брянск", суд дополнительно указал следующее.

31.03.2020 решением Наблюдательного совета Фонда принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона N 218-ФЗ в отношении следующего объекта незавершенного строительства:

- многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7).

В рамках исполнения указанного решения Фондом подано в суд заявление о намерении приобрести права застройщика, за счет средств федерального бюджета погашены требования участников строительства в общем размере 330 383 462 руб. 47 коп., порядок возмещения которых в случае передачи прав застройщика иному лицу Законом не урегулирован.

Поскольку в рамках защиты прав граждан задействован механизм привлечения бюджетных денежных средств, законодателем предусмотрен беспрецедентный механизм их возврата, а именно встречное представление незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, а также нормативно закреплен механизм его реализации (статья 13.4 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), следовательно, механизм передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве не ставится законодателем наравне с заявлениями о намерении, которые могут быть направлены третьими лицами и/или участниками строительства в порядке статьи 201.10, статьи 201.15 Закона о банкротстве, а направлен именно на дальнейшие расчеты перед Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации, затраты которых гораздо выше чем затраты участников строительства.

Указанное регулирование подразумевает, что при рассмотрении заявления Фонда не применим механизм календарной очередности, предусмотренный пунктом 3 статьи 201.15 Закона о банкротстве, поскольку игнорирование приоритета заявления, заявляемого Фондом в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, приведет к нарушению прав Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

Поскольку ООО "Монтаж-Строй Брянск" в ходе судебного разбирательства заявлялось о намерении возместить указанные расходы Фонда путем подписания договора цессии или в рамках условий мирового соглашения, в случае его подписания собранием кредиторов должника, однако, доказательств реализации указанных намерений путем совершения реальных действий, предусмотренных законодательством и влекущих соответствующие правовые последствия, суду не представлено, суд области пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Определением от 14.04.2022 (резолютивная часть от 07.04.2022) Арбитражный суд Брянской области удовлетворил заявление ППК "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав на земельный участок, объект незавершенного строительства, а также прав на документацию в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Суд определил передать ППК "Фонд развития территорий" права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7; права на проектную документацию, включающую в себя все изменения.

Удовлетворяя заявление Фонда, суд первой инстанции исходил из того, что Согласно отчету об оценке N 25-01-21 от 25.01.2021, подготовленному ИП Кузиным И.В., по состоянию на дату оценки рыночная стоимость права застройщика на объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г. Брянска (поз. 7), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 32:28:0000000:6493, общей площадью: 19 682 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, с учетом округления, составляет 374 742 000 руб. 00 коп.

Из уточненного отзыва конкурсного управляющего ООО СКФ "Комфорт" Михальцова А.В. следует, что сумма денежных средств, подлежащая внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди составляет - 0 рублей. Требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 0 рублей. У застройщика достаточно имущества для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

Установив, что в рассматриваемом случае стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства составляет 374 742 000 руб., а совокупный размер требований участников строительства, с учетом реального убытка, определенного на основании отчета оценщика, определенный на текущую дату - 400 479 571,81 рублей, что позволяет сделать вывод об отсутствии у Фонда обязанности по перечислению в пользу застройщика суммы разницы, суд первой инстанции удовлетворил заявление и передал ППК "Фонд развития территорий" права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7; права на проектную документацию, включающую в себя все изменения.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения обособленного спора по заявлению ППК "Фонд развития территорий" о намерении стать приобретателем прав на земельный участок, объект незавершенного строительства ООО "РТ-Капитал" было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости прав ООО СКФ "Комфорт" на многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке Димитрова в Советском районе г.Брянска (поз. 7), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 32:28:0000000:6493, общей площадью: 19 682 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Брянская область, г.Брянск, с учетом дальнейшей инвестиционной привлекательности объекта незавершенного строительства для нового застройщика.

ООО "РТ-Капитал", обосновывая необходимость назначения экспертизы по настоящему обособленному спору, указывало на то, что индивидуальный предприниматель не может являться субъектом оценочной деятельности, из отчета следует, что оценщиком не произведен осмотр объекта оценки, не проведен анализ рынка именно в проблемном сегменте, оценщиком не проанализирована проектная документация на предмет возможности внесения изменений в виде повышения этажности, увеличения площади застройки или введения иных архитектурных решений, которые могли бы повлиять на инвестиционную привлекательность объекта незавершенного строительства. Также, по мнению кредитора, оценщиком использованы неверные аналоги для проведения расчета рыночной стоимости на земельный участок.

Отклоняя ходатайство о назначении экспертизы, суд области указал, что рыночная стоимость прав на объект незавершенного строительства ранее была определена в Отчете об оценке от 25.01.2021 N 25-01-21, который в установленном порядке оспорен не был и не признан недействительным. Данная оценка проведена ИП Кузиным Иваном Валерьевичем по заказу конкурсного управляющего должника и использована для целей конкурсного производства в отношении застройщика. Федеральным законодательством не предусмотрен запрет на осуществления оценочной деятельности индивидуальными предпринимателями. Регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя не влечет за собой утрату им статуса субъекта оценочной деятельности и не является основанием для признания отчета, подготовленного таким оценщиком, не соответствующим Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суд также указал, что необходимость оценки возможности внесения изменений в проектную документацию объекта незавершенного строительства предприятия-банкрота, в целях повышения его инвестиционной привлекательности, Законом о банкротстве не предусмотрена.

Обращаясь с апелляционной жалобой, кредитор Одинцов О.В. (правопреемник ООО "РТ-Капитал") заявил ходатайство о приобщении к материалам настоящего апелляционного производства Отчета об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022 по определению рыночной стоимости земельного участка с произведенными на нем неотделимыми улучшениями.

Указанный отчет произведен независимой оценочной компанией по заказу конкурсного управляющего на основании решения собрания кредиторов для определения актуальной стоимости имущества и является частью материалов дела о банкротстве ООО СКФ "Комфорт", в связи с чем апелляционный суд счел, что отсутствуют препятствия для приобщения Отчета об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022 к материалам настоящего апелляционного производства. Указанный отчет представлен кредитором в обосновании довода апелляционной жалобы о необходимости установления актуальной цены, которая существенно изменилась с даты проведения последней оценки.

Рассмотрев ходатайство кредитора Одинцова О.В. о назначении экспертизы стоимости земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, апелляционный суд установил следующее.

Специальная процедура банкротства застройщика, регламентированная параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, предусматривает несколько вариантов возможности реализации нарушенных прав участников строительства, в том числе, и в случае, когда публично-правовая компания "Фонд развития территорий" приняла решение о возможности финансировать мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Статьей 201.15 Закона о банкротства установлены условия передачи объекта незавершенного строительства (или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, как в настоящем случае) в целях обеспечения погашения требований участников строительства с использованием финансирования строительства в соответствии, кроме прочего, со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве.

Независимо от того, кто будет являться приобретателем имущества застройщика-банкрота (в том числе имущественных прав) и обязательств в целях финансирования достройки - Фонд или иной соответствующее требованиям лицо (абзац шестой пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве), в определении об удовлетворении намерений согласно пункту 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве указываются, кроме прочего:

- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

В материалы настоящего обособленного спора в качестве доказательств стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями представлены:

- акт экспертного исследования от 01.06.2020 N 5Э;

- отчет об оценке прав застройщика N 13-О от 10.06.2020;

- отчет об оценке прав застройщика N 25-01-21 от 25.01.2021, подготовленный ИП Кузиным И.В., рыночная стоимость прав - 374 742 000 руб.;

- Отчет об оценке N 186-06/22Н от 17.06.2022.

Изучив указанные доказательства, представленные в обоснование стоимости прав застройщика на земельный участок с произведенными на нем неотделимыми улучшениями, по которому у участников строительства имеются требования к застройщику, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, апелляционный суд установил невозможность на основании этих доказательств сделать однозначный вывод о стоимости прав, в связи с чем пришел к выводу, что для определения актуальной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, которая имеет существенное значение для правильного рассмотрения обособленного спора, должна быть назначена судебная экспертиза.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 назначена судебная экспертиза в обособленном споре по заявлению о намерении погасить требования к должнику для разрешения вопроса о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями. Проведение экспертизы поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", эксперту: Калинкину Алексею Леонидовичу.

12.08.2022 в суд апелляционной инстанции поступило Заключение эксперта N 01-16/Э-2022 от 08.08.2022, согласно которому стоимость прав ООО СКФ "Комфорт" на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493 со всеми неотделимыми улучшениями на нём, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, позиция 7, по состоянию на 15.07.2022 определена в размере 1 031 633 руб.

Конкурсный управляющий ООО СКФ "Комфорт", учитывая, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (пункт 5 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве), представил расчет, согласно которому разница составляет 1 031 633 000 - 402 303 005,13 = 629 329 994,87 руб.

Учитывая, что в судебном заседании 28.11.2022 представитель ППК "Фонд развития территорий" пояснил, что доказательства наличия у фонда денежных средств в размере 629 329 994,87 руб. для погашения требований к ООО СКФ "Комфорт" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства не представляется возможным представить, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления ППК "Фонд развития территорий" о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022 по делу N А09-9475/2019 отменено, в удовлетворении заявления публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, отказано.

Из материалов дела следует, что ООО "Монтаж-Строй Брянск", обращаясь с заявлением о намерении в арбитражный суд, представило документы, подтверждающие, что общество соответствует критериям застройщика, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В материалы дела также представлено заключение Минстроя России от 30.06.2021 N 26932-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика ООО "Монтаж-Строй Брянск".

Кроме того, согласно справке о стоимости активов ООО "Монтаж-Строй Брянск", активы по состоянию на 19.04.2021 составляют 572 094 980 руб. (т.2, л.д. 11).

ООО "Монтаж-Строй Брянск" также подтвердило готовность выплаты ППК "Фонд развития территорий" затрат в размере 335 773 185,53 руб., произведенных на выплаты гражданам - участникам долевого строительства, после достройки и ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Ранее от конкурсного управляющего ООО СКФ "Комфорт" поступили письменные пояснения относительно совокупного размера требований участников строительства, с учетом реального убытка - 402 303 005,13 руб., а также суммы, которую приобретатель объекта обязан перечислись застройщику - 629 329 994,87 руб.

ООО "Монтаж-Строй Брянск" подтвердило намерение погасить требования к должнику и представило ходатайство о приобщении документов, подтверждающих наличие по состоянию на 24.11.2022 на расчетных счетах общества денежных средств в размере 638 942 877,49 руб., достаточных для исполнения намерения погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Конкурсный управляющий ООО СКФ "Комфорт" дополнительно указал, что размер требований кредиторов, включенных в четвертую очередь требований кредиторов должника, обладающих правом залога на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, составляет 710 238 175,04 руб.

В настоящее время на расчетном счете должника остаток денежных средств составляет 60 034 540,32 руб.

Таким образом, при поступлении в конкурсную массу должника денежных средств в размере 629 329 994,87 руб., ООО СКФ "Комфорт" сможет погасить требования кредиторов четвертой очереди (в том числе с залоговым обеспечением) на сумму 689 364 535,19 руб., что составит 97 % от требований кредиторов, включенных в четвертую очередь реестра требований кредиторов по основному долгу.

При этом у должника имеется еще значительное количество имущества, которое не реализовано, в связи с чем денежных средств после передачи земельного участка достаточно и для погашения требований кредиторов, и для осуществления расходов по делу о банкротстве ООО СКФ "Комфорт".

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ООО "Монтаж-Строй Брянск" соответствует критериям застройщика, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подтвердило намерение погасить требования к должнику и представило доказательства, подтверждающие наличие активов и денежных средств на расчетных счетах общества, достаточных для завершения строительства и исполнения намерения погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, заявление ООО "Монтаж-Строй Брянск" о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

При этом суд апелляционной инстанции также отмечает, что привлечение нового застройщика с целью перевода на него прав и обязанностей в отношении многоквартирного дома на сегодняшний день является единственным способом восстановления прав участников долевого строительства, как приоритетной категории кредиторов, учитывая отсутствие положительного решения ППК "Фонд развития территорий" о возможности завершения строительства и введения дома в эксплуатацию, а также увеличения более, чем в два раза, стоимости одного квадратного метра жилья на территории Брянской области.

В силу пункта 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022 по делу N А09-9475/2019 подлежит отмене.

Заявление ООО "Монтаж-Строй-Брянск" о намерении погасить требования к должнику - ООО СКФ "Комфорт" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства следует удовлетворить.

Передать ООО "Монтаж-Строй-Брянск":

- земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, общей площадью 19 682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома от 4 до 17 этажей;

- неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства - многоэтажный многоквартирный жилой дом).

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб Одинцовым О.В. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкину Алексею Леонидовичу.

В оплату указанной экспертизы Одинцовым О.В. на основании чека по операции от 15.06.2022 на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда перечислены денежные средства в сумме 150 000 руб.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкиным Алексеем Леонидовичем была проведена экспертиза и в суд представлено заключение эксперта. Стоимость экспертизы составила 130 000 руб.

В силу частей 1 и 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении ими своих обязанностей.

В связи с исполнением экспертным учреждением возложенной на него обязанности по проведению экспертизы, денежные средства в сумме 130 000 руб. подлежат перечислению с депозитного счета суда на счет экспертной организации эксперту общества с ограниченной ответственностью "Брянский центр оценки и экспертизы" Калинкину Алексею Леонидовичу.

Излишне внесенные на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства по чеку по операции от 15.06.2022 в размере 20 000 руб. подлежат возврату Одинцову О.В.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" было заявлено письменное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" представила в суд апелляционной инстанции платежное поручение от 28.06.2022 N 19535 на сумму 360 000 руб. о перечислении на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда денежных средств за проведение экспертизы по настоящему делу. Указанные денежные средства поступили на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказано, внесенные на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 360 000 руб. подлежат возврату публично-правовой компании "Фонд развития территорий".

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2022 по делу N А09-9475/2019 отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй-Брянск" о намерении погасить требования к должнику - обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Передать обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй-Брянск":

- земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке Димитрова, общей площадью 19 682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома от 4 до 17 этажей;

- неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства - многоэтажный многоквартирный жилой дом).

Конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" Михальцову А.В. направить уведомление обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй-Брянск" с указанием реквизитов расчетного счета общества.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Монтаж-Строй-Брянск" в течение 10 рабочих дней перечислить на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Комфорт" денежные средства в общем размере 629 329 994 руб. 87 коп.

Выплатить с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" денежные средства в размере 360 000 руб.

Выплатить с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Брянский центр оценки и экспертизы" денежные средства в размере 130 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу N А09-9475/2019.

Выплатить с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда Одинцову Олегу Владимировичу денежные средства в размере 20 000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа не подлежит.

Председательствующий

Е.В. Мосина

Судьи

О.Г. Тучкова Е.И. Афанасьева