Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2023 г. N 15АП-3190/23 по делу N А32-42523/2017

город Ростов-на-Дону

17 марта 2023 г.

дело N А32-42523/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Деминой Я.А., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края: представитель по доверенности от 16.01.2023 Николаенко А.С.;

от ООО "Трансальянс": представитель по доверенности от 20.12.2020 Сетрокьянц Т.Л.;

от Коршуновой Ю.В.: представитель по доверенности от 27.11.2019 Сетрокьянц Т.Л.;

от Куцева О.К.: представитель по доверенности от 22.11.2021 Сетрокьянц Т.Л.;

от ООО "Корунд": представитель по доверенности от 14.03.2023, Ампилогов А.В., ордер от 14.03.2023 N 337977;

от ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" посредством веб-конференции: представитель по доверенности от 16.12.2022 Глазков Р.И.;

от внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" Титова А.В.: представитель по доверенности от 10.01.2023 Луткова Е.В.; внешний управляющий Титов А.А., лично;

от ООО "Специализированный застройщик "Адмирал": представитель по доверенности от 19.12.2022 Самойлова К.А.;

от ООО "Черное море": представитель по доверенности от 26.09.2022 Самойлова К.А.;

от ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1": представитель по доверенности от 26.09.2022 Самойлова К.А.;

от ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2": представитель по доверенности от 26.09.2022 Самойлова К.А.;

от ООО "СЗ Южное": представитель по доверенности от 26.09.2022 Самойлова К.А.;

посредством веб-конференции: кредитор Подорожкин А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой", общества с ограниченной ответственностью "Трансальянс", общества с ограниченной ответственностью "Корунд" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2023 по делу N А32-42523/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НР-Строй" о передаче прав застройщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью"Кубаньжилстрой" (ИНН: 2315150772, ОГРН: 1092315000392)

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (далее также - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратились ООО "СЗ "Посейдон 1"; ООО "СЗ "Адмирал"; ООО "СЗ "Посейдон 2"; ООО "СЗ "Черное море"; ООО "СЗ "Южное" с заявлениями о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в отношении 10 земельных участков и расположенными на них ЖК "Посейдон", ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3", а также земельных участков с кадастровыми номерами: 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2023 по настоящему делу ООО "СЗ "Акстрой" в удовлетворении заявления о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения решения Арбитражным судом Калининградской области по делу N А21-3835/2022 и по делу N А21-10952/2022 отказано.

В удовлетворении заявления ООО "СЗ "Акстрой" о назначении оценочной экспертизы стоимости прав земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями отказано.

Произведена замена заявителя ООО "НР-Строй" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве на ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740).

Принят отказ ООО "Группа компаний "Черное море" и ООО "СЗ "Посейдон 3" от заявлений.

Производство по заявлению ООО "Группа компаний "Черное море" и ООО "СЗ "Посейдон 3" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, прекращено.

Удовлетворено заявление ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1" о намерении в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "Кубаньжилстрой" на земельный участок площадью 13154 кв.м, кадастровый номер 23:47:0118001:150, принадлежащий ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства ЖК "Посейдон 1", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, Южный, улица Мурата Ахеджака, д. 12, блок-секц. 8, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Удовлетворено заявление ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2" о намерении в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "Кубаньжилстрой" на земельный участок площадью 4708 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309019:14, и на земельный участок площадью 5 367 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309019:20, принадлежащий ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства "ЖК "Посейдон-2", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный, в районе улиц Южная/Пионерская, блок-секц. 3 (16/2)", прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Удовлетворено заявление о намерении ООО "Специализированный застройщик "Южное" о намерении в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "Кубаньжилстрой" на земельный участок площадью 7 624 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1320, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3533 (прав на такой земельный участок) по адресу: "ЖК "Суджук-Кале-1", расположенного по адресу: Краснодарский край, г Новороссийск, с. Алексино, блок-секц. 4; и на земельный участок площадью 9 049 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1321, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3532 (прав на такой земельный участок) по адресу: "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск", прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Удовлетворено заявление о намерении ООО "Специализированный застройщик "Черное море" о намерении в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" стать приобретателем прав ООО "Кубаньжилстрой" на земельный участок площадью 8 327 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1319, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) -объектом незавершенного строительства ЖК "Суджук-Кале-3", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный, д. 3, жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в с. Алексино, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Удовлетворено заявление ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 5 800 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:114; земельного участка площадью 22 600 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309005:115; земельного участка площадью 8041 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:116 для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

Переданы приобретателю - ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1):

земельный участок площадью 13154 кв.м., кадастровый номер 23:47:0118001:150, принадлежащий ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, Южный, улица Мурата Ахеджака, д. 12, блок-секц. 8;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" на проектную документацию и заключение экспертизы проектной документации в отношении объекта незавершенного строительства (включая внесенные в нее изменения и корректировки);

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" в соответствии с разрешением на строительство Ru-23308000-1145-13 ЖК "Посейдон", выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск со всеми изменениями;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой"по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, а также иные права требования, вытекающие из договоров на техническое присоединение, и иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемых объектов.

Переданы приобретателю - ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1):

земельный участок площадью 4 708 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309019:14 и земельный участок площадью 5 367 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309019:20, принадлежащие ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный, в районе улиц Южная/Пионерская, блок-

секц. 3 (16/2)";

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" на Проектную документацию и заключение экспертизы проектной документации в отношении объекта незавершенного строительства (включая внесенные в нее изменения и корректировки);

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" в соответствии с разрешением на строительство N Ru-308000-1383-2014, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск со всеми изменениями;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, а также иные права требования, вытекающие из договоров на техническое присоединение, и иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемых объектов.

Переданы приобретателю - ООО "Специализированный застройщик "Южное" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1):

земельный участок площадью 7 624 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1320, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3533 (прав на такой земельный участок) по адресу: "Жилой дом N 1 жилого комплекса "Суджук-Кале" муниципального образования г. Новороссийск";

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" в соответствии с разрешением на строительство N Ru-308000-1412-13, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск со всеми изменениями;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, а также иные права требования, вытекающие из договоров на техническое присоединение, и иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемых объектов;

земельный участок площадью 9 049 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1321, с находящимися на них неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3532 (прав на такой земельный участок) по адресу: "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск";

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" в соответствии с разрешением на строительство N Ru-308000-11352-2018, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск со всеми изменениями;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, а также иные права требования, вытекающие из договоров на техническое присоединение, и иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемых объектов;

Переданы приобретателю - ООО "Специализированный застройщик "Черное море" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1):

земельный участок площадью 8 327 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1319, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) по адресу: "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в с. Алексино муниципального образования г. Новороссийск";

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" в соответствии с разрешением на строительство N Ru-308000-11337-2018, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск со всеми изменениями;

права застройщика общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, а также иные права требования, вытекающие из договоров на техническое присоединение, и иные договоры и соглашения, заключенные в отношении передаваемых объектов;

Переданы приобретателю - ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" следующее имущество, права и обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1):

земельный участок площадью 5 800 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:114; земельный участок площадью 22 600 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:115; земельный участок площадью 8 041 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:116 для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

Переданы приобретателю - ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) обязательства застройщика общества с ограниченной "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт. Дзержинского, д. 234, пом. 1) по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв. м., машино-мест на общую сумму 1950342369,73 рублей участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой".

Переданы приобретателю - ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) права требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед обществом с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1) обязательств участников строительства по полной оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест.

Разъяснено, что в соответствии с пунктами 4-5 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовав-шейся разницы.

Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 названного Федерального закона (пункт 4).

Внешнему управляющему общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" необходимо выполнить требования, предусмотренные пунктом 12 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, Краснодарский край, г.Новороссийск, пр-кт Дзержинского, д. 234, пом. 1) возложена обязанность заключить с ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) договор передачи приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также осуществить фактическую передачу имущества, прав и обязательств застройщика на основании передаточного акта в течение 7 рабочих дней с момента вынесения настоящего определения.

На внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" возложена обязанность заключить с ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772) договор аренды с выкупом на земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116 в редакции внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой".

Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании настоящего определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Акстрой", общество с ограниченной ответственностью "Трансальянс", общество с ограниченной ответственностью "Корунд" обжаловали определение суда первой инстанции от 25.01.2023 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба ООО "Акстрой" мотивирована тем, что обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм материального права, при неполном выяснении фактических обстоятельств дела. В частности, является необоснованной передача земельных участков в аренду с правом выкупа ООО СЗ "Адмирал" без установления существенных условий, а именно, арендной платы и целевого использования, при отсутствии разрешения Минстроя. Передача земельного участка в аренду с правом выкупа со ссылкой на план внешнего управления незаконен. Финансовая состоятельность приобретателей не подтверждена и судом не проверена. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции осуществлен неправильный расчет достаточности имущества для покрытия текущих расходов и удовлетворения реестра кредиторов.

Апелляционная жалоба ООО "Корунд" мотивирована тем, что в обжалуемом определении в нарушение условий закона не указаны сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет. Не указана информация, необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок. В нарушение требований Закона, в обжалуемом определении нет сведений от кредитной организации о наличии каких-либо кредитных договоров о финансировании вышеуказанных организаций, претендующих стать приобретателями земельных участков для целей осуществления строительства объектов. Суд не дал оценки этому юридически важному аспекту деятельности потенциальных застройщиков. Так, Специализированный застройщик "Адмирал" на основании обжалуемого определения получает главный актив компании по договору аренды. Договор аренды суду не предоставлен, только проект в котором отсутствуют существенные элементы договора аренды земельного участка под застройку. Вопреки голословному утверждению в тексте суда, цена договора аренды не соответствует рыночной стоимости.

Апелляционная жалоба ООО "Трансальянс" мотивирована аналогичными доводами.

В отзывах на апелляционную жалобу Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ООО "СЗ "Посейдон 1", ООО "СЗ "Адмирал", ООО "СЗ "Посейдон 2", ООО "СЗ "Черное море", ООО "СЗ "Южное", внешний управляющий просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Акстрой", ООО "Трансальянс", ООО "Корунд" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Адмирал", ООО "Черное море", ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1", ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2", ООО " СЗ Южное" просил обжалуемое определение отменить.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" - без удовлетворения.

Представитель внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" Титова А.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал возможным рассмотреть апелляционные жалобы без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представитель ООО "Корунд" поддержал заявленное ходатайство.

Представитель внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" Титова А.В. возражал против удовлетворения ходатайства.

Представитель Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края оставил на усмотрение суда разрешение ходатайства.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, доводы, положенные в обоснование ходатайства об отложении оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности причин для отложения судебного разбирательства.

Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки.

Заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель ходатайства должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.

С учетом того, что Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации установлены ограниченные сроки рассмотрения апелляционной жалобы (статья 267), судебная коллегия отмечает, что отложение рассмотрения жалоб приведет к необоснованному затягиванию процессуальных сроков. При этом апелляционная инстанция является второй инстанцией арбитражного суда и заявление новых доводов, которые не были предметом оценки суда первой инстанции, недопустимо, а представление дополнительных доказательств возможно лишь при доказанности невозможности представления их суду первой инстанции (часть 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2019 ООО "Кубаньжилстрой" признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Тимофеева Е.Б.

Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 02.11.2019 N 202 (6682).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2021 (рез. часть от 13.01.2021) в отношении ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН: 2315150772, ОГРН: 1092315000392) введена процедура внешнее управление сроком восемнадцать месяцев, внешним управляющим утверждена Тимофеева Е.Б.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 внешним управляющим утвержден Бурмистров С.Б.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2021 внешним управляющим утвержден Титов А.В. (далее - управляющий).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2019, в настоящем деле применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Федерального закона N 478-ФЗ от 25.12.2018 года).

23 ноября 2019 года в газете "Коммерсантъ" опубликовано уведомление в порядке пункта 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве (сообщение N 216 (6696).

ООО "HP-СТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

ООО "HP-СТРОЙ" обратилось в ПАО "Совкомбанк" с заявлением о предоставления проектного финансирования на строительство проблемных объектов в г.Новороссийске.

В целях соблюдения требований статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающих, что застройщиком является хозяйственное общество, наименование которого содержит слова "специализированный застройщик", а также в соответствиями с условиями кредитования ПАО "Совкомбанк", учредителями ООО "HP-СТРОЙ" принято решение о создании ООО "Группа компаний "Черное море", состоящее из дочерних предприятий ООО "Специализированный застройщик "Адмирал", ООО "Специализированный застройщик "Черное море", ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2", ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1", ООО "Специализированный застройщик "Южное", объединенных для оптимизации процесса строительства проблемных объектов, инвестиционных объектов и в целях контроля расходования кредитных средств.

29 июля 2022 года кредитным комитетом ПАО "Совкомбанк" принято положительное решение о кредитовании заемщика - ООО "ГК "Черное море" в сумме 5 354 млн. руб.

В соответствии с условием кредитования ПАО "Совкомбанк" на каждый объект долевого строительства необходимо заключить отдельные кредитные договоры с каждым заемщиком;

- жилой комплекс "Посейдон", располагающийся на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118001:150 по адресу: г. Новороссийск, корпус 18, секции 2-8 в мкр. 15 - сумма кредита 1 181 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1" (ИНН 9727004580);

- жилой комплекс "Посейдон-2", располагающийся на земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14 и 23:47:0309019:20 по адресу: г. Новороссийск, корпус 16, секции 1 - 7 в мкр. 15 - сумма кредита 550 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2" (ИНН 9727004565);

- жилой комплекс "Суджук-Кале 1" (корпус 1) жилой комплекс "Суджук-Кале 2" (корпус 2), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино на земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0309018:1320 и 23:47:0309018:1321 - сумма кредита 683 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Южное" (ИНН 9727001740);

- жилой комплекс "Суджук-Кале 3" (корпус 3), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319 - сумма кредита 872 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Черное море" (ИНН 7727491273).

ПАО "Совкомбанк" одобрена кредитная линия на строительство 1-й очереди объекта на компенсационном участке с кадастровым номером 23:47:0309005:114 в сумме 2 068 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" (ИНН 9727001772).

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-1 Федерального закона от 30.12.2004 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Федерального закона N 428-ФЗ от 25.12.2018), лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Поскольку лимит выдачи кредитного финансирования согласован ПАО "Совкомбанк" на ООО "Группа компаний "Черное море", заемщиками будут выступать дочерние общества, а также, в связи с тем, что выгодоприобретателями ООО "HP-СТРОЙ" и ООО "ГК "Черное море" выступают одни и те же лица. ООО "Группа компаний "Черное море" заявило о намерении стать приобретателем:

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1" земельного участка площадью 13154 кв.м, кадастровый номер 23:47:0118001:150, принадлежащий ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Многоэтажный жилой дом N 18 (по ГП), расположенный в 15 мкр. г. Новороссийска, 3-я очередь строительства";

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2" земельного участка площадью 4708 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309019:14, принадлежащий ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Многоэтажный жилой дом N 16 (по ГП), 1 -й этап строительства, расположенный по адресу: 15 мкр. г. Новороссийска, 3-я очередь строительства";

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Южное" земельного участка площадью 7624 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1320, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3533 (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 1 жилого комплекса "Суджук-Кале" муниципального образования г. Новороссийск";

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Южное" земельного участка площадью 9049 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1321, с находящимися на них неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3532 (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п.тАлексино муниципального образования г. Новороссийск";

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Черное море" земельного участка площадью 8 327 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1319, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в с.Алексино муниципального образования г. Новороссийск";

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 3" земельного участка площадью 5367 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309019:20;

- в лице ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" земельного участка площадью 5 800 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:114; земельного участка площадью 22 600 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:115; земельного участка площадью 8 041 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:116 для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

02 августа 2022 года в арбитражный суд обратились ООО "Группа компаний "Черное море" (ИНН 9727003804) и его дочерние общества:

- ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580);

- ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772);

- ООО "СЗ "Посейдон 3" (ИНН 9727004533);

- ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565);

- ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273);

- ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) с заявлениями о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительств

Заявления мотивированы тем, что по условиям кредитования ПАО "Совкомбанк" на каждый объект долевого строительства заключаются отдельные кредитные договоры с каждым заемщиком, заемщики - дочерние общества ООО "ГК Черное море".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2022 судебное заседание отложено на 26.09.2022 к совместному рассмотрению назначено судебное заседание по вопросу о замене заявителя по настоящему обособленному спору, а также по рассмотрению заявлений ООО "Группа компаний "Черное море" (ИНН 9727003804), ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 3" (ИНН 9727004533), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740).

26.12.2022 в материалы дела от Минстроя России поступили заключения о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем (исх. от 21.12.2022).

Впоследствии ООО "Группа компаний "Черное море" и ООО "СЗ "Посейдон 3" заявлены отказы от заявленных требований, которые приняты судом первой инстанции.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151 -ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151 -ФЗ) положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2 - 1 Закона о банкротстве применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу названного Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Закон N 151-ФЗ вступил в силу 01.07.2019, производство по настоящему делу возбуждено 18.10.2017, расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты, следовательно, в рассматриваемом случае подлежат применению положения указанных статей Закона о банкротстве в редакции Закона N 151 -ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений (при этом для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров).

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - обязательства застройщика).

Пунктом 4 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 названного Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 названного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В свою очередь, приобретатель, в соответствии с пунктом 7 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, к заявлению о намерении прилагает документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требования, предъявляемые к застройщику следующие:

1) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;

2) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;

3) в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

4) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

5) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице - застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

6) у юридического лица - застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику - юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято, либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее - руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 названного Федерального закона.

Как указано выше, ООО "СЗ "Посейдон 1", ООО "СЗ "Адмирал", ООО "СЗ "Посейдон 2", ООО "СЗ "Черное море", ООО "СЗ "Южное" обратились в суд с заявлениями о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства.

По смыслу пункта 11 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве необходимым условием принятия судом определения об удовлетворении заявления о намерении является соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве.

Так, передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди;

2) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;

3) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства;

4) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Согласно пункту 12 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 названного Федерального закона, и срок перечисления приобретателем денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.15 названного Федерального закона;

3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 названной статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 названной статьи;

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

5) иная необходимая для перечисления приобретателем денежных средств на соответствующий счет застройщика информация.

Материалами дела установлено, что у ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 2315150772, ОГРН 1092315000392) имеются неисполненные обязательства перед участниками долевого строительства на объектах незавершенным строительством. Согласно изменениям в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой" утвержденного собранием кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" 14.03.2022, а именно:

1. Жилой комплекс "ПОСЕЙДОН".

Восьмисекционный многоэтажный жилой дом N 18 (по ГП), расположенный по адресу: 15 микрорайон г. Новороссийска, 3 очередь строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118001:150 площадью 13154 кв.м. Секция N 1 введена в эксплуатацию, недостроенными являются секции 2-8.

Основные технологические характеристики объекта:

- Площадь застройки (общая по с. 1-8) - 4037,5 м;

- Площадь жилого здания (общая по с. 1-8) - 46802,76 м;

- Количество этажей - 17;

- Количество квартир (секции 2-8) - 525 шт.,

- Разрешение на строительство продлено до - 24.03.2023. Ориентировочная степень готовности (усреднённая по с. 2-8): 45 %. Ориентировочная стоимость достройки: 704,4 млн. руб. без учета внешних инженерных сетей.

2. Жилой комплекс "ПОСЕЙДОН-2".

Многоэтажный жилой дом N 16 (по ГП), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, в районе ул. Южная/Пионерская на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309019:14 площадью 4708 кв.м.

Основные технологические характеристики объекта:

- Площадь застройки - 1557 м ;

- Площадь жилого здания - 18520,6 м;

- Количество этажей - 17;

- Количество квартир - 225 шт.,

- Разрешение на строительство продлено до - 22.05.2022. Ориентировочная степень готовности: 30 %.

Ориентировочная стоимость достройки: 421,8 млн. руб. без учета внешних инженерных сетей.

3. Жилой комплекс "СУДЖУК-КАЛЕ 1".

Жилой дом N 1 жилого комплекса "Суджук-Кале" МО г. Новороссийск, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1320 площадью 7624 кв.м.

Основные технологические характеристики объекта:

- Площадь застройки - 1779,65 м;

- Площадь жилого здания - 24524,75 м;

- Количество этажей - 17;

- Количество квартир - 270 шт.,

- Разрешение на строительство продлено до - 12.03.2023. Ориентировочная степень готовности: 68 %.

Ориентировочная стоимость достройки 378 млн. руб. без учета внешних инженерных сетей.

4. Жилой комплекс "СУДЖУК-КАЛЕ 2".

Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино МО г. Новороссийск, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321 площадью 9049 кв.м.

По состоянию на текущую дату земельный участок и соответствующий объект незавершенный строительством зарегистрированы за ООО "СЗ "Акстрой", при этом определением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным в силе судами вышестоящих инстанций договор купли-продажи с указанной организацией, расторгнут. В настоящее время внешним управляющим осуществляется регистрация указанных объектов за ООО "Кубаньжилстрой", что может оказать влияние на сроки исполнения конкретных мероприятий, предусмотренных планом внешнего управления.

Основные технологические характеристики объекта:

- Площадь застройки - 1799,55 м;

- Площадь жилого здания - 24524,75 м;

- Количество этажей - 17;

- Количество квартир - 270 шт.,

- Разрешение на строительство продлено до - 31.05.2023 г. Ориентировочная степень готовности: 35 %.

Ориентировочная стоимость достройки 529 млн. руб. без учета внешних инженерных сетей.

5. Жилой комплекс "СУДЖУК-КАЛЕ 3".

Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино МО г. Новороссийск расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319 площадью 8327 кв.м.

По состоянию на текущую дату земельный участок зарегистрирован за ООО "СЗ "Акстрой", при этом определением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным в силе судами вышестоящих инстанций договор купли-продажи с указанной организацией, расторгнут. В настоящее время внешним управляющим осуществляется регистрация указанных объектов за ООО "Кубаньжилстрой", что может оказать влияние на сроки исполнения конкретных мероприятий, предусмотренных планом внешнего управления.

Основные технологические характеристики объекта:

- Площадь застройки - 2380 м;

- Площадь жилого здания - 25566,75 м;

- Количество этажей - 17;

- Количество квартир - 240 шт.,

- Разрешение на строительство продлено до - 01.10.2023 г. Ориентировочная степень готовности: 3 %.

Ориентировочная стоимость достройки 699,7 млн. руб. без учета внешних инженерных сетей.

Размер требований участников долевого строительства по требованиям о передаче жилых помещений:

1. ЖК "Посейдон"- 423 кв. на сумму 854 746 780,11 руб.

2. ЖК "Посейдон-2"- 136 кв. на сумму 266 776 894,52 руб.

3. ЖК "Суджук-Кале 1"- 247 кв. на сумму 502 403 084,62 руб.

4. ЖК "Суджук-Кале 2"- 113 кв. на сумму 187 736 190,19 руб.

5. ЖК "Суджук-Кале 3"- 22 кв. на сумму 52 219 980,48 руб.

Итого требований: 941 квартира на сумму 1 863 882 929,92 руб.

Изменениями в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой", утвержденными собранием кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" 14.03.2022, в соответствии со статьей 109 Закона о банкротстве предусмотрены следующие меры по восстановлению платежеспособности:

- привлечение инвестора (застройщика) для завершения строительства секций 2-8 ЖК "Посейдон", секций 5-7 ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3" и погашение требований участников долевого строительства путем передачи жилых помещений (квартир).

Данная мера по восстановлению предполагает последовательное выполнение привлечения совместно с Администрацией Краснодарского края, Администрацией муниципального образования город Новороссийск, внешним управляющим инвестора (застройщика), в целях завершения строительства объектов незавершенных строительством.

Нормами статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве предусмотрена возможность возмездной передачи имущества проблемного застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 107 Закона о банкротстве план внешнего управления может быть признан недействительным полностью или частично арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по ходатайству лица или лиц, права и законные интересы которых были нарушены.

Таким образом, несогласие кредитора с планом внешнего управления предоставляет кредиторам соответствующее право на его обжалование.

Данным правом кредиторы не воспользовались, решения собрания кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" от 14.03.2022 не оспорено. Изменения в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой" утвержденные собранием кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" 14.03.2022 не были обжалованы.

Следовательно, условия изменений в план внешнего управления устроили всех кредиторов ООО "Кубаньжилстрой", в том числе и ООО СЗ "Акстрой", ООО "Трансаальянс", ООО "Корунд.

ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 1" обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 13 154 кв.м., кадастровый номер 23:47:0118001:150, принадлежащего ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Многоэтажный жилой дом N 18 (по ГП), расположенный в 15 мкр. г. Новороссийска, 3-я очередь строительства".

По итогам рассмотрения комиссией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по рассмотрению заявлений лиц, имеющих намерение стать приобретателями имущества и обязательств застройщика, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства и при урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, объекта капитального строительства, строительство которого не завершено обеспечивающего подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, заявления от 16 декабря 2022 г. N 14 (вх. Минстроя России от 16 декабря 2022 г. N 193846/МС) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Посейдон 1" (ИНН 9727004580, ОГРН 1227700450053, адрес: 117186, г.Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Котловка, ул. Нагорная, д. 20, к. 1, эт. 1, оф. 119, помещ. 36) о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118001:150 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (протокол бот 20 декабря 2022 г. N1743-ПРМ-НС), Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании пунктов заключения о возможности или невозможности передачи им 7, 8 Правил принятия имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем", принято заключение о возможности передачи обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Посейдон 1" имущества и обязательств застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой".

ООО "Специализированный застройщик "Посейдон 2" обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 4 708 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309019:14, принадлежащего ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Многоэтажный жилой дом N 16 (по ГП), 1-й этап строительства, расположенный по адресу: 15 мкр. г. Новороссийска, 3-я очередь строительства" и земельного участка площадью 5 367 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309019:20.

По итогам рассмотрения комиссией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по рассмотрению заявлений лиц, имеющих намерение стать приобретателями имущества и обязательств застройщика, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства и при урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, объекта капитального строительства, строительство которого не завершено обеспечивающего подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, заявления от 16 декабря 2022 г. N 14 (вх. Минстроя России от 16 декабря 2022 г. N 193860/МС), уточненного заявления N б/н (вх. Минстроя России от 20 декабря 2022 г. N 195602/МС) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Посейдон 2" (ИНН 9727004565, ОГРН 1227700450010, адрес: 117186, г.Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Котловка, ул. Нагорная, д. 20, к. 1, ком. 5, помещ. 31П) о намерении стать приобретателем прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (протокол от 20 декабря 2022 г. N 1743-ПРМ-НС), Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании пунктов заключения о возможности или невозможности передачи им 7, 8 Правил принятия имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем", принято заключение о возможности передачи обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Посейдон 2" имущества и обязательств застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой".

Из пояснений внешнего управляющего следует, что в рамках реализации изменений в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой", утвержденного собранием кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" 14.03.2022, предусмотрена возможность заключения договора аренды (субаренды) свободных земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20, для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

На земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20 располагается объект незавершенный строительством ЖК "Посейдон 2"- 7 секционный жилой дом N 16 (по ГП) в микрорайоне N 15 г. Новороссийска, в районе ул. Южная / ул. Пионерская, на основании разрешения на строительство - RU 23308000-1383-14 от 22.09.2014, размер неисполненных обязательств ООО "Кубаньжилстрой" перед участниками долевого строительства на ЖК "Посейдон 2"составляет 275 704 965, 22 руб.

Объект строительства ЖК "Посейдон 2" представляет собой 16-этажный 7-секционный жилой комплекс, П-образной конфигурации в плане и состоит из 5-рядовых и 2-х угловых секций, является единым целым, с едиными коммуникациями и едиными техническими условиями, эксплуатация объекта в рамках предусмотренных технико-экономических показателей возможна при условии завершения строительства 7-ми секционного жилого дома N 16 двух угловых секций, которые располагаются на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных названной статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

На праве аренды ООО "Кубаньжилстрой" предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20 для проектирования и строительства двух многоквартирных жилых домов.

Следовательно, в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" передаче подлежат земельный участок площадью 4708 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309019:14 и земельный участок площадью 5 367 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309019:20, принадлежащие ООО "Кубаньжилстрой" на праве аренды, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства "ЖК "Посейдон-2", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный, в районе улиц Южная/Пионерская, блок-секц. 3 (16/2)".

ООО "Специализированный застройщик "Южное" обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 7 624 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1320, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями -объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3533 (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 1 жилого комплекса "Суджук-Кале" муниципального образования г. Новороссийск"; земельного участка площадью 9 049 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309018:1321, с находящимися на них неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:47:0309018:3532 (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск".

По итогам рассмотрения комиссией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по рассмотрению заявлений лиц, имеющих намерение стать приобретателями имущества и обязательств застройщика, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства и при урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, объекта капитального строительства, строительство которого не завершено обеспечивающего подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, заявления от 16 декабря 2022 г. N 14 (вх. Минстроя России от 16 декабря 2022 г. N193866/МС) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Южное" (ИНН 9727001740, ОГРН 1227700376837, адрес: 117186, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Котловка, ул. Нагорная, д. 20, к. l, эт. 1, оф. 123, помещ.6Б) о намерении стать приобретателем прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:47:0309018:1320, 23:47:0309018:1321 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (протокол от 20 декабря 2022 г. N 1743-ПРМ-НС), Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании пунктов заключения о возможности или невозможности передачи им 7, 8 Правил принятия имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 г. N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем", принято заключение о возможности передачи обществу с ограниченной ответственностью (Специализированный застройщик "Южное" имущества и обязательств застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой".

ООО "Специализированный застройщик "Черное море" обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 8 327 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309018:1319, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту: "Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в с. Алексино муниципального образования г. Новороссийск".

По итогам рассмотрения комиссией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по рассмотрению заявлений лиц, имеющих намерение стать приобретателями имущества и обязательств застройщика, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства и при урегулировании обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур, объекта капитального строительства, строительство которого не завершено обеспечивающего подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, заявления от 16 декабря 2022 г. N 14 (вх. Минстроя России от 16 декабря 2022 года N 193853/МС) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Черное море" (ИНН 7727491273, ОГРН 1227700219493, адрес: 117186 г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Котловка, ул.Нагорная, д. 20, к. 1, эт. 3, оф. 305, ком. 20) о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1319 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (протокол от 20 декабря 2022 г. N 1743-ПРМ-НС), Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании пунктов заключения о возможности или невозможности передачи им 7, 8 Правил принятия имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 г. N 760 "О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем", принято заключение о возможности передачи обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Черное море"имущества и обязательств застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой".

Внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" представлены сведения о совокупном размере финансирования, необходимого для завершения строительства всех объектов незавершенного строительства, определенного на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 - 2 307 934 228,64 руб.

Внешний управляющий пояснил, что денежных средств, предоставляемых ПАО "Совкомбанк" приобретателям по кредитным договорам достаточно для завершения строительства всех объектов незавершенного строительства ООО "Кубаньжилстрой", что подтверждено застройщиками представленными в материалы дела сведениями.

Так, в материалы дела представлены предварительные договоры, согласно которым ПАО "Совкомбанк" одобрена кредитная линия на строительство 1-й очереди объекта на компенсационном участке с кадастровым номером 23:47:0309005:114 в сумме 2 068 млн. руб., заемщик ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" (ИНН 9727001772).

В связи с чем, ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" обратилось с заявлением о намерении стать приобретателем земельного участка площадью 5 800 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:114; земельного участка площадью 22 600 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:115; земельного участка площадью 8 041 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:116 для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

Как пояснил внешний управляющий, пунктом 9 Изменения в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой" предусмотрено, что с приобретателем, на которого в установленном порядке перешли права на объекты строительства и обязательства перед участниками строительства по всем объектам ООО "Кубаньжилстрой"- секций 2-8 ЖК "Посейдон", секций 5-7 ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3" внешний управляющий вправе заключить договор аренды (субаренды) свободных земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116, для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках. Указанный (ые) договор (ы) являются долгосрочными и подлежат регистрации в установленном законом порядке. Срок и условия договора должны позволять Приобретателю осуществить строительство на указанных земельных участках объектов капитального строительства.

Размер арендной платы за передаваемые права на земельные участки определяется на основании отчета об оценке. Условия указанного договора аренды/субаренды могут быть утверждены комитетом кредиторов, однако ввиду фактической утраты Должником прав на указанные участки после завершения строительства на них Инвестором, в любом случае должны содержать предоставление Инвестором в пользу Должника встречного исполнения в виде денежных средств в размере не менее рыночной стоимости прав на предоставляемые земельные участки либо эквивалентных по стоимости площадей в возведенных объектах строительства. Указанная рыночная стоимость подлежит определению на основании соответствующего отчета об оценке рыночной стоимости.

Примерная стоимость прав на предоставляемые земельные участки на текущий момент составляет 320 900 000 руб.

Указанные средства могут быть направлены на погашение требований перед кредиторами по денежным обязательствам, а также обязательствам по текущим платежам и расходам на проведения процедуры внешнего управления, отмечает управляющий.

Возражая против доводов подателей апелляционных жалоб, управляющий обоснованно указывает на то, что им и ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" согласованы договоры аренды с выкупом по условиям которых, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309005:114 составляет 51 075 000 руб., с кадастровым номером 23:47:0309005:115 составляет 199 016 000 руб., с кадастровым номером 23:47:0309005:116 составляет 70 809 000 руб., то есть по рыночной стоимости, ранее определенной отчетом оценщика, размещенной в информационный ресурс, о чем всем сторонам было известно. Указанная стоимость никем не была оспорена. Стороны также договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по названному договору. Также пункт 7.2 договоров аренды с выкупом предусмотрено, что право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента прекращения производства по делу N А32-42523/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Кубаньжилстрой" ИНН: 2315150772, ОГРН: 1092315000392.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

1) имущество, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди;

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

Управляющим во исполнение требования, установленного пункта 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, представлены следующие сведения.

Задолженность по реестру текущих платежей составляет 50 297 085,82 рублей. Требования кредиторов 1-ой очереди реестра требований - отсутствуют. Требования кредиторов 2-ой очереди реестра требований - 13 292 667,21 рублей.

Общий размер задолженности по текущим платежам, а также первой и второй очереди реестра требований кредиторов - 63 589 753,03 рубля.

В отношении объекта строительства ЖК "Посейдон":

Стоимость прав застройщика на "Объект незавершенного строительства: 15 микрорайон г. Новороссийска, 3 очередь строительства. Многоэтажный жилой дом N 18 (по ГП). Корректировка (2-8 секции)" и "Права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118001:150, площадью 13154 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Новороссийск, с. Мысхако" -425 245 000 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства 914 996 860,51 рублей.

Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 0,47.

Размер финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании отчета составляет 708 187 241,67 рублей.

В отношении объекта строительства ЖК "Посейдон-2":

Стоимость прав застройщика на "Объект незавершенного строительства: 15 микрорайон г. Новороссийска, 3 очередь строительства. Многоэтажный жилой дом N 16 (по ГП). Первый этап строительства", "Право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309019:14, площадью 4708 кв.м., расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г.Новороссийск, в районе улица Южная/Пионерская", "Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309019:20, площадью 5367 кв.м., Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе улиц Южная/Пионерская" - 148 756 000 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года, N 2615-011104 от 20.09.2022 года.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства 275 704 965,22 рублей.

Размер финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании отчета составляет 404 030 600,64 рублей.

В отношении объекта строительства ЖК "Суджук-Кале" жилой дом N 1:

Стоимость прав застройщика на "Объект незавершенного строительства: Жилой дом N 1 жилого комплекса "Суджук-Кале" муниципального образования г. Новороссийск" и "Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1320, площадью 7624 кв.м., расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, район с. Алексино" - 472 789 000,00 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 512 382 522,30 рублей.

Размер финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании отчета составляет 270 410 810,42 рублей.

В отношении объекта строительства ЖК "Суджук-Кале" жилой дом N 2:

Стоимость прав застройщика на "Объект незавершенного строительства: Жилой дом N 2 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г.Новороссийск" и "Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1321, площадью 9049 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино" - 229 481 000,00 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года. Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства 203 675 799,50 рублей.

Размер финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании отчета составляет 409 279 236,69 рублей.

В отношении объекта строительства ЖК "Суджук-Кале" жилой дом N 3:

Стоимость прав застройщика на "Объект незавершенного строительства: Жилой дом N 3 жилого комплекса "Суджук-Кале" в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск" и "Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309018:1319, площадью 8327 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Южный внутригородской район, с. Алексино" - 73 099 000 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 52 219 980,48 рублей.

Размер финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании отчета составляет 516 026 339,22 рублей.

Сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства согласно отчетам об оценке N 2616011305 от 21.09.2022 г. и N 2615-011104 от 20.09.2022 г. составляет 723255000,00 рублей.

Совокупная стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями составляет 1349370000 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 08.12.2022 года, N 2615-011104 от 20.09.2022 года.

Совокупный размер требований 918 участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 1 958 980 128,01 рублей.

Соотношение совокупной стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства составляет 0,69.

Таким образом, стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, подлежащих передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства на 609 610 128,01 рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.10, и подпунктом 1 пункта 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве на специальный банковский счет должника подлежат внесению денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Совокупный размер текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди не превышает стоимость имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, приобретатели намерены перечислить на специальный банковский счет ООО "Кубаньжилстрой" денежные средства в размере 63 589 753,03 руб. для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, в том числе, путем приобретения земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116.

Внешний управляющий ООО "Кубаньжилстрой" указал, что оснований для перечисления денежных средств, указанных в вышеназванной норме права не имеется. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущей задолженности.

Подателями жалоб указано также, что сведения представленные управляющим Титовым А.В. о размере текущих расходов не соответствуют действительности и необходимо учитывать исковые заявления ООО "СЗ "Акстрой" находящиеся на рассмотрении в Арбитражном суде Калининградской области (дело N А21- 3835/2022 и дело N А21-10952/2022), а также рассматриваемые заявления бывших внешних управляющих ООО "Кубаньжилстрой" о взыскании вознаграждения и расходов на проведение процедуры банкротства.

Согласно пункту 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 названного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Применительно к рассматриваемому случаю, ООО "НР-Строй" обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении в 2021 году.

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве, внешний управляющий обязан предоставить сведения на 2021 год.

Однако, с учетом реализации имущества должника с торгов и произведенных выплат текущей задолженности, внешним управляющим были представлены к судебному заседанию - 24.01.2023 уточненные сведения в соответствии с пунктом 8 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве.

Кроме того, согласно информационно-телекоммуникационного ресурса "картотека арбитражных дел" в сети Интернет, требования ООО "СЗ "Акстрой" в рамках дела N А21- 3835/2022 и N А21-10952/2022) до настоящего времени не рассмотрены. Кроме того, от бывших арбитражных управляющих возражений и жалоб в части невыплаты им вознаграждения не поступили.

Следовательно, доводы апелляционных жалоб в указанной части являются необоснованными.

Кроме того, как верно указали заявители и внешний управляющий, обращаясь в суд с аналогичным заявлением, ООО "СЗ "Акстрой" просило суд передать ему права застройщика на идентичных условиях, исходя из тех же расчетов и оценок стоимости прав и обязательств. Ранее ООО "СЗ "Акстрой" были переданы права застройщика также на аналогичных условиях. Между тем, последним взятые на себя обязательства по строительству объектов не были выполнены, Минстроем России было отказано в выдаче положительного заключения.

Указанные обстоятельства также свидетельствует о том, что права и интересы ООО "СЗ "Акстрой" обжалуемым определением в принципе не могут быть нарушены. ранее все заключенные сделки были оспорены и признаны недействительными в рамках настоящего дела о банкротстве, имущество должника было возвращено в конкурсную массу. Формальная возможность обжалования судебного акта не свидетельствует о нарушении его прав, что также является самостоятельным основанием для удовлетворения жалобы ООО "СЗ "Акстрой". Фактические обстоятельства по делу в совокупности свидетельствуют о злоупотреблении ООО "СЗ "Акстрой" правами.

Финансовая возможность ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) также была проверена Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в связи с чем, в материалы дела были представлены положительные заключения: заключение от 21.12.2022 N 69411-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), заключение от 21.12.2022 N 69409-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), заключение от 21.12.2022 N 69410-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), заключение от 21.12.2022 N 69408-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) имущества и обязательств застройщика - ООО "Кубаньжилстрой".

Доводы апелляционных жалоб в указанной части подлежат отклонению как необоснованные, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Как правомерно указано в обжалуемом судебном акте, представитель ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) в судебном заседании пояснил, что по условиям кредитования, обязанность банка по предоставлению кредита, выдаваемого в пределах лимита выдачи, возникает после выполнения /обеспечения выполнения Заемщиком, в том числе условий по погашению заемщиком обязательств перед кредиторами в сумме не менее 326 500 000 (триста двадцать шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек (п. 2.1.1.11 кредитного договора).

Следовательно, приобретателям нецелесообразно обращаться в суд с заявлением о включении данной разницы в сумме 609610128,01 рублей в реестр требований кредиторов ООО "Кубаньжилстрой", путем увеличение реестра требований кредиторов на 609610128,01 рублей, в связи с необходимостью погашения приобретателями реестра требований кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" для последующего выхода ООО "Кубаньжилстрой" из процедуры банкротства - внешнее управление и прекращения производства по делу N А32-42523/2017 о банкротстве ООО "Кубаньжилстрой".

В свою очередь, по мнению ООО "СЗ "Акстрой", в случае включения приобретателей в реестр требований кредиторов на 609610128, 01 рублей, будут нарушены права кредиторов.

Данные доводы ООО "СЗ "Акстрой" подлежат отклонению, поскольку при рассмотрении вопроса об удовлетворении намерения требования о включении разницы требований ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) в реестр не рассматривается, а наделяет лишь в последующем правом обратиться с соответствующим заявлением, при рассмотрении которого возможен спор о сумме требований.

Довод ООО "СЗ "Акстрой" о том, что передача прав и обязанностей застройщика новому приобретателю фактически приведет к невозможности дальнейшего взыскания задолженности с ООО "Кубаньжилстрой", основан на предположениях заявителя, так как права ООО "СЗ "Акстрой" не могут быть нарушены данным обособленным спором.

Доводы общества со ссылкой на необоснованный отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по делу также подлежат отклонению.

Цель передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика, является завершение строительства проблемных объектов ООО "Кубаньжилстрой" и удовлетворения требований кредиторов включенных в реестр требований участников строительства путем передачи объектов долевого строительства, следовательно, прекращения производства по делу о банкротстве ООО "Кубаньжилстрой".

В случае рассмотрения искового заявления ООО "СЗ "Акстрой" к ООО "Кубаньжилстрой" и вступления в законную силу судебных актов по делу N А21-3835/2022 и по делу N А21-10952/2022 после передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика, а также после погашения приобретателем реестра требований кредиторов ООО "Кубаньжилстрой", у ООО "СЗ "Акстрой" при наличии вступившего в законную силу решения суда возникает право предъявления исполнительного листа на принудительное исполнение в службу судебных приставов и реализации имущества ООО "Кубаньжилстрой" в ходе исполнительного производства. Кроме того, как указано выше, до настоящего времени требования ООО "СЗ "Акстрой" к ООО "Кубаньжилстрой" в рамках дел N А21-3835/2022 и N А21-10952/2022 не рассмотрены.

Также в жалобе указано, что заявляя о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, заявители просят передать им не только объекты строительства: ЖК "Посейдон", ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3", но также свободные от других прав земельные участки с кадастровыми номерами: 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115 и 23:47:0309005:116 (ЖК "Адмирал").

Согласно коммерческому предложению внешнего управляющего общий доход от достройки проблемных объектов за вычетами расходов на завершение строительства (ЖК "Посейдон" и ЖК "Суджук Кале") - 2 184 838 000 руб. А общий доход от реализации строительства на свободных земельных участках может составить - 4 777 500 000 руб.

Таким образом, в настающее время, по мнению заявителей жалоб, приобретателям передано имущество, которое не соответствует ни одному критерию, установленному законом для приобретателя, имущество стоимостью около 7 млрд рублей (по их мнению), при наличии задолженности перед дольщиками всего лишь на 1 950 342 369,73 рублей, причинив тем самым значительный (более 800 млн. руб.) ущерб ООО "СЗ "Акстрой".

Кроме того, заявитель указал, что действующим законодательством вообще не предусмотрена возможность передачи приобретателю земельных участков, свободных от прав дольщиков.

Как отмечено выше, изменения в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой", утвержденные собранием кредиторов ООО "Кубаньжилстрой" 14.03.2022 в порядке пункта 6 статьи 107 Закона о банкротстве не были обжалованы.

Следовательно, условия изменений в план внешнего управления устроили всех кредиторов ООО "Кубаньжилстрой", в том числе подателей апелляционных жалоб.

Как указано выше, в настоящее время в производстве Арбитражного суда Краснодарского края в рамках дела N А32-42523/2017 о банкротстве ООО "Кубаньжилстрой" находится аналогичное заявление ООО "Специализированный застройщик "Акстрой" о передаче права собственности ООО "Кубаньжилстрой" на земельные участки, в том числе, на свободные земельные участки с кадастровым номером 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116. В свою очередь заинтересованные кредиторы ООО "Корунд" и ООО "Трансальянс" возражения не представили. Также как и возражения не были представлены ранее при передаче прав застройщика и имущества должника ООО "СЗ "Акстрой".

Возражения относительно представленных сведений внешнего управляющего и не согласия с оценкой имущества должника, от ООО "СЗ "Акстрой" в рамках обособленного спора по рассмотрению своего заявления о намерении стать приобретателем не поступало.

При этом, следует отметить, что ООО "СЗ "Акстрой" с 2018 года осуществляло строительство на объектах должника. Вступившими в законную силу судебными актами установлен факт недобросовестного поведения в процессе строительства.

Таким образом, обращаясь в арбитражный суд с заявлением о передаче ООО "СЗ "Акстрой" права собственности ООО "Кубаньжилстрой" на земельные участки, ООО "СЗ "Акстрой" было согласно с представленными внешним управляющим в порядке пункта 9 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве сведениями, о том, что совокупная стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями составляет 1 302 597 000 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 2574-011305 от 22.09.2022. Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 1949556491,91 рублей. Соотношение совокупной стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 0,67.

В свою очередь, податели апелляционной жалобы обращают внимание суда на то, что передача земельных участков в аренду с правом выкупа ООО "СЗ "Адмирал" является необоснованной, в нарушение подпункта 1 пункта 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве не представлено заключение Минстроя, следовательно, данному юридическому лицу суд не имел права передавать земельные участки, а ссылка на план внешнего управления незаконен.

Законом о банкротстве не предусмотрена возможность передачи приобретателю имущества должника для исполнения обязательств застройщика и погашения требований участников строительства путем передачи квартир, при условии убыточности.

В связи с чем, пунктом 9 Изменения в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой" предусмотрено, что с приобретателем, на которого в установленном порядке перешли права на объекты строительства и обязательства перед участниками строительства по всем объектам ООО "Кубаньжилстрой" - секций 2-8 ЖК "Посейдон", секций 5-7 ЖК "Посейдон-2", ЖК "Суджук-Кале 1", ЖК "Суджук-Кале 2", ЖК "Суджук-Кале 3" внешний управляющий вправе заключить договор аренды (субаренды) свободных земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116, 23:47:0309019:14, 23:47:0309019:20, для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках. Указанный(ые) договор(а) являются долгосрочными и подлежат регистрации в установленном законом порядке. Срок и условия договора должны позволять Приобретателю осуществить строительство на указанных земельных участках объектов капитального строительства.

ООО "Специализированный застройщик "Адмирал", с учетом пункта 9 Изменений в план внешнего управления ООО "Кубаньжилстрой", обратилось в арбитражный суд с заявлением о передаче компенсационных земельных участков, а именно: земельного участка площадью 5 800 кв.м., кадастровый номер 23:47:0309005:114; земельного участка площадью 22 600 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:115; земельного участка площадью 8 041 кв.м, кадастровый номер 23:47:0309005:116 для целей осуществления строительства объектов на указанных земельных участках.

На земельных участках с кадастровым номером 23:47:0309005:114; 23:47:0309005:115; 23:47:0309005:116 отсутствуют объекты незавершенного строительства, следовательно, неисполненные требования участников долевого строительства, как и отсутствует разрешение на строительство.

В связи с чем, не требуется заключение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на передачу ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" компенсационных земельных участков с кадастровым номером 23:47:0309005:114; 23:47:0309005:115; 23:47:0309005:116.

ООО "Кубаньжилстрой" передает ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" спорные земельные участки в аренду с правом выкупа.

Размер арендной платы за передаваемые права на земельные участки определяется на основании отчета об оценке. Условия указанного договора аренды/субаренды могут быть утверждены комитетом кредиторов, однако ввиду фактической утраты должником прав на указанные участки после завершения строительства на них инвестором, в любом случае должны содержать предоставление инвестором в пользу должника встречного исполнения в виде денежных средств в размере не менее рыночной стоимости прав на предоставляемые земельные участки либо эквивалентных по стоимости площадей в возведенных объектах строительства. Указанная рыночная стоимость подлежит определению на основании соответствующего отчета об оценке рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке N 2615-011104, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 23:47:0309005:114, 23:47:0309005:115, 23:47:0309005:116, принадлежащих ООО "Кубаньжилстрой", составляет по состоянию на дату оценки - 13.09.2022:320 900 000 рублей, в том числе:

1. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309005:114, площадью 5800 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Куникова - 51 075 000 рублей.

2. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309005:115, площадью 22600 кв.м., Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Куникова. - 199 016 000 руб.

3. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0309005:116, площадью 8041кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Куникова - 70 809 000 рублей.

Указанные средства будут также направлены на погашение требований перед кредиторами по денежным обязательствам, а также обязательствам по текущим платежам и расходам на проведения процедуры внешнего управления.

Внешним управляющим ООО "Кубаньжилстрой" Титовым А.В. и ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" согласованы договоры аренды с выкупом, по условиям которых выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:47:0309005:114 составляет 51 075 000 (пятьдесят один миллион семьдесят пять тысяч) рублей, с кадастровым номером 23:47:0309005:115 составляет 199 016 000 (сто девяносто девять миллионов шестнадцать тысяч) рублей, с кадастровым номером 23:47:0309005:116 составляет 70 809 000 (семьдесят миллионов восемьсот девять тысяч) рублей, то есть исходя из ранее определенной отчетом оценки рыночной стоимости, не оспоренной сторонами. Стороны также договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по названному договору.

При этом, пунктом 7.2 договоров аренды с выкупом предусмотрено, что право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента прекращения производства по делу N А32-42523/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Кубаньжилстрой" ИНН: 2315150772, ОГРН: 1092315000392.

Суд также отмечает, что ООО "Специализированный застройщик "Адмирал" и заявители (застройщиками) по настоящему обособленному спору входят в одну группу компаний и являются аффилированными между собой, то есть, по настоящему делу несут общие обязательства перед всем кредиторами.

С учетом изложенного, доводы жалоб в указанной части подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 7 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, приобретатель к заявлению о намерении прилагает документы, подтверждающие, в том числе соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Соответствие ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) предъявляемым требованиям, а также наличие у заявителя достаточных средств, необходимых для финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства подтверждено доказательствами, а именно: общедоступной информацией из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, с сайта "Картотека арбитражных дел", реестра недобросовестных поставщиков, реестра недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которого ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740), в названных реестрах не числится; сведения о судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования в отношении генерального директора ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740), отсутствуют; сведений, полученных с сайта Федеральной налоговой службы об отсутствии в реестре дисквалифицированных лиц записи о запрашиваемом лице; письмом Департамента по надзору в строительной сфере о том, что в отношении ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) отсутствуют нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

Как отмечено выше, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в материалы дела направлены заключения о возможности передачи группе компаний имущества и обязательств застройщика - ООО "Кубаньжилстрой": Заключение от 21.12.2022 N 69411-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580); Заключение от 21.12.2022 N 69409-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565); Заключение от 21.12.2022 N 69410-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273); Заключение от 21.12.2022 N 69408-НС/07 о возможности передачи ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740).

Согласно подпунктам 1 - 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 названной статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 названного Федерального закона;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 названной статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Применительно к рассматриваемому случаю:

- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с учетом компенсационных земельных участков превышает совокупный размер требований участников строительства;

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно;

- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;

- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства;

- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику и на праве собственности и на праве аренды.

В силу пункта 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Материалами дела подтверждается, что установленные Законом о банкротстве условия, необходимые для передачи объектов недвижимости ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740), соблюдены.

В рамках настоящего дела о несостоятельности ООО "Кубаньжилстрой" удовлетворение требований участников строительства возможно путем передачи имущества (имущественных прав) и обязательств иному застройщику в порядке статей 201.15.1, 201.15.2 Закона о банкротстве, который осуществит удовлетворение обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр, посредством завершения строительством объектов, размещенных на передаваемом земельном участке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Согласно требованиям пункта 4 статьи 201.15 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или определение об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае, если отсутствуют текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, которые в соответствии с настоящим Федеральным законом подлежат включению в реестр требований кредиторов, либо заявитель отказался от намерения погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, до рассмотрения такого заявления.

Поскольку в рассматриваемом деле соблюдены условия, предусмотренные статьями 201.10, 201.15-1-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", необходимые для передачи прав застройщика ООО "Кубаньжилстрой"на земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, суд полагает заявление ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740) обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15.2 названного Федерального закона.

В рассматриваемом случае приобретателем выступают юридические лица, с учетом всех обстоятельств дела и отсутствия возражений со стороны участников долевого строительства, Департамента по надзору в строительной сфере, арбитражный суд, признал возможным применить аналогию и рассмотреть в данном судебном заседании одновременно заявление о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Согласно пункту 6 статьи 201.15-2. Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 8 статьи 201.15-2. Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика застройщик заключает с приобретателем договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих Закону о банкротстве.

Договор передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается в письменной форме. Передача объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.

Согласно пункту 11 статьи 201.15-2. Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, суд признал возможным удовлетворить ходатайство о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю - ООО "СЗ "Посейдон 1" (ИНН 9727004580), ООО "СЗ "Адмирал" (ИНН 9727001772), ООО "СЗ "Посейдон 2" (ИНН 9727004565), ООО "СЗ "Черное море" (ИНН 7727491273), ООО "СЗ "Южное" (ИНН 9727001740).

Довод жалоб о том, что в обжалуемом определении, в нарушение условий закона не указаны сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика, не указана информация, необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, о погашении включении соответствующих требований, судом отклоняется, поскольку в мотивировочной части судебного акта разъяснены положения Закона о банкротства, определены размер обязательств и стоимости переданного имущества.

В соответствии с пунктом 13 названной статьи, погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 названного Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 названного Федерального закона. В случае вынесения определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с пунктом 11.1 статьи 201.15-1 названного Федерального закона погашение указанных в названном пункте требований кредиторов осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты поступления денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.

В соответствии с пунктом 14 названой статьи, по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 названного Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 названного Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Согласно абзацу второму пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Таким образом, указанные все выше условия предусмотрены в силу прямого указания Закона о банкротстве, следовательно, указывать об этом в резолютивной части судебного акта не требуется.

Кроме того, как уже указано выше, обжалуемым определением не нарушены права и законные интересы ООО "СЗ "Акстрой", поскольку Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выдано ООО "СЗ "Акстрой" отрицательное заключение о возможности передачи последнему имущества и обязательств застройщика - ООО "Кубаньжилстрой". Также как и не нарушены права ООО "Трансаальянс", ООО "Корунд", как участники и заинтересованные к должнику лица, которыми до настоящего времени не приняты какие-либо меры для расчета с кредиторами.

Все возражения ООО "СЗ "Акстрой", ООО "Трансаальянс", ООО "Корунд" основаны на неверном толковании норм материального права, противоречат фактическим обстоятельствам дела и связаны исключительно с односторонней и субъективной оценкой, как имеющихся доказательств, так и возникших между сторонами правоотношений.

Суд также отмечает, что стороны не лишены права на разрешение разногласий по вопросу сохранения за ними прав и обязательств в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом определении.

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2023 по делу N А32-42523/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Я.А. Демина
Н.В. Шимбарева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.