Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2012 г. N 20АП-5572/11

г. Тула

07 февраля 2012 г.

Дело N А68-68/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Можеевой Е.И.,

судей Рыжовой Е.В.,

Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яценко С.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Сервис-ЖБИ" Козлова Владимира Альбертовича на определение Арбитражного суда Тульской области от 28 сентября 2011 по делу N А68-68/11 (судья Катухов В.И.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Сервис-ЖБИ" Козлова Владимира Альбертовича о признании недействительной сделки (договор купли продажи от 01.02.2010), заключенной между ЗАО "Сервис-ЖБИ" и Мосягиной Натальей Сергеевной, и применении последствий ее недействительности, в рамках дела по заявлению ООО "Стройсервис Плюс" (ОГРН 1077104000951) к ЗАО "Сервис ЖБИ" (ОГРН 1027101414010) о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании 26.01.2012 (до перерыва):

от ЗАО "Сервис ЖБИ": от Мосягиной Н.С.:

Косулина Н.В. - представителя по доверенности от 29.06.2011; Колбасовой В.Н. - представителя по доверенности от 16.09.2011;

При участии в судебном заседании 30.01.2012 (после перерыва)

от ЗАО "Сервис ЖБИ": от Мосягиной Н.С.:

Дорогова Е.В. - представителя по доверенности от 03.06.2011; Колбасовой В.Н. - представителя по доверенности от 16.09.2011;

При участии в судебном заседании в 09 час 00 мин 31.01.2012 (после перерыва)

от ЗАО "Сервис ЖБИ": от Мосягиной Н.С.:

Фонаковой Ю.Н. - представителя по доверенности от 07.09.2011, Мосягиной Н.С. - паспорт; Колбасовой В.Н. - представителя по доверенности от 16.09.2011;

При участии в судебном заседании в 16 час 40 мин 31.01.2012 (после перерыва)

от ЗАО "Сервис ЖБИ": от Мосягиной Н.С.:

Фонаковой Ю.Н. - представителя по доверенности от 07.09.2011, Косулина Н.В. - представителя по доверенности от 29.06.2011; Мосягиной Н.С. - паспорт; Колбасовой В.Н. - представителя по доверенности от 16.09.2011,

установил:

конкурсный управляющий ЗАО "Сервис-ЖБИ" Козлов В.А. обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 01.02.2010, заключенного между ЗАО "Сервис-ЖБИ" и гражданкой Мосягиной Натальей Сергеевной, предметом которого являлась однокомнатная квартира общей площадью 38,1 кв. м, расположенная по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17, и обязании гражданки Мосягиной Натальи Сергеевны возвратить ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатную квартиру общей площадью 38,1 кв. м, расположенную по адресу: Тульская область, г.Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 28.09.2011 заявление конкурсного управляющего ЗАО "Сервис-ЖБИ" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "Сервис-ЖБИ" Козлов В.А. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда от 28.09.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 суд перешел к рассмотрению дела N А68-68/11 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции 26.01.2012 представитель конкурсного управляющего уточнил предмет заявления и просил признать недействительными действия ЗАО "Сервис-ЖБИ", оформленные актом приема-передачи жилого помещения от 01 февраля 2010 года, по передаче гражданке Мосягиной Наталье Сергеевне принадлежащей ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира N 17, и обязать гражданку Мосягину Наталью Сергеевну возвратить ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатную квартиру, общей площадью 38.1 кв.м, расположенную по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира N 17.

Уточненные требования приняты судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Мосягиной Н.С. просил отказать в удовлетворении требований конкурсного управляющего ЗАО "Сервис-ЖБИ", сославшись на то, что до совершения оспариваемой истцом сделки ЗАО "Сервис-ЖБИ" передало квартиру Мосягиной Н.С. по акту приема-передачи от 02.07.2009 во исполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.02.2009. Считает, что в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ в постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предварительный договор купли-продажи от 04.02.2009 подлежит квалификации как договор купли-продажи будущего жилого помещения и подписанный впоследствии договор купли-продажи от 01.02.2010 не имеет самостоятельного юридического значения.

В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 26.01.2012 по 30.01.2012 до 14 час 10 мин.

После перерыва в судебном заседании апелляционной инстанции 30.01.2012 представитель Мосягиной Н.С. заявил ходатайство о проведении экспертизы акта приема-передачи жилого помещения от 02.07.2009 в связи с с заявлением о фальсификации указанного акта.

Представитель конкурсного управляющего пояснил, что заявление о фальсификации акта приема-передачи жилого помещения от 02.07.2009 не поддерживает.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Так как основания для проверки заявления о фальсификации акта приема-передачи жилого помещения от 02.07.2009 отпали, заявленное представителем ответчика ходатайство подлежит отклонению.

Представитель конкурсного управляющего поддержал заявленные требования.

Представитель Мосягиной Н.С. просил в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 30.01.2012 по 31.01.2012 до 09 час 00 мин для рассмотрения вопроса о заключении сторонами мирового соглашения.

После перерыва в судебном заседании апелляционной инстанции 31.01.2012 представители сторон пояснили, что мировое соглашение не подписано, просили предоставить еще время для заключения мирового соглашения.

Судебное заседание объявлено прерванным до 16 час 40 мин 31.01.2012.

После перерыва в судебном заседании апелляционной инстанции 31.01.2012 представители сторон пояснили, что мировое соглашение не подписано, поддержали свои позиции.

Представитель Мосягиной Н.С. заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ЗАО "Завод железобетонных изделий".

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Учитывая, что ЗАО "Завод железобетонных изделий" не является стороной оспариваемой сделки, приведенные конкурсным управляющим основания для недействительности сделки непосредственно не нарушают прав и законных интересов данного лица, а также то, что данное ходатайство не конкретизировано - не названы конкретные сведения о данном юридическом лице, ходатайство не мотивировано и не обосновано нормами Арбитражного процессуального законодательства, и то, что в квитанциях к приходному кассовому ордеру от 21.07.2010, N 68 от 19.08.2010, N 127 от 14.12.2010, N 40 от 16.07.2010, N 133 от 17.12.2010, N 1 от 21.01.2011 отсутствуют сведения, позволяющие достоверно и определенно идентифицировать получателя денежных средств от Мосягиной Н.С., в том числе: ИНН, основной государственный регистрационный номер юридического лица, сведения о юридическом лице либо фактическом месте нахождения юридического лица (адрес юридического лица), суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы заявления конкурсного управляющего ЗАО "Сервис-ЖБИ" и отзывов на него, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения суда первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства апелляционный суд установил, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий ЗАО "Сервис-ЖБИ" Козлов В.А. заявил ходатайство в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об изменении предмета заявленных требований, которое было отклонено судом первой инстанции.

В частности, в уточненных требованиях заявитель просил:

1. Признать договор купли-продажи от 01.02.2010, совершенный между ЗАО "Сервис-ЖБИ" и гражданкой Мосягиной Натальей Сергеевной, предметом которого являлась однокомнатная квартира общей площадью 38,1 кв. м, расположенная по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17, незаключенной сделкой;

2. Признать недействительными действия ЗАО "Сервис-ЖБИ", оформленные актом приема-передачи жилого помещения от 01.02.2010, по передаче гражданке Мосягиной Наталье Сергеевне принадлежащей ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв. м, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. N 7в, кв. 17;

3. Обязать гражданку Мосягину Наталью Сергеевну возвратить ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатную квартиру общей площадью 38,1 кв. м, расположенную по адресу: Тульская область, г.Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменения или прекращения его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Истец вправе изменить либо основание, либо предмет иска. Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает.

Как усматривается из материалов дела, конкурсный управляющий ЗАО "Сервис-ЖБИ" обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 01.02.2010, заключенного между ЗАО "Сервис-ЖБИ" и гражданкой Мосягиной Натальей Сергеевной, предметом которого являлась однокомнатная квартира общей площадью 38,1 кв. м, расположенная по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17, и обязании гражданки Мосягиной Натальи Сергеевны возвратить ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатную квартиру общей площадью 38,1 кв. м, расположенную по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, кв. 17, на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Требуя признать спорный договор незаключенным в заявлении об изменении предмета, конкурсный управляющий изменил как предмет, так и основание иска.

При этом требование о признании недействительными действий ЗАО "Сервис-ЖБИ", оформленных актом приема-передачи жилого помещения от 01.12.2010, по передаче гражданке Мосягиной Наталье Сергеевне принадлежащей ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, д. N 7в, кв.17, по существу, уточняет предмет исковых требований. Поскольку договор купли-продажи от 01.02.2010 является незаключенным в соответствии с положениями статьи 558 ГК РФ, то данный акт является частью оспариваемой сделки, действиями по ее исполнению.

При таких обстоятельствах отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства в указанной части нельзя признать правомерным

Как следует из разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Тульской области от 28.09.2011 подлежит отмене, а дело - рассмотрению по существу.

Исследовав материалы дела, оценив доводы заявления и отзывов на него, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего ЗАО "Сервис-ЖБИ" в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, Арбитражный суд Тульской области определением от 13.01.2011 принял к производству заявление ООО "Стройсервис Плюс" о признании ЗАО "Сервис-ЖБИ" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.05.2011 ликвидируемый должник - ЗАО "Сервис-ЖБИ"- признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Козлов В.А.

Предметом заявленного требования (с учетом уточнения) конкурсного управляющего является требование о признании недействительными действий ЗАО "Сервис-ЖБИ", оформленных актом приема-передачи жилого помещения от 01 февраля 2010 года, по передаче гражданке Мосягиной Наталье Сергеевне принадлежащей ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира 17, и об обязании гражданки Мосягиной Натальи Сергеевны возвратить ЗАО "Сервис-ЖБИ" однокомнатную квартиру, общей площадью 38,1 кв.м, расположенную по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира 17.

В обоснование заявленного требования конкурсный управляющий ссылается на то, что встречное исполнение носит неравноценный характер, а также на то, что должнику было известно об отсутствии у контрагента имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Для квалификации подозрительной сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Ссылка ответчика Мосягиной Н.С. на то, что обязательства сторон в отношении спорного имущества вытекают из предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.02.2009 и предварительного акта приема-передачи жилого помещения от 04.02.2009, несостоятельна.

Материалы дела свидетельствуют, что 04.02.2009 между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Мосягиной Н.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры N 17, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в, общей площадью 41,69 кв.м.

В пункте 1.1 предварительного договора стороны определили, что продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, в срок не позднее 31 декабря 2009 года.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.12.2009 к предварительному договору б/н купли-продажи квартиры от 04.02.2009 стороны пришли к соглашению изложить абз.1 пункта 1.1 предварительного договора б/н купли-продажи квартиры от 04.02.2009 в следующей редакции:

Продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры (далее - основной договор) на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, в срок не позднее 31 декабря 2010 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Указание ответчика Мосягиной Н.С. на то, что предварительный договор купли-продажи от 04.02.2009 подлежит квалификации как договор купли-продажи будущего жилого помещения в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с чем подписанный впоследствии договор купли-продажи от 01.02.2010 не имеет самостоятельного значения, также подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате установлены два необходимых условия:

- имущество, являющееся предметом предварительного договора, должно быть создано или приобретено в последующем,

- условия данного договора должны устанавливать обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть.

В соответствии с представленным заявителем заключением N 34-АП о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (нор и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 25.12.2008 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2008, жилой дом N 7в по улице Есенина в городе Новомосковске Тульской области введен в эксплуатацию 25 декабря 2008 года, то есть до даты заключения предварительного договора (04.02.2009).

В соответствии с пунктом 1.1.2 предварительного договора стоимость квартиры по основному договору составляет 897 000 рублей и пересмотру не подлежит.

Согласно пункту 2.6 предварительного договора оплата за квартиру происходит следующим образом:

- первоначальный платеж составляет 180 000 руб., НДС не облагается. Покупатель вносит указанную сумму полностью до 27 июля 2009 года, оставшаяся часть денежных средств оплачивается в следующем порядке:

- 35850 руб. не позднее 28 декабря 2009 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2010 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2011 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2012 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2013 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2014 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2015 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2016 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2017 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2018 года.

Из буквального толкования условий пункта 2.6 предварительного договора не усматривается, что на приобретателя имущества возложена обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, как не содержится и условия об оплате существенной части недвижимого имущества до указанного срока.

В частности, с учетом срока, установленного для заключения основного договора (не позднее 31.12.2010), стоимости квартиры (897 000 рублей) и оплат, которые должны быть произведены покупателем до заключения основного договора (180 000 руб. + 35 850 руб. + 75690 руб.), размер оплаты составляет всего 291540 руб. или 32 % от общей стоимости квартиры, что нельзя признать существенным.

Более того, в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Новомосковского городского суда Тульской области от 05.10.2011 по делу N 2-1213 исковые требования Мосягиной Н.С. к ЗАО "Сервис-ЖБИ" о регистрации договора купли-продажи удовлетворены, суд, в частности, обязал осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 01 февраля 2010, заключенного между ЗАО "Сервис-ЖБИ" и Мосягиной Натальей Сергеевной.

В данном случае судом общей юрисдикции установлены обстоятельства того, что обязательства сторон возникли из договора купли-продажи от 01.02.2010. Согласно акта приема-передачи от 01.02.2010 ЗАО "Сервис-ЖБИ" фактически передало Мосягиной Н.С. квартиру, расположенную по адресу: г. Новомосковск Тульской области, ул. Есенина, д.7в, кв. 17.

При этом предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.02.2009 и предварительный акт приема-передачи жилого помещения от 04.02.2009 не упоминается во вступившем в законную силу решении Новомосковского городского суда Тульской области от 05.10.2011.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства, установленные указанным судебным актом, суд апелляционной инстанции признает имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 01.02.2010 не прошел государственную регистрацию, он в силу вышеуказанных правовых норм не считается заключенным.

Вместе с тем, как указано выше, спорная квартира фактически передана от ЗАО "Сервис-ЖБИ" Мосягиной Н.С. по акту приема-передачи от 01.02.2010.

Как следует из материалов дела, заявление о признании ЗАО "Сервис-ЖБИ" несостоятельным (банкротом) принято к производству Арбитражного суда Тульской области 13.01.2011.

При таких обстоятельствах оспариваемые действия совершены ЗАО "Сервис-ЖБИ" в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения может устанавливаться, исходя из условий сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участками оборота.

Учитывая, что акт приема-передачи от 01.02.2010 не содержит сведений о стоимости переданного имущества или условия о безвозмездном характере передачи спорного имущества и, что признание договора от 01.02.2010 незаключенным не влияет на характер фактических правоотношений сторон, так как в соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения, возникающие из договора купли-продажи имеют возмездный характер, суд апелляционной инстанции выясняет действительную волю сторон, исходя из материалов дела, а также действий сторон.

Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.02.2009, договора от 01.02.2010, документы, подтверждающие фактическую уплату денежных сумм, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что действительная воля сторон была направлена на куплю-продажу указанной квартиры по цене 897 000 руб.

Согласно заключению об оценке квартиры N 17, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в (отчет об оценке N 21/108-04.10 от 06.04.2010), выполненному ООО "Проскурин и К" по договору N 21/108-04.10 от 05.04.2010, итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 05.04.2010 равна - 997 000 руб., ликвидационная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 05.04.2010 равна - 877 000 руб.

Кроме того, в материалы дела представлены договоры, подтверждающие условия аналогичных сделок, совершенных должником, из которых усматривается, что:

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Терешкиной Л.Н. (покупатель) 12.11.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 44, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 817 705 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора)

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Пашкевич О.В. (покупатель) 20.10.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 23, общей площадью 38,6 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 3-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Осиповой Л.Н. (покупатель) 20.10.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 14, общей площадью 39,0 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Швецовой О.В. (покупатель) 14.09.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 41, общей площадью 39,2 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 4-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Силкиным В.С. (покупатель) 28.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 29, общей площадью 38,5 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Поповой Т.Г. (покупатель) 24.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 20, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 2-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО "Сервис-ЖБИ" (продавец) и Рощупкиной О.А. (покупатель) 23.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру N 59, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. (п.п. 1.1, 2.1 договора).

Кроме того в материалы дела представлен отчет оценщика Сушкова С.Л. N 569-03/11, согласно которому рыночная стоимость квартиры N 17, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в, общей площадью 41,69 кв.м, по состоянию на 01.03.2011 составляет 1 260 000 руб., а также ответ риэлторской компании "Эйфелева башня" от 15.03.2011, где указано, что стоимость спорной квартиры составит около 1,1 миллиона рублей, максимально - 1, 4 миллиона рублей.

Исследовав вышеуказанные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данные, содержащиеся в ответе риэлторской компании "Эйфелева башня" и отчете оценщика Сушкова С.Л. N 569-03/11, не могут быть приняты в качестве доказательства о ценах аналогичных сделок, поскольку содержат информацию на март 2011 года, то есть спустя год, после совершения оспариваемых действий, а иные представленные документы свидетельствуют об отсутствии неравноценного встречного исполнения.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

По мнению суда апелляционной инстанции, оплата стоимости квартиры в рассрочку сама по себе не свидетельствует о том, что должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения, поскольку такая оплата не запрещена гражданским законодательством.

Других объективных доказательств в подтверждение указанного обстоятельства заявителем суду не представлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

При этом суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее. Поскольку фактически получив спорное имущество, Мосягина Н.С. свои обязательства по оплате спорной квартиры исполнила частично в сумме 270 000 руб. (30,10 % от стоимости квартиры), что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 163 от 23.07.2009 на сумму 170 000 руб., от 01.10.2009 на сумму 12 000 руб., N 335 от 26.10.2009 на сумму 12 000 руб., N 351 от 03.12.2009 на сумму 12 000 руб., N 360 от 23.12.2009 на сумму 6000 руб., N 6 от 02.02.2010 на сумму 12 000 руб., N 185 от 05.08.2009 на сумму 36 000 руб., N 164 от 24.07.2009 на сумму 10 000 руб., и реальных намерений в добровольном порядке исполнить свои обязательства в сумме 627 000 руб. не имеет, в частности, с февраля 2010 года оплат за квартиру не производит, в ходе судебных разбирательств при наличии вступившего в законную силу решения Новомосковского городского суда Тульской области от 05.10.2011 по делу N 2-1213 никаких мер для погашения задолженности так и не предприняла, то вышеуказанное обстоятельство не препятствует конкурсному управляющему защищать права должника и его конкурсных кредиторов иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.

Согласно пункту 3 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 этого же Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Так как стоимость квартиры Мосягиной Н.С. в полном объеме не оплачена (более 65 %), указанное препятствует погашению задолженности перед конкурсными кредиторами, то конкурсный управляющий правомерно в порядке статьи 102 Закона о банкротстве направил письмо Мосягиной Н.С. с уведомлением об отказе от исполнения договора (т.1 л/д 143).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь частью 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской области от 28.09.2011 по делу N А68-68/11 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.И. Можеева

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Капустина