Энциклопедия судебной практики. Аренда. Договор аренды здания или сооружения (Ст. 650 ГК)

1.1. Заключенное арендодателем и арендатором здания соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию является частью договора аренды, а не договором энергоснабжения
1.2. Обязательство, поименованное сторонами договором размещения и предусматривающее обязанность собственника предоставить пользователю возможность на возмездной основе разместить его имущество в помещении собственника, является договором аренды здания (помещения)
1.3. Договор, предусматривающий предоставление мест на антенно-мачтовых сооружениях для размещения на них оборудования связи, считается договором аренды
1.4. Антенно-мачтовое сооружение, представляющее собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции и установленную на свайный фундамент, считается недвижимым имуществом (сооружением)
1.5. При отсутствии воли сторон совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной общей цели договор простого товарищества, предусматривающий встречные возмездные интересы сторон, считается притворной сделкой, прикрывающей договор аренды здания
1.6. Лицо, право собственности которого на недвижимое имущество возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вправе до регистрации в установленном порядке права собственности передать его в аренду на неопределенный срок
1.7. Договор о предоставлении в аренду торгового места не подлежит государственной регистрации, если торговое место не имеет признаков недвижимости
1.8. Договор аренды здания (сооружения) является консенсуальной сделкой
1.9. Законодательство не ограничивает возможность сдачи в аренду по одному договору несколько зданий
1.10. Особенностью договора аренды здания является индивидуальная определенность, самостоятельность объекта вещного права

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Договор аренды здания или сооружения
(Ст. 650 ГК)

1. Квалификация обязательства как договора аренды здания

1.1. Заключенное арендодателем и арендатором здания соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию является частью договора аренды, а не договором энергоснабжения

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 22)

Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

1.2. Обязательство, поименованное сторонами договором размещения и предусматривающее обязанность собственника предоставить пользователю возможность на возмездной основе разместить его имущество в помещении собственника, является договором аренды здания (помещения)

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2013 по делу N А50-18477/2012

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности и действительности договора размещения имущества. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.3. Договор, предусматривающий предоставление мест на антенно-мачтовых сооружениях для размещения на них оборудования связи, считается договором аренды

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2011 по делу N А15-2439/2009

Стороны подписали договор, согласно которому на антенно-мачтовых сооружениях арендодателя сроком на один год арендатору предоставлены места для размещения на них оборудования связи, указанного в приложении к договору (20 антенн).

Часть опор связи перешла в собственность иного лица. Указывая, что арендатор не исполнил договорные обязательства по уплате арендных платежей за размещение антенн на опорах связи в период с октября 2007 года по 5 ноября 2009 года, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском.

При рассмотрении спора суды приняли во внимание требования пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), согласно которым договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в связи с чем признали договор незаключенным и, учитывая изменение основания иска, применили к спорным правоотношениям нормы главы 60 Кодекса.

1.4. Антенно-мачтовое сооружение, представляющее собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции и установленную на свайный фундамент, считается недвижимым имуществом (сооружением)

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" содержатся определения линейно-кабельного сооружения связи и сооружения связи. Под линейно-кабельными сооружениями связи понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи; под сооружениями связи - объекты инженерной инфраструктуры, в том числе здания, строения, созданные или приспособленные для размещения средств связи и кабелей электросвязи.

Как установлено судами, антенно-мачтовое сооружение представляет собой вышку со стойками для установки антенн, смонтированную из металлоконструкции, установленную на свайный фундамент, и является частью радиорелейной связи. Поэтому суды правомерно сделали вывод о том, что спорные антенно-мачтовые сооружения являются объектами недвижимого имущества.

1.5. При отсутствии воли сторон совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной общей цели договор простого товарищества, предусматривающий встречные возмездные интересы сторон, считается притворной сделкой, прикрывающей договор аренды здания

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11774/10

Заключенный фондом и управлением автодорожного надзора договор был поименован ими как договор простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Между тем спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка), ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

При изложенных условиях спорного договора и отсутствии по делу доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, данную сделку следует считать прикрывающей собой арендные отношения сторон, а следовательно, ничтожной сделкой.

1.6. Лицо, право собственности которого на недвижимое имущество возникло до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вправе до регистрации в установленном порядке права собственности передать его в аренду на неопределенный срок

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.11.2007 по делу N А43-8006/2007-13-180

Содержание пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при его буквальном толковании свидетельствует о том, что государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в одном из следующих случаев, имеющих место уже после введения в действие Закона: регистрации перехода ранее возникшего права; регистрации ограничения (обременения) ранее возникшего права; регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Оспариваемая сделка заключена на неопределенный срок и не подлежала государственной регистрации, а потому обязательная государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимое имущество для совершения этой сделки не требовалась и, следовательно, договор аренды от 19.02.2007 является действительным, как заключенный надлежащим собственником объекта недвижимости.

1.7. Договор о предоставлении в аренду торгового места не подлежит государственной регистрации, если торговое место не имеет признаков недвижимости

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Доказательства того, что предоставленные предпринимателю торговые места обладают признаками недвижимого имущества, а также ссылка на закон, предусматривающий государственную регистрацию прав на движимые вещи, в материалах дела отсутствуют.

1.8. Договор аренды здания (сооружения) является консенсуальной сделкой

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 сентября 2013 г. N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола, проанализировав положения ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация) договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества.

1.9. Законодательство не ограничивает возможность сдачи в аренду по одному договору несколько зданий

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2004 г. N КГ-А41/2460-04

Доводы заявителя о неправильном применении судом п.3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ со ссылкой на то, что предметом договора аренды не могут быть одновременно несколько зданий, ошибочна, поскольку закон таких ограничений не содержит.

1.10. Особенностью договора аренды здания является индивидуальная определенность, самостоятельность объекта вещного права

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 ноября 2008 г. N Ф03-4530/2008

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

К особенностям договора аренды здания относятся признаки индивидуально- определенного самостоятельного объекта вещного права, имеющего адрес, название объекта, функциональное назначение, площадь; объект договора аренды здания должен совпадать с объектом государственной регистрации; договор аренды здания нуждается в условии о применении специальных правил параграфа 4 главы 34 ГК РФ; обязательным приложением к договору аренды здания являются поэтажные планы здания, план земельного участка, на котором расположено здание, с указанием кадастрового номера, технический паспорт.

2. Особенности регулирования правоотношений, связанных с арендой отдельных помещений в здании и отдельных конструктивных элементов

2.1. В договоре аренды помещения в многоквартирном доме не может быть предусмотрена обязанность арендатора заключить договор с управляющей компанией на возмещение расходов, связанных с содержанием общего имущества

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11

Именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 августа 2014 г. N Ф01-3071/14 по делу N А79-9267/2013

Именно собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию общего имущества такого дома.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июля 2014 г. N Ф04-5793/14 по делу N А27-9037/2013

Именно собственник (муниципальное образование в лице комитета) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы управляющей компании.

Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора/ссудополучателя обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому он будет нести бремя содержания общего имущества дома.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 июля 2014 г. N Ф09-4120/14 по делу N А71-10685/2013

Собственник помещения в многоквартирном доме также не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовые договоры с третьими лицами.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 июля 2014 г. N Ф06-6273/13 по делу N А72-13286/2012

Именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

2.2. ГК РФ не запрещает заключения договора, по которому в аренду предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2014 г. N Ф05-11547/14 по делу N А41-68445/2013

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 июля 2014 г. N Ф02-2662/14 по делу N А19-13668/2013

2.3. По соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (пункт 7)

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2016 г. N Ф05-5340/16 по делу N А40-209018/2014

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2016 г. N Ф03-742/16 по делу N А51-10920/2015

Независимо от владения на праве собственности помещениями в МКД, пользование общим имуществом осуществляется с согласия всех собственников, поскольку в силу пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2015 г. N Ф06-24028/15 по делу N А65-14793/2014

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 июня 2015 г. N Ф04-19344/15 по делу N А67-3252/2014

Передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2015 г. N Ф08-2407/15 по делу N А63-11551/2013

2.4. Лицо, использующее по договору часть здания, не являющуюся помещением, не считается владеющим каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК РФ

Лицо, которое использует по договору часть здания, не являющуюся помещением, не считается владеющим каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. 301, 304, 305 ГК. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

2.5. Договор об использовании отдельного конструктивного элемента здания для рекламных целей не является договором аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 1)

Правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания.

2.6. Установка на фасаде здания вывески с обязательными сведениями информационного характера в месте нахождения организации не считается использованием конструктивного элемента здания, требующим заключения договора аренды с собственником здания

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2013 по делу N А56-7312/2012

По смыслу Закона N 38-ФЗ и приведенной нормы Жилищного кодекса Российской Федерации согласие собственников помещений в многоквартирном доме и заключение договора требуется только на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на фасаде дома.

Пунктом 1 статьи 3 Закона N 38-ФЗ установлено, что в целях настоящего Закона под рекламой понимается информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Согласно пунктам 2 и 5 части 2 статьи 2 Закона N 38-ФЗ указанный Закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом; на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера.

В соответствии с пунктом 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 N 37 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе", сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске.

2.7. При аренде части здания у арендатора не возникает обязанность по уплате земельного налога

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 декабря 2013 г. N ВАС-13952/10

При аренде части здания или, как в рассматриваемом случае, пользовании у арендатора (пользователя) не возникает обязанность уплачивать земельный налог, бремя несения которого относится к исключительной обязанности собственника. При заключении договора аренды или пользовании помещением право собственности на часть здания и соответствующую часть земли согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ к указанному лицу не переходит.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что требование ООО возместить расходы на уплату земельного налога, загрязнения окружающей среды, содержание общего имущества в отсутствие соглашения сторон являются неправомерными.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 декабря 2014 г. N Ф06-17508/13 по делу N А65-10011/2012

3. Признание согласованным предмета договора аренды здания

3.1. Договор, в котором предмет аренды определен указанием на адрес здания, в котором расположено договорное помещение, и площадь этого помещения, не может быть признан незаключенным

Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2013 по делу N А08-1573/2012

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку из представленных в дело доказательств следует, что сторонами определены адрес, местоположение и площадь помещения, которое передано арендатору и принято последним без замечаний и возражений по акту приема-передачи, а предприниматель, внося арендную плату за пользование, не заявлял о неопределенности предмета договора либо относительно его существенных условий, суды пришли к правильному выводу о том, что предмет договора сторонами определен.

3.2. При отсутствии индивидуализирующих признаков арендованных помещений в тексте договора, но конкретизации их в приложении к нему, договор не может считаться незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.05.2006 N Ф08-1831/2006

При отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права, отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта. При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что стороны не согласовали подлежащее передаче в аренду имущество, нельзя признать соответствующим материалам дела.

3.3. Противоречие между характеристиками здания, указанными в договоре, и фактическими характеристиками, произошедшее в результате технической ошибки, не является основанием для признания договора незаключенным в связи с несогласованием его предмета

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009

Как следует из материалов дела, факт пользования помещением подтверждается материалами дела - актом приема-передачи помещения, а также ответчик не оспаривает факт пользования спорным помещением, им вносилась арендная плата по договору субаренды. Данные обстоятельства подтверждают то, что у ответчика не было сомнений по вопросу местонахождения объекта субаренды, за пользование которым он осуществлял платежи.

Суд кассационной инстанции также соглашается с выводом судебных инстанций о том, что ссылка в акте приема-передачи на то, что переданное в субаренду помещение находится на 2 этаже, является технической ошибкой.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что сторонами согласован предмет договора субаренды.

3.4. При ошибочном указании в договоре завышенной площади арендованного помещения предметом договора считается фактическая площадь помещения

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А68-2972/09

Довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы следует исчислять исходя из площади объекта равной 109 кв.м. согласно условиям договора аренды, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку допущенная в договоре техническая ошибка в части указания неверной площади арендуемого помещения не является основанием к начислению платы за фактически неиспользуемый ответчиком метраж.

4. Договор аренды будущей недвижимой вещи

4.1. Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 10)

По смыслу [ст. 608 ГК] арендодатель должен обладать правом собственности на договорное имущество в момент передачи его арендатору (а не в момент заключения договора аренды). С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК и не может быть признан недействительным по названному основанию

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-13506/14 по делу N А03-17735/2013

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. N Ф06-18337/13 по делу N А12-11150/2014

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 октября 2014 г. N Ф05-10621/14 по делу N А40-160923/2013

Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

4.2. Поскольку договор аренды здания считается заключенным в момент его государственной регистрации, а не подписания, такой договор аренды не может быть признан недействительным на том основании, что он подписан до возникновения у арендодателя права собственности на договорное имущество

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Между тем в пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством

4.3. Стороны вправе заключить предварительный договор аренды в отношении здания, не являющегося на момент заключения предварительного договора собственностью арендодателя

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

4.4. То обстоятельство, что на момент заключения договора аренды здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласовании предмета договора

Обзор судебной практики ФАС Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

4.5. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию здания, являющегося объектом аренды, в момент передачи объекта арендатору не влечет недействительности договора аренды

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 11)

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2014 г. N Ф08-8163/14 по делу N А32-41261/2013

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 октября 2014 г. N Ф01-4290/14 по делу N А31-7764/2013

В силу пункта 11 Постановления от 17.11.2011 N 73 отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 29 сентября 2014 г. по делу N 33-9591/2014

4.6. Арендатор и/или арендодатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности

При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 октября 2014 г. N Ф01-4290/14 по делу N А31-7764/2013

4.7. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

4.8. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК не допускается.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 октября 2014 г. N Ф01-4290/14 по делу N А31-7764/2013

Исключением является договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, который, согласно разъяснениям, данным в Постановлении от 17.11.2011 N 73, является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 2014 г. N Ф04-5915/14 по делу N А02-1858/2013

Данные выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которым судам необходимо учитывать, что договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 сентября 2015 г. по делу N 33-10137/2015

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

4.9. Законодательство не ограничивает возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 июля 2013 г. N Ф04-2787/13 по делу N А45-28338/2012

Суды верно отметили, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду.

5. Аренда недвижимого имущества, находящегося в общей собственности

5.1. Определяя правовые нормы, применимые к аренде недвижимости, находящейся в общей собственности, необходимо учитывать, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (пункт 1)

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 июля 2016 г. N Ф05-8822/16 по делу N А41-90311/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 июля 2016 г. N Ф06-8795/16 по делу N А55-18433/2015

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

На основании вышеизложенного, согласно части 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июня 2016 г. N Ф07-4875/16 по делу N А56-52811/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2016 г. N Ф09-5970/16 по делу N А07-16289/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2016 г. N Ф08-2935/16 по делу N А53-16270/2015

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 ноября 2015 г. N Ф03-4744/15 по делу N А73-1920/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 декабря 2015 г. N Ф01-5274/15 по делу N А17-2247/2014

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 января 2015 г. N Ф10-4475/14 по делу N А14-7471/2013

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 25 мая 2016 г. по делу N 33-2179/2016

5.2. Определяя правовые нормы, применимые к аренде недвижимости, находящейся в общей собственности, необходимо учитывать, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотрено статьями 289, 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 8 июня 2016 г. N Ф05-1792/15 по делу N А40-35735/2014