Энциклопедия судебной практики. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
1. Общие положения об обязательности государственной регистрации сделок

Энциклопедия судебной практики
Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(Ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Общие положения об обязательности государственной регистрации сделок

1.1. Обязательность регистрации договоров не может быть установлена нормативными актами субъектов РФ

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1)

Согласно п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

1.2. Регистрирующий орган отказывает в регистрации договора, если такая регистрация не предусмотрена законом

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст.ст. 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст.ст. 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

1.3. Имущество не может быть признано недвижимым для целей регистрации лишь по признаку тесной связи с землей

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июля 2016 г. N Ф08-4570/16 по делу N А63-7962/2013

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 апреля 2016 г. N Ф06-7131/16 по делу N А57-15349/2014

Понятие "недвижимости" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении сооружения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 октября 2015 г. N Ф01-3856/15 по делу N А43-13709/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2015 г. N Ф09-2531/15 по делу N А71-9252/2014

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться также с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 августа 2016 г. по делу N 33-4932/2016

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении сооружения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить самостоятельным основанием для признания объекта недвижимой вещью.

1.4. Спор об обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности не может быть рассмотрен третейским судом

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 96 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов (пункт 27)

Правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер, а решение третейского суда, обязывающее регистрирующий орган осуществить соответствующие действия, - публично-правовые последствия.

Согласно ст. 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Это положение свидетельствует о том, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов.

При изложенных обстоятельствах решение третейского суда, обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 сентября 2015 г. N Ф06-217/15 по делу N А06-415/2015

Вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов.

Исходя из приведенной нормы правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер, а решение третейского суда, обязывающее регистрирующий орган осуществить соответствующие действия, - публично-правовые последствия.

Таким образом, дела, возникающие из административно-правовых и иных публичных отношений, в силу приведенных норм права не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 мая 2016 г. по делу N 33-3079/2016

Вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов (п. 27 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 N 96).

Таким образом, в отношении исков о правах устанавливается исключительная подсудность государственным судам по месту нахождения этого имущества, поскольку правоотношение, связанное с дальнейшей регистрацией права собственности на недвижимое имущество, имеет публично-правовой характер, а решение - публично-правовые последствия в силу п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах, решение третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 23 июня 2016 г. по делу N 33-6912/2016

При изложенных обстоятельствах решение третейского суда о признании права собственности, обязывающее регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 мая 2016 г. по делу N 33-4611/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-4649/2016

Таким образом, в отношении исков о правах устанавливается исключительная подсудность государственным судам по месту нахождения этого имущества, поскольку правоотношение, связанное с дальнейшей регистрацией права собственности на нежилое помещение, имеет публично-правовой характер, а решение - публично-правовые последствия в силу п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, оснований для выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которым признано право собственности на недвижимое имущество, у суда первой инстанции не имелось.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02 июля 2015 г. N 33-17676/15

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 30 июня 2015 г. по делу N 33-2595/2015

При изложенных обстоятельствах решение третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, затрагивает вопросы публично-правового характера, которые не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.

В выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по этим основаниям должно быть отказано.

1.5. Перечень подлежащих регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ограничений (обременений) прав на него является исчерпывающим

Определение ВК Верховного Суда РФ от 20 ноября 2012 г. N 201-КГ12-25

Отсутствие государственной регистрации договора найма жилого помещения от 3 января 2009 г. не может являться основанием для признания такого договора недействительным, поскольку приведенный в ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечень подлежащих регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ограничений (обременений) прав на него является исчерпывающим и не содержит указаний на необходимость регистрации договора найма жилого помещения.

1.6. Стороны договора, не подлежащего государственной регистрации, не имеют права требовать его регистрации в соответствии со включенным ими в договор условием

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2012 г. N ВАС-11514/12

По смыслу статей 2, 4 Закона о регистрации государственная регистрация является обязательной и проводится в случаях, установленных законом, стороны договора, не подлежащего государственной регистрации, не вправе требовать его регистрации в соответствии с включенным ими в договор условием. При отсутствии в законе указания на необходимость государственной регистрации конкретной сделки учреждение юстиции не может осуществлять регистрацию сделки по усмотрению сторон.

1.7. Законом не предусмотрена регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2016 г. N Ф06-11841/16 по делу N А72-4629/2015

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона N 122, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2016 г. N Ф08-5423/16 по делу N А32-35887/2015

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Закона N 122-ФЗ регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

2. Договор аренды и возникающие из него права и обременения, подлежащие государственной регистрации

2.1. Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости, подлежащему регистрации, также подлежит государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 февраля 2016 г. N Ф06-6130/16 по делу N А65-15906/2015

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 2015 г. N Ф05-17819/15 по делу N А41-81082/2014

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф01-6155/14 по делу N А82-4373/2013

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 октября 2015 г. N Ф02-4727/15 по делу N А19-11235/2014

Соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2015 г. N Ф08-5357/15 по делу N А53-18406/2014

Договоры аренды спорных земельных участков подлежали регистрации, следовательно, подлежали государственной регистрации и изменения, вносимые в его условия, а также соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора.

2.2. Регистрация прав арендатора вытекает из факта регистрации договора аренды

ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2016 г. N Ф08-3674/16 по делу N А32-18184/2014

Положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июня 2016 г. N Ф06-10139/16 по делу N А57-11309/2015

Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие право на недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 сентября 2015 г. N Ф01-2995/15 по делу N А43-22146/2014

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи Закона о госрегистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие право на недвижимое имущество.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2014 г. N Ф02-5247/14 по делу N А74-3671/2013

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в реестре о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

2.3. Несколько договоров аренды, заключенных одновременно относительно одного объекта недвижимости и между теми же сторонами с общим сроком более одного года, подлежат регистрации как единая сделка

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2014 г. N Ф08-2044/14 по делу N А15-566/2013

С учетом положений п. 2 ст. 170 Кодекса и п. 2 ст. 651 ГК РФ, исходя из условий представленных в материалы дела договоров аренды имущества, установив, что заключенные [до истечения срока действия первого и на общий срок более одного года] договоры аренды представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года, подлежавшую государственной регистрации, суд пришел к выводу о незаключенности указанных договоров.

2.4. Договор аренды нежилого помещения регистрируется по правилам аренды зданий и сооружений

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (пункт 2)

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 сентября 2015 г. N Ф05-12458/15 по делу N А40-131098/2014

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 сентября 2015 г. N 33-34179/15

Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском Кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 ст. 651 ГК РФ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 25 августа 2015 г. по делу N 33-2883/2015

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.5. Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее года, на прежних условиях не влечет обязательности его регистрации

В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 сентября 2016 г. N Ф10-2754/16 по делу N А35-6931/2014

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1728/16 по делу N А63-9528/2015

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27 февраля 2015 г. по делу N 33-1319/2015

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды подлежал государственной регистрации, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм права. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по административным делам Омского областного суда от 26 февраля 2015 г. по делу N 33-589/2015

Поскольку срок договоров аренды земельных участков составил менее года, их государственная регистрация не требовалась. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК Российской Федерации.

2.6. Обременение собственности правом пользования арендатора частью недвижимой вещи регистрируется как обременение всей вещи в целом

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 9)

Судам следует иметь в виду, что ст. 607 ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2016 г. N Ф06-11175/16 по делу N А65-29906/2015

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2016 г. N Ф08-1820/16 по делу N А53-26913/2015

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил отсутствие законодательных ограничений права сторон на заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. N Ф04-18509/15 по делу N А03-12826/2014

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 ноября 2014 г. N Ф05-12174/14 по делу N А40-169291/2013

Положение ст. 607 Гражданского Кодекса РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 22 сентября 2016 г. по делу N 33-3560/2016

[Ст. 607] Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-8253/2015

На основании п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты. При этом данное положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 19 мая 2015 г. по делу N 11-5430/2015

Если по договору аренды, заключенному на срок - год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

2.7. Срок аренды недвижимости для целей регистрации определяется не ранее, чем с момента заключения договора, даже если его условия распространяются на отношения сторон до его заключения

Суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

2.8. Залог прав арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее 1 года, не подлежит регистрации

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (пункт 10)

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

2.9. Договор субаренды подлежит государственной регистрации по общим правилам

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 19)

Истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и ФЗ регистрации прав не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Примечание

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами

2.10. Договор аренды, заключенный или же возобновленный на неопределенный строк, не подлежит государственной регистрации

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2014 г. N ВАС-9013/14

Суд апелляционной инстанции, поддерживаемый судом кассационной инстанции, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и согласно положениям п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, не нуждается в государственной регистрации как заключенный на срок менее одного года.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 декабря 2012 г. N ВАС-17293/12

Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 29.03.2010, заключенного на неопределенный срок, в связи с отсутствием его государственной регистрации был рассмотрен судами и отклонен, поскольку по смыслу ст. ст. 609, 651 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора не требовалась.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2015 г. N Ф05-16067/15 по делу N А40-14100/2015

Государственной регистрации подлежит только договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2016 г. N Ф04-1908/16 по делу N А45-12377/2015

Договор аренды здания, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1728/16 по делу N А63-9528/2015

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 июля 2015 г. N Ф06-25263/15 по делу N А65-22398/2014

Поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, спорные договоры считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок, а поскольку они были заключены сторонами на срок менее чем один год, то не подлежат государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 ноября 2014 г. N Ф03-4763/14 по делу N А51-41063/2013

Суды пришли к правильному выводу о том, что представленный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 августа 2015 г. по делу N 33-3027/2015

Доводы жалобы о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок отмену решения суда повлечь не могут поскольку договор аренды возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Апелляционное определение Московского городского суда от 10 июля 2015 г. N 33-23730/15

Судом правильно учтено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

2.11. Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, вправе требовать оформления прав на земельный участок

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 13)

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 сентября 2016 г. N Ф06-11059/16 по делу N А65-13046/2015

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 июля 2016 г. N Ф01-2707/16 по делу N А31-10048/2015

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 июля 2016 г. N Ф08-3027/16 по делу N А63-5932/2015

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. N Ф05-5630/16 по делу N А40-78124/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19 апреля 2016 г. N Ф10-451/16 по делу N А14-3934/2015

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2015 г. N Ф03-5464/15 по делу N А51-13906/2015

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 06 сентября 2016 г. по делу N 33-4190/2016

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 26 августа 2016 г. по делу N 33-3192/2016

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Апелляционное определение СК по административным делам Оренбургского областного суда от 25 августа 2016 г. по делу N 33а-6653/2016

3. Иные сделки и возникающие из них права и обременения, подлежащие государственной регистрации

3.1. Смешанный договор, содержащий элементы сделки, подлежащей регистрации, должен быть зарегистрирован

Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств.

Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.

3.2. Договор безвозмездного пользования недвижимостью, а также возникающее из него право не подлежат государственной регистрации

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2016 г. N Ф08-457/16 по делу N А25-369/2015

Действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования им.

Примечание

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации

3.3. Предварительный договор, которым стороны обязаны заключить в будущем договор, подлежащий государственной регистрации, сам по себе в регистрации не нуждается

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 г. N 5-В10-42

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 марта 2016 г. N Ф05-2542/16 по делу N А41-1096/2015

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 марта 2015 г. N Ф04-5451/14 по делу N А81-2380/2014

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-4248/2015

3.4. Договор финансирования под уступку права требования по договору аренды не вносит изменений в обременение права и не подлежит регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2013 г. N Ф09-12103/12 по делу N А07-278/2012

Проанализировав условия генерального договора факторингового обслуживания, суды установили, что все обязательства по предоставлению в аренду спорного здания остались у арендодателя, клиент передал финансовому агенту лишь право на получение арендных платежей по договору аренды, оставаясь арендодателем и собственником недвижимого имущества, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом; финансовый агент не получил никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды - ни прав собственника, ни арендодателя или арендатора.

Таким образом, поскольку государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, суды пришли к правильному выводу о том, что генеральный договор факторингового обслуживания не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.

3.5. Покупатель здания вправе требовать регистрации прав на земельный участок, занимаемый этим зданием и необходимый для его использования

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 марта 2012 г. N Ф09-707/12 по делу N А60-17790/2011

Ссылки судов на то, что общество не относится к числу лиц, которым согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не свидетельствуют в данном случае о законности отказа в государственной регистрации права, поскольку в рассматриваемом случае предоставление земельного участка не производилось; право постоянного (бессрочного) пользования, как установлено судами, перешло к заявителю в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, общество как обладатель вещного права на земельный участок вправе требовать государственной регистрации этого права.

3.6. Права оперативного управления и хозяйственного ведения недвижимостью являются вещными и подлежат государственной регистрации

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 5)

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 октября 2016 г. N Ф01-4019/16 по делу N А82-13641/2015

В силу пятого абзаца пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2016 г. N Ф08-6884/16 по делу N А63-13451/2015

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 сентября 2016 г. N Ф05-11469/16 по делу N А40-113946/2015

В силу статьи 216 Гражданского кодекса РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 августа 2016 г. N Ф09-7848/16 по делу N А50-15482/2015

В силу абз. 5 п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 2016 г. N Ф04-2419/16 по делу N А45-19039/2015

Согласно положениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 1 статьи 216 ГК РФ, право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29 июня 2016 г. N Ф10-1892/16 по делу N А48-2276/2015

Согласно п. 1 ст. 216 Гражданского кодекса РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Таким образом, право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2016 г. N Ф07-2178/16 по делу N А26-3296/2015

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2016 г. N Ф02-7068/15 по делу N А33-23747/2014

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2015 г. N Ф06-20835/13 по делу N А55-622/2014

3.7. Ограничения прав на землю в виде установления охранных зон трубопроводов подлежат государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2012 г. N Ф09-10893/12 по делу N А50-24391/2011

Суды указали, что перечень ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащих государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав N 122-ФЗ, является открытым. При этом ограничения прав собственников земельных участков, расположенных в охранных зонах трубопроводов, возникают в связи с установлением охранных зон таких объектов на основании указанных норм права, то есть на основании Закона. Данные ограничения (обременения) подлежат обязательной государственной регистрации.

3.8. Договор перенайма земельного участка не подлежит регистрации, если прежний договор аренды не нуждался в регистрации

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2014 г. N ВАС-9013/14

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка не нуждается в государственной регистрации, как заключенный на срок менее одного года.

Договор уступки права аренды (перенайма) земельного участка изменяет условия сделки, которая не подлежит государственной регистрации, соответственно, и сама указанная сделка не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, отказ регистратора в государственной регистрации сделки не нарушает прав и законных интересов заявителя в связи с тем, что в силу закона такая сделка не подлежит государственной регистрации.

3.9. При изъятии земельных участков для государственных нужд регистрации подлежит не само решение об изъятии, а возникающее обременение

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. N ВАС-3802/12

Суд, исследовав и оценив все представленные доказательства, признал, что решение об изъятии принято в отношении земельного участка, на который было зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в доме, и это право в установленном порядке не прекращалось.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям, установленным в абз. 4 п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, и нарушает права и интересы заявителя, связанные с дальнейшим использованием спорного земельного участка для муниципальных нужд, в связи с чем удовлетворил заявленное требование, указав, что по смыслу названных норм права государственной регистрации подлежит не само решение об изъятии, а ограничение (обременение) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которого является именно вынесенное администрацией постановление об изъятии земельных участков и жилых помещений в многоквартирных домах для муниципальных нужд.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 27 ноября 2014 г. по делу N 33-5788/2014

Важным этапом процедуры изъятия земельного участка является государственная регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит не само решение как документ, а налагаемое им обременение на земельный участок.

3.10. Государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления имуществом, а ограничение права на недвижимое имущество ввиду его передачи в доверительное управление

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 октября 2015 г. N Ф09-7428/15 по делу N А47-986/2015

Довод инспекции об отсутствии государственной регистрации договора доверительного управления имуществом судами обоснованно отклонен со ссылкой на положения п. 2 ст. 1017 Гражданского кодекса, ст. 1, 4 и 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которыми регистрации подлежит не сам договор доверительного управления имуществом, а ограничение права на недвижимое имущество ввиду его передачи в доверительное управление, поскольку данное требование закона сторонами сделки соблюдено.

4. Последствия отсутствия регистрации сделки или права при их обязательности

4.1. Договор аренды, заключенный до введения в действие Закона о регистрации прав и не зарегистрированный в установленном им порядке, не является незаключенным

Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой ГК РФ", устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

4.2. Отсутствие регистрации договора аренды, подлежащего регистрации, влечет прекращение обременения в случае смены собственника арендованного имущества

В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 октября 2016 г. N Ф08-7014/16 по делу N А20-4151/2015

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф09-8926/15 по делу N А76-16328/2014

В силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2015 г. N Ф05-11261/15 по делу N А40-208061/2014

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 августа 2015 г. N Ф10-2597/15 по делу N А64-7402/2014

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июля 2015 г. N Ф06-24935/15 по делу N А55-15830/2014

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 28 апреля 2016 г. по делу N 33-674/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-3633/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 ноября 2015 г. N 33-44018/15

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 сентября 2015 г. по делу N 33-6079/2015

4.3. Приобретатель недвижимости, обремененной незарегистрированным договором аренды, не вправе требовать выселения арендатора, если на момент перехода права собственности ему было известно о наличии обременения

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (пункт 4)

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф09-8926/15 по делу N А76-16328/2014

Заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

4.4. Отсутствие регистрации договора не лишает возможности признания его недействительным

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (пункт 2)

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2016 г. N Ф05-11031/16 по делу N А40-186451/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2015 г. N Ф09-5153/15 по делу N А60-53746/2014

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2015 г. N Ф01-1512/15 по делу N А79-5834/2014

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2015 г. N Ф07-401/14 по делу N А26-9284/2013

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2016 г. по делу N 33-12723/2016

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 25 апреля 2016 г. по делу N 33-7409/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 октября 2015 г. по делу N 33-15782/2015

4.5. Сторона незарегистрированного договора не вправе требовать признания его незаключенным по причине отсутствия регистрации

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (пункт 3)

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

4.6. Отсутствие регистрации права на недвижимое имущество, являющееся объектом добровольного страхования, не влечет недействительность договора страхования

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. N 20 "О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан" (пункт 52)

Отсутствие разрешения на строительство, равно как и отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в отношении которого заключен договор страхования, не может служить основанием для признания договора добровольного страхования недействительным.

Отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества не означает отсутствие его в качестве объекта чьих-то прав, поскольку на момент страхования страхователь (выгодоприобретатель) осуществляет в отношении данной недвижимости правомочия владения и пользования, входящие в круг интересов в сохранении имущества, определенных в целях его страхования (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 июля 2016 г. по делу N 33-13663/2016

Отсутствие разрешения на строительство, равно как и отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор страхования, не может служить основанием для признания договора добровольного страхования недействительным. Отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества не означает отсутствие его в качестве объекта чьих-то прав, поскольку на момент страхования страхователь (выгодоприобретатель) осуществляет в отношении данной недвижимости правомочия владения и пользования, входящие в круг интересов в сохранении имущества, определенных в целях его страхования (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Определение Московского городского суда от 19 февраля 2016 г. N 4г-868/16

Отсутствие разрешения на строительство, равно как и отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в отношении которого заключен договор страхования, не может служить основанием для признания договора добровольного страхования недействительным; отсутствие государственной регистрации недвижимого имущества не означает отсутствие его в качестве объекта чьих-то прав, поскольку на момент страхования страхователь (выгодоприобретатель) осуществляет в отношении данной недвижимости правомочия владения и пользования, входящие в круг интересов в сохранении имущества, определенных в целях его страхования (пункт 1 статьи 930 ГК РФ)

Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 01 февраля 2016 г. по делу N 33-759/2016

4.7. Непринятие мер к регистрации прав на недвижимое имущество в определенный срок не влечет административной ответственности за нарушение порядка регистрации

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (вопрос 17)

Как следует из ст. 4 Закона о регистрации прав вышеназванная регистрация является обязательной.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст. 16 Закона). Следовательно, регистрация права на недвижимое имущество осуществляется по инициативе управомоченных лиц и носит заявительный характер. При этом законом не установлен срок для подачи такого заявления.

Из изложенного следует, что поскольку законом не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество, собственник (арендатор или иной пользователь) не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ в случае, если он не осуществит такую регистрацию в определенный срок.

5. Возникновение прав и обязанностей по сделке, подлежащей государственной регистрации

5.1. Государственная регистрация лишь подтверждает наличие права, не влияя на само его содержание и не ограничивая свободу договора

Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 ноября 2015 г. N 18-КГ15-203

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Между тем данная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2016 г. N Ф05-13186/16 по делу N А41-106472/2015

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1822/16 по делу N А15-933/2012

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2016 г. N Ф09-1419/16 по делу N А76-14011/2015

Государственная регистрация не может подменять собой гражданско-правовой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора. Суд определил государственную регистрацию - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призванную лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 июня 2016 г. по делу N 33-4591/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 11-6194/2016

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-3702/2016

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Определение Московского городского суда от 15 апреля 2016 г. N 4г-1738/16

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-2330/2016

Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

5.2. Договор аренды, подлежащий регистрации, но не прошедший таковую, создает для сторон соответствующие права и обязанности, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным вопросам сделки

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 октября 2016 г. N Ф08-7014/16 по делу N А20-4151/2015

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-13338/16 по делу N А72-4101/2015

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользовании, а другие лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статьей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 сентября 2016 г. N Ф01-3682/16 по делу N А43-24897/2015

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2016 г. N Ф07-7558/16 по делу N А56-47824/2015

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего; если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ); в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2016 г. N Ф05-11318/16 по делу N А40-149951/2015

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 августа 2016 г. N Ф04-9146/13 по делу N А67-4960/2013

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 июля 2016 г. N Ф10-2324/16 по делу N А54-5021/2015

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2016 г. N Ф09-5921/16 по делу N А07-16479/2015

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 названного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 мая 2016 г. N Ф02-2032/16 по делу N А74-5404/2015

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

5.3. Право пользования земельным участком, принадлежащем продавцу находящейся на нем недвижимости на праве аренды, возникает у покупателя с момента регистрации договора купли-продажи независимо от оформления договора аренды с покупателем

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 14)

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 октября 2016 г. N Ф02-5223/16 по делу N А33-19359/2014

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф09-8463/16 по делу N А60-22525/2015

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2016 г. N Ф04-4310/16 по делу N А81-4458/2015

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 сентября 2016 г. N Ф06-12286/16 по делу N А65-25396/2015

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 августа 2016 г. N Ф08-4200/16 по делу N А32-9605/2013

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2016 г. N Ф07-5191/16 по делу N А56-15594/2015

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. N Ф05-5630/16 по делу N А40-78124/2015

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июня 2016 г. N Ф01-1656/16 по делу N А79-5203/2015

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2016 г. N Ф10-1968/16 по делу N А08-3068/2015

5.4. Если договором купли-продажи недвижимости переход права собственности не поставлен в зависимость от передачи имущества покупателю, сохранение владения продавцом не препятствует регистрации права покупателя в судебном порядке

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. N Ф03-3648/16 по делу N А73-6112/2015

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 мая 2016 г. N Ф09-3014/16 по делу N А76-10375/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 03 августа 2016 г. по делу N 33-3212/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 июля 2016 г. по делу N 33-11927/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 01 июня 2016 г. по делу N 33-3051/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 30 мая 2016 г. по делу N 33-14337/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-3087/2016

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Определение Московского городского суда от 08 декабря 2015 г. N 4г-12887/15

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 04 марта 2015 г. по делу N 33-16/2015

5.5. Уклонение арендодателя от регистрации договора при отсутствии необходимых действий со стороны арендатора к защите своих интересов не наделяет последнего правом пользования арендуемой недвижимостью

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008 г. N 127 Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7)

Факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным п. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда.

Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со ст. 15 ГК РФ требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора.

Таким образом, поскольку ответчик сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, содержащийся в апелляционной жалобе довод о необходимости применения к рассматриваемым отношениям нормы п. 2 ст. 10 ГК РФ судом был отклонен.

5.6. Право хозяйственного ведения возникает с момента государственной регистрации такого права, а не с момента передачи имущества унитарному предприятию

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф06-2354/13 по делу N А49-1574/2013

Суд признал несостоятельным довод предпринимателя о том, что моментом возникновения права хозяйственного ведения на имущество является момент его передачи унитарному предприятию, как противоречащий положениям ст. ст. 8 и 131 ГК РФ. Государственная регистрация является условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, и призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

5.7. При выкупе арендатором земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, обязанность по уплате арендных платежей сохраняется до регистрации договора купли-продажи

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 2011 г. N 8472/11

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 января 2016 г. N Ф09-8880/15 по делу N А76-27559/2014

Обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 декабря 2015 г. N Ф02-6384/15 по делу N А10-153/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 сентября 2016 г. по делу N 11-12279/2016

Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство ответчика по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В связи с чем доводы ответчика об отсутствии у него с даты обращения за выкупом спорного земельного участка обязанности по уплате арендной платы обоснованно отклонены судом первой инстанции.

5.8. Регистрация права сама по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации права или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2016 г. N Ф08-1822/16 по делу N А15-933/2012

Регистрация права сама по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации права или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.