Вопрос: По решению Моссовета в 1992 году гаражному строительному кооперативу (ГСК) был предоставлен на основании срочного договора аренды земельный участок. Участок предназначался для размещения на нем автостоянки членов ГСК, в связи с чем там были установлены металлические гаражи. Все члены ГСК выплатили паи и являются собственниками металлических гаражей. Во исполнение постановления Правительства Москвы от 02.03.2004 N 110-ПП собственник земельного участка отказался от дальнейшего продления договора аренды с ГСК и потребовал освобождения земельного участка. Правомерно ли требование Префектуры об освобождении земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2013 г.)

По решению Моссовета в 1992 году гаражному строительному кооперативу (ГСК) был предоставлен на основании срочного договора аренды земельный участок. Участок предназначался для размещения на нем автостоянки членов ГСК, в связи с чем там были установлены металлические гаражи. Все члены ГСК выплатили паи и являются собственниками металлических гаражей, о чем выданы соответствующие справки. Во исполнение постановления Правительства Москвы от 02.03.2004 N 110-ПП собственник земельного участка отказался от дальнейшего продления договора аренды с ГСК и потребовал освобождения земельного участка, арендные отношения были прекращены.

Правомерно ли требование Префектуры об освобождении земельного участка? Могут ли собственники гаражей приобрести право собственности на земельные участки, на которых расположены эти гаражи?

1. Как следует из вопроса, земельный участок был предоставлен гаражному строительному кооперативу (далее - ГСК) в 1992 году на основании срочного договора аренды для размещения на нем автостоянки членов ГСК. Статья 7 Земельного кодекса РСФСР, принятого Верховным Советом РСФСР 25.04.1991, действовавшего до принятия Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), предусматривала, что граждане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков. Для строительства коллективных и индивидуальных гаражей земельные участки предоставлялись в пожизненное наследуемое владение или в аренду. В настоящее время такая возможность установлена п. 1 ст. 264 ГК РФ. Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, определен в ст.ст. 28, 34 ЗК РФ. При этом лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть сама конструкция данного обязательственного правоотношения не предполагает возникновение у арендатора права собственности на объект аренды после прекращения договора, если, конечно, в нем не содержится условие о праве выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

В постановлении Правительства г. Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП "О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством" (далее - Постановление N 636-ПП) предписано, что в случае прекращения договора аренды земельного участка некапитальные объекты подлежат демонтажу или перемещению некапитального объекта на специально организованную площадку для хранения незаконно размещенных объектов за счет средств арендатора земельного участка (подп. "б" п. 18 Постановления N 636-ПП). Отметим, что аналогичное требование содержалось и в п. 1 ранее действовавшего постановления Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП (утратило силу). При неисполнении данного требования освобождение земельного участка осуществляется в принудительном порядке (смотрите, например, решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 22.02.2011, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://solncevsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num= 1&id=77600251107191716395931000085855).

Как мы поняли, во исполнение постановления Правительства Москвы от 02.03.2004 N 110-ПП, которым было признано неэффективным использование земельных участков, занятых плоскостными автостоянками, собственник земельного участка отказался от дальнейшего продления договора аренды с ГСК и потребовал освобождения земельного участка. Иными словами, арендные отношения в настоящее время прекращены. Дальнейшее использование земельного участка является беститульным (не имеющим правового основания), а значит, незаконным. Суды единодушны в квалификации таких ситуаций, как самовольное занятие земельного участка. В этой связи смотрите, к примеру, решения Бутырского районного суда города Москвы от 14.06.2011, Тимирязевского районного суда г. Москвы от 21.12.2010 по делу N 2-4257/10, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.04.2011 N 12886, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.96.2012 N 11-9025.

Таким образом, учитывая, что автостоянка являлась временной, то после окончания срока действия договора аренды металлические гаражи должны быть демонтированы по требованию Префектуры (смотрите, например, определения СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.11.2010 N 33-35180, от 02.11.2010 N 33-33777, от 22.02.2012 N 33-2776/12). В противном случае все негативные последствия возлагаются на лиц, самоуправно занимающих земельный участок.

2. Возможность приобретения права собственности на земельные участки действующим законодательством ограничена. Как следует из п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ по общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Один из таких случаев регламентирован п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). В абзацах 1, 2 указанного пункта установлено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 г.), в том числе и для индивидуального гаражного строительства, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, управомочен зарегистрировать право собственности на этот земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.*(1) При этом если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на такой земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности. Исключение опять же составляют земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность.

Отметим, в рассматриваемой ситуации земельный участок изначально предоставлялся для указанных в п. 9.1 ст. 3 Вводного закона целей, но во временное пользование, что исключает возможность возникновения права собственности на такой участок по указанному основанию. В этой связи смотрите, например, Обзор практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года Калининградского областного суда.

3. Другой способ приобретения права собственности на землю сформулирован в ст. 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на приватизацию земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений. Смысл исключительного права на приватизацию таких земельных участков заключается в преимущественном праве собственника недвижимого имущества на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена данная недвижимость.

Для определения того, является ли объект недвижимым имуществом, необходимо оценить его соответствие всем установленным законодательством признакам недвижимости.*(2) Кроме того, требуется, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, иначе он признается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ), и данное обстоятельство исключает возможность признания за владельцем права собственности на возведенное строение (смотрите, к примеру, решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода по делу N 2-3442/2010).

В большинстве случаев суды исходят из того, что отсутствие у сооружения фундамента, который обеспечивает его прочную связь с землей, свидетельствует о том, что такой объект не может квалифицироваться как недвижимость (смотрите, например, определение ВАС РФ от 15.06.2007 N 6994/07, ФАС Поволжского округа от 16.02.2009 N А57-2919/2008, решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 29.10.2009, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://kostomukshsky.kar.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=117&cl=1, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 09.08.2012 по делу N 33-8089/12).

По нашему мнению, металлический гараж, не имеющий капитального фундамента, не обладает признаками недвижимого имущества и по своим физическим характеристикам относится к движимым вещам (смотрите также постановление Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1138-ПП "Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков и нежилых помещений за сносимые по истечении срока аренды земли временные некапитальные объекты (движимое имущество), а также предотвращении регистрации прав на указанные строения как объекты недвижимости"). В Постановлении N 636-ПП плоскостные гаражи также отнесены к объектам некапитального строительства и определены как площадки для легкового автотранспорта без устройства фундамента (п. 5.2 Постановления N 636-ПП). Следовательно, исключительное право на приватизацию земельных участков не возникает.

4. Не могут быть приобретены данные земельные участки в собственность владельцев гаражей и в силу приобретательной давности. На основании п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При этом в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств. Учитывая, что в нашем случае владение и пользование земельным участком имело место на основании договора аренды, то приобретение права собственности в силу приобретательной давности также невозможно.

К сведению:

В целях реализации генерального плана города Москвы, государственных программ города Москвы, соблюдения прав физических лиц при сносе индивидуальных гаражей для освобождения территории города Москвы*(3) постановлением Правительства Москвы от 09.03.2011 N 63-ПП утверждено Положение о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы (далее - Положение).

Соответствующая компенсация выплачивается лицам, обладающим правом собственности на гараж при наличии правоустанавливающих документов, неисчерпывающий перечень которых приведен в п. 2.1 Положения, после подписания сторонами соглашения о сносе гаража и акта об освобождении гаража под снос.

При возникновении разногласий по поводу сноса гаража и выплаты денежной компенсации его владельцу (отсутствии у владельца правоустанавливающих документов на гараж, его несогласии с условиями соглашения о сносе гаражей) спорный вопрос должен быть разрешен только в судебном порядке, поскольку в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этой связи смотрите, например: определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06.06.2012 по делу N 33-11215, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.05.2012 по делу N 11-8559, постановление девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 N 09АП-30120/11, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.08.2011 N Ф05-3259/09 по делу N А40-42083/2008.

Суды отмечают, что, несмотря на то, что право пользования земельным участком у гаражного кооператива (а значит, и его членов) прекратилось, единственным законным основанием для сноса гаражей в принудительном порядке может служить только вступившее в законную силу решение суда о выселении конкретного лица с земельного участка; в отсутствие такого решения действия по сносу гаражей находятся за пределами допустимой самозащиты права и влекут возникновение у осуществившего снос лица обязанности по возмещению ущерба (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2012 N 33-1543/12).

Обращаем Ваше внимание, что при невыполнении требований Префектуры об освобождении земельного участка суды отказывают владельцам гаражей в компенсационных выплатах. Смотрите, к примеру, определения СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.05.2012 N 33-10310, от 22.05.2012 N 11-7260, апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2012 N 11-30190/12.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

2 июля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В частности, в силу положений п. 4 ст. 28 ЗК РФ не могут предоставляться в собственность граждан земельные участки, изъятые из оборота; если федеральным законом установлен запрет на приватизацию таких участков (например, п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещает приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования); в случае резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

*(2) В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

*(3) Например, порядок возмещения ущерба при освобождении территории для дорожного строительства в Москве регламентирован постановлением Правительства Москвы от 01.04.2008 N 254-ПП.