Энциклопедия решений. Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке (май 2025)

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Смотрите в этом материале:

- досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя;

- досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (см., например, постановления АС Уральского округа от 22.02.2023 N Ф09-9867/22, Двадцать первого ААС от 20.05.2021 N 21АП-345/21, АС Северо-Кавказского округа от 13.01.2021 N Ф08-10921/20, Семнадцатого ААС от 09.12.2022 N 17АП-13990/22, Восемнадцатого ААС от 02.10.2019 N 18АП-13443/19, Восьмого ААС от 11.02.2022 N 08АП-15817/21);

2) арендатор существенно ухудшает имущество (см., например, решение АС Республики Татарстан от 28.10.2021 N А65-25202/2020, постановление АС Центрального округа от 18.10.2021 N Ф10-3681/21);

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см., например, постановления Восьмого ААС от 06.10.2023 N 08АП-7890/23, Восемнадцатого ААС от 18.02.2020 N 18АП-554/20);

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. постановление Восьмого ААС от 01.07.2022 N 08АП-4138/22).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая ст. 619 ГК РФ).

Что касается права арендодателя потребовать расторжения договора аренды в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного срока, судебная практика придерживается мнения о том, что арендодатель вправе заявить такое требование даже после уплаты долга. При этом иск о расторжении договора должен быть предъявлен в разумный срок. Если арендодатель не предъявил это требование в течение разумного срока с момента погашения арендатором задолженности по арендной плате, он лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 12.07.2023 N Ф07-6482/23, АС Центрального округа от 01.10.2020 N Ф10-3227/20).

Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (см. решение АС Владимирской области от 15.11.2022 N А11-1243/2022);

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. определение Восьмого КСОЮ от 03.02.2021 N 8Г-20035/2020);

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (см. решение АС Московской области от 29.06.2023 N А41-9929/2023);

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (см. решение АС Нижегородской области от 12.08.2021 N А43-15942/2021).

ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

- если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66);

- если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление АС Московского округа от 15.06.2021 N Ф05-10901/21);

- если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (часть вторая ст. 620 ГК РФ). Необходимо иметь в виду, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть прямо предусмотрены договором (см. определение ВС РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004, постановление АС Московского округа от 09.06.2020 N Ф05-3602/20, решение АС Краснодарского края от 11.06.2021 N А32-38093/2020).

Следует различать досрочное расторжение договора в судебном порядке и односторонний отказ от договора (от исполнения договора), право на который может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ). В отличие от расторжения договора по решению суда, односторонний отказ от договора в случаях, когда он является допустимым, не требуется обуславливать наступлением каких-либо обстоятельств. Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Тема

Прекращение договора аренды

См. также

Досудебные действия по расторжению договора аренды

Возврат арендованного имущества

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы (арендатор не вносит арендную плату более двух сроков подряд)

Исковое заявление о расторжении договора аренды и возмещении убытков (арендатор существенно ухудшает имущество)

Исковое заявление о расторжении договора аренды (арендатор не производит капитальный ремонт объекта)

Ещё...

Практические ситуации

Построить список