Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2019 г. N 07АП-8879/15

город Томск

18 марта 2019 г.

Дело N А45-11471/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудряшевой Е.В.,

судей Усаниной Н.А.,

Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Драгон М.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Сибмаш" (N 07АП-8879/2015 (64)), конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедева С.В.

(N 07АП-8879/2015 (66)) и общества с ограниченной ответственностью "Астер-Электро" (N 07АП-8879/2015 (65)) на определение от 27.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Сорокина Е.А.) по делу N А45-11471/2014 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования" (630088, город Новосибирск, улица Петухова, 51, ИНН 5403102220, ОГРН 1025401301001) по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Сибмаш" о разрешении разногласий по вопросу реализации имущества должника открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования", заложенного в пользу общества с ограниченной ответственностью "Астер-Электро".

В судебном заседании приняли участие:

от ОАО "Сибэлектротерм": Цветкова Е.В. по доверенности от 01.01.2019,

от ООО ТД "Сибмаш": Хаустова К.С. по доверенности от 03.12.2018,

от ООО "Астер Электро": Иванов И.Д. по доверенности от 05.07.2018,.Дорошенко Б.Г. по доверенности от 01.12.2017,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" 16.02.2018 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного кредитора общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Сибмаш" о разрешении разногласий по вопросам реализации имущества должника ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования", заложенного в пользу общества с ограниченной ответственностью "Астер-Электро".

Заявление мотивировано тем, что разработанное залоговым кредитором и опубликованное конкурсным управляющим положение, предусматривающее реализацию залогового имущества - зданий и земельного участка, на котором помимо залогового, расположены иные объекты, противоречит нормам земельного законодательства, одним из основополагающих принципов которого является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Согласно первоначальной позиции кредитора, залоговым кредитором могло быть разработано положение только в отношении объектов, на которые ранее принятым судебным актом по делу N А45-14894/2014 обращено взыскание.

Определением от 27.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" в редакции залогового кредитора ООО "Астер-Электро", поступившее в суд 15.10.2018, которым установлено, что предметом торгов будет являться: Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274, за изъятием противорадиационного укрытия общей площадью 1150 кв.м, расположенном в указанном здании, на которое покупателю передается право пользования; корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:275; нежилое здание (переходная галерея АБК-Корпус N 3), площадь общая 185,1 кв.м. Этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 51, кадастровый номер: 54:35:051135:273; земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 48314+/-77 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:141. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, Статус: временный. Образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35.

В положение включено отлагательное условие о том, что подготовка к проведению торгов производится в течение 15 рабочих дней с момента регистрации прав должника на земельный участок и условие о наличии обязанности залогового кредитора по оформлению своего согласия и иных документов, необходимых для регистрации прав собственности должника на земельные участки, имеющими временный статус. Установлена начальная цена продажи залогового имущества: здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274 за изъятием противорадиационного укрытия общей площадью 1150 кв.м, - 348 444 000 рублей; корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:275 - 951 410 000; нежилое здание (переходная галерея АБК-Корпус N 3), площадь общая 185,1 кв.м. Этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 51, кадастровый номер: 54:35:051135:273 - 1 724 000 рублей; земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 48314+/-77 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:141. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, Статус: временный. Образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35 - 883 рубля за квадратный метр.

С вынесенным определением не согласились ООО Торговый дом "Сибмаш", конкурсный управляющий ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедев С.В., ООО "Астер-Электро".

ООО Торговый дом "Сибмаш", конкурсный управляющий ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедев С.В. в апелляционных жалобах просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционных жалоб, ООО Торговый дом "Сибмаш", конкурсный управляющий указывают, что, суд, определяя, что предметом торгов будет являться земельный участок, обладающий статусом временного, неправомерно не исследовал вопрос о возможности постановки такого земельного участка на кадастровый учет, о возможности регистрации права собственности на такой земельный участок. Судом неправомерно не приняты во внимание доводы ООО ТД "Сибмаш" о том, что факт неделимости земельного участка, расположенного под залоговыми объектами, подтверждается судебной экспертизой. ООО "ТД "Сибмаш" просило суд разрешить разногласия по вопросу реализации имущества, заложенного в пользу ООО "Астер Электро", образовав земельный участок, необходимый для эксплуатации Здания (корпус АБК) (Кадастровый номер: 54:35:051135:274) и Корпуса N 3 (Кадастровый номер: 54:35:051135:275) в соответствии с заключением эксперта, однако суд первой инстанции, в отсутствие доказательств соответствия временного земельного участка требованиям земельного законодательства, установил, что предметом торгов будет являться именно такой земельный участок. По мнению заявителя жалобы, судом неправомерно оставлены без внимания доводы ООО ТД "Сибмаш" о ничтожности договоров залога, о необходимости разрешения вопроса о наличии у Должника права собственности на Здание (корпус АБК) в полном объеме, включая противорадиационное укрытие, либо о наличии у Должника права собственности только на нежилые помещения, расположенные данном здании. По мнению конкурсного управляющего, утвержденным Положением нарушаются права и законные интересы должника и не залоговых кредиторов.

ООО "Астер-Электро" в апелляционной жалобе просит определение суда изменить в части, исключив из резолютивной части указание на изъятие противорадиационного укрытия общей площадью 1150 кв.м., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апелляционная жалоба ООО "Астер-Электро" мотивирована следующими доводами: изъятием из состава реализуемого имущества помещения общей площадью 1150 кв.м, расположенного в здании (корпус АБК), судом первой инстанции грубо нарушены положения статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также не приняты во внимание разъяснения, изложенные в пункте 52 Постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; суд первой инстанции, разрешая обособленный спор о разрешении разногласий по вопросам реализации имущества должника, вышел за пределы своей компетенции, и в нарушение требований процессуального закона фактически разрешил спор о праве, однако указанное не являлось предметом спора; судом не учтено, что заявителями не представлено относимых и допустимых доказательств того, что противорадиационное укрытие N0768-55 (ВУ) расположено в Корпусе АБК; по мнению заявителя жалобы, основания полагать, что права и законные интересы Российской Федерации могут быть затронуты реализацией предмета залога, отсутствуют.

От Росимущества на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "Астер-Электро", в котором заявитель просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в ней. Территориальное управление полностью согласно с выводами суда, указывая, что факт расположения объекта гражданской обороны в здании АБК подтвержден надлежащими доказательствами, в том числе, паспортом убежища, актом его осмотра, сведениями из ГУ МЧС по НСО. Росимущества полагает, что вне зависимости от того, когда спорный объект был внесен в реестр федерального имущества, а также вне зависимости от наличия или отсутствия государственной регистрации прав в отношении такого объекта, он является федеральной собственностью в силу закона.

ООО "Астер-Электро" в отзыве просит определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО Торговый дом "Сибмаш", конкурсного управляющего ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедева С.В. без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции.

От ООО Торговый дом "Сибмаш" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения судом апелляционной инстанции по правилам первой инстанции заявления ООО Торговый дом "Сибмаш", ООО Торговый дом "Сибэлектротерм", ООО "Сибирская машиностроительная компания" о признании недействительными: договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 20119/60001 от 13.04.2012, договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 20161/60001 от 30.08.2012, договора о последующей ипотеке (залоге здания/помещения/сооружения) N 59-12/И-1Ф от 12.07.2013, заключенных между ОАО"Сибирский завод электротермического оборудования" и ОАО "НОМОС-БАНК-Сибирь", правопреемники которого являются: ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" и ООО "Астер Электро".

Отклоняя ходатайство ООО Торговый дом "Сибмаш" об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Оценив обстоятельства, указанные ООО Торговый дом "Сибмаш" в обоснование ходатайства об отложении, принимая во внимание особенности рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в том числе, рассмотрение дела по имеющимся в материалах дела доказательствам, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, в связи с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных указанной нормой.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от ООО "Астер-Электро" поступило письменное ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители ООО ТД "Сибмаш", конкурсного управляющего должником апелляционные жалобы поддержали по основаниям, изложенным в них. Представители ООО "Астер-Электро" поддержали ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, а также доводы отзыва на апелляционные жалобы кредитора и конкурсного управляющего.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание личное участие и явку своих представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ рассмотрение дела продолжено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участника процесса, рассмотрев заявленное ходатайство ООО "Астер-Электро", суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 49 АПК РФ считает, что отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно части 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Таким образом, принятие судом апелляционной инстанции отказа от апелляционной жалобы влечет в соответствии с частями 1, 3 статьи 265 АПК РФ прекращение производства по апелляционной жалобе ООО "Астер-Электро".

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб ООО ТД "Сибмаш", конкурсного управляющего ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования", отзывов, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого определения, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, в силу следующего.

Согласно сведениям, размещенным в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме "общего доступа" дело о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждено определением от 16.06.2014.

Определением от 03.02.2017 Арбитражный суд Новосибирской области ввёл в отношении ОАО "Сибэлектротерм" процедуру наблюдения, утвердил временным управляющим Кугушева Виктора Николаевича.

Решением от 21.09.2017 Арбитражного суда Новосибирской области ОАО "Сибэлектротерм" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Смирнов Артур Андреевич.

Определением от 04.06.2018 Арбитражный суд Новосибирской области освободил Смирнова А.А. от исполнения возложенных обязанностей конкурсного управляющего; утвердил конкурсным управляющим Лебедева Сергея Викторовича.

Конкурсным управляющим разработано и представлено на утверждение суду положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества, в соответствии с которым под каждым залоговым объектом образуется земельный участок, необходимый для его использования при наличии данного залоговым кредитором согласия на осуществление данных действий, право залогового кредитора в отношении всего земельного участка прекращается. Указанное положение предусматривает межевание земельного участка и выделение земельных участков под каждым из залоговых объектов.

Залоговым кредитором представлен проект положения, в соответствии с которым реализации подлежат залоговые объекты недвижимости и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, определенная как соотношение общей площади зданий к площади всего земельного участка либо земельный участок, поставленный на временный кадастровый учет.

Залоговый кредитор полагает, что данное положение может быть дополнено условием о согласии залогового кредитора на последующее изменение размера доли в праве на земельный участок после регистрации за должником права собственности на все здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке, и установление размера доли в праве собственности на земельный участок пропорционально отношению площади всех зданий, строений, сооружений к общей площади земельного участка.

Изначально придерживаясь позиции о том, что все имущество должника, расположенное на переданном в залог земельном участке, должно реализовываться единым лотом и утверждение положения возможно после регистрации права на все принадлежащие должнику объекты, заявитель также полагал возможным утвердить положение конкурсного управляющего, полагая, что реализация доли в праве в данном случае невозможна, поскольку, во-первых, не доказан факт неделимости данного земельного участка. Во-вторых, размер доли, приходящейся на каждый объект недвижимости, будет изменяться при регистрации каждого последующего объекта, что приведет к необходимости приостанавливать торги и вносить соответствующие изменения в утвержденное положение. Кроме того, заявитель полагал, что в положение о порядке, сроках и условиях реализации залогового имущества подлежит включению пункт, регулирующий порядок возмещения расходов на обеспечение сохранности предмета залога. Заявитель полагал необходимым исключение из положения пункта 1.5., предоставляющий право залоговому кредитору вносить изменения в разработанное положение.

По мнению заявителя, пункт 3.2. положения подлежит изменению в связи с установлением залоговым кредитором иной цены реализации залогового имущества. Размер задатка не подлежит изменению в ходе торгов и по мнению заявителя, должен составлять 5% от начальной цены продажи в ходе проведения всех этапов торгов. Пункты 6.10 и 6.11 положения в редакции залогового кредитора не в полной мере соответствуют положениям статьи 110 Закона о банкротстве. Пункты 7.7. и 7.10. положения, предусматривающие, что предложение о заключении договора победителем торгов считается полученным в срок не позднее десяти дней с даты направления арбитражным управляющим предложения о заключении договора купли-продажи и при отсутствии ответа от покупателя в указанный срок торги признаются несостоявшимися, заявитель полагает подлежащими исключению из положения. Пункт 9.3., устанавливающий право залогового кредитора оставить имущество за собой в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, по мнению заявителя не подлежит утверждению, поскольку законодательством о банкротстве для осуществления данного права залогового кредитора предусмотрен срок в календарных днях. Пункт 9.4. положения предусматривает дополнительные обязанности организатора торгов. Пункты 10.2-10.5, предусматривающие порядок реализации имущества посредством публичного предложения, согласно позиции заявителя нарушают права лиц, участвующих в деле о банкротстве, устанавливая сокращенные сроки для потенциальных покупателей и позволяя снижать цену реализуемого имущества, являющегося основным активом должника до 20% (цена отсечения). Пункт 10.10.положения содержит ошибки в наименовании сайтов. В пункте 10.13. положения слова "один день" подлежат замене на "один период".

По мнению заявителя, реализация залоговых зданий, которые могут эксплуатироваться автономно, надлежало производить отдельными лотами. После внесения залоговым кредитором в положение изменений, фактически исключающих вышеуказанные разногласия по вышеуказанным пунктам, заявителем предоставлена информация о наличии в одном из залоговых объектах помещения, находящегося в федеральной собственности ввиду его особого назначения - защитное сооружение гражданской обороны, в подтверждение чего представлен паспорт убежища N 0768-55(ВУ). Требования правопредшественника заявителя включены в реестр определениями арбитражного суда от 05.04.2017 с указанием на их залоговый статус. Предметом залога являются: Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274; Корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:275; Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 333 464,00 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. На данном земельном участке помимо залоговых объектов, расположены также иные строения и сооружения, право собственности на которые за должником возникло на основании приватизации данных объектов, право собственности на указанные объекты в установленном законом порядке за должником не зарегистрировано. Между залоговыми объектами недвижимости расположен связывающий их незалоговый объект (галерея).

Привлеченные к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и государственное управление по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Новосибирской области подтвердили факт нахождения сооружения гражданской обороны в здании (АБК), являющимся предметом залога, возражали против его реализации в рамках конкурсного производства. Конкурсный управляющий обратился к органу, представляющему интересы федеральной собственности с требованием о принятии данного имущества в ведение и закреплении за иными лицами.

Залоговый кредитор указывал на недоказанность факта нахождения данного сооружения именно в залоговом здании, которое было передано в собственность должника при приватизации государственного предприятия без каких-либо изъятий, о чем свидетельствует отсутствие в плане приватизации сведений об объектах, не подлежащих приватизации. Залоговый кредитор ссылается на отсутствие в действующем на момент осуществлении приватизации запретов на передачу в частную собственность имущества такого рода. Право собственности на залоговый объект в настоящее время зарегистрировано за должником, права и законные интересы Российской Федерации утверждением положения о реализации данного объекта затронуты быть не могут, поскольку, по мнению заявителя, указанный объект выбыл из владения Российской Федерации, и собственником пропущен срок давности для обращения в суд за защитой нарушенного права собственника.

Залоговый кредитор, выражая согласие на реализацию имущества путем реализации объектов недвижимости и необходимых для их обслуживания земельных участков, путем установления долевой собственности, указывал на неделимость данного земельного участка, подкрепленного заключением специалиста.

В материалы дела также было представлено заключение кадастрового инженера, который полагал переданный в залог земельный участок делимым.

Наличие разногласий по вопросу реализации имущества должника, заложенного в пользу ООО "Астер-Электро", послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое ООО Торговый дом "Сибмаш", конкурсным управляющим ОАО "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедевым С.В. определение, исходил из того, что положение о реализации залогового имущества подлежит утверждению в редакции залогового кредитора с внесением необходимых корректировок. Суд пришел к выводу о том, что отсутствует необходимость в корректировке пункта 8.4. положения, условия которого соответствуют статье 138 Закона о банкротстве.

Повторно рассмотрев обособленный спор, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно положениям статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

Оценив предложенные сторонами варианты реализации залогового имущества, суд, учитывая, что строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект и для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения, обоснованно, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к выводу о том, что с момента введения в действие названного Закона одновременно по договору купли-продажи недвижимости должен передаваться в собственность покупателя земельный участок, прошедший кадастровый учет, а соответствующий договор, подписанный после 26.06.2007, в котором отсутствуют такие условия, ничтожен на основании статьи 168 ГК РФ как сделка несоответствующая требованиям пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 ЗК РФ.

Отклоняя доводы о возможности реализации доли в праве на земельный участок, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статьи 244 ГК РФ и, исходил из того, что выставление должником на продажу доли в земельном участке равносильно выставлению на торги земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости без его выделения, кадастрирования и постановки на учет, что не соответствует статье 37 ЗК РФ и может повлечь недействительность сделки по приобретению данного имущества и отказ в регистрации перехода права собственности на покупателя.

Как правомерно указано судом первой инстанции, долевая собственность, а, следовательно, и доля появляются вследствие поступления имущества в собственность нескольких лиц. Доля, отчуждение которой происходит, свидетельствует о наличии отношений общей собственности, однако единственный субъект не может быть участником таких отношений. Учитывая изложенное, прежде чем произвести отчуждение доли, необходимо вступить в отношения общей собственности, а вступить в них единственный участник не может.

По договору купли-продажи можно передать только существующее право, в тоже время, в данном случае, право собственности на долю в земельном участке у должника отсутствует.

Под залоговыми объектами сформирован и поставлен на временный кадастровый учет земельный участок (кадастровый номер 54:35:051130:141).

Оценивая довод лиц, участвующих в деле, суд, определяя, что предметом торгов будет являться земельный участок, обладающий статусом временного, вопреки доводам апелляционных жалоб, исследовал вопрос о возможности постановки такого земельного участка на кадастровый учет, о возможности регистрации права собственности на такой земельный участок.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что часть 7 статьи 72 Закона N 218-ФЗ содержит императивное правило в отношении сведений, которые носят в соответствии с Федеральным законом от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) временный характер.

Согласно названной норме временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителями апелляционных жалоб, что в рассматриваемом случае на земельном участке, принадлежащем должнику, образованы шесть земельных участков, поставленных на временный кадастровый учет.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы, вывод суда первой инстанции о том, что действует запрет на образование нового земельного участка из земельного участка с временным характером сведений, является обоснованным.

Однако апелляционная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отсутствуют препятствия для государственной регистрации временно учтенного земельного участка с уточнением его характеристик, в том числе координат и площади, поскольку ранее действующая статья 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" прямо предусматривала, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет такого земельного участка носят временный характер, что было обусловлено спецификой природы этого объекта недвижимости, сведения о которых в отличие от сведений об объектах капитального строительства чаще могут подвергаться изменениям, которые вытекают из уточнения отдельных характеристик участка (площади, координат границ и т.д.).

Доводы заявителей жалоб о неделимости земельного участка, расположенного под залоговыми объектами, судом апелляционной инстанции отклоняются за недоказанностью. Данное обстоятельство опровергается, в том числе и заключением эксперта, предложившего вариант образования земельного участка под залоговыми объектами.

Так, понятие неделимого земельного участка закреплено в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ.

Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок - это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (определение от 31.03.2015 N 33-КГ15-4 Верховного Суда Российской Федерации).

Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в статье 11.9 ЗК РФ.

Так, пункты 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В силу пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как правомерно указано судом первой инстанции, данные требования носят оценочный характер. Нарушение этих требований в данном случае неочевидно и не может подтверждаться единственно суждением эксперта, предположительно высказанном в ответе на заданный в судебном заседании вопрос.

Кроме того, имеет место выделение земельного участка, поставленного на временный кадастровый учет, что также опровергает довод о неделимости принадлежащего должнику земельного участка.

Оценивая доводы залогового кредитора о том, что раздел земельного участка после регистрации всех расположенных на нем объектов будет невозможен, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что они носят предположительный характер, поскольку вероятностный характер на данный момент носит и возможность государственной регистрации всех расположенных на территории должника объектов, на часть из которых не имеется технических и кадастровых паспортов.

При этом, определяя размер доли в земельном участке, подлежащей реализации, залоговый кредитор берет за основу соотношение площади подлежащих реализации объекта к общей площади земельного участка, не учитывая площади иных расположенных на нем объектов.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что залоговые объекты следует выставлять на торги совместно с уже образованным земельным участком, стоящем на кадастровом учете после его регистрации, утверждению подлежит положение залогового кредитора в последней представленной редакции с указанием в качестве реализуемого имущества: Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274; Корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:275; Нежилое здание (переходная галерея АБК-Корпус N 3), площадь общая 185,1 кв.м. Этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 51, кадастровый номер: 54:35:051135:273; Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 48314+/-77 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:141. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, Статус: временный. Образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051130:35.

Исходя из фактических обстоятельств дела, отлагательное условие о том, что подготовка к проведению торгов производится в течение 15 рабочих дней с момента регистрации прав должника на земельный участок и условие о наличии обязанности залогового кредитора по оформлению своего согласия и иных документов, необходимых для регистрации прав собственности должника на земельные участки, имеющие временный статус, включено обоснованно.

Определяя цену реализации имущества, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, обоснованно, установил цену данного имущества, определенную на основании экспертизы, проведенной при рассмотрении дела N А45-14894/2014, согласно заключению которой стоимость здания (корпус АБК) составляет 348 444 000 рублей, корпуса N 3 - 951 410 000 рублей.

С учетом мнения залогового кредитора и цели конкурсного производства, учитывая, что окончательно цена имущества формируется на торгах, суд верно определил начальную цену продажи данных объектов в соответствии с экспертным заключением, полученным в рамках рассмотрения вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, согласно отчету независимого оценщика, представленного залоговым кредитором, выводы которого не оспорены, стоимость переходной галереи составляет 1 724 000 рублей.

Согласно отчету независимого оценщика, привлеченного конкурсным управляющим по поручению суда, средневзвешанная стоимость 1 кв.м земельного участка составляет 883 рубля.

Поскольку суд утвердил положение о реализации в отношении земельного участка, имеющего статус временного, определение цены его реализации, исходя из стоимости одного квадратного метра, является обоснованным.

Кроме того, заявленные разногласия по редакции условий положения устранены ввиду внесения в положение необходимых изменений.

Поскольку условия пункта 8.4. положения соответствуют статье 138 Закона о банкротстве, необходимость в его корректировке, как правомерно указано судом первой инстанции, отсутствует.

Доводы ООО ТД "Сибмаш" о том, что судом неправомерно оставлены без внимания его возражения относительно ничтожности договоров залога, о необходимости разрешения вопроса о наличии у Должника права собственности на Здание (корпус АБК) в полном объеме, включая противорадиационное укрытие, либо о наличии у Должника права собственности только на нежилые помещения, расположенные данном здании, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку противоречат содержанию обжалуемого судебного акта.

Кроме того, указанные доводы, вопреки позиции кредитора, не подлежат оценке по существу при рассмотрении вопроса об утверждении положения по реализации имущества должника.

Судом первой инстанции учтено при рассмотрении настоящего спора, что в здании АБК находится сооружение гражданской обороны, право собственности Российской Федерации на которое, как правомерно указано судом, возникает и существует независимо от его государственной регистрации, что указанное имущество относится к объектам, изъятым из оборота, в связи с чем в отношении указанного помещения на торгах может быть реализовано только право пользования данным имуществом, что, во-первых, уведомит покупателя о том, что имущество, выставленное на торги, реализуется с соответствующими изъятиями, во-вторых, сохранит право собственника на последующее распоряжение указанным имуществом.

Факт расположения объекта гражданской обороны в здании АБК подтвержден надлежащими доказательствами, в том числе, паспортом убежища, актом его осмотра, сведениями из ГУ МЧС по НСО.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что такая реализация является единственным правовым выходом из сложившейся ситуации, поскольку юридическая судьба имущества в процедуре конкурсного производства предопределена, процедура не может вестись неограниченное количество времени, поскольку указанное приведет к нарушению прав лиц, в ней участвующих, при этом собственник спорного имущества имеет право принимать решение относительно судьбы данного имущества в течение шести месяцев.

При принятии обжалуемого судебного акта, судом надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, не допущено.

В апелляционных жалобах не приведено доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, не указано на нарушение судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, в связи с чем, не являются достаточным основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Кроме того, все доводы были известны суду первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для их переоценки апелляционная коллегия судей не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

руководствуясь статьями 104, 49, 258, 268, 271, пунктами 1 и 3 статьи 265, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 27.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11471/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Сибмаш", конкурсного управляющего открытым акционерным обществом "Сибирский завод электротермического оборудования" Лебедева Сергея Викторовича - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Астер-Электро" на определение от 27.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11471/2014 - прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Астер-Электро" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 18.01.2019, в размере 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

Н.А. Усанина Н.Н. Фролова