Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2020 г. N 09АП-57909/20 по делу N А40-216512/2016

г. Москва

08 декабря 2020 г.

Дело N А40-216512/16

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной,

судей Р.Г. Нагаева, В.С. Гарипова

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.П. Макаренко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Санто-холдинг" Щукина А.О.

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2020, вынесенное судьей Пахомова Е.А., об отказе конкурсному управляющему Щукину А.О. в удовлетворении заявления о признании недействительным договора N ИС/82/13 купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016 г. и применении последствий недействительности сделки по делу N А40-216512/16 о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью "Санто-холдинг",

при участии в судебном заседании:

от к/у ООО "Санто-холдинг" - Недельский Д.А. дов. от 09.01.2020

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.02.2018 Общество с ограниченной ответственностью "Санто-холдинг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Щукин Антон Олегович.

В Арбитражный суд города Москвы от конкурсного управляющего Щукина А.О. поступили заявления об оспаривании сделки должника к ответчику Луцак Евгению Юрьевичу, объединенные протокольным определением суда первой инстанции от 02.04.2019 в порядке ст. 130 АПК РФ в одно производство для совместного рассмотрения.

С учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ, управляющий просил признать недействительным договор N ИС/82/13 купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016 года;

Применить последствия недействительности сделки в виде возвращения в конкурсную массу должника здание электроучастка, назначение: нежилое, площадь общая 432,2 кв.м. этажность 2. Литер а17. Адрес (местоположение): Россия, Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, дом 20. Кадастровый номер 54:33:050101:13, а также Земельный участок. Категории земель: Земли населенных пунктов - для производственной деятельности. Площадь 2 131 кв.м. Адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, дом 20. Кадастровый номер 54:33:050101:82.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2020 года отказано конкурсному управляющему Щукину А.О. в удовлетворении заявления о признании недействительным договора N ИС/82/13 купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016 г. и применении последствий недействительности сделки.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий должника обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражал против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель управляющего поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в соответствии со ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Судом первой инстанции установлено, что на основании договора N ИС/82/13 купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016 года, заключенного между должником и Луцаком Евгением Юрьевичем, отчуждено нежилое здание с кадастровым номером 54:33:050101:13, а также земельный участок с кадастровым номером 54:33:050101:82.

Согласно п. 1.1. договора N ИС/82/13, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объекты": 1.1.1. Здание электроучастка, назначение: нежилое, площадь 432, 2 кв.м., этажность 2. Литер: А17. Адрес (местоположение): Россия, Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, дом 20. Кадастровый номер: 54:33:050101:13. Принадлежит Продавцу на праве собственности. 1.1.2. Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности. Площадь 2 131 кв.м. Адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, 20. Кадастровый (или условный) номер 54:33:050101:82. Принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно п. 2.1. договора N ИС/82/13 общая стоимость Объектов установлена в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, в том числе НДС 12 203, 39 рублей, а именно: 2.1.1. Здание электроучастка, назначение: нежилое, площадь 432, 2 кв.м., этажность 2. Литер: А17. Адрес (местоположение): Россия, Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, дом 20. Кадастровый номер: 54:33:050101:13. Продавец продал покупателю по цене 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС 12 203, 39 рублей. 2.1.2. Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности. Площадь 2 131 кв.м. Адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, 20. Кадастровый (или условный) номер 54:33:050101:82. Продавец продал Покупателю по цене 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.

Конкурсный управляющий полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016 г. подлежит признанию недействительным на основании п.1,2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также в соответствии со ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, суд первой инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства наличия совокупности условий, предусмотренных ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Апелляционная коллегия, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует их материалов дела, заявление о признании должника банкротом принято судом первой инстанции 14 ноября 2016, оспариваемый договор N ИС/81 заключен 28.11.2016, то есть, в годичный и трехлетний периоды подозрительности, установленные статьей 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно абз. 4 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 при определении соотношения п. п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего: если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (п. 9). В случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как п. 1, так и п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие обстоятельства:

- сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);

- неравноценное встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред 3 имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию, указанному в п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63, в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий: - стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; - должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской отчетности или иные учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; - после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

По условиям спорного договора стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с заключением оценщика в размере 200 000 руб.

При этом как указывал конкурсный управляющий, кадастровая стоимость Здания электроучастка с кадастровым номером 54:33:050101:13 - составляет 8 096 450, 14 рублей (дата определения стоимости 08.02.2016 года), а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:82 - составляет 994 175, 43 рублей (дата Определения стоимости 09.09.2014 года).

Конкурсным управляющим также был заказан отчет по определению стоимости спорного имущества. Согласно отчету N 19/032/4 "Об определении рыночной стоимости имущества", стоимость здания заводоуправления с кадастровым номером 54:33:050101:13 на 28.11.2016 составляет - 3 042 000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 54:33:050101:82 на 28.11.2016 составляет - 999 000 рублей.

Определением суда от 31.10.19 в рамках рассмотрения заявления конкурсного управляющего Щукина А.О. об оспаривании сделки с Луцаком Е.Ю. по делу N А40-216512/16 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "НЭПЦ" Бересневой Оксане Алексеевне.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

"1. Какова рыночная стоимость здания электроучастка, назначение: нежилое, площадь общая 432,2 кв.м. этажность 2. Литер: А17. Адрес: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д. 20. Кадастровый номер 54:33:050101:13, на 28.11.2016?

"2. Какова рыночная стоимость земельного участка - Категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности. Площадью 2 131 кв.м. Адрес: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д. 20. Кадастровый номер 54:33:050101:82, на 28.11.2016?".

В своем заключении эксперт указал, что на основании проведенного исследования не представляется возможным ответить на вопрос относительно рыночной стоимости здания электроучастка, назначение: нежилое, площадь общая 432,2 кв.м. этажность 2. Литер: А17. Адрес: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д. 20. Кадастровый номер 54:33:050101:13, поскольку объект исследования представляет собой ветхое, полуразрушенное здание в плохом техническом состоянии, эксплуатация которого в текущем состоянии не представляется возможным.

По результатам проведенной судебной экспертизы, экспертом было установлено, что рыночная стоимость земельного участка - Категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности. Площадью 2 131 кв.м. Адрес: Новосибирская область, г. Искитим, ул. Пушкина, д. 20. Кадастровый номер 54:33:050101:82, на 28.11.2016 составляет 179 000 руб.

Судом первой инстанции установлено, что разница между ценой участка, определенной в договоре и определенной стоимостью в экспертном заключении составляет менее 30 % от стоимости, определенной в экспертном заключении, при этом, посчитал, что считает, что расхождение между ценой отчуждения недвижимого имущества в пользу Ответчика и рыночной стоимостью, установленной экспертным заключением не является существенным отклонением от рыночной стоимости.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.11 N 913/11 по делу N А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном принятии судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательств экспертного заключения, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

При отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для непринятия выводов, содержащихся в заключении об оценке рыночной стоимости имущества, как и очевидного несоответствия заключения об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, не имеется.

Исходя из абзаца 1 статьи 7, статьи 14 Закона об экспертизе выбор способов и методов исследования входит в компетенцию непосредственно самого эксперта.

Несогласие заявителя жалобы с примененной экспертом методикой и полученными с их использованием выводами, само по себе не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного исследования.

Экспертное заключение признано судом соответствующим по форме и содержанию предъявляемым к нему требованиям Закона об экспертизе, принято как надлежащее доказательство по делу в силу статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащая квалификация эксперта подтверждена, при выборе экспертной организации суд руководствовался позицией обеих сторон, при этом отводов эксперту участвующими в деле лицами заявлено не было.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 12 и 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что, согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 3 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объектов не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно счел экспертное заключение соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Кроме того, что относительно завышения кадастровой стоимости имущества, которая составила: земельный участок, кадастровый номер 54:33:050101:82 - 9 941 175, 43 руб., нежилое здание, Кадастровый номер 54:33:050101:13 - 8 096 450, 14 руб., по отношению к рыночной цене, определенной при проведении экспертизы, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны.

Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 15-П от 05.07.2016 г., рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и небезусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - принимать исполнение; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (часть вторая статьи 3).

Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и сравнительный), включая их совместное применение, общеизвестны и признаны в том числе в качестве федеральных стандартов оценки, однако разнообразие экономических, местных и прочих факторов не позволяет с полной определенностью предписать однозначное для каждого случая их применение.

Между тем точность в определении стоимости объектов недвижимости обеспечивается не только ясностью правил оценочной деятельности, следование которым предрешает лишь вероятную достоверность как в отборе исходных данных и методов, так и в результатах оценки, основанной на профессиональном и добросовестном, хотя и неизбежно субъективном предположении, но и постоянным накоплением банка данных (сравнительного материала) о состоянии рынка недвижимости, длительным совместным опытом оценки и пересмотра ее результатов в среде профессиональных оценщиков и в судебной практике, а также совершенствованием института оценки, в том числе в части соблюдения оценщиками стандартов и правил оценочной деятельности, а равно норм деловой и профессиональной этики.

Отклоняя доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции учитывает, что экспертное заключение является полным, мотивированным, не содержит противоречий, экспертом использованы документы, представленные судом, а также имеющие общеизвестный характер, опубликованные в общедоступном источнике, величина объекта оценки исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам, доказательства того, что при проведении экспертного исследования экспертом допущены нарушения законодательства, не представлены, основания сомневаться обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, отсутствуют.

Наличие существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке, обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка.

Такое расхождение не может служить безусловным основанием для непринятия экспертного заключения.

Таким образом, ходатайство апеллянта, содержащееся в жалобе, о назначении судебной экспертизы (повторной) апелляционный суд не усматривает.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что в настоящем случае имеются индивидуальные особенности земельного участка, переданного по сделке, и не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), которые привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене, определенной при проведении экспертизы.

Из материалов дела следует, что между должником и ответчиком 28.11.2016 также было заключено соглашение о состоянии объекта купли-продажи (т. 46, л.д. 139-140), в котором описано ненадлежащее состояние земельного участка, на котором складировался производственный мусор, который находится в низине, подтопляется талыми и ливневыми водами, болотистый.

Кроме того, согласно соглашению, на указанном участке расположено 24 аварийных тополя, которые необходимо спилить, а пни выкорчевать.

На основании соглашения, покупатель своими силами приводит земельный участок в надлежащий вид для целей его использования.

Указанные обстоятельства существенно повлияли на рыночную стоимость земельного участка, учитывая при этом, на нем находился объект недвижимости, который представлял собой ветхое, полуразрушенное здание в плохом техническом состоянии, эксплуатация которого в текущем состоянии не представляется возможным.

Довод апеллянта о неправомерном осмотре и учете состояния объекта на настоящий момент, так как вопрос перед экспертом ставился об определении рыночной цены на дату сделки (28.11.2016) отклоняется судом апелляционной инстанции, так как из заключения эксперта и материалов дела не следует, что на спорный объект недвижимости в данный промежуток времени было совершено какое-либо воздействие, которое могло значительно ухудшить состояние объекта капитального строительства.

Из материалов дела также следует, и не оспаривается конкурсным управляющим, что стоимость переданного по сделке имущества оплачена ответчиком согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру от 28.11.2016 N 18 (т. 46, л.д. 132).

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, достоверных доказательств существенного отличия цены сделки и (или) иных условий в худшую для должника сторону от аналогичных сделок в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что стоимость имущества существенно занижена.

В этой связи, причинение вреда имущественным правам кредиторов также апелляционный суд полагает недоказанным.

Кроме того, как следует из пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Как следует из пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 обязанность доказывания того, что другая сторона по сделке знала или должна была знать о наличии у должника признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества, лежит на лице, оспаривающем сделку.

Вместе с тем, заявитель не представил ни одного доказательства того, что ответчик знал о цели причинения вреда имущественным правам кредиторов и о признаках неплатежеспособности должника.

Утверждение конкурсного управляющего об обратном, не мотивировано, не подтверждается конкретными обстоятельствами.

Конкурсный управляющий должника не представил доказательств того, что ответчик относится к лицам, прямо перечисленным в статье 19 Закона о банкротстве или к иным лицам, заинтересованность которых имеет значение при применении пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В этой связи, совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, для признания договора недействительным, заявителем также не доказана.

Таким образом, оснований для признания оспариваемой сделки на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве не имелось.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

П. 3 данной нормы предусмотрено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения оспариваемого договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок должника по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

По смыслу приведенных положений законодательства для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что оспариваемая сделка заключена должником с целью реализовать какой-либо противоправный интерес, что должник и другая сторона по сделке имели между собой сговор, и последняя знала о неправомерных действиях должника.

В материалах дела не имеется каких-либо доказательств того, что стороны договора имели противоправную цель при их заключении. Ответчик по сделке не является аффилированным лицом по отношению к должнику.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат ссылок на факты, которые не были бы проверены влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2020 г. по делу N А40-216512/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Санто-холдинг" Щукина А.О. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Лапшина

Судьи

В.С. Гарипов Р.Г. Нагаев