|
07 февраля 2020 г.
|
Дело N А41-44403/18
|
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи - Мысака Н.Я.,
судей: Закутской С.А., Михайловой Л.В.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего АО "Континент проект" -Гуркина И.О. - дов. от 27.08.2018
от Кашировой Ю.Е. - Трифанова М.А. - дов. от 11.03.2019
рассмотрев 06 февраля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу Кашировой Юлии Евгеньевны,
на определение от 09 сентября 2019 года
Арбитражного суда Московской области,
на постановление от 21 ноября 2019 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
по заявлению Кашировой Ю.Е. о признании за ней статуса залогового кредитора
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО "Континент проект"
УСТАНОВИЛ:
Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 АО "Континент проект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене С.А.
Каширова Ю.Е. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ней статуса залогового кредитора в деле о банкротстве АО "Континент проект".
Определением Арбитражного суда Московской области от 09.09.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019, в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Каширова Ю.Е. обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и разрешить вопрос по существу, признав требование Кашировой Ю.Е. на сумму 4 750 000 ру., как обеспеченное залогом земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010317:35.
В обоснование кассационной жалобы Каширова Ю.Е. ссылается на нарушение судами норм материального права, утверждая, что решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2019 по вновь открывшимся обстоятельствам отменено определение Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019, в связи с чем основания для выбытия из конкурсной массы имущества должника, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010317:35 отпали.
От конкурсного управляющего АО "Континент проект" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Представитель Кашировой Ю.Е. в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как установлено судами и следует из материалов дела, между должником и кредитором был заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-06-Н05-Н-0017 от 26.10.2017, согласно которому должник обязуется передать кредитору нежилое помещение общественного назначения.
Суды установили, что кредитором свои обязательства перед должником исполнены надлежащим образом, что подтверждается приобщенными в материалы дела документальными доказательствами.
Требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие заявителя в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г. Химки, мкрн. Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010317:35.
Как указали суды, объект недвижимого имущества должником не построен и не введен в эксплуатацию, денежные средства должнику не возвращены.
Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.18, из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.
При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача объекта недвижимости участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на этот объект. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Если же в отношении объекта недвижимости заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на этот объект при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на объект с момента регистрации на нее права собственности застройщика.
Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.
При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Таким образом, при банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача объектов в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора.
Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
В рассматриваемом случае судами установлено, что указанные требования предъявлены заявителем в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного между участником строительства и АО "Континент проект", при этом доказательств регистрации права собственности АО "Континент проект" или иного лица на объект долевого строительства, подлежащий передаче Кашировой Ю.Е. по указанному договору, в материалы настоящего обособленного спора не представлено.
Определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-44403/18 от 27.03.2019 удовлетворено заявление Фонда "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" о намерении стать приобретателем прав и обязанностей АО "Континент проект", в том числе прав на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010317:35, предназначенный для строительства ЖК "Солнечная система", со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в т.ч. объектами незавершенного строительства, включая многоквартирный дом N 5.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 переданы приобретателю - Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства", с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства Московской области должнику, имущество застройщика: земельные участки, со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объекты незавершенного строительства), обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.
Переход прав должника на земельные участки с кадастровым номером 50:10:0010
