Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2011 г. N 07АП-5024/09

г. Томск

Дело N 07АП-5024/09 (18)

11 мая 2011 г.

N А27-18254/08

(резолютивная часть постановления объявлена 03.05.2011).

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Логачева К.Д.,

судей: Емашовой Л.Н., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.,

при участии:

от конкурсного управляющего: Мицкович Е.А. по доверенности от 07.12.2010 N 002/10,

от ОАО "Россельхозбанк": Лисина Е.А. по доверенности от 09.11.2009 года N 306/09,

от других участников процесса: не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Мастер Милк" Лямкина И.И. на определение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-18254/08 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Мастер Милк" (судья Лукьянова Т.Г.)

(заявление конкурсного управляющего ООО "Мастер Милк" Лямкина И.И. о признании незаключенным договора об ипотеке N 065600/2271-7 от 25.08.2006, заключенного между должником и ОАО "Российский сельскохозяйственный банк"),

УСТАНОВИЛ

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2009 года общество с ограниченной ответственностью "Мастер Милк", город Топки, ОГРН 1024240681112, ИНН 4209030170, признано банкротом, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсный управляющий 28 декабря 2010 года обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаключенным договора об ипотеке N 065600/2271-7 от 25 августа 2006 года, заключенного между должником и открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк".

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 года в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из того, что существенные условия договора об ипотеке сторонами согласованы. Факт сноса заложенных объектов недвижимости в августе 2010 года никак не мог повлиять на согласованность сторонами предмета договора, заключенного 25 августа 2006 года. Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены правовые последствия, возникающие при утрате заложенного имущества, но они не включают в себя возможность признания договора об ипотеке незаключенным. Арендованное имущество определено в оспариваемом договоре как предмет ипотеки. Поскольку сторонами произведена оценка объектов недвижимости, а также земельного участка, ипотека права аренды которого следует за залогом недвижимости, суд посчитал, что право аренды сторонами оценено и определено в оспариваемом договоре. Условия оспариваемого договора о сроке аренды являются определенными исходя из содержания оспариваемого договора (пункт 3.1.) и имеющих непосредственное отношение к нему документов. Государственная регистрация оспариваемого договора свидетельствует о согласованности сторонами оспариваемой сделки всех ее существенных условий. Учитывая, свободу сторон при заключении договора, исходя из отсутствия доказательств признания недействительным отчета, выполненного ООО "Правовой центр "Юкон", суд отклонил довод управляющего о недействительности стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в оспариваемом договоре. Управляющий, заявляя об отсутствии у лиц, подписавших акты осмотра заложенного имущества, полномочий, соответствующих доказательств не представил. Договор подряда, локальные сметные расчеты, акты о приемке выполненных работ не свидетельствуют об изменении состава заложенного имущества, не подтверждают то обстоятельство, что данные объекты недвижимости не могли выступать предметом ипотеки на момент его заключения, а также не могут иным образом повлиять на заключенность оспариваемого договора.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий ООО "Мастер Милк" Лямкин И.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 года, принять новый судебный акт, которым требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что при заключении договора об ипотеке производилась оценка одних объектов, а в предмет договора включены иные объекты, т.е. не были определены предмет и произведена его оценка. Демонтаж объектов (снос) был осуществлен в период с октября 2005 г. по июль 2006 г.., т.е. до момента заключения договора об ипотеке. Существенное изменение объекта влечет за собой изменение результатов оценки объекта. ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" не представило ни копии доверенностей, ни каких-либо соглашений о наделении лиц, подписавших Акты, соответствующими полномочиями. В рамках договора была определена не рыночная стоимость права аренды, а оценка рыночной стоимости земельного участка. Вопрос о признании сделки должника незаключенной не может быть рассмотрено в порядке дела о банкротстве.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 25 августа 2006 года между ОАО "Россельхозбанк" (залогодержатель) и ООО "Мастер Милк" (залогодатель) заключен договор N 065600/2271-7 об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому ООО "Мастер Милк", обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору N 065600/2271 об открытии кредитной линии, заключенному 25 августа 2006 года между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Мастер Милк", передает ОАО "Россельхозбанк" в залог имущество и имущественные права в совокупности: объекты недвижимости (здания (сооружения)), конкретный перечень, характеристики и залоговая стоимость которых определены в пункте 3 договора и приложении N1 к нему; принадлежащее ООО "Мастер Милк" право аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые здания (сооружения), характеристики и залоговая стоимость которого определены в пункте 3 договора и приложении N 1 к нему.

Арендованным имуществом, право аренды которого выступает предметом оспариваемой сделки, является земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Топки, улица З. Космодемьянской, 1, кадастровый номер 42:35:0107010:0006.

Данное имущество находится в муниципальной собственности Администрации Топкинского района и передано ООО "Мастер Милк" в аренду на основании договора аренды N 1302 находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 05 июля 2006 года.

Государственная регистрация договора произведена 11 сентября 2006 года (номер регистрации 42-42-01/183/2006-048), о чем свидетельствует соответствующая отметка.

Считая вышеназванный договор незаключенным, конкурсный управляющий ООО "Мастер Милк" обратился в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.8. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Возражения подателя жалобы о нераспространении положений законодательства о банкротстве на требования о признании договора незаключенным подлежат отклонению. Обращаясь с настоящим заявлением в арбитражный суд, конкурсный управляющий просил признать договор от 25 августа 2006 года незаключенным по причине того, что сторонами не определены предмет договора и его оценка. В то же время несоответствие договора требованиям закона является основанием для того, чтобы считать его недействительной сделкой. Договор, признанный судом незаключенным, не может служить основанием возникновения у сторон тех прав и обязанностей, на установление которых была направлена их воля при совершении сделки. Такие же последствия наступают и в случае недействительности сделки. Оба требования, схожие по основаниям предъявления и последствиям удовлетворения, направлены на признание не имеющим юридической силы подписанного сторонами соглашения (договора). Возможность отнесения иска о признании договора незаключенным к искам об оспаривании договора вытекает также из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57.

Статьей 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Суд первой инстанции, проанализировав содержание договора N 065600/2271-7 об ипотеке (залоге недвижимости) от 25 августа 2006 года, пришёл к обоснованному выводу о том, что указанный договор содержит информацию о предмете ипотеки (объекты недвижимости (здания (сооружения)), конкретный перечень, характеристики и залоговая стоимость которых определены в пункте 3 договора и приложении N1 к нему; принадлежащее ООО "Мастер Милк" право аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые здания (сооружения), характеристики и залоговая стоимость которого определены в пункте 3 договора и приложении N 1 к нему.

При этом, пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Оценка в договоре заложенного имущества, за исключением земельного участка, может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Устанавливая в договоре залоговую стоимость недвижимого имущества, а также его рыночную стоимость, определенную в соответствии с отчетом N ОН 341/07/06 от 12 июля 2006 года, стороны воспользовались предоставленным им законом правом на свободную оценку предмета ипотеки.

Представленные конкурсным управляющим доказательства проведения реконструкции и демонтажа объектов недвижимости, являющихся предметом спорного договора ипотеки, никоим образом не влияют на заключенность указанной сделки, поскольку не свидетельствуют о несогласованности сторонами предмета ипотеки и его оценки. По указанным основаниям не будут иметь правового значения акты проверки заложенного имущества от 23 мая 2008 года, от 10 августа 2006 года, от 19 августа 2008 года, подтверждающие фактическое наличие имущества и его состояние, поскольку они не влияют на факт согласования существенных условий договора.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств признания величины стоимости объектов оценки, указанной в отчетах N ОН 341/07/06 от 12 июля 2006 года, N ОЗ 442/08/06 от 18 августа 2006 года, недостоверной, а самих отчетов недействительными, суду не представлено.

В силу статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом, или в определенном им порядке (пункт 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В указанных нормах речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка.

Оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по соглашению сторон.

В пункте 2.3. приложения N 1 к договору об ипотеке, стороны определили залоговую стоимость права аренды земельного участка в размере 1 349 700 руб.

По настоящему делу в залог передано право аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности.

Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. Таким образом, в отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости.

Пункт 3.2. договора содержит информацию об оценке рыночной стоимости закладываемого участка, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Правовой центр "Юкон".

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствует о соблюдении при заключении спорного договора требований пунктов 2, 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В отношении срока аренды, суд первой инстанции правомерно на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял во внимание содержание оспариваемого договора, письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского района от 09 августа 2006 года и договора аренды N 1302 от 05 июня 2006 года. Данные доказательства в своей совокупности позволяют определить срок аренды земельного участка по договору об ипотеке от 25.08.2006 года.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, изложены в статье 2 договора.

Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается подателем жалобы тот факт, что спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены определения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены судебного акта, не нарушены.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Определение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.02.2011 по делу N А27-18254/08 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Логачев К.Д.

Судьи

Емашова Л.Н. Усенко Н.А.