Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2012 г. N 10АП-4497/12

г. Москва

29 июня 2012 г.

Дело N А41-4420/09

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Быкова В.П., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Гудиевой Х.М.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Техинвестстрой" Алексеев В.М.: Козлов Л.П., представитель по доверенности N 1/12 от 07.02.2012,

от Комитета имущественных отношений Администрации г. Королева Московской области: представитель не явился, извещен,

от Никитенко Н.В.: лично,

от Стрекозова А.Н.: лично,

от Аванесовой Е.Е.: представитель не явился, извещен,

от Алексина А.К.: представитель не явился, извещен,

от Бакуновой Е.В.: представитель не явился, извещен,

от Бикетова П.В.: представитель не явился, извещен,

от Величутина П.В.: представитель не явился, извещен,

от Высоколовой Л.А.: представитель не явился, извещен,

от Гоц Е.Ю.: представитель не явился, извещен,

от Зыбкина А.И.: представитель не явился, извещен,

от Иванушкиной И.Г.: представитель не явился, извещен,

от Кириленко Г.Б.: представитель не явился, извещен,

от Красикова С.А.: представитель не явился, извещен,

от Лебединского Д.В.: представитель не явился, извещен,

от Лещевой Т.Л.: представитель не явился, извещен,

от Маристовой И.А.: представитель не явился, извещен,

от Маркелова В.Д.: представитель не явился, извещен,

от Свистунова М.Н: представитель не явился, извещен,

от Смогуновой Т.А.: представитель не явился, извещен,

от Третьяковой Т.Д.: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Никитенко Н.В., Бакунова Е.В., Аванесовой Е.Е., Бикетова П.В., Высоколовой Л.А., Зыбкина А.И., Кириленко Г.Б., Лебединского Д.В., Маристовой И.А., Никитенко Н.В., Смогуновой Т.А., Алексина А.К., Величутина П.В., Гоц Е.Ю., Иванушкиной И.Г., Красикова С.А., Лещевой Т.Л., Маркелова В.Д., Свистунова М.Н., Третьяковой Т.Д., конкурсного управляющего ЗАО "Техинвестстрой" Алексеева В.М, Стрекозова А.Н. на определение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2012 по делу N А41-4420/09, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению администрации города Королева Московской области о включении в реестр требований кредиторов общества "Техинвестстрой" требования в размере 257 257 110 рублей,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 закрытое акционерное общество "Техинвестстрой" (далее - общество "Техинвестстрой", должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден Алексеев Валерий Михайлович.

02.11.2011 администрация города Королева Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества "Техинвестстрой" требования по передаче 20 процентов жилых помещений (квартир) площадью 5 457,17 кв.м. и 20 процентов нежилых (офисных) помещений на 4-м этаже площадью 356,55 кв.м. в объекте строительства - общественно-жилом комплексе "Олимп" по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11.

В судебном заседании 29.02.2012 администрация уточнила заявленные требования, просила признать обоснованным и включить в третью очередь реестра требований кредиторов требование в размере 257 257 110 рублей (л.д. 85-89).

Определением от 28.04.2012 требование администрации в размере 257 257 110 рублей признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов общества "Техинвестстрой" (л.д. 119-121).

Не согласившись с принятым судебным актом, Никитенко Н.В., Бакунова Е.В., Аванесовой Е.Е., Бикетова П.В., Высоколовой Л.А., Зыбкина А.И., Кириленко Г.Б., Лебединского Д.В., Маристовой И.А., Никитенко Н.В., Смогуновой Т.А., Алексина А.К., Величутина П.В., Гоц Е.Ю., Иванушкиной И.Г., Красикова С.А., Лещевой Т.Л., Маркелова В.Д., Свистунова М.Н., Третьяковой Т.Д., конкурсного управляющего ЗАО "Техинвестстрой" Алексеева В.М., Стрекозова А.Н. обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, ссылаясь на необоснованность заявленного требования.

Дело рассматривается в отсутствие представителей администрации, Аванесовой Е.Е., Алексина А.К., Бакуновой Е.В., Бикетова П.В., Величутина П.В., Высоколовой Л.А., Гоц Е.Ю., Зыбкина А.И., Иванушкиной И.Г., Кириленко Г.Б., Красикова С.А., Лебединского Д.В., Лещевой Т.Л., Маристовой И.А., Маркелова В.Д., Свистунова М.Н., Смогуновой Т.А., Третьяковой Т.Д. в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества "Техинвестстрой" Алексеев В.М. поддержал доводы апелляционных жалоб, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Стрекозов А.Н., Никитенко Н.В. поддерживали доводы всех апелляционных жалоб, просили определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, вопрос - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 17.03.1999 между администрацией заключен договор N 1 в целях строительства общественно-жилого комплекса в городе Королеве, согласно которому общество "Техинвестстрой" приняло на себя функции заказчика и обязалось предоставить администрации 10 процентов общей площади квартир за выделение земельного участка под застройку общественно-жилого комплекса (л.д. 11-12).

Дополнительным соглашением от 03.10.2002 N 1 уточнены условия договора от 17.03.1999 N 1, в том числе адрес строительства комплекса: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11 (л.д. 13-16).

В соответствии с данным соглашением доля администрации после завершения строительства общественно-жилого комплекса "Олимп" должна была составить 20 процентов общей площади квартир, что на момент заключения соглашения составила 5600 кв.м. и оценивалась в размере 58 452 240 рублей. Администрация обязалась возмездно передать должнику имущественные права на часть построенного недвижимого имущества путем передачи доли по цене 79 707 600 рублей, при этом оплата указанной доли должна производится встречным исполнением должником подрядных обязательств по строительству для администрации внешних инженерных сетей и коммуникаций на сумму 10 754 200 рублей, а также социально-значимых объектов городской инфраструктуры на сумму 68 953 400 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.04.2003 администрация за счет причитающихся ей средств в общей стоимости доли, равной 20 процентам в общей площади квартир в строящемся доме, поручила обществу "Техинвестстрой" осуществить финансирование строительства муниципального объекта - здания скорой медицинской помощи по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Строителей, д. 4 с общей стоимостью строительных работ ориентировочно 57 000 000 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.06.2006 доля администрации после завершения строительства общественно-жилого комплекса "Олимп" по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11, должна составить 20 процентов от общей площади жилых помещений, что на момент заключения соглашения составляло 5457,17 кв.м. и оценивалось сторонами в размере 77 674 629 рублей 20 копеек и 20 процентов от общей площади нежилых помещений, расположенных на 4-том этаже, что на момент заключения соглашения составляло 356,55 кв.м. и оценивалось сторонами в размере 5 074 954 рубля 42 копейки. До завершения строительства администрация обязалась переуступить застройщику свою долю, оцененную в 82 749 583 рубля 62 копейки. При этом оплата указанной доли должна была производиться встречным исполнением застройщиком обязательств по строительству артезианской скважины на сумму 2 425 190 рублей 39 копеек, по оплате стоимости строительства городской инфраструктуры и внеплощадочных инженерных сетей ориентировочно на сумму 12 529 235 рублей, по перечислению в целевой бюджетный фонд инвестиций и развития денежных средств в размере 61 561 558 рублей согласно графику перечислений с июля 2006 года по июнь 2007 года (л.д. 45-47).

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.01.2008 оценка доли администрации осталась неизменной - 82 749 583 рубля 62 копейки. Должник обязался перечислить в бюджет г. Королев денежные средства в размере 61 561 558 рублей согласно графику перечисления с сентября 2008 года по март 2009 года. При этом в графике указано, что сумма перечислений уменьшена на сумму осуществленных должником платежей, однако документы, подтверждающие осуществление указанных платежей, строительство артезианской скважины на сумму 2 425 190 рублей 93 копеек, оплату стоимости строительства городской инфраструктуры и внеплощадочных инженерных сетей ориентировочно на сумму 12 529 235 рублей отсутствуют (л.д. 23-24).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2012 общество "Техинвестстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден Алексеев В.М.

Ссылаясь на то, что в связи с неисполнение должником обязанности по передаче жилых и нежилых помещений общей площадью 5813,72 кв.м. и администрации причинен реальный ущерб, последняя обратилась в суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации, исходил из правомерности заявленного администрацией требования и обоснованности его расчета с учетом рыночной стоимости одного квадратного метра, установленной Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.12.2011 N 562.

Арбитражный апелляционный суд считает данные выводы суда первой инстанции неправомерными.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве денежным требованием признается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Спорные правоотношения основаны на договоре от 17.03.1999 N 1, предполагающим передачу участнику строительства жилых и нежилых помещений, которые будут созданы в будущем.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Гражданского кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

С учетом указанных разъяснений, к отношениям, связанным с исполнением обязательств участника строительства и застройщика по инвестиционному договору, в настоящем случае следует применять положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, и уплаты процентов на нее. Кроме того, покупатель на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать возмещения убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиненных ему вследствие ненадлежащего исполнения обязательства продавцом.

Применительно к отношениям из инвестиционного договора это означает, что покупатель по общему правилу вправе или потребовать передачи ему согласованного в договоре жилого помещения, или отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков - как реального ущерба, так и упущенной выгоды (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (абзац шестой пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве установлен особый порядок предъявления указанных требований к застройщику, в отношении которого возбуждено производство по делу о банкротстве. В этом случае участник строительства (покупатель) вправе либо предъявить в порядке статьи 201.6 Закона неденежное требование о передаче жилого помещения, основанное на действующем договоре, либо заявить отказ от данного договора и предъявить в порядке статьи 201.5 Закона денежное требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, и возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору.

В последнем случае участник строительства фактически отказывается от права требовать передачи ему жилого помещения, поскольку в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако это не препятствует возможности удовлетворения денежного требования участника строительства путем предоставления должником в качестве отступного прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (пункт 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве) или готового жилого помещения (пункт 7 статьи 201.11. Закона о банкротстве).

Таким образом, денежное требование участника строительства к должнику может быть установлено судом и включено в реестр требований кредиторов только в случае отказа от исполнения инвестиционного договора. Данный отказ должен быть выражен определенно, направлен на прекращение договора и не может быть поставлен в зависимость от каких-либо условий.

Пунктом 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве предусмотрено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих отказ администрации от исполнения договора об инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в редакции, действующей на момент рассмотрения заявления) при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим.

Суд апелляционной инстанции полагает, что по смыслу указанной статьи, с учетом понятия реального ущерба, данного в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, реальным ущербом в данном случае является разница между действительной стоимостью жилого помещения, определенной на дату расторжения договора с учетом степени его готовности, и суммой внесенной участником строительства оплаты за жилое помещение.

Участник строительства, отказываясь от исполнения инвестиционного договора и правопритязаний в отношении жилого помещения, вправе требовать не только возврата ему внесенной оплаты, но также и суммы, на которую стоимость данного жилого помещения выросла с учетом степени его готовности на дату расторжения договора.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим, направлено на защиту прав и интересов участников строительства. Данное положение предусматривает также обязанность арбитражного управляющего проводить соответствующую оценку в интересах участников строительства.

В случае неисполнения или невозможности исполнения арбитражным управляющим данной обязанности участники строительства не лишены права самостоятельно инициировать проведение оценки стоимости жилого помещения.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.12.2011 N 562, утверждена средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилья по субъектам Российской Федерации, которая в Московской области установлена в размере 44 250 рублей.

Из материалов дела следует, что стоимость жилых и нежилых помещений, которые подлежали передаче администрации, определена заявителем в сумме 257 257 110 рублей, исходя из реальной стоимости одного квадратного метра умноженного на общую площадь 5813, 72 кв.м.

Вместе с тем, указанный способ расчета противоречит установленному в пункте 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве способу определения размера убытков в виде реального ущерба.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о степени готовности объекта незавершенного строительства и подтверждающие возможность довести его до той степени готовности, в какой жилые и нежилые помещения должны были быть переданы по условиям договора.

Фактически из материалов дела следует, что судом первой инстанции не были рассмотрены уточненные администрацией требования в виде реального ущерба в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, не установлены обстоятельства, имеющие значения для правильного разрешения дела.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости направления требования администрации в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеуказанное, рассмотреть требование администрации с учетом норм Закона о банкротстве и в зависимости от установленных по делу обстоятельств, вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт в соответствии с предметом заявленных требований.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 2 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2012 года по делу N А41-4420/09 отменить.

Направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

В.П. Быков В.П. Мизяк