Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 10АП-5847/12

г. Москва

16 августа 2012 г.

Дело N А41-4420/09

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Вовк В.В.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Техинвестстрой" Алексеева Валерия Михайловича: Козлов Л.П., адвокат (доверенность N 1/12 от 07.02.2012 г., удостоверение адвоката N 5431, регистрационный номер 50/5216),

от Общества с ограниченной ответственностью "РентКом": Старостин Ю.Н., представитель (доверенность от 05.07.2012 г.),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "РентКом" на определение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2012 года по делу N А41-4420/09, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РентКом" о признании права собственности на нежилое помещение, предназначенное под боулинг центр, общей площадью 884, 7 кв.м., расположенное на первом подземном этаже общественной части комплекса, находящегося в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11, по договору N 88/12к-04 от 10 декабря 2004 года долевого участия юридического лица в инвестиционном строительстве нежилых помещений общественно-жилого комплекса "ОЛИМП", по делу о признании Закрытого акционерного общества "Техинвестстрой" несостоятельным (банкротом).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РентКом" (далее - ООО "РентКом") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение, предназначенное под боулинг центр, общей площадью 884, 7 кв.м., расположенное на первом подземном этаже общественной части комплекса, находящегося в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11, по договору N 88/12к-04 от 10 декабря 2004 года долевого участия юридического лица в инвестиционном строительстве нежилых помещений общественно-жилого комплекса "ОЛИМП" (л.д.3-4).

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2012 года в удовлетворении заявления ООО "РентКом" отказано (л.д.98-99).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "РентКом" подало апелляционную жалобу, в которой просило определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования (л.д.104-106).

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266- 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "РентКом" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Техинвестстрой" Алексеева Валерия Михайловича (далее - конкурсный управляющий ЗАО "Техинвестстрой" Алексеев В.М.) возражал против доводов апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2009 года в отношении ЗАО "Техинвестстрой" введена процедура несостоятельности (банкротства) - наблюдение. Временным управляющим утвержден Соловьев Николай Евгеньевич (далее - Соловьев Н.Е.).

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2010 года в отношении ЗАО "Техинвестстрой" введена процедура несостоятельности (банкротства) - финансовое оздоровление. Административным управляющим утвержден Соловьев Н.Е.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2011 года установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Техинвестстрой" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12 июля 2011 года).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2012 года ЗАО "Техинвестстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Алексеев В.М.

04 апреля 2012 года ООО "РентКом" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим требованием, в обоснование которого, ссылалось на заключенный 10 декабря 2004 года между ЗАО "Техинвестстрой", Закрытым акционерным обществом (далее - ЗАО "Компания ИВКО") и ООО "РентКом" договор N 88/12к-04 долевого участия юридического лица в инвестиционном строительстве нежилых помещений Общественно-жилого комплекса "ОЛИМП" (договор простого товарищества) и положение статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что 10 декабря 2004 года между ЗАО "Техинвестстрой" (заказчик-застройщик, дольщик N 1), ЗАО "Компания ИВКО" (заказчик-инвестор, дольщик N 2) и ООО "РентКом" (соинвестор, дольщик N 3) заключен договор N 88/12к-04 долевого участия юридического лица в инвестиционном строительстве нежилых помещений Общественно-жилого комплекса "ОЛИМП" (договор простого товарищества), согласно которому, стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для реализации проекта строительства в городе Королеве Московской области Общественно-жилого комплекса "ОЛИМП" по адресу: ул. Калинина, д. 11, осуществляемого в рамках Генерального инвестиционного договора от 15 марта 2001 года N 1/03-01 "Об участии в финансировании строительства Общественно-жилого комплекса "ОЛИМП", заключенного между ЗАО "Техинвестстрой" и ЗАО "Компания ИВКО" и соглашений к нему (л.д. 6-16).

Пунктом 2.3 договора установлен срок завершения строительства комплекса - четвертый квартал 2005 года.

По окончании строительства заказчик-застройщик передает соинвестору в собственность нежилое помещение, предназначенное под боулинг центр, расположенное на первом подземном этаже общественной части комплекса, общей площадью 884, 7 кв.м., исчисленной по внутреннему периметру наружных стен, а также иные имущественные права в соответствии с пунктами 1.2 и 2.5 договора (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения N 1 от 17 января 2005 года к договору (л.д.17-18) на дату заключения договора общий размер предоставляемого соинвестором долевого вклада в строительство определяется в сумме, равной 29 337 560 руб. 00 коп.

Пунктом 3 дополнительного соглашения N 1 от 17 января 2005 года к договору установлен график инвестиционных платежей:

- 9 246 268 руб. 00 коп. сроком платежа до 30 декабря 2004 года;

- 17 022 536 руб. 00 коп. сроком платежа до 28 февраля 2005 года;

- 3 068 756 руб. 00 коп. сроком платежа до сдачи комплекса в целом или его отдельных секций приемочной комиссии.

Во исполнение договорных обязательств, ООО "РентКом" произвело инвестиционные платежи на сумму в размере 26 268 804 руб. 00 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д. 27-31).

Дополнительным соглашением N 2 от 19 октября 2005 года к договору установлен ориентировочный срок завершения строительства инвестиционного объекта - 3 квартал 2006 год (л.д. 22-23).

В связи с тем, что ЗАО "Техинвестстрой" обязательств по завершению строительства в установленные договором сроки не исполнило, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, ООО "РентКом" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что поскольку право собственности на строящийся общественно-жилой комплекс не зарегистрировано, то основания для призвания права собственности на доли в незавершенных строительством объектах отсутствуют. Кроме того, суд отметил, что помещения до ввода в эксплуатацию комплекса не могут быть выделены в натуре.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 130 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В связи с этим незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года N56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Документов, подтверждающих выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного на земельном участке по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д.11, в материалы дела не представлено.

Следовательно, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Из пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку регистрация права собственности на спорную недвижимость за ООО "РентКом" не производилась и возникновение права собственности на спорное нежилое помещение не относится к исключениям, установленным законом, суд не вправе признавать за заявителем право собственности.

Вместе с тем в качестве доказательств возникновения права собственности на спорный объект недвижимости ООО "РентКом" представлен договор N 88/12к-04 от 10 декабря 2004 года долевого участия юридического лица в инвестиционном строительстве нежилых помещений общественно-жилого комплекса "ОЛИМП".

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).

Между тем, доказательства передачи ООО "РентКом" спорного нежилого помещения, предназначенного под боулинг центр, общей площадью 884, 7 кв.м., расположенного на первом подземном этаже общественной части комплекса, находящегося в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11, в материалах дела отсутствуют.

Согласно абзацу 3 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Поскольку, ООО "РентКом" фактически не владеет спорным имуществом, при рассмотрении настоящего заявления требование о передаче помещения не заявлено, требование ООО "РентКом" о признании права собственности на спорное имущество, не может быть удовлетворено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования ООО "РентКом".

Ссылка заявителя на положение подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", признается несостоятельной, поскольку основана на неправильном толковании нормы права.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" содержит общее положение о том, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства. Данные положения установлены независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Однако, указанное положение Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не исключает обязанность суда при рассмотрении требования о признании наличия права собственности на долю в незавершенном строительством объекте применять специальные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иных нормативно-правовых актов, определяющих порядок и момент возникновения права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования ООО "РентКом" о признании наличия права собственности на нежилое помещение, предназначенное под боулинг центр, общей площадью 884, 7 кв.м., расположенное на первом подземном этаже общественной части комплекса, находящегося в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Королев, ул. Калинина, д. 11, являются верными.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом и отклонены, поскольку не могут повлиять на законность и обоснованность определения суда первой инстанции.

Оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2012 года по делу N А41-4420/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

С.В. Мальцев Н.С. Юдина