Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2013 г. N 13АП-7665/13

г. Санкт-Петербург

12 августа 2013 г.

Дело N А21-3243/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Зайцевой Е.К.

судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.

при участии:

от Дяделя К.К.: представителя Королевой В.А. (доверенность от 39 АА 0570017)

от подателя жалобы: представитель не явился (извещен)

от иных лиц: представители не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7665/2013) Кузнецовой Ларисы Михайловны на определение Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2013 по делу N А21-3243/2012(судья Емельянова Н.В.), принятое

по требованию Дяделя Константина Константиновича

3-и лица: Контрольно-ревизионная служба Калининградской области, ООО "Бастионстрой"

о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Регион-Сервис"

установил:

Дядель Константин Константинович (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о банкротстве ООО "Регион-Сервис" (далее - должник) с заявлением, уточненным в процессе его рассмотрения, и просил суд произвести государственную регистрацию Договора N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011, заключенного между ним и ООО "К-Д Плюс", правопреемником которого является ООО "Регион-Сервис".

К рассмотрению указанного обособленного спора в рамках дела о банкротстве судом первой инстанции были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Контрольно-ревизионная служба Калининградской области, ООО "Бастионстрой" и Кузнецова Лариса Михайловна.

Определением от 25.02.2013 суд произвел государственную регистрацию Договора N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011.

На указанное определение Кузнецовой Ларисой Михайловной подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит определение суда от 25.02.2013 отменить, отказать в удовлетворении требований Дяделя К.К.

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что предметом договора N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011, заключенного между ООО "Регион-Сервис" и Дяделем К.К., является квартира со строительным номером 28. Однако ранее, 22.09.2009, ООО "К-Д Плюс" (в дальнейшем реорганизованное в ООО "Регион-Сервис") заключило с Кузнецовой Л.М. договор N ГЗ-1/3-28 участия в долевом строительстве, предметом которого является также квартира N 28, расположенная в том же строящемся доме.

Податель жалобы полагает, что в связи с вынесением судом обжалуемого определения должны быть зарегистрированы два договора долевого участия на одну и ту же квартиру, так как договор, заключенный с Кузнецовой Л.М., никем не оспорен, изменения в него относительно предмета договора и номера квартиры не вносились.

Кроме того, при вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции не указал, в отношении какого объекта должен быть зарегистрирован договор N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011: в отношении квартиры N28 либо, как написано в заявлении Дяделя К.К., в отношении квартиры в названных осях без указания номера квартиры.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства податель апелляционной жалобы, должник и иные, участвующие в настоящем обособленном споре лица, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, пояснил, что регистрационные действия по указанному выше договору участия в долевом строительстве не нарушают права и интересы Кузнецовой Л.М., так как предметом договоров N ГЗ-1/3-28 и N ГЗ-1/3-28А являются различные объекты недвижимого имущества, но в силу объявленных запретов в совершении регистрационных действий с ними, не представляется возможным внести соответствующие поправки в номера квартир и этажность их нахождения.

Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 27.04.2007 между ООО "Бастионстрой" и Дядель Константином Константиновичем был заключен Инвестиционный договор на строительство жилья без номера, согласно пункту 1.1 которого заказчик обязывался организовать, а инвестор предоставить инвестиции на строительство квартиры N 16 в жилом доме N 2 подъезд 1 по ул.А.Невского 188б, общей площадью по проекту 48.28 м.кв., состоящей из 2 комнат, кухни, площадью 10.43 кв.м. и санузла, площадью 3.68 кв.м.

06.08.2010 между Дядель К.К. и ООО "К-Д Плюс" был заключен Договор уступки права требования, согласно пункту 1 которого Дядель К.К. уступил ООО "К-Д Плюс" право требования исполнения условий инвестиционного договора на строительство жилья б/н от 27.04.2007.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 02.12.2011 инвестиционный договор на строительство квартиры N 16 в жилом доме N 2 подъезд 1 по ул.А.Невского 188б в г. Калининграде от 27.04.2007 между Дядель К.К. и ООО "Бастионстрой" был расторгнут. С ООО "Бастионстрой" в пользу Дядель К.К. было взыскано 2 358 800 руб., переданных по договору, неустойка 5 000 руб. и 30 000 руб. моральный вред.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2012 денежные требования Дядель К.К. в размере указанном выше в рамках дела о банкротстве ООО "Бастионстрой" были включены в реестр требований кредиторов ООО "Бастионстрой".

Параллельно с указанными выше обстоятельствами, 06.08.2010 между ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Дядель К.К. (участник долевого строительства) был заключен Предварительный договор долевого участия в строительстве в отношении объекта: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 60.31 кв. м, расположенной в секции N 3, в строительных осях 21-24 Б-Ж на седьмом встроенном этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу: ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

Затем, 02.09.2011 между ООО "КД-Плюс" (застройщик) и Дядель К.К. (участник долевого строительства) был подписан Договор N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого участия и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию "Многоквартирного дома (N 1 по ГП)" передать объект долевого участия участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1).

В пункте 1.2 указанного Договора было установлено, что объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60.31 кв.м со строительным номером 28, расположенная в секции N 3 на седьмом этаже в Многоквартирном доме (N 1 по ГП), расположенном по адресу: ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

Цена Договора составила 2 358 800 руб. и по условиям Договора изменению не подлежала (пункт 2.1).

Обязательства по завершению строительства и передаче жилого дома в эксплуатацию застройщиком исполнены не были.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 в отношении ООО "Регион-Сервис" (правопреемник ООО "К-Д Плюс") была введена процедура наблюдения.

Определением суда от 27.07.2012 в отношении должника были применены правила параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщиков.

Поскольку Договор N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011 в установленном законом порядке не был зарегистрирован и застройщик уклонялся от его регистрации Дядель К.К. в рамках дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с заявлением о государственной регистрации Договора N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011, заключенного между ним и ООО "К-Д Плюс", правопреемником которого является ООО "Регион-Сервис".

Возражения против удовлетворения заявления Дяделя К.К. поступили от участника строительства Кузнецовой Ларисы Михайловны, у которой 22.09.2010 с должником был заключен Договор N ГЗ-1/3-28 участия в долевом строительстве на объект в долевом строительстве в виде четырехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 105.81 кв.м. со строительным номером 28, расположенной в секции N3 на седьмом и мансардном этаже в Многоквартирном доме (N1 по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи и установив факт уклонения застройщика от государственной регистрации Договора от 02.09.2011 N ГЗ-1/3-28А и отсутствие намерения у последнего производить государственную регистрацию, а также, установив, что в предметами инвестиционной деятельности участников строительства договоров от 22.09.2010 N ГЗ-1/3-28 и от 02.09.2011 N ГЗ-1/3-28А являются разные объекты долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленного Дяделем К.К. требования и удовлетворил его.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении определения обоснованно исходил из следующего.

Представленный в материалы дела договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу общих положений о договоре, содержащихся в статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве N214-ФЗ).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что все вышеуказанные требования к договору участия в долевом строительстве в представленном в материалы дела Договоре N ГЗ-1/3-28А от 02.09.2011 сторонами при его заключении соблюдены.

Судом первой инстанции также установлено, что регистрация договора N ГЗ-1/3-28А от 02.09.2011 не нарушает права и законные интересы участника строительства Кузнецовой Л.М., поскольку в рамках указанного договора, заключенного с Дяделем К.К., объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира общей площадью по проекту 60,31 кв. м со строительным номером 28 на седьмом этаже в многоквартирном доме (N1 по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда, в то время как по договору N ГЗ-1/3-28 от 22.09.2010, заключенному с Кузнецовой Л.М. объектом долевого строительства является четырехкомнатная квартира общей площадью по проекту 105,81 кв. м со строительным номером 28 на седьмом и мансардном этаже в многоквартирном доме (N1 по ГП), расположенном по адресу ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что застройщику ООО "К-Д Плюс" (правопредшественник ООО "Регион-Сервис") было разрешено увеличить этажность многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А. Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда после того как большинство договоров участия в долевом строительстве было заключено, как им самим, так и прежним застройщиком - ООО "Бастионстрой", и к инвестированию было привлечено большее число участников, чем могло быть обеспечено будущими квартирами.

Застройщику было разрешено увеличить этажность дома, но не посредством надстройки дополнительного этажа после седьмого этажа с мансардой, а путем встраивания дополнительного этажа между прежними шестым и седьмым. На появившемся вновь этаже (седьмой этаж) в нумерацию квартир была добавлена литера "А", а бывший седьмой этаж дома с мансардой с аналогичной нумерацией квартир, но без литеры, стал фактически восьмым этажом с мансардой.

Приведенные выше изменения не нашли своего отражения в договорах долевого участия в строительстве, что в дальнейшем привело к затруднениям в вопросе государственной регистрации таких договоров, так как документы разных дольщиков содержали одинаковую нумерацию квартир.

Кроме того, изменение не вносились в связи с запретом регистрирующему органу производить государственную регистрацию.

Все указанные выше обстоятельства были подтверждены Министерством строительства Калининградской области в ответе от 16.07.2013 N 4364/НС.

В письменной позиции по апелляционной жалобе внешний управляющий должника Трутнева М.Ю. также пояснила, что на собрании участников строительства от 02.06.2013 было принято решение о внесении изменений в договор, заключенный с Дядель К.К. относительно номера квартиры с добавлением к нему литеры А. Такие изменения внесены путем подписания дополнительного соглашения.

Таким образом, устранены неточности относительно нумерации квартир.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку Договор N ГЗ-1/3-28А участия в долевом строительстве от 02.09.2011, заключенный с Дядель К.К. не был зарегистрирован и застройщик уклонялся от предъявления его для государственной регистрации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное требование.

Оспариваемое определение суда первой инстанции от 25.02.2013 является законным и обоснованным. Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2013 по делу N А21-3243/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

Т.С. Ларина И.В. Масенкова