Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве (май 2025)

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Закон выдвигает следующие требования к уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку личность участника долевого строительства (далее также - дольщик) для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав кредитор не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ)*(1).

Без уплаты цены договора требование к застройщику о передаче квартиры не может быть реализовано. Поэтому цедент, заключивший соглашение об уступке права на приобретение объекта долевого строительства с нарушением требования о полной уплате цены договора или о переводе долга на цессионария, несет ответственность перед цессионарием за неисполнение своего обязательства по договору цессии вследствие невозможности передать действительное право (ст. 390 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2012 N Ф06-11733/11).

Более того, возмездная уступка гражданину прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенная с нарушением ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ (например, при отсутствии со стороны цедента полной уплаты цены договора и перевода долга на цессионария), по мнению некоторых судов является основанием для привлечения цедента к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ как лица, не обладающего статусом застройщика, которое привлекло денежные средства гражданина для строительства объекта недвижимости в нарушение порядка, предусмотренного Законом N 214-ФЗ (постановление Семнадцатого ААС от 22.01.2016 N 17АП-17973/15).

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований дольщика по такому договору, подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Как отмечают судьи, осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав (постановление АС Московского округа от 06.11.2019 N Ф05-13084/19).

Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12, определение Пензенского облсуда от 25.10.2016 по делу N 33-3884/2016, см. также п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2012 N 12АП-7339/12).

К аналогичным последствиям может привести уклонение цедента от совершения действий, направленных на государственную регистрацию уступки прав требований. В частности, это может быть основанием для заявления цессионарием в судебном порядке требования о возврате исполненного им по договору цессии (определение Московского горсуда от 05.08.2010 N 33-23553).

При уклонении цедента от действий, необходимых для государственной регистрации договора, цессионарий может защитить свои права путем обращения в суд с исковым требованием о регистрации сделки цессии (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Восьмого ААС от 09.08.2012 N 08АП-4469/12). Судьи также указывают, что отсутствие регистрации договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2016 N Ф02-6191/16).

Вместе с тем, если цедент уступил права требования нескольким лицам по разным договорам цессии в отношении одной и той же квартиры, а зарегистрирован был только один из этих договоров, истребовать это помещение сможет только цессионарий по зарегистрированному договору. Остальные цессионарии вправе требовать от цедента возмещения убытков, причиненных нарушением обязательства (ст. 390, 398 ГК РФ, определение Самарского облсуда от 10.02.2016 по делу N 33-1647/2016).

Если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований к застройщику является юридическое лицо, уплата цены уступки прав требований производится после государственной регистрации упомянутого соглашения (договора) (ч. 3 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Это правило является императивным, условие договора цессии, противоречащее ему, является ничтожным (ст. 168, 180 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 15.09.2020 N 18АП-9296/20), а цессионарий, не оплативший уступаемые права до момента государственной регистрации договора уступки права требования (цессии), не признается нарушившим договор (постановление Первого ААС от 25.11.2019 N 01АП-8824/19). Более того, не исключена вероятность, что юридическое лицо, получившее от дольщика сумму оплаты по договору уступки до регистрации такого договора, будет привлечено к административной ответственности за нарушение установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств граждан в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ (постановление Пятнадцатого ААС от 19.05.2016 N 15АП-5888/16).

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ). Это означает, в частности, что к новому кредитору по договору участия в долевом строительстве с момента перехода права требования о передаче ему объекта недвижимости переходят также все права участника долевого строительства, например, право требовать уплаты неустойки в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Право на применение к должнику мер ответственности за просрочку исполнения обязательства возникает у цессионария независимо от того, был ли он уведомлен о просрочке должника при заключении договора уступки (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, п. 1 раздела "Судебная коллегия по гражданским делам" Обзора судебной практики Верховного Суда РФ (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2015), определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-156, постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.10.2012 N Ф03-3956/12)*(2).

Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации (ч. 5 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Эта норма появилась в упомянутом Законе с 27.06.2019 - даты вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ (далее - Закон N 151-ФЗ), который внес ряд изменений в Закон N 214-ФЗ. В судебной практике сформулирована позиция, согласно которой установленное ч. 5 ст. 11 Закона N 214-ФЗ исключение из правила п. 2 ст. 389 ГК РФ об обязательности государственной регистрации соглашения об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, подлежит применению к договорам уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) заключаемым после дня вступления в силу Закона N 151-ФЗ, то есть после 27.06.2019 (определение Верховного Суда РФ от 26.09.2019 N 308-ЭС19-16440, постановление Пятнадцатого ААС от 08.06.2021 N 15АП-5713/21).

История вопроса...

До 27.06.2019 в судебной практике не сложилось единого мнения по вопросу о необходимости государственной регистрации договора цессии, предусматривающего уступку права требования к застройщику об уплате неустойки. Применительно к ситуации, когда цессия состоялась после передачи дольщику объекта долевого строительства, многие суды приходили к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора цессии не влияет на право цессионария истребовать неустойку, поскольку договор участия в долевом строительстве уже исполнен, и право на получение неустойки не связано с требованием о передаче объекта. В связи с этим отмечалось, что, учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости (см. постановления Пятнадцатого ААС от 08.09.2017 N 15АП-12649/17, Первого ААС от 14.04.2017 N 01АП-1938/17, Семнадцатого ААС от 13.04.2017 N 17АП-2968/17). Однако с такой позицией соглашались не все судьи (см. постановление Пятнадцатого ААС от 02.07.2016 N 15АП-4529/16). Из правового подхода, который сложился в судебной практике после вступления в силу Закона N 151-ФЗ, следует, что, если договор уступки прав требования к застройщику неустойки заключен до 27.06.2019, он все же подлежит государственной регистрации (постановление АС Московского округа от 18.12.2019 N Ф05-22146/19).

В случаях, когда дольщик осуществляет право на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве (в частности, в связи с нарушением застройщиком своих обязательств по договору), застройщик обязан, помимо возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, уплатить дольщику проценты на эту сумму за пользование этими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБР за период со дня внесения дольщиком таких денежных средств до дня их возврата застройщиком (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). Право на получение таких процентов возникает у дольщика в силу закона и осуществляется только после расторжения договора об участии в долевом строительстве. Поэтому право на получение процентов за пользование денежными средствами дольщика не является правом требования по договору, и соглашение об уступке этого права не подлежит государственной регистрации (определение Верховного Суда РФ от 03.10.2016 N 305-ЭС16-11900, постановления АС Поволжского округа от 07.05.2019 N Ф06-44054/19, Девятнадцатого ААС от 31.05.2017 N 19АП-2028/17)*(3).

Закон N 214-ФЗ не содержит специальных требований к форме и существенным условиям договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, к форме такого договора применяются общие правила о форме договора цессии, иными словами, по общему правилу он должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Существенным для этого вида договора, как и для любого договора цессии, является условие о его предмете - конкретном обязательстве, из которого возникло уступаемое право (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как свидетельствует правоприменительная практика, обязательство может быть определено путем указания в договоре цессии на реквизиты договора участия в долевом строительстве, права требования по которому уступаются (смотрите, например, постановления АС Центрального округа от 27.05.2020 N Ф10-1243/20, Одиннадцатого ААС от 15.02.2021 N 11АП-18230/20). Условие о предмете договора может быть также согласовано путем указания в договоре уступки характеристик объекта долевого строительства (постановления Двенадцатого ААС от 11.12.2020 N 12АП-10000/20, Четвертого ААС от 25.12.2019 N 04АП-5675/19).

В договоре участия в долевом строительстве на стороне дольщика могут участвовать несколько лиц, поскольку законом такая возможность не ограничена. В этом случае необходимо иметь в виду, что уступка прав по такому договору одним из дольщиков возможна, если предмет договора является делимым (п. 3 ст. 384 ГК РФ), в частности, если в договоре участия в долевом строительстве сторонами согласован размер долей в праве собственности на недвижимое имущество, которые приобретут дольщики после завершения строительства (постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2010 N Ф03-7577/2010). При этом закон не требует от цедента получать согласие других дольщиков на уступку принадлежащих ему прав по договору участия в долевом строительстве. Однако правоприменительная практика по этому вопросу еще не сложилась.

_____________________________

*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ.

*(2), (3) В период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, не включается период с 22.03.2024 (даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 , далее - Постановление N 326) до 30.06.2025 включительно. За этот же период не начисляются проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ. В отношении начисленных по тем же основаниям неустоек и процентов, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до 22.03.2024, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Такие требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 22.03.2024, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика (п. 1 Постановления N 326).

В период с 01.07.2023 по 30.06.2025 размер упомянутых выше процентов и неустойки исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,50%) (п. 2 Постановления N 326).

Особенности, установленные пп. 1 и 2 Постановления N 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 22.03.2024 (п. 3 Постановления N 326).

Ранее аналогичное регулирование было установлено постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (далее - Постановление N 479) в отношении тех же неустоек (пеней), процентов, начисление которых приостанавливалось в период с 29.03.2022 (дата вступления в силу указанного Постановления) до 30.06.2023 включительно. В период с 25.02.2022 до 30.06.2023 размер упомянутых выше процентов и неустойки исчислялся исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022 (9,50%) (п. 1.1 Постановления N 479).

Тема

Договор цессии

См. также

Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли)

НДС при передаче имущественных прав

Уменьшение в целях НДФЛ доходов при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве

Формы документов

Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

Уведомление должника об уступке права требования

Практические ситуации

Построить список