Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2019 г. N 10АП-19269/19

г. Москва

21 ноября 2019 г.

Дело N А41-44403/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гараевой Н.Я.

судей Мизяк В.П., Терешина А.В.

при ведении протокола судебного заседания Евстегнеевой А.А.,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Кашировой Ю.Е. на определение Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2019 года по делу N А41-44403/18,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 г. АО "Континент проект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене С.А.

Каширова Ю.Е. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора в деле о банкротстве АО "Континент проект".

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2019 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Каширова Ю.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворений требований.

Лица участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность определения суда проверены в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между должником и кредитором был заключен договор участия в долевом строительстве N ДУ-06-Н05-Н-0017 от 26.10.2017 г., согласно которому должник обязуется передать кредитору нежилое помещение общественного назначения.

Кредитором свои обязательства перед должником исполнены надлежащим образом, что подтверждается приобщенными в материалы дела документальными доказательствами.

Требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие заявителя в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г. Химки, мкрн. Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010317:35.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества должником не построен и не введен в эксплуатацию, денежные средства должнику не возвращены.

Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.18, из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214- ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача объекта недвижимости участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на этот объект. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Если же в отношении объекта недвижимости заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на этот объект при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на объект с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.

Таким образом, при банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача объектов в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора.

Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.

В рассматриваемом случае судом установлено и подтверждается материалами дела, что указанные требования предъявлены заявителем в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного между участником строительства и АО "Континент проект", при этом доказательств регистрации права собственности АО "Континент проект" или иного лица на объект долевого строительства, подлежащий передаче Кашировой Ю.Е. по указанному договору, не представлено в материалы настоящего обособленного спора.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41- 44403/18 от 27.03.2019 г. удовлетворено заявление Фонда "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" (ОГРН 1187700016350 ИНН 7704460462) о намерении стать приобретателем прав и обязанностей АО "Континент проект", в том числе прав на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010317:35, предназначенный для строительства ЖК "Солнечная система", со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в т.ч. объектами незавершенного строительства, включая многоквартирный дом N 5.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 г. переданы приобретателю - Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" (ОГРН 1187700016350, ИНН 7704460462), с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства Московской области должнику, имущество застройщика: земельные участки, со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объекты незавершенного строительства), обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

Переход прав должника на земельные участки с кадастровым номером 50:10:0010317:35 Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Произведена государственная регистрация перехода к Фонду "Специальные проекты фонда защиты прав граждан участников долевого строительства" прав должника на земельный участок, общей площадью 80 000,0 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010317:35, адрес: Московская область, г. Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино, что подтверждается приобщенными в материалы дела доказательствами.

В соответствии с п.11 ст.201.15-2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Таким образом, в настоящее время не завершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника, и по состоянию на текущую дату, учитывая что произошла регистрация перехода к приобретателю прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, требование о признании за заявителем статуса залогового кредитора не подлежит удовлетворению.

В силу пп. 4 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под денежным требованием признается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12, включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за Кашировой Ю.Е. статуса залогового кредитора.

Заявителем жалобы не представлены в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 09 сентября 2019 года по делу N А41-44403/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Я. Гараева

Судьи

В.П. Мизяк А.В. Терешин