Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2017 г. N Ф08-5462/17 по делу N А61-2409/2010

г. Краснодар

22 августа 2017 г.

Дело N А61-2409/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2017 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Андреевой Е.В. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от представителя учредителей должника - закрытого акционерного общества "РАЛ-2000" (ИНН 7706169996, ОГРН 1037739044320) - Гогичаевой Э.Э. (паспорт), в отсутствие уполномоченного органа - Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по г. Владикавказу, конкурсного управляющего должника Габуева Игоря Сосланбековича, кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Водолей" (ИНН 7728607756, ОГРН 1077746098957), иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного кредитора Галуевой Залины Тельмановны на определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 25.01.2017 (судьи Сидакова З.К., Акимцева С.А., Бекоева С.Х.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 (судьи Макарова Н.В., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А61-2409/2010, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "РАЛ-2000" (далее - должник) залоговый кредитор ООО "Водолей" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с заявлением от 02.08.2012 об утверждении Положения о порядке и условиях продажи предмета залога: нежилых помещений общей площадью 483,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, пер. Глубокий, , кадастровый номер 191522 (подвал - помещение IV, комнаты 1 - 12, помещение V, комнаты 1 - 9, 9а, 10 - 17; первый этаж - помещение V-1).

Определением от 13.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.07.2013, суд утвердил Положение о порядке и условиях продажи предмета залога (далее - Положение), указав, что предметом торгов являются нежилые помещения общей площадью 483,2 кв. м, находящиеся по адресу: г. Москва, пер. Глубокий, 1/2, кадастровый номер 191522 (подвал - пом. IV 1 - 12, пом. V 1 - 9, 9а, 10 - 17; первый этаж - пом. V-1), принадлежащие должнику на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись о регистрации от 11.04.2003 N 77-01/30-366/2003-808; начальная цена определена в размере 148 151 710 рублей (установлена решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 по делу N А40-85584/2008).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2013 судебные акты отменены как принятые с нарушением норм материального и процессуального права; вопрос направлен на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции отметил отсутствие в материалах дела доказательств того, что установленная сторонами в договоре об ипотеке от 14.11.2006 и подтвержденная решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 по делу N А40-85584/2008 рыночная стоимость предмета залога (148 151 710 рублей) соответствует его рыночной стоимости на дату обращения залогового кредитора в арбитражный суд (более чем через пять лет) с заявлением об утверждении Положения и указанной начальной цены реализации предмета залога. В связи с этим суд указал на необходимость при новом рассмотрении установить характеристики предмета залога, дать оценку представленному конкурсным управляющим отчету об оценке рыночной стоимости помещений и с учетом этих обстоятельств при утверждении Положения определить начальную цену продажи имущества должника с учетом положений законодательства о банкротстве и залоге (пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

При новом рассмотрении суд определением от 25.01.2017 утвердил Положение с начальной ценой продажи предмета залога в размере 124 370 418 рублей 40 копеек.

В кассационной жалобе конкурсный кредитор Галуева З.Т. просит отменить судебные акты на том основании, что установленная начальная цена продажи предмета залога явно занижена. По мнению заявителя, суд неправомерно принял за основу рыночную стоимость предмета залога, предложенную залоговым кредитором, которая явно ниже рыночной. Отчет оценщика от 07.12.2016 не актуален, так как оценка объекта осуществлена по ходатайству залогового кредитора и по состоянию на 12.09.2016, что более шести месяцев до утверждения Положения.

В отзыве на жалобу конкурсный управляющий должника просил удовлетворить кассационную жалобу на том основании, что установленная судом начальная цена реализации предмета залога (124 370 418 рублей 40 копеек) явно занижена. Суд неправомерно принял за основу рыночную стоимость предмета залога, предложенную залоговым кредитором, являющийся заинтересованным (аффилированным) лицом по отношению к должнику. Кроме того, управляющий указал, что кредитный договор и договор залога ничтожны. Согласно заключению эксперта от 22.03.2017 Центра медико-криминалистических исследований (г. Москва) установлен факт фальсификации кредитного договора от 28.09.2006 N 076-КЛ/06. По данному факту и по факту попытки незаконного рейдерского захвата имущества должника Следственный комитет по Республике Северная Осетия - Алания проводит доследственную проверку.

Залоговый кредитор ООО "Водолей" в отзыве просит оставить без удовлетворения кассационную жалобу Галуевой З.Т., указав на законность и обоснованность судебных актов.

В судебном заседании представитель учредителей должника Гогичаева Э.Э. (доля в уставном капитале должника составляет 60%) высказалась в поддержку доводов кассационной жалобы, пояснив суду, что реальность договоров займа не подтверждена документально; сделка заключена с аффилированным по отношению к должнику лицом; сумма займа в бухгалтерской отчетности должника не отражена. Экспертом установлен факт фальсификации договоров займа и залога. По мнению представителя учредителей должника, начальная цена реализации предмета залога явно занижена и не соответствует реальной рыночной стоимости. Согласно опубликованным на официальном сайте общедоступным сведениям (базе объявлений ЦИАН), установленная в Положении начальная цена реализации предмета залога более чем в 5 раз ниже рыночной. Суд утвердил начальную цену продажи предмета залога, которая меньше стоимости, указанной в договоре залога от 14.11.2006, несмотря на то, что прошло более десяти лет.

Изучив материалы дела и выслушав представителя участвующего в заседании лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, вопрос в части установления начальной цены продажи заложенного имущества направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 25.05.2012 признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование общества в размере 51 025 046 рублей 04 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях продажи предмета залога. Суды, утверждая названное Положение (в части цены реализации - в редакции залогового кредитора), не приняли во внимание следующие обстоятельства.

Согласно договору от 14.11.2006 предметом залога являются нежилые помещения площадью 483,2 кв. м, находящееся на первом и подвальном этажах одиннадцатиэтажного жилого дома по адресу: г. Москва, Глубокий пер., дом 1/2 (подвал: пом. IV 1-12, пом. V 1- 9, 9а, 10 - 17; 1 этаж: пом. V-1). Предмет залога принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АД 005067, выданным 08.11.2006. Залоговая стоимость составляет 148 151 710 рублей. В материалы дела предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2006 серии 77АД N 266368 (далее - Свидетельство о праве), из которого следует, что должнику на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 497,9 кв. м (подвал: ком. Б1, Б2, пом. IV ком. 1 - 12, пом. V ком. 1 - 9, 9а, 1 - 17, этаж 1: пом. V ком. 1). При первом рассмотрении спора суды указали, что различие в площади и наименованиях помещений не влияет на существо спора; утвердили Положение, указав характеристики помещений, которые не соответствуют сведениям об имуществе, содержащимся в ЕГРП.

На основании этого суд кассационной инстанции в постановлении от 15.10.2013 по данному делу указал на то, что суды не выяснили причины изменения характеристик предмета залога, не приняли во внимание, что изменения вносились после заключения договора залога. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. В то же время, утвержденное судом Положения должно содержать указание на реально существующий объект.

В силу статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 данного Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 разъяснено: имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника.

При определении начальной стоимости имущества, являющегося предметом залога, суды при первоначальном рассмотрении разногласий исходили из цены, указанной в решении Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 по делу N А40-85584/2008 об обращении взыскания на имущество. Указанная цена соответствует залоговой стоимости имущества, определенной сторонами в договоре об ипотеке от 14.11.2006.

Утверждая начальную цену реализации объекта (483,2 кв. м) в размере 124 370 418 рублей 40 копеек с учетом НДС, суды при новом рассмотрении вопроса указали, что согласно отчету от 07.12.2016 N 58-2016 независимого оценщика (ЗАО "Спонк") рыночная стоимость объекта (497,9 кв. м) по состоянию на 12.09.2016 составляет 160 192 548 рублей, в том числе НДС. В отчете также указаны возможные границы интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, от 128 525 903 рублей до 175 094 500 рублей (т. 6, л. д. 40).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе по своей инициативе выяснить имеющие существенное значение для дела факты, дополнительно исследовать представленные доказательства, потребовать от сторон новые доказательства для устранения противоречий, имеющихся в деле.

В рассматриваемом случае, при наличии в материалах дела экспертного заключения, когда оценка рыночной стоимости предмета залога (объекта недвижимости) имеет значительную разницу, имеется спор о реальной рыночной стоимости, выяснение вопроса о действительной стоимости предмета залога имеет в данном случае существенное значение для принятия по делу правильного решения. Между тем суды не устранили противоречий между доказательствами о фактической стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом залога, надлежаще не исследовали довод кредитора о явно заниженной цене объекта (что подтверждается общедоступной базой объявлений ЦИАН), что привело к неправильному разрешению спора. Кроме того, суды не дали оценку доводу Галуевой З.Т о том, что с момента утверждения отчета независимого оценщика о рыночной цене заложенного имущества прошло более 6 месяцев, в связи с чем актуальность величины рыночной оценки утрачена. Таким образом, сделанный в заключении от 07.12.2016 N 58-2016 вывод эксперта о рыночной стоимости залогового имущества должника требует дополнительной проверки. При таких обстоятельствах судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции для решения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы на предмет выяснения реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату утверждения Положения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 25.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 по делу N А61-2409/2010 отменить.

Вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Илюшников

Судьи

Е.В. Андреева Ю.В. Мацко